تبدیل کاربری اماکن غیرتجاری به تجاری
یکی از اختلاف های شایعی که بین مردم و شهرداری ها حادث می شود اختلاف در نحوه استفاده از اماکن واقع در حریم شهرهاست. بر اساس قانون مالکین از اماکن خود صرفاً کاربری را می توانند استیفا کنند که در پروانه ساختمانی درج شده. لذا تبدیل کاربری اماکن غیرتجاری به تجاری که در جوامع امروزه به کرات اتفاق می افتد از تخلفات معین شده در قانون شهرداری است که در زیر به بررسی آن می پردازیم. نکته قابل ذکر در این خصوص این می باشد در تغییر (تبدیل) کاربری غیرتجاری به تجاری در منطقه غیرتجاری مقصود از منطقه «غیرتجاری» کاربری عرفی منطقه است.
ضمانت اجرای تبدیل کاربری از غیرتجاری به تجاری
در شهرهایی که نقشه جامع شهری تهیه گردیده شهرداری مکلف است طبق ضوابط در پروانه های ساختمانی که صادر می کند نوع کاربری را تعیین نماید. حال در فرضی که شخصی بر خلاف کاربری تعیین شده در پروانه مذکور استفاده تجاری نماید مورد در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطرح می شود. در صورتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ تخلف مالک یا مستاجر را احراز نماید با تعیین مهلت مناسب که حداکثر ۲ ماه است در خصوص تعطیلی محل مذکور که استفاده تجاری از آن می شود ظرف مهلت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند و تصمیم مذکور توسط مأمورین شهرداری اجرا می شود. درصورتی که پس از تعطیلی محل کسی با علم به تعطیلی آن به حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ مجدداً از محل مزبور برای کسب و پیشه و تجارت استفاده کند به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال محکوم می شود و ملک مزبور نیز مجدداً تعطیل می شود.
آیا حکم تعطیلی و حکم به اعاده ملک به صورت توأمان قابل صدور است؟
اگرچه ماده ۵۵ قانون شهرداری صرفاً به تعطیلی محل تبدیل کاربری داده شده بسنده نموده اما این امر ملازمه ای با اینکه کمیسیون ماده ۱۰۰ نتواند اجرای اعاده ملک که ممکن است مستلزم تخریب باشد صادر کند، ندارد. با این وجود عده ای نظر مخالف داشته و معتقدند در چنین مواردی حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ به جمع آوری مستحدثات قلع و قمع بناهای زائد و اعاده به وضع مجاز و تعطیلی توأمان فراتر از قانون است. رأی شماره ۲۱۲ قانون دیوان عدالت اداری که در مقام وحدت رویه صادر شده نیز مؤید دیدگاه اول است و در رویه نیز این رویکرد مقبول تر است.
آیا تعطیلی اماکن به دلیل تبدیل کاربری قابل تغییر به جریمه نقدی است؟
استفاده تجاری از اماکن غیرتجاری در منطقه غیرتجاری، تفاوت بسیاری با سایر تخلفات ساختمانی دارد چرا که ماده ۵۵ قانون شهرداری صرفاً تعطیلی محل کسب را آن هم به صورت اجباری منظور نموده است. در حالیکه در موارد مندرج در ماده ۱۰۰ به نوعی دست کمیسیون در تعیین مجازات اعم از جریمه و تخریب باز است. لذا در این موارد امکان صدور حکم به جریمه به جای تعطیلی مکان مذکور متصور نیست و مجوز قانونی ندارد. نظریه مشورتی شماره ۲۶۷/۷ اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در این مورد بیان نموده حق صدور رأی بر جریمه توسط کمیسیون وجود ندارد هر چند در برخی موارد محدود نیز حکم به جریمه توسط دیوان صادر شده است.
نوع مجازات در دسته بندی مجازات ها و آثار آن
عدم رعایت ضمانت اجرای تعطیلی که در دفعه اول اعمال شده موجب مجازات حبس از ۶ ماه تا ۲ سال است که به استناد ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی جرمی درجه ۶ محسوب می شود. همچنین ضمانت اجرای دیگری علاوه بر حبس، در قالب جزای نقدی از۵۰۰۰ ریال تا ۰۰۰/۱۰ ریال نیز پیش بینی شده هرچند این مقدار جزای نقدی به دلیل کاهش ارزش اقتصادی قدرت بازدارندگی ندارد ولی همچنان دارای اعتبار می باشد.
با توجه به درجه این جرم (درجه ۶) در صورت وجود شرایط قانونی تعویق صدور حکم و تعلیق اجرای مجازات و تعلیق تعقیب در خصوص آن ممکن می باشد. همچنین با توجه به نوع و درجه جرم مرتکب ممکن است با قرار نظارت قضایی در مرحله رسیدگی به جرم مذکور نیز مواجه گردد. که یکی از قرارهای زیر می تواند باشد:
۱- معرفی نوبه ای خود به مراکز یا نهادهای تعیین شده توسط بازپرس
۲- منع اشتغال به فعالیت های مرتبط با جرم ارتکابی
آیا ضمانت اجرای تبدیل کاربری پس از تعطیلی نسخ شده است؟
ماده ۵۴۳ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) بیان می کند: « هرگاه محلی یا چیزی بر حسب امر مقامات صالح رسمی مهر یا پلمپ شده باشد وکسی عالماً و عامداً آنها را بشکند یا محو نماید یا عملی مرتکب شود که در حکم محو یا شکستن پلمپ تلقی شود مرتکب به حبس از سه ماه تا دوسال محکوم خواهد شد. در صورتی که مستحفظ آن مرتکب شده باشد به حبس از یک تا دو سال محکوم می شود و اگر ارتکاب به واسطه اهمال مستحفظ واقع گردد مجازات مستحفظ یک تا شش ماه حبس یا حداکثر ۷۴ ضربه شلاق خواهد بود.» ؛ اگرچه در ظاهر فک پلمپ محل تعطیل شده توسط شخصی مشمول ماده ۵۴۳ است و ماده ۵۵ نسخ شده به نظر می رسد اما با توجه به قاعده الجمع مهما امکن اولی من الترک و استصحاب بقا باید گفت جرم مذکور در ماده فوق مقدمه تبدیل کاربری است و این بزه مندرج در ماده ۵۵ قانون شهرداری مصداق تعدد مادی است که عنوان مجرمانه مستقل و خاص دارد. به همین دلیل در این مورد اگر فک پلمپی صورت گیرد ولی منجر به تغییر کاربری به تجاری نگردد مشمول ماده ۵۴۳ می گردد ولی در صورتی که این فک پلمپ با تغییر کاربری صورت بگیرد مشمول ماده ۵۵ قانون شهرداری است.
استثنائات وارد بر تخلف بودن تغییر کاربری غیر تجاری به تجاری
قانون شهرداری دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر مهندسی به وسیله مالک را استفاده تجاری تلقی ننموده است.
مشاغلی که مجاز به فعالیت در اماکن مسکونی می باشند طبق بخشنامه شماره ۶۴۹۳۲۹/۸۱۳ مورخ ۱۳/۶/۹۲ معاونت شهرسازی و معماری شهرداری عبارتند از: ۱- مطب پزشکان ۲- حرفه های وابسته به امور پزشکی ۳- لابراتوارهای دندان سازی ۴- دفتر مهندسی ۵- دفاتر اسناد رسمی ۶- کارشناس رسمی دادگستری ۷- دفاتر ازدواج و طلاق ۸- دفتر وکالت ۹- دفاتر مطبوعات ۱۰- داروخانه ها ۱۱- آموزشگاه ها ۱۲- مدارس ابتدایی و راهنمایی ۱۳- پانسیون ۱۴- دفاتر خدمات الکترونیک شهر ۱۵- شرکتهای مهندسین مشاور ۱۶- مهدکودک ۱۷- دفاتر پیشخوان دولت ۱۸- مشاغل خانگی
با وجود اینکه در بخشنامه فوق مواردی تعیین گردیده که در اماکن غیر تجاری هم می توان نسبت به انجام آنها اقدام نمود، مثلاً دایر کردن دفتر وکالت در اماکنی که کاربری مسکونی دارد تبدیل کاربری محسوب نمی گردد.
تغییر کاربری مسکونی به ورزشی
تأمین سرانه های ورزشی جهت حفظ سلامت شهروندان جامعه دارای اهمیت بسزایی است همین امر موجب این گردیده که تغییر کاربری مسکونی به ورزشی نه تنها مشمول منع قرار نگیرد بلکه شوراها با تصویب مصوباتی به دلیل مصلحت به این نوع تبدیل کاربری اعطای امتیاز می نمایند. تسهیل مراجع در تبدیل کاربری مسکونی به ورزشی مجوز این نیست که تغییر کاربری از تجاری به ورزشی صورت گیرد و برای این امر بایستی مجوزهای لازم صادر گردد.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
