قرارداد اجاره با اداره اوقاف، به دلیل ماهیت خاص املاک موقوفه و قوانین حاکم بر آن، همواره از پیچیدگی های حقوقی ویژه ای برخوردار است. اداره اوقاف تحت ضوابط مشخصی می‌تواند برای حفظ حقوق موقوفه و عمل به نیت واقف، اقدام به فسخ و ابطال قرارداد نماید.
آگاهی از این قوانین نه تنها به شما کمک می‌کند تا از حقوق خود دفاع کنید، بلکه مسیر درست قانونی را برای هرگونه اقدام احتمالی پیش روی شما قرار می‌دهد. با ما همراه باشید تا اطلاعات کامل در مورد شرایط و مراحل قانونی ابطال اجاره نامه اوقاف را کسب نمائید.
ابطال اجاره نامه اوقاف به چه معناست؟
ابطال اجاره نامه اوقاف به معنای باطل و بی‌اثر کردن یک قرارداد اجاره برای یک ملک وقفی می باشد.
ابطال قرارداد اجاره بدین معناست که قرارداد از ابتدا به دلایل قانونی معتبر نبوده و هیچ اثر حقوقی‌ای نباید داشته باشد. این مفهوم با فسخ قرارداد تفاوت دارد. فسخ معمولاً به معنای پایان دادن به یک قرارداد معتبر به دلایلی است که در حین اجرای آن به وجود می‌آید، اما ابطال به معنای بی‌اعتبار بودن قرارداد از همان ابتداست.
دلایل رایج ابطال اجاره‌نامه اوقاف
برای ابطال اجاره نامه اوقاف حتماً باید یکی از دلایل قانونی زیر وجود داشته باشد که توسط دادگاه احراز شود:
- عدم رعایت مصلحت وقف: این مهم ترین دلیل است. املاک وقفی برای اهداف خاصی (مثلاً کمک به نیازمندان، ساخت مسجد، هزینه‌های بیمارستان و…) وقف شده‌اند. اگر قرارداد اجاره به ضرر وقف باشد، می‌توان درخواست ابطال آن را مطرح کرد.
- عدم صلاحیت متولی یا اداره اوقاف: اگر کسی که قرارداد را امضا کرده (چه متولی خاص و چه نماینده اداره اوقاف) صلاحیت قانونی برای این کار را نداشته باشد، قرارداد از اساس باطل است.
- نامشروع بودن جهت قرارداد: اگر مستأجر از ملک وقفی برای کاری غیرقانونی یا نامشروع استفاده کند، قرارداد اجاره باطل است.
- صوری بودن قرارداد: اگر اجاره نامه برای فرار از قانون یا تضییع حقوق وقف تنظیم شده باشد و در واقعیت معامله دیگری در جریان باشد، می‌توان آن را باطل کرد.
- اشتباهات اساسی در ارکان قرارداد: وجود اشتباهات فاحش در مورد موضوع قرارداد یا هویت طرفین می‌تواند منجر به بطلان شود.
- ابطال وقفیت ملک: در صورت اختلاف در مالکیت و وقفیت، چنانچه رای بر مالکیت صادر شود، ماالک می تواند نسبت به ابطال قراردادهای اجاره اوقافی اقدام نماید.
- تقدم مالک رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره: طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه، مالکی که سند وی باطل گردیده حق عینی نسبت به موقوفه دارد و اقدام متولی در واگذاری منافع به دیگری نادرست بوده و مالک می تواند جهت ابطال اقدام نماید.
- عدم قدرت در تسلیم مورد اجاره: در برخی از موارد قرارداد اجاره تنظیم می شود اما متولی قدرت تسلیم عین مستاجره را ندارد. برای مثال در صورتی که تسلیم عین مستاجره موکول به تائید نقشه تفکیکی از شهرداری است اما پس از تائید، شرکت آب و فاضلاب به سبب ضرورت آن را تصرف و در آن چاه حفر می کند و بدین ترتیب عین مستاجره از ید موقوفه خارج و تسلیم آن غیر ممکن می شود.
- تنظیم قرارداد اجاره با شخصی غیر از مالک اعیانی: طبق قانون، اجاره عرصه ملک وقفی به غیر از مالک اعیانی ممنوع بوده و در اینصورت می توان ابطال آن را درخواست نمود.
با توجه به پیچیدگی و تعدد قوانین و مقررات در خصوص املاک وقفی بهتر است پیش از هر گونه اقدامی با وکیل متخصص وقفی مشورت های لازم را داشته باشید.
چه کسانی می‌توانند درخواست ابطال اجاره نامه اوقافی را مطرح کنند؟
- سازمان اوقاف و امور خیریه: به عنوان متولی عام و حافظ منافع موقوفات، اصلی‌ترین نهادی است که می‌تواند برای حفظ حقوق وقف، دادخواست ابطال اجاره نامه را به دادگاه ارائه دهد.
- متولی خاص: اگر ملک وقفی متولی مشخصی داشته باشد، او نیز می‌تواند این درخواست را مطرح کند.
- مستأجر: در موارد نادری، اگر خود مستأجر متوجه شود که قرارداد از ابتدا به دلایلی باطل بوده (مثلاً موجر صلاحیت نداشته)، می‌تواند برای روشن شدن وضعیت حقوقی خود درخواست ابطال بدهد.
- شخص ثالث: در صورتی که شخصی مدعی حقی نسبت به عین مستاجره باشد، می تواند با اثبات ادعای خود نسبت به ابطال قرارداد و خلع ید مستاجر اقدام نماید. در این خصوص در مقاله ای با عنوان خلع ید در املاک وقفی توضیحات کامل داده شده است که جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید به این مقاله مراجعه نمائید.
نمونه رای ابطال اجاره عرصه موقوفه به شخصی غیر از مالک اعیانی
شرح ماوقع:
الف به طرفیت تولیت آستان قدس رضوی و وزارت بازرگانی دعوای ابطال قرارداد اجاره تنظیم شده میان خواندگان به شماره ۱۶۱۲۵ و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح نموده و توضیح می دهد که شش دانگ اعیانی یک باب خانه به مساحت ۴۰۰ متر مربع موضوع پلاک ثبتی ۱۸۳۶ مجزا و مفروز از ۱۵۲ اصلی واقع در بخش ۹ تهران را در مالکیت خود دارد و سند رسمی مالکیت نیز به نام او صادر شده است.
تولیت آستان قدس رضوی، عرصه محل استقرار ملک خواهان را به وزارت بازرگانی اجاره داده است که این امر بر خلاف قانون است و به همین دلیل ابطال اجاره نامه منعقد شده میان خواندگان را از دادگاه تقاضا نموده است.
تولیت آستان قدس رضوی نیز دادخواست تقابلی به خواسته ابطال سند رسمی مالکیت، خلع ید خواهان اصلی از ملک مختلف فیه و قلع و قمع بنا و مستحدثات تقدیم دادگاه نموده است.
در مورد دعوای اصلی خوانده ردیف اول در مقام دفاع عنوان نموده سند رسمی مالکیت که مورد استناد خواهان قرار گرفته طبق ضوابط صدور سند رسمی مالکیت بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت صادر شده و تولیت آستان قدس رضوی از روند صدور چنین سندی بی اطلاع بوده و به همین جهت ادامه تصرفات خواهان در این ملک، عدوانی بوده و مصداق غصب است.
وزارت بازرگانی نیز به عنوان خوانده ردیف دوم، سند رسمی مالکیت خواهان را غیر قانونی دانسته و مدعی است این محل به عنوان امانت در تصرف خواهان بوده و ایشان هیچ حق مالکیتی بر پلاک ثبتی متنازع فیه نداشته است.
اقدامات دادگاه:
دادگاه وضعیت ثبتی ملک را استعلام نموده و پاسخ واصل شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حاکی از مالکیت خواهان بر اعیانی موضوع دعوا است. با توجه به احراز مالکیت خواهان بر اعیانی، اجاره عرصه به دیگری خلاف قانون است، چرا که امکان استفاده مستاجر از عین مستاجره وجود ندارد و این امر بر خلاف مقتضای ذات عقد اجاره است.
تسلیم عین مستاجره به مستاجر نیز منوط به رضایت صاحب اعیانی است و در صورتی که تسلیم بدون اجازه مالک اعیانی صورت پذیرد، مصداق تصرف در مال غیر است.
رای بدوی در خصوص ابطال قرارداد اجاره ملک وقفی:
دادگاه رسیدگی کننده پس از استماع اظهارات و بررسی اسناد اصحاب دعوا و با توجه به این که خواندگان، دفاع موثری به عمل نیاوردند و با استناد به مواد ۴۷۰، ۴۷۱، ۴۷۶، ۴۷۷ و ۴۸۸ قانون مدنی و قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه، اجاره نامه تنظیم شده و میان خواندگان را باطل اعلام می نماید. همچنین با توجه به اینکه خواهان در رابطه استیجاری با خوانده ردیف اول حق تقدم داشته و اقدام خوانده ردیف اول ناقض حقوق مکتسبه وی بوده، تولیت آستان قدس رضوی را ملزم به تنظیم اجاره نامه رسمی با خواهان می نماید.
رای بدوی در خصوص دعوای تقابل:
دادگاه در مورد دادخواست تقابل به خواسته ابطال سند رسمی مالکیت، خلع ید و قلع و قمع بنا و مستحدثات که از سوی تولیت آستان قدس رضوی تقدیم شده توضیح می دهد که سند رسمی مشارالیه به موجب رای صادره از سوی هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت صادر شده و مبنای این رای نیز، مبایعه نامه عادی بوده که از سوی خواهان ارائه شده است. فلذا تا زمانی که مبایعه نامه مزبور معتبر و استوار باشد، رای صادره بر مبنای آن نیز معتبر خواهد بود و بالتبع صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا ممکن نبوده و قرار رد دعوا در خصوص دادخواست تقابل صادر می شود.
رای دادگاه تجدیدنظر:
قرار رد دعوای صادره از دادگاه بدوی مورد اعتراض خواهان دعوای تقابل قرار گرفته است. دادگاه تجدیدنظر در این مورد اظهار می نماید که رای هیات موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت پس از احراز مالکیت متقاضی و انتشار آگهی های نوبتی صادر شده و با توجه به اوراق موجود در سازمان ثبت، رونوشت آگهی به تولیت آستان قدس رضوی ارسال شده است.
اشخاص معترض می توانند ظرف ۲ ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراض خود را اعلام نمایند تا در دادگاه صالح به آن رسیدگی شود، بنابراین مهلت اعتراض به رای هیات حل اختلاف منقضی شده است و صدور قرار رد دعوا در این خصوص مورد تایید است.
شایسته تذکر است صدور سند رسمی مالکیت مانع مراجعه ذی نفع به دادگاه و طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت نمی باشد. در چنین دعوایی اگر مبنای صدور سند رسمی، سندی عادی بوده، ابتدا باید بی اعتباری سند عادی توسط دادگاه احراز شده و سپس به خواسته ابطال سند رسمی رسیدگی شود. فلذا اعتراض تجدیدنظر خواه فاقد محمل قانونی بوده و قرار صادره مورد تایید است.
جمع بندی
همانطور که در این مقاله بررسی شد،ابطال اجاره نامه ملک وقفی یک اقدام قانونی پیچیده برای باطل کردن قراردادی است که از ابتدا به دلایل مختلف، فاقد اعتبار قانونی بوده است.
اثبات این موارد و پیگیری پرونده در محاکم قضایی، نیازمند تسلط کامل بر قوانین مدنی، قوانین ثبتی و به ویژه قانون اوقاف و امور خیریه است. دعاوی مربوط به املاک موقوفه به دلیل ماهیت خاص و حساسیت های قانونی، از پیچیده ترین پرونده های حقوقی محسوب می‌شوند. یک وکیل غیرمتخصص ممکن است با قوانین خاص این حوزه و رویه های قضایی خاص این حوزه آشنا نباشد.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با تکیه بر تیمی از وکلای متخصص در امور املاک و اوقاف، آماده ارائه خدمات حقوقی در این زمینه اعم از مشاوره حقوقی تخصصی، تنظیم دادخواست و لوایح و وکالت در پرونده های وقفی به شما عزیزان می باشد.
جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی وقفی می توانید از طریق شماره مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
دریافت مشاوره رایگان اولیه
"*" زمینه های مورد نیاز را نشان می دهد
سلام. ضمن تشکر از سایت آموزنده شما، سوالی از خدمتتان داشتم. ممنون میشم پاسخگو باشید. اگر عرصه ساختمان به نام شخصی و اعیانی آن به نام شخص دیگری باشد و مالک عرصه بخواهد ساختمان را به شخص ثالثی اجاره بدهد آیا بعد از انقضای مدت اجاره مالک عرصه می تواند دادخواست تخلیه تقدیم کند؟
سلام. اگر عرصه ساختمانی متعلق به شخصی و اعیان آن متعلق به دیگری باشد مالک اعیان حق دارد اعیانی خود را به هر شخصی که بخواهد اجاره دهد و پس ازانقضای مدت اجاره فقط صاحب اعیانی می تواند تقاضای تخلیه نماید و مالک عرصه چنین حقی ندارد. ظاهراً اینگونه مالکیت متعدد که مورد سوال واقع شده در املاک وقفی محقق می شود زیرا اداره اوقاف مالک عرصه ملک است و نوعاً عرصه را به منظور خاص اجاره می دهد مثلا زمین را برای ایجاد اعیانی به اجاره واگذار می کند. در این مورد مالک اعیانی حتی می تواند اعیان را به نام خود ثبت نماید مادام که مستاجر موقوفه خلاف عقد اجاره اقدامی ننماید درخواست خلع ید از ملک موقوفه صورت نمی گیرد. بر حسب عرف معمول پس از انقضای مدت اجاره که اکثراً طویل المدت می باشد با جلب نظر کارشناس برای تعیین اجاره عرصه را به مستاجر مجدداً اجاره می دهد. بدیهی است در صورتی که مستأجر عرصه بر خلاف نظر متولی و قرارداد اجاره عمل کند درخواست خلع ید و حتی قلع و قمع بنای مستحدثه ازمالک عرصه پذیرفته می شود.