آرای وحدت رویه دعاوی ملکی

معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود؛ اعم از این که معامله راهن بالفعل یا بالقوه منافی حق مرتهن باشد.

عقد رهن یکی از عقود پرکاربرد در جامعه میباشد که تضمین‌کننده وصول مطالبات مالی و پولی ست. به موجب عقد رهن، بدهکار اموال خود را به عنوان وثیقه در اختیار طلبکار قرار میدهد تا چنانچه در موعد مقرر بدهی خود را پرداخت نکند، طلبکار بتواند با فروش مال مرهونه، طلب خود را از محل آن استیفا کند.

همانطور که بیان شد، عقد رهن یک عقد وثیقه‌ای ست و مستلزم انتقال مالکیت نمیباشد. بعد از وقوع رهن، عین مرهونه همچنان در ملکیت راهن باقی میماند و مرتهن تنها حق عینی تبعی بر آن مال دارد. به این معنی که در صورت عدم ایفاء تعهدات توسط راهن، مرتهن میتواند عین مرهونه را بفروشد ( با حکم دادگاه ) و طلب خود را از قیمت آن وصول کند.

همچنین عقد رهن موجب حق تقدم است. یعنی در صورتی که راهن دیون متعدد داشته باشد هیچ یک از طلبکاران نمیتوانند برای وصول طلب خود از محل عین مرهونه اقدام کنند تا زمانی که کل طلب مرتهن پرداخت شود. در صورت فک رهن پس از پرداخت طلب مرتهن و در صورتی که قیمت عین مرهونه مازاد بر میزان طلب مرتهن باشد، سایر طلبکاران میتوانند برای دریافت طلب خود از محل فروش مال یا مازاد قیمت آن اقدام نمایند.

از آثار دیگر عقد رهن، محدودیت اختیارات راهن در تصرف در عین مرهونه است. مالکیت، کامل‌ترین حق عینی ست که طبق آن مالک آزاد است هرگونه تصرفی در مال خود بنماید. محدود شدن این حق،چهره استثنائی دارد. یکی از این موراد محدودیت، عقد رهن است. هنگامی که مالک مال خود را به رهن میدهد تا زمانی که رهن ادامه دارد نمیتواند تصرفات منافی با حقوق مرتهن انجام دهد. به طور مثال نمیتواند مال را بفروشد یا هبه کند. زیرا در اثر بیع یا هبه مالکیت مال منتقل شده و این منافی با حقوق مرتهن است.

اینکه چه تصرفاتی مصداق تصرفات منافی حقوق مرتهن است و چه تصرفاتی آزاد است بعضا محل اختلاف بوده است.

یکی از این تصرفات محل اختلاف، انتقال حق سرقفلی عین مرهونه است. در این مورد دو نظر کلی وجود دارد.

گروه اول معتقدند آنچه که در عقد رهن، متعلق حق مرتهن قرار میگیرد عین مال است؛ نه منافع آن. بنابراین انتقال سرقفلی منافاتی با حقوق مرتهن ندارد و از اختیارات مالک میباشد. بنابراین در صورت انتقال حق سرقفلی عین مرهونه، مرتهن حق اعتراض ندارد.

از نظر دسته دوم، انتقال حق سرقفلی مصداق تصرف منافی با حق مرتهن میباشد که نافذ نخواهد بود؛ مگر پس از تنفیذ مرتهن. به همین دلیل در صورت انتقال حق سرقفلی پس از انعقاد رهن، مرتهن میتواند ابطال آن را از دادگاه بخواهد.

اختلاف نظری که به صورت خلاصه مطرح شد موجب صدور آرای متعارض و متناقض در مراجع قضایی شده بود که نهایتا با طرح در هیئت عمومی دیوان عالی کشور به صدور رای وحدت رویه انجامید.

دادستان در نظریه خود که به هیئت عمومی تقدیم شده ضمن تاکید بر این نکته که راهن حق‌ ندارد تصرف منافی با حق مرتهن در عین مرهونه بنماید مگر با اذن مرتهن، اشاره میکند در صورتی که مرتهن اجازه تصرف بدهد، مالک ملزم است حدود اذن مرتهن را مدنظر قرار بدهد.

برای مثال اگر مرتهن اجازه انتفاع داده باشد، مالک نمیتواند مال را اجاره بدهد. یا اگر مرتهن اجازه دهد که عین مرهونه اجاره داده شود، مالک حق ندارد مال را بفروشد.

در صورتی که تصرفی بدون اذن مرتهن واقع شود و یا خارج از حدود اذن مرتهن باشد، مصداق معامله فضولی و غیرنافذ خواهد بود. در صورت تنفیذ مرتهن، تصرف صحیح و در غیر این صورت باطل خواهد بود.

فلذا انتقال سرقفلی عین مرهونه نیازمند اجازه یا تنفیذ بعدی مرتهن میباشد. پس در صورتی که انتقال سرقفلی با اجازه مرتهن نبوده یا بعدا مورد اعتراض وی قرار بگیرد، معامله مردود و باطل است.

هیئت عمومی دیوان عالی کشور هم‌راستا با نظر دادستان اقدام به صدور رای وحدت رویه نمود. مطابق مفاد این رای، هرگونه تصرف منافی با حق مرتهن غیر نافذ است و در این مورد تفاوتی بین منافات بالفعل یا بالقوه با حقوق مرتهن نمیباشد. انتقال حق سرقفلی بعد از به رهن گذاشتن مال نیز مصداق تصرف منافی با حقوق مرتهن میباشد و غیرنافذ است.

مفاد این رای در موارد مشابه برای مراجع قضایی لازم‌الاجراست.