راههای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت: چالش‌ها و راه‌حل‌های حقوقی

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج ‌ترین و پرکاربردترین انواع قراردادها در حوزه ساخت و ساز است که میان مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. با این حال، گاهی اوقات شرایطی پیش می‌آید که یکی از طرفین یا هر دو، تصمیم به فسخ این قرارداد می‌گیرند. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم انجام تعهدات، مشکلات مالی یا تغییرات در شرایط بازار رخ دهد. در این مقاله، به بررسی دقیق شرایط و مراحل قانونی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم و نکات کلیدی که باید در این فرآیند مدنظر قرار گیرد را مورد بحث قرار می‌دهیم.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای پایان دادن به قرارداد منعقد شده بین طرفین قبل از تکمیل پروژه ساختمانی است. این نوع قرارداد معمولاً بین مالک زمین و سازنده یا پیمانکار بسته می‌شود و شامل توافقاتی در مورد نحوه ساخت و ساز، تقسیم منافع و سایر جزئیات پروژه است.

دلایل رایج برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است به دلایل مختلفی صورت گیرد، از جمله:

• تخلف سازنده از شروط قراردادی مبنی بر انتقال موضوع قرارداد از طریق قرارداد پیش فروش، بیع، اجاره، وکالت، وصایت، رهن، ودیعه و … به ثالث بدون اجازه مالک.
• تاخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض به مالک یا مالکین.
• تاخیر سازنده در اجاره ملک مسکونی جهت سکونت مالک یا مالکین.
• عدم توانایی اخذ تراکم مورد توافق در قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده.
• عدم امضای تقسیم نامه یا تاخیر در تقسیم از سوی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت.
• عدم انتقال سند از سوی مالک به نام سازنده، در مراحل مشخص شده در قرارداد مشارکت در ساخت.
• تاخیر مالک در تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت به سازنده جهت آغاز عملیات ساخت و ساز.
• تاخیر مالک در ارائه اسناد به سازنده در مهلت تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت.
• تاخیر سازنده در اجرای برنامه زمان بندی مورد توافق طرفین بدون عذر موجه.
• تخلف مالک از اعطای وکالت کاری به سازنده در مهلت مقرر در قرارداد مشارکت در ساخت.
• تخلف سازنده از شروط قراردادی مبنی بر مصالح ساختمانی مورد توافق در قرارداد مشارکت در ساخت.
• در صورت تعطیلی پروژه بدون عذر موجه.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مستلزم احراز شرایط قانونی و قراردادی آن است و مادام که مدعی فسخ، آن شرایط را به اثبات نرساند و دادگاه آن را احراز نکند، حتی اگر مدعی حق فسخ آن را اعمال نیز کرده باشد موثر نبوده و اثری بر اعتبار و وجود قرارداد نخواهد داشت.

مواردی که می توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نمود به شرح ذیل می باشد:

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط

یکی از مواردی که می توان به موجب آن فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را اعمال نمود، درج خیار شرط برای یکی از طرفین یا هر دو طرف می باشد. در قرارداد مشارکت در ساخت می توان ضمن قرارداد، برای هر یک از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث، اختیار فسخ معامله را قائل گردید. نکته مهم در خصوص خیار شرط، لزوم تعیین مدت برای خیار است.

خیار شرط مذکور در قرارداد باید ظرف مهلت معینی قابل اعمال باشد. اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب می شود ولی انتهای مدت خیار باید توسط طرفین معین شود. عدم تعیین مدت برای خیار شرط موجب ابطال قرارداد مشارکت در ساخت می گردد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط

مرسوم است که ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، تعهداتی بر عهده مالک و سازنده قرار می گیرد. ازجمله این تعهدات می توان به عدم انتقال مال یا تاخیر در انتقال، عدم امضای تقسیم نامه یا تاخیر در تقسیم، عدم تسلیم و تحویل ملک، عدم انجام یا تاخیر در اجرای پروژه، عدم پرداخت وجه بلاعوض، از بین رفتن ملک و غیره اشاره نمود.

در خصوص هر یک از این موارد باید با توجه به مقطع زمانی که آن موضوع اتفاق می افتد، از قبل پیش بینی ضمانت اجرایی مناسب انجام شود. برای مثال چنانچه سازنده در مهلت مقرر نسبت به پرداخت مبلغ بلاعوض اقدام ننماید، بهترین ضمانت اجرا پیش بینی حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.

در صورتی که طرف قرارداد، مفاد شرط را رعایت نکند، طرف مقابل به موجب خیار تخلف از شرط حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک معمولاً به شرایط و ضوابطی بستگی دارد که در قرارداد به ‌طور خاص ذکر شده ‌اند. با این حال، برخی از شرایط عمومی که ممکن است به مالک اجازه فسخ قرارداد را بدهند عبارتند از:

1. عدم پیشرفت در کار:اگر سازنده یا پیمانکار نتواند به‌ موقع پروژه را پیش ببرد یا دچار تأخیرهای غیرموجه شود، مالک ممکن است حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
2. نقص در کیفیت کار:اگر کارهای انجام‌ شده توسط سازنده مطابق با استانداردها و مشخصات تعیین‌ شده در قرارداد نباشد و این نقص‌ ها به‌ طور معقولی قابل رفع نباشند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
3. عدم توانایی مالی سازنده:در صورتی که سازنده به دلیل مشکلات مالی قادر به ادامه پروژه نباشد و نتواند منابع مالی لازم را تأمین کند، مالک می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
4. نقض شرایط قرارداد:اگر سازنده به تعهدات و شرایطی که در قرارداد مشخص شده‌اند عمل نکند، مانند عدم رعایت زمان ‌بندی‌ ها یا عدم استفاده از مواد و مصالح تعیین‌ شده، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
5. عدم اخذ مجوزهای لازم:اگر سازنده نتواند مجوزهای لازم برای پروژه را دریافت کند یا مجوزهای موجود را از دست بدهد، مالک ممکن است حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
6. توافق دوطرفه:در برخی موارد، ممکن است مالک و سازنده به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند. این نوع فسخ معمولاً با توافق و رضایت هر دو طرف انجام می‌شود.

برای فسخ قرارداد، مالک باید روند قانونی مشخصی را طی کند که معمولاً شامل ارسال اخطار کتبی به سازنده و تعیین مهلت برای رفع نقص ‌ها یا عدم تعهدات است. در صورت عدم رفع مشکلات در مهلت تعیین‌شده، مالک می‌تواند به‌طور قانونی قرارداد را فسخ کند.

البته توصیه می‌شود قبل از اقدام به فسخ قرارداد، شرایط حقوقی و پیامد های آن توسط وکیل قرارداد مشارکت در ساخت به ‌دقت بررسی شوند تا از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری شود.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت وجود شرط فسخ

چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت، خیار تخلف از شرط برای هر یک از طرفین مقرر گردیده باشد و آن طرف به تعهدات خود در موعد مقرر عمل ننماید، می توان با ارسال اظهارنامه قانونی به شخص متخلف، اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را اعلام نمود.

پس از ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، می توان به مرجع حل اختلافی که در قرارداد تعیین گردیده مراجعه و تقاضای تائید یا تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را مطرح نمود.

در صورت تعیین داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت برای حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد، باید درخواست تائید یا تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را از داور تعیینی نمود. در غیر اینصورت پس از ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید دادخواست تائید و تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به دادگاه صالح تقدیم نمود.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت درساخت در صورت عدم وجود شرط فسخ

حالت دوم زمانی که برای هیچ کدام از طرفین حق فسخ پیش بینی نشده باشد، ابتدا باید الزام به ایفای تعهدات طرفی که به تعهدات خود عمل ننموده را از طریق دادگاه یا داوری (در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت داور تعیین شده باشد ) درخواست نمود.

چنانچه پس از صدور رای، فرد متخلف همچنان از ایفای تعهدات خویش امتناع نماید و شخص مالک یا سازنده نیز نتوانند آن تعهد را شخصا انجام دهند، می توانند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نمایند.

دادخواست تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

دادخواست تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، معمولاً زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین قرارداد تصمیم به فسخ آن گرفته و نیاز به تأیید قانونی این فسخ دارد. این دادخواست به دادگاه ارائه می‌شود تا از نظر حقوقی تأیید کند که فسخ قرارداد معتبر و قانونی است.

در این فرآیند، دادگاه به بررسی دلایل فسخ و شرایط قرارداد می‌پردازد. در ادامه، عناصر کلی یک دادخواست تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت آورده شده است:

طرفین دعوای تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در این دعوا، خواهان می تواند مالک یا سازنده باشد. خوانده نیز ممکن است هر یک از طرفین قرارداد که اعمال حق فسخ ناشی از عدم انجام تعهدات از سوی ایشان صورت گرفته، باشد.

موضوع دادخواست تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

خواسته اصلی دعوا، تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می باشد که علت و جهت آن نیز باید در قید گردد. ممکن است علاوه بر این خواسته، درخواست مطالبه وجه التزام قراردادی ناشی از عدم ایفای تعهدات که در قرارداد پیش بینی شده نیز مطرح شود.

مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مدارک مورد نیاز که باید پیوست دادخواست شود عبارت است از: کپی مصدق قرارداد مشارکت در ساخت، اظهارنامه، تامین دلیل، مدارک مربوط به نقض تعهدات، اسناد مالی، مدارک هویتی خواهان و وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا توسط وکیل مطرح گردد.

هزینه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

دعوای فسخ قرارداد مالی می باشد اما قابل تقویم کردن است. با توجه به اینکه موضوع فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، مال غیرمنقول می باشد، هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای محاسبه و دریافت می شود.

نمونه دادخواست تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند آثار و پیامدهای متعددی داشته باشد که بر جنبه ‌های مختلف حقوقی، مالی و عملیاتی پروژه تأثیر می‌گذارد. در زیر به برخی از مهم ‌ترین آثار فسخ چنین قراردادی اشاره شده است:

1. پایان تعهدات طرفین: با فسخ قرارداد، تعهدات جاری طرفین نسبت به یکدیگر خاتمه می‌یابد. این بدان معناست که هیچ ‌یک از طرفین ملزم به انجام تعهدات آینده مندرج در قرارداد نخواهند بود.
2. بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد: مهمترین اثر فسخ در هر قراردادی، انحلال عقد و بازگشت طرفین به وضعیت قبل از عقد می باشد. این می‌تواند شامل بازگرداندن مبالغ پرداخت ‌شده یا بازپس‌گیری اموال یا مصالح تحویل‌داده‌ شده باشد.
3. جبران خسارت: در خصوص خساراتی که می توان همزمان با فسخ مطالبه نمود باید به قرارداد و شروط مندرج در آن رجوع نمود. چنانچه در مورد وضعیت سازنده در صورت فسخ قرارداد و هزینه های از سوی ایشان صورت گرفته، توافقی وجود نداشته باشد، می بایست از طریق کارشناس رسمی دادگستری هزینه های انجام شده از سوی سازنده را محاسبه و مالک نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.
4. توقف پروژه:فسخ قرارداد می‌تواند منجر به توقف عملیات ساخت ‌و ساز شود که ممکن است پیامدهای جدی برای پروژه و طرفین درگیر داشته باشد.

نمونه اظهارنامه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

انحلال قرارداد مشارکت در ساخت

انحلال قرارداد مشارکت در ساخت به معنای پایان دادن به تعهدات و الزامات ناشی از قرارداد، به دلایل قانونی یا توافقی است. این انحلال می‌تواند به صورت فسخ، ابطال یا پایان طبیعی قرارداد صورت گیرد.

انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

انفساخ به معنای انحلال قهری و خود به خودی است. منشاء انحلال ممکن است توافق طرفین یا حکم قانون باشد. انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت و تایید آن در مرجع صالح، منوط به احراز شرایط قانونی انفساخ توسط مقام رسیدگی کننده می باشد.

موجبات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت به موجب موارد ذیل منفسخ خواهد شد:

• منتفی شدن موضوع قرارداد: اگر موضوع قرارداد مشارکت در ساخت به هر علتی منتفی شود، قرارداد خود به خود از بین خواهد رفت، مثل از بین رفتن ملکی که بر تخریب و نوسازی آن توافق شده است.
• ورشکستگی سازنده: در صورتی که سازنده در اثنا مدت قرارداد مشارکت در ساخت ورشکست شده و از مداخله در اموال خود ممنوع شود، اجرای قرارداد غیر ممکن خواهد بود.
• فوت سازنده : در قرارداد مشارکت در ساخت، تخصص و صلاحیت علمی و فنی سازنده در نظر مالک از اهمیت خاصی برخوردار است و امر ساخت و ساز اصولا از مواردی نیست که توسط هرشخصی قابل اجرا باشد. به همین جهت در صورت فوت سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ است.
• توقیف یا مصادره ملک موضوع مشارکت: چنانچه ملک موضوع مشارکت به هر دلیلی توقیف یا مصادره شود، قرارداد مشارکت در ساخت به علت غیر قابل تسلیم بودن موضوع قرارداد منفسخ خواهد شد.
• انقضاء مدت قرارداد مشارکت در ساخت:  مرسوم است که مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، مهلتی را تعیین می نمایند که قرارداد ظرف این مهلت اجرا شود. در صورتی که مهلت مزبور منقضی شود اما قرارداد به صورت کامل اجرا نشده باشد، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ می شود.
• غیر مقدور بودن اجرای قرارداد: در صورتی که تخریب و تجدید بنا به علتی خارج از اراده طرفین مقدور نباشد، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ خواهد شد. از جمله مواردی که غیر مقدور بودن اجرای قرارداد منجر به انفساخ آن می شود، می توان به تغییر قوانین حوزه شهرداری و شهرسازی اشاره کرد.

دعاوی مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت از جمله فسخ قرارداد مشارکت در ساخت دعوایی تخصصی بوده و نیازمند داشتن وکیل متخصص در امور قراردادها می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه قرارداد مشارکت در ساخت و با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش اعم از تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت، مشاوره حقوقی تخصصی و وکالت دعاوی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به شما عزیزان می باشد.