خاتمه عملیات اجرایی و تخلیه در اجرای ثبت، دو مفهومی است که با یکدیگر تفاوت دارند. تخلیه در اجرای ثبت موضوع سند بیع قطعی، اسناد انتقال اجرایی و سند رسمی اجاره می باشد که در هر کدام از آنها متعهد، مکلف به تخلیه و تحویل ملک به متعهد له می باشد. با تنظیم صورت جلسه مزایده یا امضای سند انتقال اجرائی، خاتمه نمی یابد و اداره ثبت مکلف است به درخواست بستانکار یا خریدار نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند.
در این مرحله ممکن است چالش هایی به وجود آید که منجر به طرح دعاوی و شکایاتی شود که آگاهی از قوانین و مقررات و مراحل آن از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری می نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با همراه باشید.
موارد تخلیه و تحویل ملک در اجرای ثبت
موارد تخلیه و تحویل ملک توسط اداره اجرای ثبت در سه حالت امکانپذیر است:
- مورد اجاره دارای سند رسمی باشد.
- ملکی که در مزایده خریداری شده پس از تنظیم سند انتقال اجرایی
- مورد معامله پس از انتقال قطعی
تخلیه در اجرای ثبت به جهت رسمی بودن سند اجاره
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی باشد می توان برای تخلیه، از طریق اجرای ثبت اقدام نمود. برای این کار باید در ابتدا به دفترخانه ای که قرارداد را تنظیم نموده مراجعه نمائید. دفترخانه اجرائیه را صادر و به اداره اجرای مربوطه ارسال می نماید.
اداره اجرا، ابلاغیه ای به مستاجر ارسال می کند و بعد از مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ با دادستانی و کلانتری، برای معرفی نماینده مکاتبه صورت می گیرد که در وقت تعیین شده به محل مراجعه کنند. در صورتی که متصرف حاضر نگردد یا مانع ورود به ملک شود، قفل توسط نماینده دادستان فک و با رعایت تشریفات قانونی ملک تخلیه و تحویل مالک می شود.
در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
در خصوص تخلیه ملک تجاری در مقاله مجزایی توضیحات کافی داده شده است که می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر به این مقاله مراجعه نمائید.
تخلیه مورد مزایده پس از تنظیم سند انتقال اجرایی
طبق تبصره ماده ۱۴۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در مورد مال غیر منقول پس از انجام مزایده، واحد اجرا باید ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت بفرستد و پس از تنظیم سند انتقال اجرائی در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهد بود.
از این جهت تفاوتی میان اجرای اسناد ذمه ای و وثیقه ای وجود ندارد و هر گاه برنده مزایده یا بستانکاری که ملک موضوع مزایده را به عنوان طلب خود قبول کرده، تقاضای تخلیه و تحویل ملک را از اجرای ثبت مطرح نماید، اداره ثبت مکلف به صدور اجرائیه است.
در انتقال قطعی ملک، هرگاه اجرائیه تخلیه صادر گردد و ثالث به موجب سند رسمی اجاره در ملک مذکور ساکن باشد، اجراء ثبت از اقدامی انجام نمی دهد.
تخلیه در اسناد انتقال قطعی
پس از انتقال قطعی ملک که فروشنده ملزم شده در موعد مقرری ملک را تخلیه نموده و به خریدار تحویل دهد اما در سر رسید، از انجام تعهد امتناع نماید، خریدار می تواند خواستار صدور اجرائیه در اجرای ثبت شود.
اگر شخص ثالثی در ملک موضوع اجرائیه متصرف باشد و سند اجاره ای اعم از عادی یا رسمی ارائه نماید، تخلیه ملک ممکن نیست.
در صورتی که ملک در تصرف شخص ثالث باشد و ثالث نیز مدعی وقوع عقد اجاره بوده اما نتواند سندی عادی یا رسمی دال بر این ادعا ارائه دهد، تخلیه در اجرای ثبت انجام خواهد شد. بنابراین صرف تصرف در ملک مانع اقدامات اجرایی نخواهد شد. در چنین مواردی متصرف ملک که مدعی وقوع عقد اجاره است می تواند جهت اثبات ادعای خود به محاکم دادگستری مراجعه کند و رسیدگی به این امر خارج از صلاحیت اداره ثبت است.
ضمنا در صورتی که فروشنده ملک خود را به موجب عقد بیع که با سند رسمی منعقد شده به خریدار منتقل کرده باشد و مبیع نیز از جمله املاک دارای سابقه ثبتی باشد و همچنین فروشنده متعهد شده باشد در زمان مشخصی ملک را به مشتری تحویل دهد و علی رغم وجود این تعهد از تسلیم ملک استنکاف ورزد، مشتری می تواند از اداره ثبت تقاضای صدور اجرائیه نماید. مرجع صالح جهت صدور اجرائیه در این قبیل موارد همان دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی بیع است.
اگر در سند انتقال قطعی مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام تاخیر در اجرای تعهد (تخلیه و تحویل ملک) معین شده باشد، صدور اجرائیه جهت مطالبه این مبلغ نیز امکانپذیر است.
به تخلیه و تحویل ملک در اجرای ثبت می توان اعتراض نمود؟
در پاسخ به این سوال باید گفت، چنانچه در زمان تخلیه، شخص ثالثی به موجب سند عادی یا رسمی در ملک تصرف داشته باشد، از تخلیه خودداری می شود و باید برای این امر به دادگاه مراجعه نمود. اما در صورتی که ثالث دارای سند عادی یا رسمی نباشد، عملیات اجرائی ادامه می یابد.
بنابراین با توجه به خاتمه عملیات اجرایی، هیچگونه اعتراض در این مرحله پذیرفته نمی باشد و هر گونه ادعا باید در مراجع صالح مطرح و چنانچه منتهی به اثبات ادعا شود، می توان ابطال عملیات اجرائی ثبتی و اعاده عملیات اجرائی را درخواست نمود.
خاتمه عملیات اجرایی ثبت
عملیات اجرایی در موارد ذیل خاتمه می یابد:
- زمانی که طلبکار تمامی طلب خود را وصول نماید و هزینه های اجرایی پرداخت گردد.
- چنانچه مال منقول باشد، در زمان تحویل مال به برنده مزایده
- چنانچه سند انتقال اجرایی تنظیم و امضاء شود.
- در مواردی که اجرائیه بابت تخلیه یا تحویل صادر شده باشد و تخلیه محقق گردد.
- چنانچه اجرائیه راجع به اجرای تعهدی باشد و تعهد متعهد، اجرا شود.
آثار خاتمه عملیات اجرایی ثبت
ختم عملیات اجرائی دارای آثاری است، از جمله اینکه بدهکار می تواند تا قبل از خاتمه عملیات اجرا مطالبات طلبکار را پرداخت نموده و نسبت به استرداد مال مورد وثیقه اقدام نماید. همچنین پس از خاتمه عملیات اجرایی، اعتراض نسبت به عملیات اجرایی پذیرفته نیست و هرگونه اعتراضی باید در مراجع قضایی مطرح شود.
با توجه به پیچیدگی های آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی و رویه های متغیر در دوایر مختلف اجرای ثبت، بهره مندی از مشاوره و وکالت یک تیم حقوقی متخصص، می تواند از بروز بسیاری از مشکلات بکاهد.
دفتر حقوقی دادپویان حامی متشکل از تیم حقوقی متخصص و با تجربه، از مرحله صدور اجرائیه تا خاتمه عملیات اجرایی و تخلیه ملک، آماده ارائه خدمات حقوقی به شما عزیزان می باشد. جهت بهره مندی از خدمات حقوقی این مجموعه با شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
خاتمه عملیات اجرایی در اجرای ثبت به چه معناست؟
خاتمه عملیات اجرایی به این معناست که موضوع پرونده اجرایی محقق شده و پرونده رسماً مختومه می‌شود. این اتفاق معمولاً در یکی از سه حالت زیر رخ می‌دهد:
- پرداخت کامل بدهی توسط بدهکار (متعهد).
- رضایت کتبی بستانکار و اعلام گذشت از ادامه عملیات.
- انتقال قطعی مال به بستانکار یا برنده مزایده و وصول مطالبات از این طریق.
- تخلیه و تحویل ملک
پس از اینکه ملک در مزایده به نام برنده مزایده شد، مراحل تخلیه چگونه است؟
پس از صدور سند انتقال اجرایی به نام شما، باید مراحل زیر را طی کنید:
- شما باید کتباً از دایره اجرای ثبت، درخواست تخلیه ملک را بنمایید.
- اداره ثبت دستور تخلیه را صادر کرده و به متصرف ملک (بدهکار یا شخص دیگر) ابلاغ می‌کند.
- متصرف معمولاً مهلت مشخصی (مثلاً ۱۰ روز) برای تخلیه داوطلبانه ملک دارد.
- در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان (و در صورت لزوم با کمک نیروی انتظامی) برای تخلیه اجباری ملک اقدام خواهد کرد.
آیا بدهکار می‌تواند پس از برگزاری مزایده و قبل از تخلیه، بدهی خود را بپردازد و مانع انتقال سند شود؟
بله بدهکار مهلت دارد ظرف دو ماه از تاریخ مزایده نسبت به پرداخت بدهی و جلوگیری از انتقال سند اقدام نماید.
سلام. بنده بابت تسهیلات بانکی ملکی را در رهن گذاشتم که چون نتوانستم بدهی را پرداخت کنم بانک نسبت به سند رهنی اقدام کرد و اجرائیه صادر شد اما در مرحله اجرای ثبت نظریه کارشناسی به من ابلاغ نشده و بدون اینکه من متوجه بشم ملک را با قیمت خیلی پائین مزایده گذاشتند و سند انتقال اجرایی هم تنظیم شده الان دستور تخلیه صادر شده می خواستم ببینم من چجوری می توانم جلوی دستور تخلیه را بگیرم؟
باسلام. طبق مواردی که فرمودید شما باید ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی را از طریق دادگاه بخواهید و دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخلیه را هم مطرح نمائید که در صورت موافقت قاضی دادگاه دستور صادر می گردد که البته نیازمند سپردن خسارت احتمالی می باشد.