با توجه به اجباری شدن ثبت اسناد و املاک، اسناد تنظیمی در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی جایگاه ویژه ای یافتند. قانونگذار در ماده ۱۰۰ قانون ثبت به جرائم ثبتی پرداخته و ثبت عمدی اسناد مجعول یا مزور، ثبت بدون حضور افراد لازم، تغییر تاریخ یا نام اشخاص را جرم میداند و جاعل را به مجازات های مقرر در جعل یا تزویر اسناد رسمی محکوم میکند. در این مقاله، مصادیق و مجازات مرتبط با جعل اسناد رسمی توسط سردفتر را با جزئیات توضیح میدهیم.
برای دریافت مشاوره و جلوگیری از پیامدهای ناشی از مشکلات جعل اسناد رسمی همین حالا با ما تماس بگیرید.
جعل و تزویر چیست؟
جرم جعل و تزویر عبارت است از ساختن یا تغییر دادن سند، نوشته یا اشیاء و چیزهای دیگر و به کار بردن مهر دیگری بدون اجازه به قصد تقلب و اضرار به غیر.
جعل در دفاتر اسناد رسمی به چه معناست؟
جعل در دفاتر اسناد رسمی به معنای ارتکاب به ثبت کردن، معدوم کردن، مکتوم کردن، کشیدن اوراق دفتر و بی اعتبار کردن سند که توسط کارکنان ادارات ثبت و سردفتران صورت گرفته، گفته می شود. برای مثال در صورتی که سردفتر بدون احراز هویت اقدام به ثبت سندی نماید، عمل وی مشمول جرم جعل ثبتی می باشد.
برای دریافت مشاوره تخصصی در انواع جرائم ثبتی با بهترین و مجرب ترین وکیل ثبتی در تهران همین حالا فرم درخواست مشاوره حقوقی را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک
ماده ۱۰۰ قانون ثبت در خصوص جعل ثبتی مقرر می دارد:
هر یک از مستخدمان و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی، عامدا یکی از جرم های ذیل را مرتکب شود، جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهد شد:
- اسناد مجعول یا مزوره را ثبت کند.
- سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشد ثبت نماید.
- سندی را به اسم کسانی که آن را معامله نکرده اند ثبت کند.
- تاریخ سند با ثبت سند را مقدم یا موخر در دفتر ثبت کند.
- تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند و یا ورقی از آن را بکند و یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.
- اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند.
- سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده ثبت کند.
موارد جعل سند رسمی توسط سردفتر
در ماده ۱۰۰ قانون ثبت موارد جعل توسط سردفتر در هفت بند پیش بینی شده است که در خصوص هر یک به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
-
ثبت اسناد مجعول
در بند ۱ ماده ۱۰۰ ثبت اسناد مجعول، به عنوان عمل مجرمانه توسط سردفتر پیش بینی شده است. منظور از سند مجعول، سندی است غیرواقعی و تقلبی که به جای اسناد رسمی اصیل، ثبت می شوند. جعل اسناد ملکی با هدف کلاهبرداری از این دسته هستند. برای مثال سند مالکیتی در دفتر خانه تحت عنوان بیع ثبت شود که سند جعلی می باشد و مرتکب از این طریق اقدام به بردن مال از خریدار جاهل به جعلیت می نماید.
در این مورد نیازی نیست قبلا جعلی بودن سند اثبات شده باشد اما در زمان شکایت باید مجعول بودن سند در مراجع قضایی اثبات گردد.
برای تحقق این جرم باید:
- ثبت سند طبق مقررات ثبتی صورت گیرد. یعنی در دفاتر مخصوص اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی، نوشته، امضاء و مهر گردد.
- سند ثبت شده باید مجعول یا مزوره باشد. برای مثال سندی در رهن یا بازداشت قرار دارد، ولی عبارات و قسمت های ممهور به مهری که نشان دهنده بازداشت بودن یا در رهن بوده است، محو شود.
- مرتکب باید عمدا نسبت به ثبت سند مجعول اقدام نماید. یعنی از مجعول بودن سند اگاهی داشته باشد.
-
ثبت سند بدون حضور اشخاصی که طبق قانون باید حاضر باشند
یکی از مواردی که قانونگذار برای ثبت اسناد لازم و ضروری می داند، حضور متعاملین در زمان تنظیم و ثبت سند می باشد. در مواردی که طرفین معامله و یا یکی از آنها کور یا کر و بی سواد باشد، علاوه بر معرفین، افراد مزبور باید یک نفر از معتمدین خود را حاضر نمایند که در زمان قرائت ثبت و امضای آن حضور داشته باشند و بتوانند به آنها به اشاره مطلب را بفهماند.
در ماده ۱۴ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ مقرر گردیده، سردفتران حق ندارند دفاتر را از محل کار خود به منزل اصحاب معامله ببرند، مگر آنکه محقق شود کسی که می خواهد معامله نماید مریض بوده که در این صورت باید تنظیم سند و ثبت معامله با حضور نماینده مدعی العموم محل و در نقاطی که دسترسی به مدعی العموم نباشد با حضور دو نفر از معتمدین محل به عمل آید.
-
ثبت کردن سند به اسم غیر معامله کنندگان
هر معامله باید به وسیله افرادی که طرفین معامله هستند، منعقد شود و سردفتر مکلف است هنگام تنظیم و ثبت سند، هویت و اهلیت طرفین را احراز نماید. در ماده ۱۰۲ قانون ثبت مقرر گردیده است، چنانچه هر یک از اعضاء ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله، سندی را عمدا ثبت نماید به انفصال از یک تا سه سال از خدمت دولتی محکوم می شود.
این ماده مربوط به حالتی است که اقدام صورت گرفته بدون قصد تقلب باشدف ولی در مواردی که این اقدام با قصد تقلب ارتکاب یابد، مشمول ماده ۱۰۰ قانون ثبت خواهد بود.
-
تقدم یا تاخر تاریخ سند با ثبت سند
طبق قانون در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است و با توجه به آثار مهمی که تاریخ در اسناد رسمی دارا است، باید از هرگونه تغییری در ثبت تاریخ سند یا ثبت سند به صورت مقدم یا موخر پیشگیری نمود. در مواردی که سردفتر تاریخ سند یا ثبت سند را تغییر دهد، برای مثال سندی که در روز بیستم اردیبهشت سال جاری تنظیم شده را به تاریخ اول مهر سال قبل تغییر دهد، عمل وی مشمول حکم مقرر در ماده ۱۰۰ قانون ثبت می باشد.
-
معدوم یا مکتوم یا کندن اوراق یا از اعتبار انداختن دفاتر ثبت
در بند ۵ ماده ۱۰۰ قانون ثبت اشاره گردیده معدوم یا مکتوم کردن یا کشیدن ورقی از دفاتر ثبت یا با استفاده از وسایل متقلبانه دیگر، ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.
منظور از معدوم کردن، از بین بردن و نابود کردن تما یا قسمتی از دفاتر ثبت است. برای مثال دفاتر ثبت را بسوزاند یا به وسیله دستگاه خردکن انها را از بین ببرد یا با ریختن مرکب تمام یا قسمتی از سند را سیاه کند.
منظور از مکتوم نمودن، پنهان کردن و مخفی کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت است. در این موارد، مرکتب دفاتر را از بین نمی برد، بلکه با صحنه سازی اظهار می کند که دفاتر به سرقت رفته یا مفقود شده اند.
کشیدن ورقی از دفاتر ثبت به این معناست که مرتکب به قصد تقلب بخواهد اوراق ثبتی را از دفتر جدا کند.
علاوه بر این موارد، ممکن است وسایل متقلبانه دیگری نیز به کار گرفته شود که موجب بی اعتباری ثبت سند شود. منظور از بی اعتبار و بی استفاده کردن سند، بی ارزش نمودن ثبت سند می باشد. این اقدام باید با وسایل متقلبانه و غیر واقعی صورت گیرد.
-
اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند
اصولا نقل و انتقال هر ملکی باید توسط مالک یا نماینده قانونی وی صورت گیرد. در مواردی که ثبت نقل و انتقال توسط غیر مالک یا نماینده وی صورت گیرد، مشمول بند ۶ ماده ۱۰۰ قانون ثبت می شود. این جرم زمانی محقق می شود که مرتکب در دفترخانه حاضر و ذیل اسناد را امضاء نماید.
در برخی از موارد ممکن است شخصی غیر از مالک اقدام به انتقال سند نماید و بعد از ان مالک معامله را تنفیذ نماید سوالی که مطرح می شود این است آیا با تنفیذ معامله فضولی، عمل سردفتر مشمول جرم جعل ماده ۱۰۰ می شود یا خیر؟
در پاسخ به این سوال باید گفت ملاک تحقق جرم، در هنگام وقوع معامله است و تنفیذ معامله وصف مجرمانه عمل سردفتر را از بین نخواهد برد.
-
ثبت سند فاقد سندیت
سندیت داشتن به معنای معتبر بودن و قابلیت استناد داشتن است. در کلیه مواردی که قانونگذار ثبت سندی را ممنوع نموده، چنانچه آن سند ثبت شود، ثبت بی اعتبار بوده و اثر بر آن مترتب نیست. طبق ماده ۱۶ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی، هیچ سندی را نمی توان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود، مگر آنکه موافق با قانون باشد.
ممکن است سندی که معتبر بوده، بعدها از اعتبار بیافتد برای مثال وکالت نامه معتبری تنظیم می شود و پس از آن موکل فوت می نماید، با فوت موکل وکالت از اعتبار می افتد. چنانچه سردفتری به استناد این وکالتنامه سندی تنظیم نماید، سندی را ثبت کرده که از سندیت افتاده است.
عناصر تشکیل دهنده جعل در قانون ثبت اسناد و املاک
جرم جعل مذکور در ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک، همچون سایر جرائم جهت تشکیل نیازمند دارا بودن ۳ عنصر، قانونی، مادی و معنوی است.
عنصر قانونی جعل در ثبت اسناد و املاک
ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک، عنصر قانونی جرم مزبور می باشد. ماده مزبور این جرم را جرم انگاری کرده و برای آن مجازات لحاظ کرده است.
عنصر مادی جعل درثبت اسناد و املاک
عنصر مادی جرائم موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت، یکسان نیست و بر اساس مصادیق هفت گانه مندرج در این ماده مشخص می گردد. اما به طور کلی همه موارد به صورت فعل مثبت مادی می باشد مانند ثبت کردن، معدوم کردن، مکتوم کردن، کشیدن اوراق دفاتر و یا بی اعتبار کردن سند.
عنصر معنوی جعل درثبت اسناد و املاک
عنصر معنوی به معنای قصد و نیت مجرمانه در انجام عمل مجرمانه می باشد. چنانچه مرتکب در انجام اعمال مجرمانه فاقد قصد و اراده ارتکاب باشد، جرمی شکل نمی گیرد. در انجام جعل و تزویر در ثبت اسناد واملاک نیز، مرتکب بایستی با قصد و نیت مجرمانه به انجام این عمل مبادرت نماید. در غیر این صورت با فقدان یکی از عناصر تشکیل دهنده، جرم مزبور محقق نمی گردد.
مجازات جرم جعل سند رسمی
مجازات جرم جعل سند رسمی بر اساس مواد ۵۳۲، ۵۳۳ و ۵۳۴ قانون مجازات به شرح ذیل می باشد:
- ماده ۵۳۲: هر یک از کارمندان و مسئولان دولتی که در اجرای وظیفه خود در احکام و تقریرات و نوشته ها و اسناد و سجلات و دفاتر و غیر آنها از نوشته ها و اوراق رسمی تزویر کند اعم از این که امضا یا مهری را ساخته یا امضا یا مهر یا خطوط را تحریف کرده یا کلمه ای الحاق کند یا اسامی اشخاص را تغییر دهد علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا به پرداخت ۱۶۵,۰۰۰,۰۰۰ تا ۸۲۵,۰۰۰,۰۰۰ ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.
- ماده ۵۳۳: اشخاصی که کارمند یا مسئول دولتی نیستند هرگاه مرتکب یکی از جرایم مذکور در ماده قبل شوند علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از شش ماه تا سه سال یا ۱۶۵,۰۰۰,۰۰۰ تا ۸۲۵,۰۰۰,۰۰۰ ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد.
- ماده ۵۳۴: هر یک از کارکنان ادارات دولتی و مراجع قضایی و مامورین به خدمات عمومی که در تحریر نوشته ها و قراردادهای راجع به وظایفشان مرتکب جعل و تزویر شوند اعم از این که موضوع یا مضمون آن را تغییر دهند یا گفته و نوشته یکی از مقامات رسمی، مهر یا تقریرات یکی از طرفین را تحریف کنند یا امر باطلی را صحیح یا صحیحی را باطل یا چیزی را که بدان اقرار نشده است اقرار شده جلوه دهند علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا ۱۶۵,۰۰۰,۰۰۰ تا ۸۲۵,۰۰۰,۰۰۰ ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد.
مجازات جعل سند رسمی توسط سردفتر
طبق ماده ۱۰۰ قانون ثبت، چنانچه سردفتر مرتکب یکی از جرائم مذکور در این ماده شود، جاعل محسوب و به مجازات مقرر برای جعل و تزویر در اسناد رسمی محکوم خواهد شد. بنابراین می توان گفت مجازات جعل سند رسمی توسط سردفتر حبس از یک تا پنج سال یا جزای نقدی از ۰۰۰/۰۰۰/۱۶۵ ریال تا ۰۰۰/۰۰۰/۸۲۵ ریال می باشد.
جعل شدن سند وکالت در دفترخانه اسناد رسمی چه مجازاتی دارد؟
یکی از اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، سند وکالت است که به موجب آن شخصی به دیگری برای انجام کاری وکالت می دهد. در برخی از موارد در تنظیم سند وکالت جعل صورت می گیرد که مجازات آن طبق ماده ۵۳۲ تعیین می شود. در برخی از موارد سند وکالت به نحو صحیح تنظیم می گردد اما پس از آن به دلایل مختلف این سند از اعتبار می افتد و با همین سند بی اعتبار سندی ثبت می شود در این صورت موضوع مشمول ماده ۱۰۰ قانون ثبت بوده و مجازات آن نیز بر اساس جرم جعل سند رسمی تعیین می شود.
آیا جعل اسناد رسمی قابل گذشت است؟
در ماده ۱۰۴ قانون مجازات اسلامی جرائم قابل گذشت تصریح گردیده اند که جعل اسناد رسمی در زمره آن نبوده بنابراین می توان گفت جعل اسناد رسمی قابل گذشت نمی باشد.
مطالعه بیشتر: آیا جرم جعل سند عادی قابل گذشت است؟
شکایت جعل از سردفتر را کجا باید مطرح نمود؟
با توجه به اینکه در جرائم کیفری، دادگاه محل وقوع جرم صالح به رسیدگی می باشد، بنابراین شکایت جعل از سردفتر را باید در دادسرای محل وقوع دفترخانه مطرح نمود.
جعل و تزویر در قانون ثبت اسناد و املاک، از جرایم شایعی است که به وفور رخ می دهد و متاسفانه عدم اطلاعات کافی در باب این موضوع سبب گردیده که افراد متضرر از این امر، در جهت احقاق حق خویش اقدام ننمایند و گاها به دلیل عدم آشنایی با روند دادرسی و یا عدم مدارک کافی، دعوای مطروحه را واگذار نموده اند. از این رو توصیه می شود قبل از هر اقدامی مشورت و هم فکری با مشاوران و وکلای متخصص را مد نظر قرار دهید. گروه وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی با دارا بودن کادر متخصص در دعاوی کیفری آماده ارائه مشاوره و قبول وکالت شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
با سلام و احترام بنده و همسرم هشت سال پیش در دفتر اسناد رسمی تعهد نامه معمولی رو امضا کردیم که چنانچه من معتاد باشم و آزمایش ندم و ترک نکنم همسرم میتونه طلاق بگیره و ایشون متعهد شد که ازین تعهد نامه سواستفاده نکنه و باعث آزار و اذیت من نشه و سال قبل همسرم با استفاده از وکالتنامه بلا عزل طلاق حکم طلاق گرفته بود یعنی دفتر اسناد رسمی تعهد نامه رو تبدیل به وکالت بلاعزل طلاق کرده بود و با استفاده از اثر انگشت من در تعهد نامه وکالتنامه رو ثبت کرده بود و چند روز پیش به دفتر اسناد رسمی مراجعه کردم و ازشون نسخه پشتیبان وکالتنامه رو خواستم که بعد از چند روز سر کار گذاشتن و طفره رفتن گفت احتمالا نسخه پشتیبان گم شده یا اصلا نیازی به تنظیم اون نبوده است و حتما جایی گذاشتیم که یادمون رفته و در آن زمان تایید اسناد رسمی فقط با امضا گرم و فیزیکی و نسخه پشتیبان انجام میشده است آیا الان میتوانم با استناد به فقدان سند پشتیبان دعوی جعل اسناد رسمی رو مطرح کنم؟؟با سپاس
سلام. بله. هم چنین می توانید در بازرسی کانون سردفتران اسناد رسمی نیز شکایت کنید.
با سلام و احترام بنده و همسرم در سال ۱۳۹۶ یک تعهد نامه معمولی رو امضا کردیم که چنانچه من معتاد باشم و آزمایش ندم و ترک نکنم همسرم میتونه طلاق بگیره و ایشون متعهد شد که ازین تعهد نامه سواستفاده نکنه و باعث آزار و اذیت من نشه و سال قبل همسرم با استفاده از وکالتنامه بلا عزل طلاق حکم طلاق گرفته بود و من فرصت اعتراضی نداشتم و فرجام خواهی دادم که هنوز جواب نیامده است و این در حالیست که بنده اصلا وکالتنامه بلا عزل طلاق رو در دفتر اسناد رسمی امضا نکردم ولی وکالتنامه در سامانه ثبت شده است و چند روز پیش به دفتر اسناد رسمی مراجعه کردم و ازشون نسخه پشتیبان وکالتنامه رو خواستم که بعد از چند روز سر کار گذاشتن و طفره رفتن گفت احتمالا نسخه پشتیبان گم شده یا اصلا نیازی به تنظیم اون نبوده است در حالی که در سال ۱۳۹۶ تایید اسناد رسمی فقط با امضا گرم و فیزیکی انجام میشده است و هیچ امضا یا سندی که دارای امضا بنده باشه در اون محضر موجود نیست آیا میتوان به فقدان نسخه پشتیبان برای طرح دعوی جعل سند رسمی استناد کرد؟؟؟با سپاس فراوان
سلام. بله. هم چنین می توانید در بازرسی کانون سردفتران اسناد رسمی نیز شکایت کنید.
سلام یک سندی در قالب قانون ساماندهی به نمایندگی از متقاضی در اداره ثبت صادر گردیده که نماینده مسکن نماینده متقاضی بوده و کارشناس ثبت با هماهنگی نماینده ثبت اقدام به کارشناسی نموده و همان کارشناسی منجر به صدور رای هیات قانون ساماندهی گردیده و آگاهی الصاقی به تایید دهیار روستای ملک مورد درخواست رسیده و نماینده به تبعیت از کارشناسی و رای هیات اقدام به صدور صورت مجلس تحدید حدود نموده و متعاقبا سند مالکیت صادر شده اینک طرف دعوای متقاضی سند از کارشناس و نماینده و نقشه بردار ثبت و نماینده بنیاد مسکن بر اساس ماده ۱۰۰ قانون ثبت به عنوان جعل تو سطح مامورین دولتی شکایت نموده و در مرحله دادگاه بدوی قاضی با توجه به عدم حضور سایر همکاران ثبتی برای نماینده ثبت که حضور رسانده کیفرخواست صادر و در پایان همان جلسه برای نماینده ثبت برائت و برای سایرین قرار منع تعقیب صادر نموده حال سوال بنده این است با توجه به اعتراض شاکی به رای دادگاه چه اتفاقی خواهد افتاد ؟ظاهرا ایشان از بند ۲ماده ۱۰۰قانون ثبت مبنی بر عدم حضور افرادی که باید در تحدید حدود حاضر شوند و غایب بوده اند استفاده نموده است با اینکه در قانون ساماندهی اداره ثبت فقط با نماینده مسکن ارتباط دارد .اگر امکان دارد برای مرحله تجدید نظر راهنمایی بفرمایید . ضمنا در هیچ یک از موارد پرونده هیچ جعل مادی و حتی مفادی صورت نپذیرفته است
سلام. طرح شکایت در موضوع مبحوث عنه، بلااثر حقوقی می باشد واعتراض به آن نیز بی فایده می باشد. می بایست مراتب اعتراض نسبت به عملیات تحدید حدود را مجدداً نزد رئیس ثبت و سپس در هیات نظارت ثبت مطرح کنید.
سندی با امضایی شبیه من نوشته شده. نه تاريخ دارد، نه شاهد دارد و نه اصل سند موجود است. فروشنده آپارتمانی که خریده ام طبق این دستنوشته ادعا میکند که من باید قیمت روز را (بعد از ۱۴ سال هنوز هم آپارتمان تکمیل نیست). با هیچ منطقی کسی ملک پیش خرید شده را که مبلغ آن قبل از پایان کار پرداخت شده را به نرخ روز نمیخرد. اظهر من الشمس است که سند دستنویس بر عليه من جعلیست. چگونه این جعلی بودن را ثابت کنم حال آنکه کارشناسان معلوم الحال در آن شهر کوچک فاسد و حقه بازند و صحت سند را اعلام کرده اند. وکیل منهم توانایی دفاع و اثبات جعل را ندارد.
سلام. در صورتی که ادعای جعل دارید می توانید شکایت کیفری مطرح نمائید و تنها راه اثبات در دعوای جعل چه در دعوای حقوقی و چه در دعوای کیفری ارجاع به کارشناسی می باشد .