قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، انقضاء مدت اجاره را موجب تخلیه ملک نمیداند و موجر تنها در موارد احصا شده در قانون میتواند صدور حکم تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. یکی از جهات تخلیه مذکور در قانون فوق، تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها میباشد.
مبنای دعوای صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
یکی از تعهدات مستاجر که به موجب عقد اجاره ایجاد میشود، تکلیف پرداخت اجاره بها به میزان معین و در موعد مشخص میباشد. در صورتی که مستاجر از ایفاء این وظیفه قانونی تخلف کند، تحت شرایطی که در قانون آمده، موجر میتواند صدور حکم بر تخلیه ملک را از دادگاه تقاضا نماید.
طرح این دعوا در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قابل تصور است و شرایط آن در بند ۹ ماده ۱۴ قانون فوق مورد تصریح قانونگزار قرار گرفته است.
نحوه پرداخت اجاره بها
یکی از تکالیف مستاجر که به موجب عقد اجاره بر عهده او قرار میگیرد، تکلیف پرداخت اجاره بها طبق شرایط معین میباشد.
طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، مستاجر موظف است در موعد معین، اجرت تعیین شده در قرارداد را به موجر یا شخصی که از طرف او حق دریافت اجاره بها را دارد، پرداخت نماید.
در صورتی که برای پرداخت اجاره بها، در قرارداد موعدی تعیین نشده باشد یا پس از پایان مدت قرارداد، مستاجر باید اجاره بها را آخر هر ماه اجاری ظرف ۱۰ روز پرداخت نماید.
در صورتی که موجر یا نماینده او در دسترس نبوده یا به هر علتی از دریافت اجاره بها امتناع نماید، مستاجر میتواند مال الاجاره را در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت معرفی میشود تودیع نموده و رسید دریافت نماید. اگر اجاره نامه منعقده میان طرفین به صورت رسمی باشد، رسید مزبور باید به دفترخانه تنظیم کننده سند ارائه شود و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اصلا سند مکتوبی بین موجر و مستاجر نوشته نشده باشد، مستاجر باید رسید بانک یا سازمان ثبت را به انضمام مشخصات موجر به یکی از دفاتر تنظیم سند رسمی نزدیک عین مستاجره تحویل دهد.
در هریک از موارد فوق، دفترخانه مکلف است ظرف ۱۰ روز تودیع مال الاجاره توسط مستاجر را به اطلاع موجر برساند.
میزان اجاره بها
مال الاجاره همان مبلغی است که در قرارداد میان طرفین معین شده است. چنانچه طرفین اقدام به تنظیم سند کتبی، اعم از عادی یا رسمی، نکرده باشند، میزان اجاره بها تابع توافق طرفین خواهد بود. اگر سند کتبی اجاره در دست نبوده و توافقی نیز در بین نباشد، مبلغی متناسب با اجاره بهای املاک مشابه توسط مستاجر به موجر پرداخت میشود.
شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
چنانچه مستاجر طبق شرایط مقرر در فوق از پرداخت اجاره بها امتناع نماید و پس از ارسال اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی و اظهارنامه موجر، در صورتی که سند اجاره عادی بوده یا به کلی سندی تنظیم نشده باشد، در مهلت ده روزه اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت نکند، موجر میتواند تخلیه ملک را تقاضا نماید.
در صورتی که سند اجاره رسمی میان طرفین تنظیم شده باشد، موجر میتواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، تقاضای صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه ملک و استیفا اجور عقب افتاده را مطرح نماید.
اگر سند اجاره منعقده به صورت عادی تنظیم شده و یا سندی در دست نباشد، موجر باید برای تخلیه و وصول اجاره بها، از طریق دادگستری اقدام نماید.به این منظور موجر میتواند به وسیله تقدیم دادخواست، صدور حکم مبنی بر تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها را از دادگاه بخواهد.
اقدامات مستاجر برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه
مستاجر میتواند برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها، پیش از صدور حکم توسط دادگاه، اجور معوقه را به علاوه بیست درصد در صندوق دادگستری تودیع نماید. در این صورت مستاجر به پرداخت هزینه دادرسی محکوم خواهد شد و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت میشود؛ اما صدور حکم تخلیه منتفی است. استفاده از این امکان فقط برای یکبار میسر است.
در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو مرتبه بعد از ارسال اظهارنامه یا اخطار اقدام به پرداخت اجاره بها نماید و برای سومین بار اجاره بها را در موعد معین نپردازد، موجر میتواند بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار دفترخانه، مستقیما صدور حکم تخلیه را از دادگاه بخواهد. موعد یکساله مزبور از تاریخ ابلاغ اولین اخطار یا اظهارنامه محسوب خواهد شد.
پرداخت اجاره بها با چک
در صورتی که مستاجر بابت اجاره بها در وجه موجر چک صادر کرده باشد، صدور چک به معنای پرداخت مال الاجاره بوده و در صورت برگشت خوردن چک ها نیز موجر نمیتواند به جهت عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه ملک را بخواهد.
پرداخت اجاره بها بعد از تعدیل اجاره بها
پس از صدور حکم در دعوای تعدیل اجاره بها و قطعیت آن، مستاجر مکلف است اجاره بهای تعیین شده به وسیله دادگاه را پرداخت نماید. در صورت استنکاف مستاجر از اجرای رای دادگاه، موجر میتواند با رعایت سایر شرایط مقرر، برای تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها حسب مورد، اقدام به طرح دعوا یا درخواست صدور اجرائیه از ثبت نماید.
وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
با اثبات تخلف مستاجر در پرداخت اجاره بها مطابق شرایط مقرر در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و صدور حکم تخلیه عین مستاجره از سوی دادگاه، مستاجر حق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت نخواهد داشت و تخلیه ملک بدون پرداخت وجهی از این بابت انجام خواهد شد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
رسیدگی به دعاوی تخلیه در صورت وجود سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.
اجرای حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
پس از قطعیت رای صادره و انقضاء مهلت در صورت امتناع مستاجر از تخلیه، واحد اجرای احکام دادگاه اقدام به اجرای مفاد رای خواهد نمود.
مهلت مستاجر جهت تخلیه ملک، به تشخیص دادگاه بین ۱۰ روز تا ۲ ماه تعیین میشود.
