تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

یکی از مسائل شایع در روابط تجاری و قراردادی مربوط به سرقفلی، عدم پرداخت به‌ موقع اجاره‌بها از سوی مستأجران است . تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها از جمله دعاوی رایج در مراجع قضایی محسوب می‌شود که قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای آن مقررات ویژه‌ای پیش ‌بینی کرده است. در این قانون نه تنها ساز وکارهای حمایتی و ارفاقی برای موجر جهت استیفای حقوق خویش مقرر گردیده، بلکه برای مستأجر نیز نهادهای ارفاقی خاصی جهت جلوگیری از تضییع حق سرقفلی و امکان استمرار تصرف قانونی در نظر گرفته شده است. بررسی دقیق این مقررات و تبیین حدود و آثار آن‌ها ضرورتی است که در ادامه این مقاله به ‌تفصیل مورد تحلیل قرار خواهد گرفت.

مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.

اجاره بهای سرقفلی چیست؟

اجاره‌ بهای سرقفلی وجهی است که مستأجر بر اساس قرارداد اجاره مکلف به پرداخت آن به موجر می‌باشد تا از حق انتفاع نسبت به محل تجاری و مزایای سرقفلی بهره‌ مند گردد. این مبلغ، برخلاف وجهی که در ابتدای عقد تحت عنوان «سرقفلی» ممکن است یک ‌باره پرداخت شود، ماهیتی مستمر و تبعی نسبت به قرارداد اجاره دارد و به عنوان عوض منافع ناشی از حق سرقفلی شناخته می‌شود. به بیان دیگر اجاره‌ بهای سرقفلی نشان‌دهنده‌ی تداوم رابطه قراردادی میان موجر و مستأجر است.

میزان و نحوه پرداخت اجاره بها

نحوه پرداخت اجاره‌ بهای سرقفلی نیز حسب توافق طرفین می‌تواند به شکل ماهیانه، فصلی، سالانه یا هر دوره زمانی دیگری تعیین گردد. این پرداخت ممکن است به صورت نقدی یا از طریق حواله‌های بانکی، چک و سایر اسناد تجاری و هر وسیله‌ ی پرداخت معتبر دیگری انجام پذیرد.

توافق در خصوص اجاره بها ممکن است در قالب قرارداد کتبی به‌ صورت صریح درج شود یا در برخی موارد به‌ طور شفاهی و ضمنی مورد قبول طرفین قرار گیرد. به تعبیری دیگر هرگاه اجاره نامه ای در بین نباشد مستاجر می بایست اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر یا عملی شده پرداخت نماید، بدیهی است که تعیین دقیق نحوه پرداخت و مستند نمودن آن در پیشگیری از اختلافات آتی نقش اساسی داشته و در صورت بروز اختلاف مبنای احراز تعهدات قراردادی در مراجع قضایی خواهد بود.

در صورتی که برای پرداخت اجاره بها، در قرارداد موعدی تعیین نشده باشد، مستاجر باید اجاره بها را آخر هر ماه اجاری ظرف ۱۰ روز پرداخت نماید.

اگر میزان اجاره بها به هیچ طریقی تعیین نشده و معلوم نباشد، مبلغی به عنوان اجرت المثل متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص شده و مستاجر ملزم به پرداخت آن برای هر ماه تا دهم ماه بعد است.

پس از انقضای مدت اجاره نیز مستاجر موظف است اجاره بها را تحت عنوان اجرت المثل ، اما به همان میزان اجرت المسمی ( اجاره بهای پیشین که به موجب قرارداد می پرداخت ) پرداخت نماید.

در صورتی که موجر یا نماینده او در دسترس نبوده یا به هر علتی از دریافت اجاره بها امتناع نماید، مستاجر می تواند مال الاجاره را در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت معرفی میشود تودیع نموده و رسید دریافت نماید. اگر اجاره نامه منعقده میان طرفین به صورت رسمی باشد، رسید مزبور باید به دفترخانه تنظیم کننده سند ارائه شود و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اصلا سند مکتوبی بین موجر و مستاجر نوشته نشده باشد، مستاجر باید رسید بانک یا سازمان ثبت را به انضمام مشخصات موجر به یکی از دفاتر تنظیم سند رسمی نزدیک عین مستاجره تحویل دهد، در هریک از موارد فوق، دفترخانه مکلف است ظرف ۱۰ روز تودیع مال الاجاره توسط مستاجر را به اطلاع موجر برساند.

مطالعه بیشتر: تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

پرداخت اجاره بها با چک

در صورتی که مستاجر بابت اجاره بها در وجه موجر چک صادر کرده باشد، صدور چک به معنای پرداخت مال الاجاره بوده و در صورت برگشت خوردن چک ها نیز موجر نمی تواند به جهت عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه ملک را بخواهد.

ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها

ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره‌بها در قراردادهای دارای سرقفلی، بسته به قانونی که بر رابطه‌ی استیجاری حاکم است، متفاوت می‌باشد. در قانون سال ۱۳۷۶، عدم پرداخت اجاره ‌بها ضمانت اجرای مشخصی در جهت تخلیه مستأجر ندارد و اصولاً موجر نمی‌تواند صرفاً به استناد تأخیر یا امتناع مستأجر از پرداخت اجاره‌بها، اقدام به تخلیه نماید. مگر آنکه در متن قرارداد اجاره، شرط صریحی مبنی بر حق فسخ یا تخلیه به دلیل عدم پرداخت درج شده باشد. به بیان دیگر، در چهارچوب قانون سال ۷۶، ضمانت اجرا جنبه‌ی قراردادی داشته و مبتنی بر اراده و توافق طرفین است.

در مقابل قانون مصوب ۱۳۵۶ برای عدم پرداخت اجاره ‌بها ضمانت اجرای قانونی و قوی‌ تری مقرر کرده است. مطابق با قانون عدم پرداخت اجاره سرقفلی که موضوع بند ۹ ماده ۱۴ و تبصره های این قانون است  در صورت رعایت تشریفات و شرایط پیش‌ بینی‌ شده، موجر می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره ‌بها را مطرح کند. از این‌رو تعیین این‌که اجاره‌ نامه مشمول مقررات کدام قانون است از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

شرایط لازم جهت طرح دعوی تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

شرایط لازم برای طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها به شرح ذیل می باشد:

1. اثبات رابطه استیجاری

   در وهله اول لازمه طرح چنین دعوایی احراز رابطه استیجاری است، این رابطه عموما به موجب قرارداد فی مابین ( عادی یا رسمی ) اثبات می گردد و موجر جهت طرح دعوی بهتر است علاوه بر اجاره نامه، اسناد مالکیت خود بر ملک را مورد استناد قرار دهد. در صورتی که هیچ گونه قرارداد کتبی وجود نداشته باشد یا به تعبیری قرارداد فی مابین موجر و مستاجر شفاهی باشد، می بایست رابطه استیجاری به طرق قانونی اثبات گردد.

2. ارسال اظهارنامه

   چنانچه مستاجر طبق شرایط مقرر در فوق از پرداخت اجاره بها امتناع نماید، موجر حسب مورد می بایست به موجب ارسال اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه، پرداخت اجاره بها را از مستاجر مطالبه نماید و مستاجر از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ۱۰ روز فرصت دارد که مبلغ اجاره بها را پرداخت نماید.

3. تقدیم دادخواست

   در صورتی که مستاجر با وصف گذشت مهلت ده روزه همچنان از پرداخت اجاره بها امتناع نماید، موجر می تواند در خواست تخلیه سرقفلی را از دادگاه بخواهد.

لازم به ذکر است پرداخت نکردن اجاره توسط مستاجر یک اصل عدمی است و بدین ترتیب در صورت طرح دعوی تخلیه به این دلیل، اصل بر عدم پرداخت اجاره بها است و مستاجر می بایست پرداخت اجاره بها را اثبات نماید.

برای دریافت مشاوره تخصصی در انواع دعاوی سرقفلی و اجاره با بهترین وکیل سرقفلی در تهران همین حالا فرم درخواست مشاوره حقوقی را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها

همانطور که پیشتر گفته شد در قرارداد اجاره ملک تجاری مشمول قانون ۵۶، در صورت عدم پرداخت اجاره بها سرقفلی یا اجرت المثل آن در موعد قراردادی، موجر می بایست حسب مورد به موجب ارسال یک اظهارنامه یا اخطاریه، پرداخت اجور معوقه را ظرف ده روز از مستاجر مطالبه نماید. حال نحوه مطالبه بسته به نوع قرارداد به یکی از دو شیوه ذیل است:

اجاره نامه رسمی: در صورتی که اجاره نامه فی مابین رسمی باشد، متعاقب عدم پرداخت اجاره مغازه یا سرقفلی، موجر می بایست حتما از طریق اخطاریه دفترخانه تنظیم کننده سند، اجور معوقه را از مستاجر مطالبه نماید  و صرف ارسال اظهارنامه در خصوص سند رسمی کفایت ننموده و همچنین لازم است شرایط شکلی و ماهوی در ابلاغ نیر رعایت گردد در غیر اینصورت دعوای مبتنی بر آن منجر به صدور قرار عدم استماع خواهد شد.

اجاره نامه کتبی عادی یا شفاهی: در صورتی که اجاره نامه فی مابین عادی یا شفاهی باشد، موجر می بایست اجور را به موجب ارسال اظهار نامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی از مستاجر مطالبه نماید.

به موجب نظریه مشورتی شماره ۷۷۷۳/۷ مورخ ۲۹/۱۱/۱۳۷۷ اداره حقوقی دادگستری ” صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره،  به لحاظ عدم پرداخت اجاره از سوی مستاجر، موکول به ارسال اظهارنامه در صورت عدم وجود اجاره نامه رسمی و ارسال اخطاریه ده روزه از دفترخانه صدر کننده سند رسمی اجاره نامه، در صورت وجود اجاره نامه رسمی خواهد بود ” بنابراین در صورتی که اظهارنامه یا اخطاریه فوق الذکر پیش از طرح دعوی، توسط موجر برای مستاجر ارسال نگردد، دعوی تخلیه مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت.

نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در صورتی که اجاره نامه رسمی یا عادی باشد متفاوت می باشد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

• اجاره‌نامه رسمی و فرآیند صدور اجراییه

هرگاه قرارداد اجاره سرقفلی در قالب سند رسمی تنظیم شده باشد و مستأجر علی‌رغم دریافت اخطاریه قانونی از سوی دفترخانه تنظیم‌کننده سند، نسبت به پرداخت اجاره ‌بها در مهلت مقرر اقدام ننماید،  موجر می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوی در دادگاه، از همان دفترخانه درخواست صدور اجراییه برای تخلیه ملک نماید . در این حالت مرجع اجرا پس از ابلاغ اجراییه و سپری‌ شدن مهلت قانونی اقدام به تخلیه ملک خواهد کرد و این امر از امتیازات اسناد رسمی در حوزه روابط استیجاری محسوب می‌شود .

• قرارداد عادی یا شفاهی و لزوم طرح دعوی در دادگاه

در صورتی‌که قرارداد اجاره به‌صورت عادی یا حتی شفاهی منعقد شده باشد، در صورت امتناع مستأجر از پرداخت اجور معوقه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه رسمی، موجر ناگزیر است با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صدور حکم تخلیه را درخواست نماید. دادگاه پس از رسیدگی و احراز تخلف مستأجر، حکم به تخلیه صادر می‌نماید و اجرای آن از طریق دایره اجرای احکام دادگستری انجام خواهد شد.

اقدامات مستاجر برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه

به موجب بند ۹ ماده ۱۴ قانون اخیر الذکر، مستاجر می تواند برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها، پیش از صدور حکم قطعی توسط دادگاه، اجور معوقه را به علاوه بیست درصد آن در صندوق دادگستری تودیع نماید. در این صورت حکم به تخلیه صادر نمی گردد و در آن دعوی مستاجر صرفا به پرداخت خسارت دادرسی محکوم خواهد شد و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد. بهرمندی از این ارفاق قانونی تنها برای یک مرتبه ممکن است.

مطابق با نظریه مشورتی شماره ۴۶۹۹/۷ مورخ ۲۹/۰۷/۱۳۷۵ اداره حقوقی دادگستری ” ارفاق مندرج در ذیل بند ۹ ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ ، مربوط به حالتی است که اخطاریه ده روزه یا اظهارنامه برای اولین بار به مستاجر ابلاغ شده و مستاجر با وجود انقضای ده روز، اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکرده است. ”

مطابق با نظریه مشورتی شماره ۱۰۵۴۱/۷ مروخ ۲۲/۱۰/۱۳۷۹ اداره حقوقی دادگستری ” منظور از صدور حکم در بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۵۶ ، حکم قطعی دادگاه است و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده باشد، مستاجر می تواند اضافه بر اجاره بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر پرداخت نماید. بنابراین چنانچه پرونده در مرجع تجدیدنظر باشد و دادگاه عمومی قبلا رای بر تخلیه صادر نموده باشد و در این بین مستاجر مبلغ را تودیع نماید، دادگاه تجدیدنظر رای تخلیه را فسخ می نماید”

عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه

در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو مرتبه بعد از ارسال اظهارنامه یا اخطار اقدام به پرداخت اجاره بها نماید و برای سومین بار اجاره بها را در موعد معین نپردازد، موجر می تواند بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار دفترخانه، مستقیما صدور حکم تخلیه را از دادگاه بخواهد. موعد یکساله مزبور از تاریخ ابلاغ اولین اخطار یا اظهارنامه محسوب خواهد شد. لازم به ذکر است حکم دادگاه در این مورد قطعی بوده و قابل تجدیدنظر نیست.

پرداخت اجاره بعد از تعدیل اجاره بها

پس از صدور حکم در دعوای تعدیل اجاره بها و قطعیت آن، مستاجر مکلف است اجاره بهای تعیین شده به وسیله دادگاه را پرداخت نماید. در صورت استنکاف مستاجر از اجرای رای دادگاه، موجر می تواند با رعایت سایر شرایط مقرر، برای تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها حسب مورد، اقدام به طرح دعوا یا درخواست صدور اجرائیه از ثبت نماید.

وضعیت حق کسب و پیشه یا تجارت در صورت صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

با اثبات تخلف مستاجر در پرداخت اجاره بها مطابق شرایط مقرر در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و صدور حکم تخلیه عین مستاجره از سوی دادگاه، مستاجر حق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت نخواهد داشت و تخلیه ملک بدون پرداخت وجهی از این بابت انجام خواهد شد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

رسیدگی به دعاوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها در صورت وجود سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

اجرای حکم تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

پس از قطعیت رای صادره و انقضاء مهلت در صورت امتناع مستاجر از تخلیه، واحد اجرای احکام دادگاه اقدام به اجرای مفاد رای خواهد نمود. مهلت مستاجر جهت تخلیه ملک، به تشخیص دادگاه بین ۱۰ روز تا ۲ ماه تعیین میشود.

دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها

برای بررسی مدارک، تطبیق موضوع با مقررات حاکم و تنظیم دادخواستی منسجم و حقوقی می‌توانید با مشاوران و وکلای متخصص سرقفلی دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید تا اسناد و جزئیات پرونده بر اساس ضوابط قانونی ارزیابی و دادخواست در قالبی صحیح و مستدل تنظیم گردد.