در قراردادهای اجاره، مستأجر موظف است در ازای استفاده از ملک اجاره‌ای (عین مستأجره)، مبلغی به‌عنوان اجاره‌بها به موجر پرداخت کند. اما اگر مستأجر در موعد مقرر اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر چه اقداماتی میتواند انجام دهد؟
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، قانون‌گذار تحت شرایط خاصی به موجر این حق را داده است که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، فسخ قرارداد و تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کند.
اما در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶، اصل بر این است که موجر صرفاً به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند، مگر اینکه شرط فسخ صراحتاً در قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، موجر میتواند با طرح دعوای حقوقی، مطالبه اجاره‌بهای معوقه را از مستأجر پیگیری کند.
با این توضیحات، پرسش این است: راهکار قانونی موجر برای وصول اجاره‌بها چیست؟ این فرآیند چگونه انجام میشود؟ چه نوع دادخواستی باید ارائه شود و مرجع صالح برای رسیدگی کدام است؟
مطالبه اجور معوقه چیست؟
دریافت اجاره‌بها از حقوق قانونی موجر است. اگر مستأجر از پرداخت آن خودداری کند، موجر میتواند از طریق دادگاه او را ملزم به پرداخت کند. این اقدام در قالب دعوی مطالبه اجور معوقه انجام میشود.
مطالبه اجور عقب افتاده مربوط به زمانی است که مستأجر در طول مدت قرارداد از پرداخت اجاره‌بها خودداری کرده باشد. اما اگر مدت اجاره تمام شده و مستأجر هنوز ملک را تخلیه نکرده باشد، باید موجر به‌جای مطالبه اجور معوقه، دعوی مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را مطرح کند.
تنها راه موجر، طرح دعوی مطالبه اجور معوقه است؟
خیر. در برخی موارد، موجر علاوه بر مطالبه اجاره‌های معوق، فسخ قرارداد یا تخلیه ملک را نیز از دادگاه بخواهد. این موضوع بستگی به سال انعقاد قرارداد و شرایط قانونی آن دارد.
مطالبه اجور معوقه در قرارداد های مشمول سال ۵۶
در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد، موجر دو انتخاب دارد:
- اجور عقب‌افتاده را به موجب طرح دعوی در مرجع قضایی از مستاجر مطالبه نماید.
- در شرایط خاصی از دادگاه بخواهد ملک تخلیه شود.
شرایط لازم برای تخلیه ملک در قرارداد های مشمول قانون ۵۶ به جهت عدم پرداخت مال الاجاره:
برای تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد های مذکور، قانون حالات زیر را در نظر گرفته است:
در صورت عدم پرداخت مالا اجاره از سوی مستاجر، موجر با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه رسمی، اجاره عقب‌افتاده را مطالبه کرده باشد و برای پرداخت اجاره بها مدت ده روزه در اظهارنامه مقرر گردد.
اگر مستأجر در مهلت ده روزه پرداخت نکند، موجر میتواند دادخواست تخلیه بدهد.
اگر مستأجر ظرف یک سال سه بار اجاره‌بها را در موعد نپردازد، بار سوم موجر بدون نیاز به اخطار دوباره میتواند حکم تخلیه را بگیرد.
به همین دلیل در قانون ۵۶، عدم پرداخت اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین دلایلی است که به موجر این اختیار را می‌دهد که هم اجاره عقب‌افتاده را بگیرد و هم در صورت لزوم، ملک را تخلیه نماید.
دعوی تخلیه ملک، چه در املاک تجاری دارای سرقفلی و چه در املاک مسکونی، به دلیل ظرایف و ریزه‌کاری‌های حقوقی خاص خود، نیازمند بررسی دقیق است. برای آشنایی بیشتر با جزئیات این موضوع پیشنهاد میشود مقاله تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها مطالعه شود و در صورت نیاز به اقدام عملی، دریافت مشاوره تخصصی از وکلای دادپویان حامی راهگشا خواهد بود.
مطالبه اجور عقب افتاده در قراردادهای اجاره بعد از سال ۷۶
در قراردادهایی که پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، صرف نپرداختن اجاره‌بها به تنهایی باعث فسخ قرارداد یا تخلیه ملک نمی‌شود.
بر اساس این قانون و مقررات قانون مدنی، تا زمانی که مدت اجاره به پایان نرسیده است، موجر نمی‌تواند صرفاً به استناد عدم پرداخت اجاره‌بها، قرارداد را فسخ نماید یا تخلیه عین مستأجره را مطالبه کند. البته اگر در قرارداد شرط شود که در صورت عدم پرداخت مال‌الاجاره، موجر حق فسخ یا تخلیه دارد، این شرط معتبر بوده و موجر میتواند بر اساس آن اقدامات لازم را انجام دهد.
در صورتی که شرایط فوق در قرارداد قید نگردد، تنها راه قانونی برای موجر طرح دعوای مطالبه اجور معوقه از طریق دادگاه خواهد بود.
نحوه مطالبه اجور معوقه
موجر با استناد به قرارداد اجاره، دادخواست مطالبه اجاره‌های پرداخت نشده را به دادگاه تقدیم می‌کند.
از آنجا که نپرداختن اجاره یک «اصل عدمی» است، موجر نیازی به اثبات آن ندارد؛ بلکه مستأجر باید اثبات کند که اجاره‌ها را پرداخت کرده است.
این دعوی از نوع دعاوی مالی است و هزینه دادرسی آن بر اساس مبلغ اجاره‌های معوق محاسبه میشود.
اگر قرارداد به‌صورت رسمی تنظیم شده باشد، موجر از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند، امکان دریافت اجرائیه را دارد. اما در قراردادهای عادی یا شفاهی، تنها راه، طرح دعوی در دادگاه است.
در صورت وجود شرط وجه التزام یا خسارت تأخیر در قرارداد، موجر علاوه بر اجور معوقه، امکان مطالبه آن را نیز دارد.
پس از طرح دادخواست، ابتدا دادگاه بدوی به پرونده رسیدگی می‌کند و رأی آن قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است. اگر حکم قطعی صادر شود و مستأجر پرداخت نکند، موجر پس از دریافت اجرائیه از طریق واحد اجرای احکام دادگاه اقدام نماید.
مطالبه اجور معوقه همزمان با تخلیه ملک و توقیف ودیعه مستأجر
یکی از پرسش‌های رایج این است؛ موجر همزمان با درخواست تخلیه، امکان مطالبه اجاره‌های عقب‌افتاده و کسر آن از ودیعه مستأجر را دارد؟
بر اساس ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون سال ۱۳۷۶، اگر موجر مبلغی را به‌عنوان ودیعه یا تضمین دریافت کرده باشد، تخلیه ملک منوط به بازگرداندن آن است.
اما اگر موجر ادعا کند مستأجر بدهکار است، باید هنگام سپردن ودیعه، گواهی دادگاه مبنی بر طرح دعوی مطالبه اجاره عقب افتاده را به واحد اجرا ارائه دهد.
در این حالت، ودیعه تا زمان صدور حکم نهایی توقیف می‌ماند. پس از صدور حکم، مبلغ بدهی از ودیعه کسر و باقی‌مانده به مستأجر بازگردانده میشود.
تفاوت مطالبه اجور معوقه و اجرت‌المثل
اجور معوقه زمانی مطرح می شود که قرارداد اجاره هنوز معتبر است اما اجاره‌بها پرداخت نشده. پس از پایان قرارداد، اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، باید اجرت‌المثل ایام تصرف بپردازد.
تفاوت این دو عنوان در طرح دادخواست اهمیت زیادی دارد، زیرا اشتباه در عنوان دعوی باعث رد آن می شود.
اگر مستأجر هم در مدت قرارداد اجاره پرداخت نکرده باشد و هم بعد از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکرده باشد، موجر حق دارد هر دو را جداگانه مطالبه کند.
برای درک بهتر این موضوع، مطالعه مقاله مطالبه اجرت‌المثل مورد اجاره پیشنهاد میشود.
مطالبه خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه
در صورتی که مستأجر از پرداخت اجاره‌بهای قراردادی خودداری نماید، موجر ضمن تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه، خسارت تأخیر تأدیه را نیز از دادگاه درخواست کند. خسارت تأخیر تأدیه در واقع جبرانی است که به‌منظور حفظ ارزش واقعی دین و جبران کاهش ارزش پول در اثر گذر زمان پیش‌بینی شده است.
مبنای محاسبه این خسارت، زمان مطالبه رسمی دین است. بنابراین:
- اگر موجر پیش از طرح دعوی اجور معوقه را از طریق اظهارنامه رسمی از مستأجر مطالبه کرده باشد، مبنای محاسبه خسارت، تاریخ اظهارنامه خواهد بود.
- اما در صورتی که موجر هیچگونه اظهارنامه یا مطالبه رسمی پیش از دعوی ارسال نکرده باشد، خسارت تأخیر از تاریخ تقدیم دادخواست محاسبه خواهد شد.
مطالبه اجور معوقه در صلاحیت کدام دادگاه است؟
صلاحیت دادگاه بستگی به مبلغ اجاره‌های معوق دارد:
- اگر مبلغ تا ۱۰۰ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل اقامت مستأجر (خوانده) صلاحیت دارد.
- اگر مبلغ بیش از این باشد، رسیدگی با دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده است.
تعدیل اجاره بها
تعدیل اجاره بها به معنی درخواست افزایش یا تقلیل اجاره بها می باشد. در صورتی که شرایط قانونی وجود داشته رای بر تعدیل اجاره بها صادر می گردد. تعدیل اجاره بها از سوی مالک یا مستاجر مطرح می گردد.
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ برای پذیرفته شدن این درخواست وجود سه شرط را لازم می داند:
- اثبات ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی
- پایان مدت اجاره
- گذشتن سه سال از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره
طبق ماده ۱ قانون مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۱ قانون مصوب ۱۳۶۲ حکم تعدیل در رابطه با محل هایی است که برای کسب و پیشه و تجارت تا تاریخ ۷۶/۷/۱ اجاره داده شده اند. به استثنای محل هایی که به این منظور از تاریخ ۶۵/۸/۱۵ با سند رسمی بودن دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره گذارده می شوند که در این صورت در زمان انقضای اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن است.
شورای نگهبان در نظریه شماره ۶۳۵۲ مورخ ۶۵/۴/۱۹ ماده ۴ قانون مصوب ۱۳۵۶ در مورد تعدیل اجاره بها را مخالف شرع اعلام نموده است اما با این وجود رویه غالب دادگاه ها صدور حکم به تعدیل است و در آراء خود نیز به این ماده قانونی استناد می نمایند. برخی از قضات نیز معتقدند با اعلام خلاف شرع بودن تعدیل، موجر پس از پایان سال قرارداد اجاره می تواند درخواست اجرت المثل نماید.
طبق ماده ۵ قانون سال ۵۶، موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا صدور حکم، ضمن دادخواست تعدیل، مطالبه نماید.
که دادگاه ضمن صدور رای به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت در زمان مذکور محکوم می نماید.
حکم تعدیل اجاره بها قابل اعتراض است؟
در ماده ۴ قانون مصوب ۱۳۵۶حکم تعدیل اجاره بها قطعی تلقی شده اما در رای وحدت رویه شماره ۵۱۹-۲/۱۲/۱۳۶۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور قطعی نیست و قابل تجدیدنظر است.
بی اعتباری توافق در مورد عدم درخواست تعدیل
همانگونه که گفته شد ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر شرایطی را برای تعدیل اجاره بها مقرر نموده است. در صورتی که این ماده را جزء قواعد آمره بدانیم عدول از شرایط آن قابل قبول نمی باشد. حال اگر توافقی بین موجر و مستاجر صورت گیرد و طبق آن میزان تعدیل را معین نمایند وضعیت این توافق به چه صورت است؟
در پاسخ باید گفت که در ماده ۴ قانون مذکور، قید گردیده، مستاجر یا موجر می توانند برای درخواست تعدیل اجاره بها به دادگاه مراجعه نمایند. لذا به نظر می رسد توافق در این خصوص منع قانونی ندارد.
اما در صورتی که در قرارداد شرط شود که طرفین حق تعدیل اجاره بها را ندارند مخالف قانون بوده و طبق ماده ۳۰ قانون فوق الذکر ابطال می باشد.
در مجموع، در قراردادهای مشمول قانون سال ۵۶، موجر در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، امکان مطالبه اجاره‌های معوق و درخواست تخلیه ملک را دارد.
اما در قراردادهای جدید، این حق تنها در صورتی وجود دارد که در متن قرارداد به صراحت ذکر شده باشد و در غیر این صورت، موجر با مراحل و پیچیدگی‌های قانونی بیشتری روبه‌رو خواهد شد.
با توجه به اهمیت تنظیم صحیح دادخواست و ارائه مستندات قانونی و قراردادی، توصیه میشود پیش از هرگونه اقدام از تجربه و دانش وکیل متخصص حوزه اجاره و سرقفلی بهره‌مند شوید.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره و همراهی حرفه‌ای در زمینه دعاوی اجاره است.
سلام میخواستم بفرمایید در تعدیل اجاره سرقفلی وصدورحکم بخشی از آن بعنوان مابه التقاوت زمان ارايه دادخواست تا تاریخ صدورحکم میباشد روند قانونی و مراحل آن با توجه بهاینکه اختلافی در محاسبه و حتی تعیین سهم القدر شرکای مستاجر به چه نحوی هست آیا موجر باید برای انجام صحیح دادخواست به دادگاه دهد وآیا این مابه التفاوت ازنظرحقوقی مطالبه وجه هست یا تاخیر در مال الاجاره محسوب میشود؟
سلام. سوال انسجام ندارد. اجرای حکم دعوای تعدیل اجاره بها هم عطف به ماسبق گذشته می شود و هم آینده را در برمی گیرد. در خصوص ایام گذشته بله مابه التفاوت اجاره پرداختی محاسبه می شود.
سلام
من از ابتدای سال ۷۲ مغازه ای را اجاره نمودم و تاکنون در تصرف داشته ام
هم با اجاره نامه و هم بدون اجاره نامه
ملک به شخصی به ارث رسیده و وی از سال ۹۹ ضمن تعدیل اجاره بها چندین مورد بعناوین مختلف طرح دعوی نموده که همگی قرار رد دعوی صادر شده
ایشان با طرح دعوی صوری تسلیم مبیع علیه یکی از بستگانشان حکم تخلیه را دریافت نموده که با ورود من بعنوان معترض ثالث رای نقض گردید ولی بدلیل طولانی شدن مراحل دادرسی تجدیدنظر و تغییر قاضی شعبه بدوی حمک تخلیه را مجددا به جریان انداخته و اجرا نمودند پس از تایید دادنامه در دادگاه تجدیدنظر و برسمیت شناختن حقوق استیجاری من مالک اقدام به تخریب مغازه نمود
از دادگاه حقوقی الزام به بازسازی و پرداخت خسارات را مطالبه نمودم و به نتیجه رساندم،
مالک با طرح دعوی دادخواست فسخ قرارداد بدلیل عدم پرداخت اجاره بها از تاریخ اجرای تخلیه را داده است
آیا به مغازه تخلیه و تخریب شده اجاره بها تعلق میگیرد و آیا باستناد به آن میتواند درخواست فسخ قرارداد را نماید دحالیکه بر خلاف حکم دادگاه عمل نموده و مغازه را خود عامدانه تخریب کرده است؟
با سلام. خیر. اگر مغازه تخلیه بوده و تخریب شده بوده و قابل استفاده در آن مدت نبوده نمی تواند تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها را مطرح کند.
آیا ملکی که سند نداره و قولنامه ایه و در دفترخانه ثبت شده و وکالتیه .الان مستاجر که در اون ملک ساکن ۳ ماه کرایه نداده و از برج ۳ که قراردادش تموم شده و از ملک خارج نمیشه و اجاره هم نمیده باید چه کرد؟ما به شورای حل اختلاف مراجعه کردیم و میگن باید سند خونه بیاریم. چجوری برای بلند کردن یه مستاجر باید سند ببریم مگه کار ۱ روز ۲ روز؟؟
سلام نیازی به سند مالکیت نیست.
سلام. مستاجر بنده حدود ۴ ماه هست که اجاره بها را پرداخت نکرده البته قرارداد اجاره هم چند روز دیگر تمام می شود. آیا می توانم در یک دادخواست هم تخلیه را بخواهم و هم اجور معوقه را؟
باسلام. چنانچه تقاضای شما دستور تخلیه است خیر. باید جداگانه دادخواست بدهید و می توانید تامین خواسته هم بخواهید که از مبلغ ودیعه توقیف نمائید.
سلام. بنده ملک خود را اجاره داده ام حدود سه ماه از قرارداد گذشته ولی ایشان اجاره پرداخت نمی کند آیا می توانم دستور تخلیه بگیرم؟
با سلام. با توجه به اینکه مدت قرارداد منقضی نشده نمی توانید و فقط باید دعوای مطالبه اجاره بها و اجور معوقه را مطرح نمائید.
دعاوی راجع به حقوق اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می گردد.