املاک اوقافی بر پایه تفکیک دو جزء اصلی استوار است: عرصه (زمین) که مالکیت آن برای همیشه در اختیار نهاد وقف باقی می‌ماند و غیرقابل فروش است و اعیان (ساختمان، مستحدثات و هر آنچه روی زمین ساخته شده) که می‌تواند به صورت قانونی و قطعی به اشخاص حقیقی یا حقوقی منتقل شود. در واقع، نمی‌توانید مالک زمین شوید، اما می‌توانید مالک شش دانگ ساختمانی شوید که بر روی آن بنا شده و برای آن سند مالکیت رسمی دریافت کنید.
اما فرآیند تملک اعیانی چگونه انجام می‌شود؟ چه شرایط قانونی و ثبتی برای آن وجود دارد؟ حقوق و تکالیف مالک اعیان در برابر اداره اوقاف چیست و چه نکاتی را باید قبل از امضای قرارداد خرید یک ملک اوقافی در نظر گرفت؟
در این مقاله به تمامی این پرسش ها پاسخ خواهیم داد. برای کسب اطلاعات بیشتر با همراه باشید.
عرصه و اعیان در ملک به چه معناست؟
به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می گویند و اعیان، بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می شود.
حق تملک اعیان چیست؟
حق تملک اعیان به حقی گفته می شود از سوی مالک عرصه به شخصی جهت ساخت بنا به قصد مالکانه بر روی عرصه متعلق به وی داده می شود. در مورد زمین های وقفی، حق تملک اعیان حقی است که در قرارداد اجاره به مستاجر عرصه داده می شود.
حق پذیره اوقاف چیست؟
پذیره به مبلغی گفته می شود که به هنگام اجاره اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیانی به مستاجر، از وی اخذ می گردد. به این نوع پذیره، پذیره ابتدایی می گویند. نوع دیگری از پذیره، پذیره انتقالی است که هنگام انتقال رقبات وقفی به نفع موقوفه، با رعایت آئین نامه مربوط دریافت می شود. دریافت پذیره از متقاضی اجاره ملک موقوفه که پیش از تنظیم قرارداد اجاره در آن اعیانی احداث نموده باید به نحوی باشد که مورد نظر واقف است. چنانچه واقف در اخذ پذیره نظری نداشته باشد، مکلف کردن متقاضی اعیانی به پرداخت پذیره فاقد مبنای قانونی است.
در نظریه مشورتی شماره ۹۷۹/۹۹/۷ مورخ ۱۳۹۹/۸/۲۵ نیز به این موضوع تصریح گردیده است.
شرایط ساخت و ساز در زمین اوقافی و مالکیت آن
طبق ماده ۱۲ آئین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی ۱۳۹۱/۳/۲۳، در موقوفاتی که اعیان و عرصه آنها وقف است، اعطای حق تملک اعیان به مستاجر ممنوع می باشد. مگر در موارد استثنائی و در قبال پرداخت پذیره و با رعایت قوانین و مقررات مربوط و پیشنهاد متولی و ادارت اوقاف و امور خیریه و تائید نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان می توان حق تملک اعیان را به مستاجر اعطا نمود.
اما در صورتی که مستاجر عرصه ای که دارای حق تملک اعیان باشد و احداث اعیانی نموده باشد، می تواند نسبت به اخذ سند مالکیت اعیانی اقدام نماید. طبق ماده ۱۰۴ آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک، چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی ببندد که به پیرو آن اعیانی احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز به احداث اعیانی بوده مستقر گردد و خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نموده و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد.
برابر قواعد پیروی شده، من جمله قاعده اقدام چنانچه احداث اعیانی در رقبات موقوفه بدون مجوز موقوفه ایجاد شود، نمی تواند موجبی برای حق مالکیت اعیان برای سازنده محسوب گردد و متولی به نمایندگی از موقوفه، نسبت به طرح دعوی خلع ید و قلع و قمع بنای احداث در جهت احقاق حقوق موقوفه برخواهد آمد.
طبق ماده ۸ آئین نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۶۳/۹/۷:
از تاریخ تصویب این آئین نامه احداث هرگونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعتی زارعین ممنوع بوده و در صورت تخلف، اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود.
لذا چنانچه اعیان احداثی غیر مجاز در اراضی نسق زارعین باشد، طبق ماده فوق متعلق به موقوفه است و اگر در خارج از اراضی مذکور است سازنده بنا، محکوم به قلع و قمع بنای احداثی و رفع تصرف خواهد شد.
موارد استثنایی تملک اعیان احداثی
در موارد استثنایی قانون گذار تملک اعیان احداثی را و لو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف به رسمیت شناخته است.
- در پاره ای موارد و به تشخیص سازمان، اعطای حق تملک اعیان به مستاجر را مجاز دانسته است و این امر ناشی از اختیارات حاصله سرپرست سازمان، مندرج در بخش اخیر ماده ۱۲ آئین نامه است. بنابراین امکان احداث اعیانی به شرط رعایت ماده مرقوم در اراضی موقوفه موجود است که قطعا و قهرا سرپرست سازمان به عنوان نماینده ولی فقیه مصلحت و غبطه وقف و موقوفه را لحاظ خواهد نمود و در صورت اعطای حق تملک اعیان شخص احداث کننده بنا مالک شناخته می شود.
- قبل از پیروزی انقلاب برخی موقوفات در اجرای برخی قوانین من جمله اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه به زارعین صاحب نسق مصوب ۱۳۵۰، بدون مجوز شرعی به فروش رسیده بود و خریداران اینگونه اراضی با تصور مالکیت خود اقدام به احداث بنا نموده بودند.
پس از انقلاب طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۶۳/۱/۲۸ و آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۶۳ و قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۷۱/۱۱/۲۵ و آئین نامه اجرائی آن مصوب ۱۳۷۴:
قانون گذار، اسناد مالکیت صادر شده را باطل و از درجه اعتبار ساقط دانست و آن موقوفات فروخته شده را به وقفیت خود برگردانید. اما نسبت به حقوق اعیانی متصرفین احکامی را وضع نموده که طی این احکام اعیان اشخاص را در اراضی موقوفه به رسمیت شناخته است. رعایت حقوق مکتسبه من جمله، اعیان احداثی به عنوان یک الزام برای موقوفه بوده و موقوفه مکلف به رعایت آن حقوق می باشد.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حقوق و اعیانی احداثی در ملک وقفی
با توجه به موارد فوق چنانچه شخصی اقدام به احداث اعیانی در ملک وقفی نماید، مالک اعیانی شناخته می شود و می تواند نسبت به اخذ سند مالکیت اعیانی اقدام نماید. چنانچه مالک اعیانی، ملک خود را بفروشد، موظف است در موعد مقرر نسبت به انتقال و تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام نماید. در غیر اینصورت خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حقوق و اعیانی احداثی در ملک وقفی را مطرح نماید.
دعوای مذکور دارای پیچیدگی های فراوانی است و با توجه به تخصصی بودن دعوا، داشتن وکیل متخصص در دعاوی وقفی لازم و ضروری می باشد.
دریافت مشاوره رایگان اولیه
"*" زمینه های مورد نیاز را نشان می دهد
- خواهان دعوا: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی در زمین وقفی، خریدار خواهان دعوا می باشد.
- خواندگان دعوا: مالک اعیانی و اداره اوقاف مربوطه و متولی موقوفه می باشند.
- خواسته دعوا: الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی می باشد.
- دادگاه صالح به رسیدگی: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی احداثی در زمین وقفی، دادگاه محل وقوع ملک وقفی صالح به رسیدگی می باشد.
- هزینه دادرسی دعوا: هزینه دادرسی بر مبنای ارزش منطقه ای محاسبه و دریافت می شود. چرا که دعوای مزبور مذکور از زمره دعاوی غیر منقول می باشد.
پس از طرح دعوا و ارجاع به شعبه مربوطه، بررسی اسناد و مدارک و دلایل خواهان رای بر الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی احداثی در ملک وقفی و الزام اداره اوقاف بر تنظیم سند رسمی اجاره و انتقال حقوق مربوط به ملک وقفی صادر می گردد. رای صادره پس از ابلاغ طرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی می باشد.
سخن پایانی
دعاوی وقفی به جهت تخصصی بودن و دارا بودن قوانین و مقررات خاص، نیازمند داشتن وکیل متخصص در دعاوی وقفی می باشد. وکیلی که دانش و تخصص و تجربه لازم و کافی در طرح دعاوی وقفی را دارند می تواند شما را در حصول نتیجه مطلوب یاری نمایند. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در زمینه دعاوی وقفی و بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
سلام و ادب. ملک من ۲۰۰متر هست و زراعی و ازموقوفات خورین هست از سال ۱۴۰۰تا امسال۱۴۰۴ با صلحنامه از صاحب نسق خریداری شده ولی متاسفانه سند اجاره فعلا نمیدهند سال۱۴۰۰ اعیانی در ملک اوقافی ساخته شده بدون اجازه اوقاف آیا راهی داره برای این اعیان سند گرفت یا خیر؟
سلام. چنانچه بتوانید رضایت موقوفه یا اداره اوقاف برای ساخت و احداث اعیانی را بگیرید و یا اینکه قرارداد اجاره با حق احداث اعیانی و تنفیذ اعیانی احداثی قبلی را بگیرید امکان اخذ سند مالکیت رسمی اعیانی را خواهید داشت.