یکی از شایع ترین و مهمترین روش های ایجاد درآمد برای موقوفه، اجاره ملک اوقافی می باشد. اجاره ملک اوقافی جهت افزایش در آمد و صرف آن برای موضوع وقف صورت می گیرد. اما این نکته باید در نظر گرفته شود که متولی باید در اجاره ملک اوقافی مصلحت موقوفه را رعایت نماید و در صورتی که با اجاره دادن موقوفه استفاده از منافع آن موجب تعذر گردد باید از اجاره دادن موقوفه خودداری شود. اجاره ملک موقوفه، تحت شرایطی امکان پذیر می باشد. این شرایط شامل شرایط عمومی که در همه قراردادهای اجاره رعایت آن الزامی است و شرایط خاصی که طبق قوانین و مقررات مربوط به وقف می بایست رعایت گردد، می باشد.
در این مقاله سعی نموده ایم شما را با قوانین و شرایط اجاره املاک اوقافی بیشتر آشنا نمائیم برای کسب اطلاعات در این زمینه با همراه باشید.
قانون اجاره املاک وقفی
در آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، شرایط اجاره ملک اوقافی قید گردیده است. علاوه بر آن، آیین نامه اجرایی لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب ۱۳۵۸، نیز یکی دیگر از قوانینی است به موضوع اجاره املاک وقفی پرداخته است. همچنین قانون روابط موجر و مستاجر مشمول این قراردادها می گردد.
شرایط اجاره ملک موقوفه
شرایط عمومی اجاره ملک موقوفه همان شرایطی است که در همه ی قراردادهای اجاره وجود دارد و شرایط خاص اجاره اموال موقوفه نیز شرایطی است که خاص وقف است و در موارد دیگر کاربرد ندارد.
طبق ماده ۱۱ آئین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، ادارات اوقاف و متولیان موقوفات مکلف هستند که رقبات بلامعارض وقفی اعم از عرصه و اعیان را صرفا از طریق برگزاری مزایده و با رعایت شروط مندرج در ماده ۱۱ به اشخاص واگذار نمایند.
شرایط اجاره ملک موقوفه طبق آئین نامه فوق الذکر به شرح ذیل می باشد:
- خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد.
- از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.
- حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر، موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه می باشد. بدیهی است رعایت آئین نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی الزامی است.
- مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان.
- از پیشنهاد دهندگان برابر ده درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود.
- حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.
- اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نیست قرارداد تنظیم گردد.
- در مورد رقباتی که درآمد سالیانه آنها تا دویست هزار ریال می باشد مزایده الزامی نیست.
- آگهی مزایده باید متضمن شرایط مذکور در قرارداد اجاره و هرگونه اطلاعات باشد و در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی منتشر شود. فاصله انتشار آگهی تا تاریخ قرائت پیشنهاد ها کمتر از ۱۵ روز و بیشتر از ۳۰ روز نخواهد بود.
روش های اجاره ملک وقفی
روش های اجاره املاک وقفی طبق آئین نامه اجرای قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، مصوب ۱۳۶۵/۱۰۱۲ مشخص شده است و عبارتند از: انجام مزایده، دریافت پذیره، دریافت اهدایی و همچنین طبق ماده ۱۱ قانون فوق الذکر، شرایط ویژه ای برای عقد اجاره اموال موقوفه تعیین شده است.
برگزاری مزایده
طبق ماده ۱۱ آئین نامه فوق، اجاره موقوفه باید از طریق مزایده انجام پذیرد. مزایده، صورت خاصی از فروش یا انتقال مال یا منافع آن است. که در آن خریداران با هم رقابت کرده و هر یک قیمت بیشتری از آنچه که ابتدا عرضه شده، عرضه می نمایند.
در اینجا مال الاجاره، آخرین قیمتی است که عرضه شده و پس از آن قیمتی عرضه نشده است.
مزایده بر دو قسم است: مزایده کتبی و شفاهی یا حضوری. در مزایده کتبی پاسخ خریداران را از طریق نشر آگهی کتبا دریافت و برابر شروط مزایده خریدار را معین می کنند و هرگاه خریداران با فروشنده مزایده مواجه شوند و شفاها پیشنهاد خود را بدهند، مزایده را حضوری و شفاهی می نامند. در اینجا مقصود آئین نامه از مزایده، همان مزایده کتبی است.
کمیسیون مزایده از مسئول اداره حج و اوقاف و امور خیریه، نماینده اداره امور اقتصادی و دارائی محلی و متولی موقوفه تشکیل میشود. در صورتی که موقوفه بدون متولی باشد، نماینده دادستان عمومی شهرستان در جلسه شرکت خواهد نمود.
در صورت نرسیدن پیشنهاد و یا وجود پیشنهادات مخالف مصالح وقف، مزایده تجدید می شود. در تبصره ۲ ماده ۱۴ آئین نامه انجام مزایده را تحت شرایطی به صورت حضوری دانسته است.
طبق این تبصره آن قسمت از باغات که فروش سر درختی آنها از طریق دید به حال موقوفه مفید باشد. می توان فروش را منحصر به یک فصل و مزایده را به طور حضوری انجام داد و پس از تعیین برنده مزایده قرارداد اجاره تنظیم نمود.
در چه مواردی انجام مزایده صورت نمی گیرد؟
- اجاره اراضی و رقبات بلامعارض موقوفه مورد نیاز وزارتخانه ها و موسسات وابسته و نهادهای انقلاب اسلامی. در این مورد با رعایت صلاح و غبطه وقف و براساس نظر کارشناس رسمی بر مبنای نرخ عادله روز بدون انجام مزایده و با رعایت مصالح وقف و یا تصویب سرپرست سازمان طبق نظریه کارشناس به نرخ عادله روز انجام مزایدهالزامی نخواهد بود.
- رقباتی که درآمد سالیانه آنها تا دویست هزار ریال می باشد، مشروط بر اینکه میزان اجاره ازطرف کارشناس رسمی یا خبره محلی با توجه به نرخ عادله روز تعیین شده باشد.
- رقبات موقوفات مشمول قانون ابطال اسناد فروش و رقبات آب و اراضی موقوفه برابر آئین نامه اجرای آن به اجاره واگذار می شود. در این مورد از متصرف برای تنظیم سند اجاره دعوت و عقد اجاره منعقد می گردد.
- طبق بند ۴ ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون فوق الذکر، ممکن است با اجازه سرپرست سازمان که ماذون از طرف ولی فقیه باشد در مورد اجاره موقوفه مشمول مزایده، مزایده ترک شود.
پرداخت پذیره
پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه دریافت خواهد شد.
پذیره ابتدایی
در مواردی که زمین بلامعارض وقفی، ابتدائا با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و اداری و خدماتی و صنعتی دارای موافقت اصولی، به اجاره واگذار می شود، مبلغی متناسب با قیمت عادله روز زمین که در هر حال نباید از ۳۰% قیمت آن کمتر باشد طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و یا دو نفر خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره اهدایی علاوه بر مال الاجاره از متقاضی دریافت خواهد شد.
پذیره ابتدائی در رقبات بلامعارض موقوفه که جهت استفاده به عنوان محل کسب اجاره واگذار می شود، موجب ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر است. صد در صد سرقفلی برابر نظر کارشناس به نفع موقوفه تعیین و وصول خواهد شد. پذیره ابتدائی در صورتی که مستاجر در زمینی که برای سکونت اجاره نموده، بر خلاف شرط سند، اقدام به راه اندازی محل کسب نموده باشد، در موقع انتقال ملک یا اجاره محل کسب، ۵۰ درصد سرقفلی برابر نظر کارشناسی خواهد بود.
پذیره انتقالی
به وجوهی که هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی به نفع موقوفه دریافت می شود، پذیره انتقالی گفته می شود. ممکن است مستاجر عرصه ای، حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان نموده است. در این حالت اگر مستاجر بخواهد آن را به غیر انتقال دهد، ۱۵ درصد ما به التفاوت ارزش عرصه نسبت به ارزش زمان اجاره فعلی را به عنوان پذیره انتقالی پرداخت می نماید.
اگر مستاجر قصد انتقال واحد تجاری را که عرصه و اعیان آن وقف است داشته باشد، باید موافقت متولی و اداره حج و اوقاف را کسب نماید. همچنین ۱۰ درصد کل سرقفلی را به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه پرداخت می نماید و چنانچه مستاجر قبلا به موقوفه سرقفلی پرداخت کرده باشد در این صورت ۱۰ درصد مزبور نسبت به مابه التفاوت سرقفلی پرداختی قبلی و سرقفلی فعلی، محاسبه و دریافت می شود.
در چه مواردی مستاجر از پرداخت پذیره معاف می باشد؟
- در انتقالات ناشی از ارث، طبقه اول مورثین از پرداخت پذیره معاف می باشند.
- چنانچه مورد استفاده از زمین منطبق با نیت واقف باشد، کلیه وزارتخانه ها و سازمان ها و موسسات دولتی وابسته به دولت و موسسات عمومی غیردولتی و نهادهای انقلابی از پرداخت پذیره معاف هستند.
- برای زارع صاحب نسق و متصرف هنگام تنظیم سند اجاره، پذیره دریافت نخواهد شد.
اهدایی
اهدایی وجهی است که به هنگام استیجار قانونی به موقوفه تقدیم می گردد و هدایای مستقل عبارت از کمک های بلاعوضی است که از طرف اشخاص به ادارات حج و اوقاف تقدیم می شود.
اهدایی برخلاف پذیره با الزام قانونی روبرو نیست و به عبارتی دیگر کمک های طرف قرارداد است به موقوفه تا نیات واقف هر چه بهتر اعمال شود.
اجاره عرصه موقوفه به کسی غیر از مالک اعیانی
اجاره عرصه موقوفه به کسی غیر از مالک اعیانی جایز نمی باشد. چرا که تسلیم عرصه ملک به مستاجر امکان پذیر نمی باشد و از طرفی دیگر امکان انتفاع مستاجر از عین مستاجره وجود ندارد.
در صورت اجاره عرصه موقوفه به کسی غیر از مالک اعیانی چه اقداماتی انجام می شود؟
اجاره دادن عرصه موقوفه به شخصی غیر از مالک اعیانی و بدون رضایت وی صحیح نمی باشد. چرا که موجب تصرف در اعیانی می شود. در این صورت مالک اعیانی می تواند تقاضای ابطال قرارداد اجاره عرصه و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را از مراجع قضایی بخواهد.
نحوه تعیین مال الاجاره موقوفه
اگر واقف ترتیبی برای تعیین مال الاجاره موقوفه نداده باشد باید متولی مصلحت وقف را رعایت نماید و امکان تعدیل اجاره بها موقوفه را در عقد قرارداد اجاره بیاورد.
میزان اجاره املاک اوقافی، طبق ماده ۲ آئین نامه لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب ۱۳۵۸ هیأت وزیران به شرح زیر تعیین می شود:
- اجاره بهای املاک و مستغلات مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ براساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می گردد.
- در محل هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارتست از ۸ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می شود.
- در مورد آپارتمان ها، اجاره بهای قسمت های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تمکلک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور خواهد شد.
- در خصوص اجاره املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناسی تعیین خواهد شد که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.
- در مورد اراضی مزروعی باید امکانات متقاضیان از نظر قابلیت اراضی و میزان کشت و مقدار مساحتی که برای یک واحد زراعی سودآور است به هنگام تعیین اجاره بها و تنظیم سند اجاره مورد نظر قرار گیرد.
وصول پذیره در قرارداد اجاره ملک اوقافی
پذیره به مبلغی اطلاق می شود که هنگام اجاره اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیانی از مستاجر اخذ می گردد. طبق ماده ۱ آئین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی اصلاحی ۱۳۸۳/۸/۴، در مواردی که زمین بلامعارض وقفی، ابتدائا با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و اداری، خدماتی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذار می شود، مبلغی متناسب با قیمت عادله روز زمین که در هر حال نباید از ۳۰ درصد قیمت آن کمتر باشد طبق نظر کارشناس رسمی یا دو نفر خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره اهدایی علاوه بر مال الاجاره عادله روز از متقاضی دریافت خواهد شد.
تنها استثنایی که در این ماده مقرر گردیده نسبت به وزارت آموزش و پرورش، می باشد. طبق تبصره ۲ آئین نامه فوق الذکر، در مواردی که وزارت آموزش و پرورش زمین وقفی را قبلا برای استفاده آموزشی و پرورشی اجاره کرده باشند، برای تجدید یا تمدید قرارداد اجاره حق پذیره تعلق نمی گیرد.
در صورتی که مستاجری دارای حق تملک اعیانی در ملک اوقافی باشد و اعیانی را احداث نموده باشد و بخواهد آن را منتقل نماید، ۱۵ درصد ارزش فعلی عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان اجاره را به عنوان پذیره باید پرداخت نماید. که به آن پذیره نقل و انتقال گفته می شود. و در انتقالات بعدی نیز این پذیره اخذ می شود.
مدت در قرارداد اجاره موقوفه
در صورت قید مدت اجاره در وقف نامه، به همان نحو عمل خواهد شد. و در غیر اینصورت متولی بنا به مصلحت و غبطه وقف عمل خواهد کرد.
در ماده ۷ قانون اوقاف مصوب ۱۳۱۳، اجاره بیش از ده سال موقوفات خاص را با اطلاع و تصویب وزارت معارف و اوقاف و با رعایت ماده ۹۰ قانون مدنی مجاز می دانست. در ماده ۲۰ قانون اوقاف مصوب ۱۳۵۴ نیز اجاره زائد بر ده سال موقوفات با موافقت و تصویب شورای عالی اوقاف ممکن بود. در ماده ۳۲ آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی ۲۳/۳/۱۳۹۱ نیز اجاره بیش از ده سال منوط به اخذ موافقت نماینده ولی فقیه می باشد.
اگر متولی عین موقوفه را برای مدت بیش ار ده سال بدون اخذ تائید نماینده ولی فقیه اجاره دهد در صورت تایید نماینده ولی فقیه عقد اجاره نافذ و صحیح می باشد در غیر اینصورت عقد اجاره باطل می گردد.
مدت قراردادهای اجاره موقوفه پیش از انقلاب
اجاره ۹۹ ساله اوقاف رویه ای بود که در سال های قبل از انقلاب متداول بود. در زمان پیش از انقلاب برخی موقوفات را با اجاره های طویل المدت (۹۹ ساله) واگذار می نمودند. طبق ماده ۲۰ قانون اوقاف مصوب ۱۳۵۴ اجاره زائد بر ۱۰ سال مشروط به موافقت شورای عالی اوقاف بود.
اجاره های طویل المدت احتمال ایجاد تضییع حقوق موقوفه را فراهم ساخته و بخصوص با افزایش مال الاجاره ناشی از تورم بخش زمین و بلکه خود قانون در مواردی به آن دامن می زند. برابر ماده ۲ از مواد الحاق شده به قانون اصلاحات اراضی ۳۰/۱۰/۱۳۴۱ املاک موقوفه عام با در نظر گرفتن منافع وقف به اجاره طویل المدت ۹۹ سال به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می شود.
مدت قراردادهای اجاره موقوفه پس از انقلاب
به دلیل جلوگیری از تضییع هر گونه حق در موقوفات، قواعد خاصی در محدودیت مدت مذکور وضع گردیده است. از آن جمله ماده ۱ لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب ۵۸/۲/۴ که طبق این ماده از این تاریخ کلیه اسناد و قراردادهای منعقده بین مستأجرین و اوقاف، فسخ و به مستأجرین اخطار داده شده که ظرف ۳ ماه از تاریخ تصویب این لایحه جهت روشن نمودن وضعیت املاک استیجاری و متصرفی خود و تأدیه اجاره بهای گذشته و تنظیم اسناد جدید اجاره به نرخ عادله روز به اداره اوقاف محل وقوع ملک مراجعه نمایند.
در صورت عدم مراجعه و انقضای مهلت مقرره اداره اوقاف از ادامه استفاده و تصرفات غیرقانونی آنها جلوگیری نموده و با خلع ید ملک وقفی، موقوفه را به اشخاص متقاضی واگذار می کند و کلیه مطالبات موقوفه را نیز از مستأجر یا متصرف قبلی و یا از محل فروش و واگذاری اعیانی متعلق به آنها دریافت می دارد.
طبق این قانون اجاره ملک اوقافی بیش از ده سال باید با جلب موافقت سرپرست سازمان اوقاف باشد و در برخی از قراردادهای اجاره متولی متعهد می گردد پس از انقضای مدت آن عقد اجاره را تجدید نماید.
اجاره ملک وقفی پس از ابطال سند مالکیت
پس از ابطال سند مالکیت طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ و ۱۳۷۱ در مواردی که مال موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف قرارداد اجاره با متصرف موقوفه تنظیم خواهد شد.
پس از ابطال انتقالات، اداره اوقاف و امور خیریه یا متولی وقف متصرف را برای تنظیم سند اجاره دعوت می نماید و در صورتی که متصرف ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ برای تنظیم سند اجاره مراجعه نکند، به ترتیب زیر اقدام خواهد شد:
- از متصرف قبلی خلع ید شده و مال موقوفه با در نظر گرفتن صرفه و صلاح وقف یا به اصطلاح فقهی غبطه، به داوطلبان دیگر اجاره داده خواهد شد.
- در صورتی که در مورد میزان حقوق مکتسبه (مالکیت اعیان، تحجیر، حقوق کسب و پیشه، حق نسق زارعان، حفر چاه و…) قبلی بین مستاجر و اداره اوقاف یا متولی اختلافی به وجود آید از طریق مراجع قضائی تعیین تکلیف خواهد شد. دادگاه این گونه موارد را در خارج از نوبت رسیدگی و به صدور حکم مبادرت می نماید.
- در صورتی که موقوفات به هر نحوی در رهن یا وثیقه و یا تأمین و بازداشت اشخاص ثالث قرار گرفته باشد، که در این صورت، به تبع ابطال اسناد مالکیت آزاد خواهد شد.
- در صورتی که خریدار زمین یا خانه موقوفه ای بدون اطلاع از وقفی بودن خانه یا زمین اقدام به خرید کرده باشد، مانع ابطال سند مالکیت نیست و خریدار می تواند برای دریافت خسارت به فروشنده رجوع کرده و در صورتی که متصرف تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند با متصرف اجاره تنظیم نماید.
تخلیه ملک اوقافی
تخلیه ملک اوقافی با توجه به سال تنظیم قرارداد اجاره و رعایت شرایط شکلی در آن، طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ امکان پذیر است. در املاک اوقافی، اداره اوقاف و امور خیریه یا متولی نماینده وقف تلقی شده و با رعایت مصلحت وقف می تواند آن را اجاره دهد. مستاجر هم کسی است که به موجب عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره در مدت اجاره می گردد.
مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه ملک اوقافی با توجه به اینکه ملک تجاری باشد یا مسکونی متفاوت است. در صورتی که ملک اوقافی تجاری باشد برای تخیله ملک می بایست به دادگاه محل وقوع ملک تجاری مراجعه نمود و چنانچه ملک مسکونی باشد چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد و شرایط شکلی اجاره نامه رعایت شده باشد می توان جهت اخذ دستور تخلیه به دادگاه صلح محل وقوع ملک مراجعه نمود. در غیر اینصورت باید برای اخذ حکم تخلیه مسکونی به دادگاه صلح مراجعه نمود.
نحوه تخلیه ملک اوقافی
درخواست تخلیه ملک اوقافی در قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶به چه شکل است؟
درخواست تخلیه مورد اجاره در قرارداد اجاره باید تابع شرایط شکلی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶باشد. اما درصورتیکه قرارداد اجاره بدون رعایت شرایط شکلی مذکور، یعنی وجود ۲ نفر شاهد امضاءکننده ذیل قرارداد تنظیم شده باشد، امکان استفاده از تسهیلات مندرج درقانون روابط موجر و مستاجر درتقدیم درخواست کتبی فراهم نبوده است و به ناچار می بایست نسبت به ارائه دادخواست اقدام نمایند.
دعاوی وقفی از جمله دعاوی تخصصی است که نیازمند داشتن وکیل متخصص در دعاوی وقفی می باشد. باتوجه به وجود قوانین و مقررات خاص در زمینه املاک وقفی، عدم داشتن آگاهی و اشراف به این قوانین، باعث می گردد دعاوی وقفی از لحاظ شکلی و ماهوی مورد ایراد قرار گیرد و در نهایت با صدور قرار رد دعوا یا قرار عدم استماع دعوا روند پرونده طولانی تر و پیچیده تر شود. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص در امور اوقاف و اراضی وقفی آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش اعم از قبول وکالت دعاوی وقفی و ارائه مشاوره حقوقی تخصصی به شما عزیزان می باشد.
باسلام وعرض ادب.سال ۷۹ پدرمن به رحمت خدا رفت. و تا سال ۷۹ اجاره اوقاف پرداخت شده. ولی فرزندان از سال ۷۹ تا الان ۴۰۳ هیچ اجاره ای پرداخت نکرده ایم. اکنون که معامله کردیم اوقاف ۸۵ میلیون تومان مطالبه کرده. حتی سه سال آینده را هم از ما گرفت. میخاستم ببینم چجوری حساب کردن که انقدر ما رو بدهکار کردن؟ یعنی سالی چقدر افتاده؟
درود بر شما. مطالبه اجور معوقه املاک وقفی و تعیین اجاره بهای آتیه و هم چنین تعدیل اجاره بها طبق آئین نامه قانون تشکیل سازمان اوقاف و امور خیریه حسب نظریه کارشناس رسمی دادگستری می بایست صورت پذیرد.
سلام و خسته نباشید .پدر بنده یک ملک اوقافی داشتن که همین جوری بلا استفاده افتاد بود .متوجه شدیم که افرادی رفتن داخل زمین و میگن ما ملک رو از متولی اوقاف خریدیم در صورتی که از سال ۸۰ملک رو پدر بنده خریده بودن و تمام اجاره سالانه رو پرداخت کردن .میخواستم بدونم متولی اجازه این کار رو داره .ویا وقتی که مستأجر میخواد از ملک بره باید اون پولی رو که همون اول دادن رو بهشون به نرخ روز پس بدن یا نه؟ممنون میشم جوابم رو بدید.
با سلام. ملک اوقافی قابل خرید و فروش نمی باشد و چنانچه پدر شما در عرصه اوقافی اقدام به احداث اعیانی نموده باشند صرفاً مالک اعیانی هستند. قراردادهای اجاره که اوقاف با اشخاص منعقد می نماید دارای مدت است و پس از این مدت چنانچه تمدید نشود قابل انتقال است. در پاسخ به سوال شما نیاز به بررسی قرارداد اجاره فیمابین پدر شما و اوقاف می باشد.
سلام خسته نباشید ملکی خریداری کردم که اوقاف اولاد ذکور می باشد این ملک در سند کاربری باغی دارد و شهرداری مجوز صنعتی در اون قسمت میدهد و برای همین نامه ای به اوقاف داده و اوقاف هم برای تغییر کاربری مبلغ زیادی از من می خواهد و قسط بندی هم نمیکند لطفاً راهنمایی بفرمایید که این مبلغ رو چگونه محاسبه میکنند؟
سلام. جهت پاسخ به سوال می بایست موضوع وقف مشخص گردد. اگر در وقف نامه مانعی وجود نداشته باشد، اداره اوقاف نمی تواند مانعی جهت تغییر کاربری ایجاد نماید.
سلام بنده ۲ سال پیش ملکی رو خریداری کردم در اجاره نامه اوقاف مدت اجاره ۳ ساله نوشته شده،مگ اجاره ها صد ساله نبود؟الان بعد ۳ سال من باید چکار کنم؟
سلام. خیر. اجاره صد ساله وجود ندارد و قراردادهای اجاره ملک اوقافی سه ساله می باشد و در صورت توافق، اداره اوقاف می تواند قرارداد اجاره را تمدید نماید. اگر اعیانی احداثی دارای سند جداگانه بوده و شما صرفاً نسبت به عرصه قرارداد اجاره دارید و اداره اوقاف مکلف است قرارداد عرصه را با شما تمدید نماید.
باسلام و خسته نباشید . مسجد اوقافی مغازه ای را به بنده اجاره داده و در این اجاره نامه دستی هرسال تمدید میشده است . امسال هیئت امنا اجاره و پول پیش را به شدت افزایش داده اند و عنوان میکنند در صورت عدم پرداخت به صورت قانونی اقدام و حکم تخلیه میگیرند . بنده که ۹ سال در این مغازه ها مستاجر بودم چطور میتوانم از این کار جلوگیری کنم و همچنان مستاجر بمانم . و هیچ قرار داد سرقفلی در کار نبوده و صرفا مستاجر میباشم
سلام. اجاره ملک اوقافی طبق قوانین و مقررات اوقاف می باشد و برای اینکه شما می توانید حق کسب و پیشه و تجارت مطالبه کنید یا خیر باید دید قرارداد شما مربوط به چه سالی می باشد.
با سلام من یک خانه اوقفی اولاد ذکور از متولی اوقاف که فرزند وقف کننده میباشد خریداری کردم حدود ۱۲سال پیش و تا سال ۹۶ سر سال میامد واجاره را میگرفت سال ۹۶ فوت کرد و پسرش با حکم دادگاه متولی ملک شد و اجاره و مقدار ی اضافه تر از من گرفت و رسید داد بعد از یک سال او هم فوت کرد حالا اداره اوقاف میگه باید تخلیه کنی نظر شما چیست
سلام. اوقاف از چه جهت تقاضای تخلیه کرده است؟ در صورت تمایل با دفتر تماس حاصل فرمائید تا با توضیحات بیشتر راهنمایی دقیق انجام شود.
ميخواستم بپرسم پروانه ساختماني درخصوص قراردادهاي اجاره صادره از اوقاف بنام چه كسي بايد صادر بشه بنام اوقاف يا مستاجر؟
سلام به نام مستاجر.
با سلام پدر اینجانب درسال۱۳۴۴منزل مسکونی راطبق اجاره نامه باحجوزیارت امورخارجه آن زمان تنظیم واکنش بود بعد فوت ایشان بنده با اوقاف قراداد بستم درآن زمان باتوجه به قدیمی بودن خانه سالی۳۰هزار تومان اجاره میدادم ولی ناگهان اجاره سالانه بهماهی۵۰۰هزارتومان تغییر کرد وحالا هم برایم ابلاغ فرستادند یا تخلیه کنم یا مشارکتی با اوقاف آپارتمان بسازم آیا اینکار از ضوابط اوقاف است وازنظر شرعی درست استثنث
سلام. پاسخ به سوال شما مستلزم بررسی مدارک و وقف نامه و اجاره نامه می باشد.
سلام. سوالی داشتم ممنون میشم پاسخ بدهید. بنده ملکی را ۴ سال پیش از اوقاف اجاره کردم اما الان اوقاف اجاره نامه را تمدید نمی کند می خواستم ببینم چه کار می توانم انجام بدهم؟
باسلام؛ شما می توانید علیه اداره اوقاف دعوای الزام به تمدید اجاره نامه را درخواست نمائید.
باعرض سلام وخسته نباشید
ضمن آرزوی قبولی طاعات وعبادات
درمورد زمین های کشاورزی موقوفه
آیا مستاجر زمین حق فروش درختان مثمر به صورت هیزم
درصورتی که خود مستاجر بانی کاشت وپرورش درختان بوده
البته با زمین وحق آبه وقفی را دارد
باتشکر
سلام بله در صورتیکه طبق قرارداد اجاره عرصه وقفی مستاجر حق احداث اعیانی من جمله حق غرس اشجار داشته باشد تمام منافع آن متعلق به مستاجر هست و در صورتیکه درختان از قبل در عرصه وجود داشته باشد مستاجر حق قلع و قمع درختان و استفاده از چوب آنها برای فروش به عنوان هیزم را نخواهد داشت.
ایا متولی ملک اوقافی نظر کارشناس رسمی دادگستری برای میزان اجاره بها را نپدیرد واز تمدید اجاره به بهانه کم بودن مبلغ اجاره سر باز زند قرارداد ما طبق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ میباشد من چکار باید بکنم اظهار نامه بدم من مالک سر قفلی و کسب وپیشه میباشم ممنونم که جواب میدهید
سلام میتوانید از دادگاه تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کنید