با توجه به اینکه در عملیات ثبتی بروز اشتباهات و اختلافات امری رایج می باشد، قانونگذار در قانون ثبت اسناد و املاک مراجعی را جهت اعتراض و تظلم خواهی اشخاص از اقدامات صورت گرفته مامورین ثبتی پیش بینی نموده است. هیات نظارت و شورای عالی ثبت، مراجع رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی هستند که در مقام رفع تنازع، نسبت به اختلافاتی که راجع به عملیات ثبتی میان اشخاص و اداره ثبت به وجود آمده، اقدام به رسیدگی و صدور رای می نمایند.
یکی از مهم ترین موضوعات پیرامون رسیدگی به اختلافات ثبتی، صلاحیت این مراجع برای رسیدگی و مهلت اعتراض می باشد. به همین جهت در این مقاله سعی نموده ایم در این خصوص توضیحاتی را ارائه نمائیم چرا که عدم رعایت مهلت می تواند خسارات جبران ناپذیری به همراه داشته باشد.
برای دریافت مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) و پیگیری پرونده‌های حقوقی خود، با ما تماس بگیرید.
هیات حل اختلاف ثبتی چیست؟
هیات حل اختلاف ثبتی مرجعی اختصاصی برای رسیدگی به اعتراضات و اختلافات و اشتباهات ناشی از عملیات ثبتی می باشد. برای رسیدگی به این موارد دو هیات تحت عنوان هیات نظارت و شورای عالی ثبت در اداره کل ثبت تشکیل گردیده است.
اختلافات ثبتی چیست؟
اختلافات ثبتی عبارت است از هرگونه اختلاف و اشتباه مربوط به امور ثبت اسناد و املاک و اجرای مفاد اسناد رسمی. انواع اختلافات ثبتی به شرح ذیل می باشد:
- اختلافات ناشی از تقاضای ثبت
- اشتباهات ناشی از آگهی های نوبتی و تحدید حدود
- اختلافات در خصوص تعارض اسناد مالکیت
- اختلافات ناشی از افراز ملک
- اشتباهات قلمی که در موقع ثبت ملک رخ داده و در نهایت منجر به صدور سند مالکیت شده است.
- اختلاف در خصوص تفکیک ملک
- اختلافات ناشی از اجرای مفاد اسناد رسمی
با توجه به پیچیدگی‌های موجود در طرح و پیگیری اختلافات ثبتی، توصیه میشود قبل از هر اقدام، با وکیل امور ثبتی متخصص مشاوره کنید.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
مراجع رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی
برابر ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک، براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك هیات نظارت صالح به رسیدگی می باشد. شورای عالی ثبت نیز مرجع تجدیدنظر خواهی از آراء قابل اعتراض هیات نظارت است. که در خصوص هر یک به شرح ذیل توضیح خواهیم داد.
هیات نظارت ثبت چیست؟
هیات نظارت ثبت مرجعی اختصاصی است برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و ثبت املاک و اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرای اسناد رسمی.
موارد صلاحیت هیات نظارت ثبت
موارد صلاحیت هیات نظارت به شرح ذیل می باشد:
- هرگاه در اجراء مقررات ماده ۱۱ از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت، اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود و يا اشتباهي توليد گردد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد، رفع اختلاف و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است. البته صلاحیت هیات نظارت در خصوص این بند و بند بعدی در صورتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.
- هرگاه هيأت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه مؤثر واقع شده است آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات، تجديد يا تكميل و يا اصلاح ميگردد.
- هرگاه در موقع ثبت ملك و يا ثبت انتقالات بعدي صرفاً به علت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاك اشتباه قلمي رخ دهد و همچنين در صورتي كه ثبت دفتر املاك مخالف يا مغاير سند رسمي يا حكم نهايي دادگاه باشد هيأت نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه، دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر خواهد كرد.
- اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته باشد و بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد، در هيأت نظارت مطرح ميشود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند، هيأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مينمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به شخص ذي نفع اخطار ميكند كه ميتواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر خواهد نمود.
- رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيأت نظارت است.
- رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك شود با هيأت نظارت است، مشروط بر اينكه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند.
- هرگاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين اشكال يا اشتباهي پيش آيد، رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم با هيأت نظارت خواهد بود.
- رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريّه رئيس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي با هيأت نظارت است.
- به موجب تبصره ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک کشور نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل می‌آید در صورتی که اعتراض از طرف غیر مجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت مجلس تحدید حدود، سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف نظر کند، واحد ثبتی مربوط نظر خود را در بی‌اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می‌نماید. معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور، به هیات نظارت شکایت نماید.
- در صورت طرح اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، رئیس ثبت به موضوع شکایت رسیدگی خواهد کرد. نظر رئیس ثبت ظرف ده روز قابل اعتراض است و در فرض وصول اعتراض، رسیدگی به آن با هیات نظارت است.
شایسته تذکر است ابطال اجرائیه ثبتی از صلاحیت مراجع حل اختلافات ثبتی خارج است و دادگاه عمومی حقوقی محلی که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده به دعوا رسیدگی می کند.
اگر موضوع شکایت، اقدامات مامورین اجرا باشد نیز پس از اظهار نظر توسط رئیس ثبت، رسیدگی به اعتراض با هیات نظارت است.
اعضای هیات نظارت ثبت
هيأت نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري می باشد.
هیات نظارت ثبت در کجا تشکیل می شود؟
هیات نظارت هر استان صرفا به کلیه اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه ثبتی همان استان رسیدگی می نماید. حوزه ثبتی هر استان مبنای صلاحیت هیات نظارت ثبت همان استان در قلمرو مکان و محدوده جغرافیایی خواهد بود که با حوزه قضایی همان استان نیز انطباق دارد.
مهلت اعتراض به رای هیات نظارت ثبت
رای هیات نظارت اصولا قطعی و غیر قابل اعتراض است مگر در موارد خاص. زمانی که رایی از هیات نظارت استان، در خصوص بند های ۱ و ۵ و ۷ ماده ۲۵ صادر می شود ذینفع ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ یا الصاق نظریه هیات در تابلوی اعلانات اداره ثبت اسناد و املاک محل می تواند اعتراض خود را به هیات مذکور اعلام نماید تا پرونده جهت رسیدگی به اعتراض صورت گرفته به شورای عالی ثبت ارجاع شود.
آرا قابل اعتراض هیات نظارت ثبت
آراء صادره از سوی هیات نظارت در تمام موارد فوق الذکر قطعی و لازم الاجرا است جز در خصوص بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک.
در خصوص بند های مذکور با توجه به تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک ذی نفع می تواند اعتراض خود را نسبت به آراء این هیات در خصوص بندهای سه گانه مذکور اعلام نماید. شورای عالی ثبت در خصوص اعتراضات واصله اتخاذ تصمیم خواهد نمود. نظر شورای عالی ثبت پس از رسیدگی به تجدیدنظر خواهی قطعی و غیر قابل اعتراض است.
آثار اعتراض به رای هیات نظارت ثبت
در صورت وصول اعتراض از سوی ذی نفع تا پیش از اجرای رای، تا زمان تعیین تکلیف در شورای عالی ثبت، عملیات اجرایی موقوف می ماند. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی، رای هیات نظارت را تایید نماید، عملیات اجرایی تعقیب خواهد شد.
نتیجه آن که در صورت طرح اعتراض پس از آغاز عملیات اجرایی، اجرای رای متوقف نخواهد شد. البته دلیل عدم استماع اعتراض در فرض اخیر، انقضاء مهلت تجدیدنظر خواهی است. اصولا تا زمانی که مهلت بیست روزه تجدیدنظر خواهی منقضی نشده باشد، رای هیات نظارت اجرا نخواهد شد. بنابراین آغاز عملیات اجرایی به معنای پایان مهلت بیست روزه است و این اعتراض خارج از مهلت نمی تواند منشاء اثر باشد و اسباب توقیف عملیات اجرایی ثبت را فراهم آورد.
شورای عالی ثبت چیست؟
شورای عالی ثبت عالی ترین مرجع ثبتی است که از دو شعبه مربوط به املاک و اسناد تشکیل می شود.
- شعبه املاک شورای عالی ثبت، مرجع رسیدگی به آرائی است که هیات نظارت در اجرای بندهای ۱ و ۵ از ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت صادر نموده و همچنین آرائی که در اجرای بندهای ۲ و ۳ و ۴ و ۶ ماده مزبور که به علت متناقض بودن با سایر آراء یا خلاف قانون بودن آنها بنا به دستور رئیس سازمان قابل طرح در شورای عالی ثبت می باشد.
- شعبه اسناد مرجع رسیدگی به شکایت از آرائی است که در اجرای بند ۷ ماده مزبور صادر گردیده و نیز آراء مربوط به رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائی می باشد.
اعضای شورای عالی ثبت چه کسانی هستند؟
شورای عالی ثبت از دو قاضی دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشکیل می گردد. محل تشکیل این شورا در شهر تهران است و اعضاء این هیات حداقل هفته ای یک بار در محل سازمان ثبت تشکیل جلسه می دهند.
صلاحیت شورای عالی ثبت
به طور کلی شورای عالی ثبت صلاحیت رسیدگی به تجدیدنظرخواهی اشخاص از آراء غیر قطعی هیات نظارت و صدور رای وحدت رویه و اعلام نظر مشورتی را دارد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
صدور رای وحدت رویه توسط شورای عالی ثبت
چنانچه رئیس سازمان ثبت به هر طریقی از صدور آراء متناقض از سوی هیات های نظارت و یا صدور رای مخالف قانون توسط یکی از شعب این هیات مطلع شود، مکلف است موضوع را جهت ایجاد وحدت رویه به شورای عالی ثبت ارجاع دهد.
پس از ارجاع امر توسط رئیس ثبت، شورا به موضوع رسیدگی کرده و اقدام به صدور رای وحدت رویه می نماید. مفاد این رای برای کلیه هیات های نظارت لازم الاتباع است.
صدور رای وحدت رویه در این موارد نسبت به آن دسته از آراء هیات نظارت که در مورد آنها رای قطعی صادر شده اثری ندارد، مگرآنکه آراء مذکور هنوز اجرا نشده باشند که در فرض اخیر مطابق رای وحدت رویه عمل خواهد شد.
مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیات نظارت
آرای صادره از سوی هیات نظارت ثبت که قابلیت اعتراض دارند، در شورای عالی ثبت رسیدگی می گردد.
اعلام نظر مشورتی
در برخی از موارد موضوعی به عنوان مشورت از طرف وزیر دادگستری یا مدیرکل ثبت در شورای عالی ثبت مطرح می شود که در اینصورت نظر مشورتی خود را اظهار خواهد نمود.
مهلت اعتراض به رای شورای عالی ثبت
هیچ یک از آراء شورای عالی ثبت قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نمی باشد و هر رای که از این مرجع صادر شود قطعی و لازم الاجرا است. البته آرایی که شورا به عنوان مرجع تجدیدنظر خواهی از آراء هیات نظارت صادر می کند تنها در مورد همان پرونده قابلیت اجرایی دارد اما آراء وحدت رویه شورای عالی ثبت در کلیه موارد مشابه برای همه شعب مراجع حل اختلافات ثبتی لازم الاتباع است. لذا زمانی که رای قطعی باشد بحث مهلت و زمان نیز در خصوص آن منتفی است.
البته طبق قانون دیوان عدالت اداری تمامی تصمیمات و آرا مراجع اداری از جمله شورای عالی ثبت ظرف مهلت سه ماه قابل ابطال خواهد بود. اعتراض به آرای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری صرفا از جهت انطباق یا عدم انطباق رای شورای عالی ثبت با قوانین و مقررات صورت می پذیرد.
سخن پایانی
اعتراض در هیات نظارت ثبت یا شورای عالی ثبت یکی از راه هایی است که اشخاص می توانند به فراخور موضوع از آن برای احقاق حق خود استفاده نمایند ولیکن عدم آشنایی افراد ذی حق با قوانین مربوطه و رویه های حاکم در این مراجع عملا باعث می شود که افراد علی رغم ذیحق بودن، حق خود را استیفاء نکنند به همین دلیل همیشه به مراجعین محترم پیشنهاد می شود در مواردی که نیاز به مراجعه به نهادهای شبه قضایی برای احقاق حق است. از حضور وکیل در کنار خود بهره مند شوند.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه دفاع از حقوق موکلین در هیات نظارت و شورای عالی ثبت و پیروزی در اکثر پرونده ها، آماده ارائه مشاوره تخصصی در این زمینه و قبول وکالت مراجعه کنندگان محترم می باشد.
سوالات متداول
سلام ، وقتتون بخیر . مالک مجاور من با مبایعه نامه ۱۳۹۰۰ متر زمین خریداری و از طریق ماده ۱۴۷ قانون اصلاحی ثبت برای گرفتن سند مالکیت اقدام کرده ، در سند مالکیت ایشون مساحت به یکباره شده ۱۴۲۰۰ متر ، تامین دلیل کردم کارشناس امورثبتی گزارش کرد که کارشناسان اداره ثبت در پرونده ثبتی گزارش اضافه مساحت ۳۰۰۰ متری دادند ، هیئت حل اختلاف اداره ثبت هم بدون توجه به گزارش کارشناسان اقدام به صدور سند برای ایشون کرده ، آیا این تخلف نیست که بدون بررسی منشاء این اضافه متراژ و تعیین و تکلیفش به ایشون سند بدهند؟ اگر امکان داره بفرمایید من به چه قانونی استناد بکنم ، شکایت کردم اما چون پسر عمه اش در اجرای احکامه در روند رسیدگی دخالت میکنه ، کارشناس منکر پیشروی ایشون به سمت زمین من بود بعد که خط زمانی گوگل ارث رو دادم به دادگاه تغییر موضع داده اما بازم تصرفات ثانوی ایشون رو اشاره کرده و از اظهارنظر در مورد تداخل سند طفره میره ، میشه فقط با استناد به وجود تخلف در کار هیئت حل اختلاف اداره ثبت سند ایشون رو باطل کرد؟؟
سلام. مدارک باید بررسی شود. با شماره ۰۹۱۲۳۰۳۴۳۹۳ تماس بگیرید. لیکن می بایست در دادگاه طرح دعوا نمائید.
سلام
درصورتی که هییت نظارت برای ملک مجاور دارای تحدید حدود موخر نسبت به ملک ما رأیی صادر کند و از ابلاغ به ما (ذینفع) خودداری کند ، شورای عالی ثبت یا دیوان عدالت اداری صالح به رسیدگی هستند ؟ تحت چه عنوان و خواسته ای می‌توان اقدام نمود؟
درود بر شما. بله. می توانید اعتراض نسبت به عملیات تحدید حدود ملک مجاور و هم چنین اعتراض بابت عدم ابلاغ رأی هیأت نظارت را در شورای عالی ثبت مطرح نمائید.
سلام وقت بخیر از یه ملک در سال ۱۳۱۹ اداره ثبت شهرستان اقدام به پذیرش اظهار نامه نموده که مازاد بر ۶ دانگ بوده و به جای ارجاع به هیات نظارت اقدام به نقل و انتقال رسمی از تمامی اظهار نامه های پذیرش شده نموده و بعد از گذشت حدود ۷۰ سال اداره ثبت شهرستان اقدام به اراجاع پرونده به هیات نظارت نموده و بعداز آن به شورای عالی ثبت ارجاع شده در نتیجه اصلاح سهام قسمتی از سهام ابطال میشود متضررین از چه مرجعی باید نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایند و اداره ثبت شهرستان مسولیتی در قبال نقل وانتقالات خود دارد یا نه؟
سلام. می توانید حسب مورد در دیوان عدالت اداری شکایت نمائید. البته در ابتدا می بایست مدارک و مستندات توسط وکیل متخصص بررسی شود. و تحت شرایطی امکان مطالبه خسارت از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وجود دارد.
سلام و وقت بخیر. در صورتی که طبق ماده ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، ارائه گواهی تقدیم دادخواست به عنوان اعتراض پذیرفته نشه به این دلیل که دعوی قبل از اولین آگهی نوبتی اقامه نشده و در جریان نبوده، و رییس ثبت هم اعتراض رو غیر مؤثر تشخیص بده. اینجا اگه با استناد به یکی از نظریات مشورتی اداره حقوقی دادگستری قصد اعتراض داشته باشیم. مرجع اعتراض به رای رییس ثبت، هیئت نظارت محسوب میشه؟
سلام بله
ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال۱۳۱۰ انتخاب قضات دیوان عالی کشور که عضو شورای عالی ثبت هستند رو از وظايف وزیر دادگستری اعلام کرده
در مقاله فوق بیان شده از وظايف رئیس قوه قضائیه…!!؟؟
سلام بعد از انقلاب این امر در صلاحيت رئیس قوه قضائیه قرار گرفت.