انواع قرارداد پیمانکاری | بررسی قرارداد PC و EPC، ساختمان و تفاوت آنها

امروزه قراردادهای پیمانکاری به عنوان یکی از ابزارهای کلیدی برای تضمین موفقیت و کاهش ریسک ‌ها شناخته می‌شوند. انتخاب نوع مناسب قرارداد پیمانکاری می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر هزینه‌ ها، زمان‌ب ندی و کیفیت اجرای پروژه داشته باشد. اما با وجود تنوع زیاد در انواع قراردادهای پیمانکاری، چگونه می‌توان بهترین گزینه را برای پروژه خود انتخاب کرد؟ در این مقاله، به بررسی دقیق انواع مختلف قراردادهای پیمانکاری، از قراردادهای قیمت ثابت تا قراردادهای مدیریت پروژه، خواهیم پرداخت و نکات مهمی را که باید در نظر داشته باشید، مطرح خواهیم کرد. با ما همراه باشید تا با درک بهتر این قراردادها، قدمی مطمئن در جهت موفقیت پروژه ‌های خود بردارید.

 قرارداد پیمانکاری چیست؟

قرارداد پیمانکاری یک توافق ‌نامه حقوقی است که بین دو یا چند طرف منعقد می‌شود و بر اساس آن، یک طرف (پیمانکار) متعهد می‌شود تا کار یا پروژه ‌ای خاص را برای طرف دیگر (کارفرما) انجام دهد. این نوع قراردادها به طور گسترده در صنایع مختلف، به ویژه در ساخت و ساز، مهندسی، فناوری اطلاعات و خدمات حرفه‌ای استفاده می‌شوند.

موضوع قرارداد پیمان عبارت است از: حمل و نقل، خرید مصالح، تجهیزات، ماشین آلات، تهیه و نصب تجهیزات صنعتی، ساخت و ساز ابنیه و مستحدثات عمرانی و ساختمانی از قبیل راه، سد، تونل و غیره.

تفاوت پیمان و قرارداد

قرارداد در معنای عام همان عقد یا contract  در زبان انگلیسی می باشد که به معنای یک توافق الزام ‌آور میان اشخاص است که حقوق و تکالیف طرفین آن را تعیین می‌کند. در تعبیر حقوقی نیز به توافق دو یا چند اراده در جهت ایجاد یک اثر حقوقی را قرارداد گویند.

اما در ارتباط با واژه پیمان باید گفت که در معنای اخص، نوع خاصی از قراردادهای اداری می باشد که به موجب آن پیمانکار و کارفرما تعهدات مشخص شده ای را بر عهده می گیرند. علی الاصول قرارداد پیمان دارای تیپ قراردادی از قبل تهیه شده می باشند که امکان تغییر آن ها وجود ندارد. برای مثال می توان از نشریه ۴۳۱۱ شرایط عمومی پیمان نام برد که در اغلب قراردادهای پیمانکاری از آن استفاده می شود.

به طور کلی، پیمان یک نوع خاص از قرارداد است که برای پروژه ‌های خاص و پیچیده‌تر طراحی شده است، در حالی که قرارداد می‌تواند به توافق‌نامه‌ های عمومی‌تر و متنوع‌تری اشاره داشته باشد. اطلاعات کامل وکیل پیمانکاری در لینک قبل میباشد که اگر نیاز به دریافت مشاوره دعاوی پیمانکاری دارید میتوانید از آن استفاده کنید

انواع قرارداد پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند که هر یک برای شرایط خاصی مناسب هستند. انتخاب نوع مناسب قرارداد می‌تواند تأثیر زیادی بر موفقیت پروژه داشته باشد. در زیر، چند نوع رایج از قراردادهای پیمانکاری را معرفی می‌کنیم:

روش تک عاملی (امانی)

این روش به روش امانی نیز معروف است. کارفرما قسمت قابل توجهی از عوامل اجرایی را در اختیار دارد و  بیشتر امور در زمینه های طراحی و اجرا و مدیریت از سوی کارفرما انجام می شود. لذا بالاترین سطح از مسئولیت را به کارفرما تحمیل می کند. و به همین دلیل مدیران با تجربه سعی می کنند حتی المقدور از این روش استفاده نکنند.

نکته مهم: اصل بر این است که اجرای پروژه ها به صورت امانی در طرح های عمرانی توسط دستگاه های اجرایی ممنوع است، مگر در مواردی که در بخش نامه ضوابط اجرایی کارهای امانی در طرح های تملک دارائی های سرمایه ای استان به شماره ۵۰۵۰۹/۱۰۰ مورخ ۲/۶/۱۳۸۸ سازمان برنامه و بودجه اجازه این کار داده شده باشد.

 روش دو عاملی

در این روش کارفرما از طریق یک قرارداد واحد، عملیات طراحی و ساخت را به شخص دیگر واگذار می کند. مسئولیت امور به صورت عمده بر دوش پیمانکار است و نقش کارفرما عمدتاً مدیریت قرارداد و تأئید مراحل اجراست. به همین جهت تغییر مفاد قرارداد برای هر دو طرف موجب ادعای جدید برای طرفین می شود. لذا باید در ابتدا با دقت نسبت به انتخاب پیمانکار و انعقاد قرارداد اقدام نمود.

روش سه عاملی

استفاده از این روش در ایران بسیار رایج می باشد. در آن کارفرما با استفاده از قراردادهای جداگانه عملیات طراحی را به مشاور و عملیات ساخت را به پیمانکار واگذار می کند. و نظارت کار به عهده ی مشاور است. در این روش پس از آماده شدن و تصویب نهایی طرح، معمولاً اسناد مناقصه توسط مشاور، تهیه می شود. و پس از طی تشریفات خاص جهت مرحله ی اجرا به پیمانکار واگذار می شود.

روش چهار عاملی

این روش بهبود یافته ی روش سه عاملی می باشد. کارفرما مسئولیت های خود از نظر هماهنگی بین طراحی و اجرا را به شخص خارجی دیگر منتقل می کند و مسئولیت ها بین چهار رکن اصلی طراح و پیمانکار،  مدیر طرح و کارفرما تقسیم می شود.

روش طرح و ساخت در قرارداد پیمانکار

در این روش انعقاد قرارداد پیمانکار بر اساس تمام یا برخی از مراحل مختلف پروژه توسط ایشان انجام می گردد. تامین کالا، تجهیزات، مصالح پروژه، عملیات ساخت و نصب، راه اندازی و سایر خدمات جنبی با پیمانکار است. در این روش خسارت پذیری کارفرما به حداقل رسیده و در زمان صرفه جویی می شود.

قرارداد EPC چیست؟

قرارداد EPC که مخفف “Engineering, Procurement, and Construction” است، یکی از انواع قراردادهای پیمانکاری است که در پروژه ‌های بزرگ صنعتی و زیرساختی به کار می‌رود. این نوع قرارداد به پیمانکار اجازه می‌دهد تا تمامی مراحل طراحی، تأمین تجهیزات و اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. در واقع، پیمانکار مسئولیت کامل پروژه را از ابتدا تا انتها می‌پذیرد.

تنظیم قرارداد پیمانکاری EPC نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. این قرارداد باید به وضوح تعهدات و مسئولیت‌های پیمانکار و کارفرما را مشخص کند.

قراردادهای PC

قرارداد pc یا (purchase contract ) نیز پیمان ­های تأمین کالا و تجهیزات، ساختمان و نصب به صورت توأم برای کارهای صنعتی می ­باشد. در قراردادpc   همانند روش خدمات، فاز یک و دو توسط یک مشاور دیگر انجام می شود. و فقط تأمین کالا و تجهیزات و ساختمان و نصب توسط پیمانکار برنده انجام می­ شود.

تفاوت قرارداد pc و epc

قراردادهای PC و EPC هر دو در صنایع مهندسی و ساخت و ساز استفاده می‌شوند، اما تفاوت ‌های مهمی در دامنه و مسئولیت ‌های آن‌ها وجود دارد. در ادامه به تفاوت‌های آن‌ها می‌پردازیم:

• دامنه مسئولیت:  در EPC، پیمانکار کل فرآیند را از طراحی تا ساخت مدیریت می‌کند، در حالی که در PC، پیمانکار تنها مسئول تأمین و ساخت است.
• کنترل طراحی: در EPC، پیمانکار کنترل کامل بر طراحی دارد، اما در PC، کارفرما یا یک پیمانکار دیگر مسئول طراحی است.
• ریسک و هماهنگی:  در EPC، به دلیل یکپارچگی پروژه، ریسک‌ ها و هماهنگی‌ها به طور کلی بر عهده پیمانکار است، در حالی که در PC، بخشی از این مسئولیت ‌ها بر عهده کارفرما یا طراح دیگر است.

انتخاب بین این دو نوع قرارداد بستگی به نیازها و اولویت ‌های کارفرما، نوع پروژه و میزان کنترلی که کارفرما می‌خواهد بر روی فرآیند طراحی داشته باشد، دارد. البته برای انتخاب دقیق نوع قرارداد می توانید با وکیل متخصص پیمانکاری مشاوره لازم را دریافت نمائید.

تفاوت قرارداد epc و bot

قرارداد BOT، به قراردادی گفته می شود که پیمانکار نه تنها پروژه را می‌سازد، بلکه برای یک دوره زمانی مشخص آن را بهره‌ برداری می‌کند و درآمد حاصل از بهره‌برداری را کسب می‌کند. پس از پایان این دوره، پروژه به مالکیت کارفرما یا دولت منتقل می‌شود. این نوع قرارداد اغلب در پروژه‌ های زیرساختی عمومی مانند پل‌ها، جاده‌ها و نیروگاه‌ها استفاده می‌شود.

تفاوت‌های کلیدی قراردادepc و bot به شرح ذیل می باشد:

• در EPC، پیمانکار تنها تا مرحله ساخت مسئول است، در حالی که در BOT، پیمانکار علاوه بر ساخت، بهره‌برداری و مدیریت پروژه را نیز بر عهده دارد.
• در EPC، تعهد پیمانکار با تحویل پروژه پایان می‌یابد، اما در BOT، تعهد شامل دوره بهره‌ برداری و مدیریت نیز می‌شود.
•  در EPC، پیمانکار هزینه پروژه را از کارفرما دریافت می‌کند، در حالی که در BOT، پیمانکار از درآمد تولید شده توسط پروژه در دوره بهره‌برداری هزینه ‌های خود را جبران می‌کند و سود کسب می‌کند.
•  در EPC، پروژه بلافاصله پس از تکمیل به کارفرما تحویل داده می‌شود، در حالی که در BOT، انتقال مالکیت پس از دوره بهره‌ برداری انجام می‌شود.

انتخاب بین این دو نوع قرارداد بستگی به نیازها و اهداف کارفرما و ماهیت پروژه دارد.

انواع قراردادهای پیمانکاری به روش مشارکت عمومی-خصوصی

این نوع قراردادها به انواع گوناگونی نام گذاری شده اند از جمله :

• ساخت، بهره برداری و واگذاری (BOT)
• ساخت، مالکیت، بهره برداری و واگذاری (BOOT)
• طراحی، ساخت، بهره برداری (DBO)
• طراحی، ساخت، بهره برداری و واگذاری(DBOT)
• ساخت، مالکیت، بهره برداری(BOO)
• ساخت، واگذاری، بهره برداری(BTO)
• طراحی، ساخت، تأمین منابع، بهره برداری(DBFO)
• ساخت، اجاره و واگذاری (BLT)
• نوسازی، بهره برداری، مالکیت و واگذاری(MOOT)
• بازسازی، مالکیت، راه اندازی(ROO)

قراردادهای مبتنی بر کارایی انرژی (ESCO)

از انواع روش های اجرای پروژه انعقاد قراردادهای مبتنی بر کارایی انرژی، یکی از ابزارهای مهم بهینه سازی مصرف انرژی است. این قراردادها مبلغ ثابت و مشخصی ندارند بلکه میزان پرداخت به شرکت به میزان صرفه جویی انجام شده بستگی دارد. در قرارداد منعقده، شرکت خدمات انرژی، راساً اقدام به سرمایه گذاری می کند. و در مقابل، مشتری فقط در طول قرارداد بخشی از صرفه جویی حاصله در هزینه های انرژی را به شرکت پرداخت می کند. پس از پایان قرارداد مالکیت تجهیزات نصب شده را به دست می آورد.

قراردادهای بیع متقابل

قرارداد بیع متقابل از چندین قرارداد تشکیل می شود که مجموع آنها یک قرارداد را به وجود می آورد. در این نوع قرارداد، شرکت سرمایه گذارخارجی کلیه وجوه سرمایه گذاری، نصب تجهیزات و راه اندازی و انتقال تکنولوژی را برعهده می گیرد. و پس از راه اندازی به کشور میزبان واگذار می کند. بازگشت سرمایه و سود سرمایه از طریق فروش محصولات و خدمات به دست می آید.

در این شکل از عقود ملاحظات حقوقی به صورت ویژه می بایست لحاظ گردد. معمولا ًمباحث حاکمیت قوانین، روابط ارزی فی ما بین، اعمال حق کنترل، نظارت فنی، مالی و موارد مشابه به نحو برجسته در قرارداد قید می گردد.

انواع قراردادهای پیمانکاری از نظر روش های پرداخت

طبق تقسیم بندی های انجام شده انواع قراردادهای پروژه ای و پیمانکاری را می توان موارد زیر را به عنوان مهمترین نوع قراردادهای پرداخت و در واقع روشهای پرداخت در قراردادها نام برد:

قرارداد قیمت ثابت

قرارداد قیمت ثابت، قراردادی است که بر خلاف قراردادهای امانی، پرداخت آن به مقدار منابع یا زمان صرف شده توسط پیمانکار بستگی ندارد. این قراردادها معمولاً توسط ارتش و پیمانکاران دولتی استفاده می‌شود تا ریسک را به فروشنده منتقل کرده و هزینه‌ها را کنترل کنند.

قراردادهای قیمت مقطوع یا سرجمع

قرارداد قیمت مقطوع، قراردادی است که بر پایه آن، پیمانکار فقط یک قیمت برای همه کارها و خدمات لازم اعلام می کند. و در واقع، در قرارداد قیمت بر اساس برآورد کلی که قرارداد با قیمت ثابت نیز نامیده می شود. یک قیمت کلی با توجه به مشخصات و ابعاد کامل و نوع کار قبل از انجام تشریفات موافقتنامه برآورد و مشخص می گردد. و کار به صورت کلی و یک جا با قیمت تعیین شده به پیمانکار واگذار می شود. در این نوع قراردادها نمی توان تعدیل قرارداد پیمانکاری را درخواست نمود.

قراردادهای قیمت واحد یا فهرست بهایی

در این روش فهرست بهای منتشر شده توسط سازمان برنامه و بودجه برای تعیین قیمت نهایی پیمان مورد استفاده قرار می گیرد و در مواردی که بخش هایی از اقلام موضوع پروژه فاقد فهرست بهاء باشد، پیش از برون سپاری کار، قیمت این بخش توسط مشاور تعیین شده و تحت عنوان اقلام ستاره دار به پیمان منضم می شود.

قراردادهای هزینه به اضافه حق الزحمه

در این نوع قرارداد علاوه بر هزینه های انجام پروژه که شامل هزینه های نیروی انسانی، مصالح و ماشین آلات و تجهیزات می باشد، حق الزحمه ای بابت هزینه های بالاسری و سود به پیمانکار پرداخت می شود. این حق الزحمه می تواند به صورت درصدی از هزینه ها باشد یا به صورت مبلغی مقطوع در نظر گرفته شود.

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان

قراردادهای پیمانکاری ساختمان به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند که هر کدام برای شرایط و نیازهای خاصی مناسب هستند. در زیر به برخی از انواع رایج قراردادهای پیمانکاری در حوزه ساخت و ساز اشاره می‌کنم:

1. قرارداد قیمت ثابت (Lump Sum Contract)

در این نوع قرارداد، پیمانکار موافقت می‌کند که پروژه را با یک قیمت ثابت و از پیش تعیین‌شده تکمیل کند. این نوع قرارداد زمانی مناسب است که دامنه پروژه به خوبی تعریف شده و تغییرات کمتری پیش‌بینی می‌شود.

2. قرارداد زمان و مواد (Time and Materials Contract)

در این قرارداد، کارفرما هزینه‌های واقعی مواد و زمانی که پیمانکار صرف می‌کند را پرداخت می‌کند. این نوع قرارداد برای پروژه‌هایی که دامنه کار مشخص نیست یا ممکن است تغییر کند، مناسب است.

3. قرارداد هزینه به علاوه (Cost Plus Contract)

در این قرارداد، کارفرما هزینه‌های واقعی پروژه را به علاوه یک درصد یا مبلغ ثابت به عنوان سود به پیمانکار پرداخت می‌کند. این نوع قرارداد برای پروژه‌هایی که تخمین دقیق هزینه‌ها دشوار است، به کار می‌رود.

4. قرارداد مدیریت پیمان (Construction Management Contract)

در این قرارداد، یک مدیر پیمان به عنوان نماینده کارفرما عمل می‌کند و مسئولیت مدیریت و هماهنگی کل پروژه را بر عهده دارد. این نوع قرارداد برای پروژه ‌های بزرگ و پیچیده که نیاز به هماهنگی و نظارت دقیق دارند، مناسب است.

5. قرارداد طراحی و ساخت (Design-Build Contract)

در این نوع قرارداد، پیمانکار مسئولیت طراحی و اجرای پروژه را به عهده دارد. این می‌تواند به کاهش زمان و هزینه ‌های پروژه و افزایش هماهنگی بین مراحل طراحی و ساخت کمک کند.

6. قرارداد EPC (Engineering, Procurement, Construction)

این نوع قرارداد برای پروژه‌های بزرگ صنعتی و زیربنایی مناسب است و پیمانکار مسئولیت طراحی، تأمین تجهیزات و اجرای پروژه را بر عهده دارد.

هر یک از این قراردادها مزایا و معایب خاص خود را دارند و انتخاب نوع مناسب بستگی به ویژگی‌های پروژه، نیازهای کارفرما و شرایط مالی و زمانی دارد.

اصول انعقاد قرارداد پیمانکاری

انعقاد قرارداد پیمانکاری فرآیندی حساس و مهم است که نیاز به توجه به جزئیات و رعایت اصول خاصی دارد. این اصول به کاهش ریسک ‌ها و جلوگیری از اختلافات آینده کمک می‌کنند. در زیر به برخی از اصول کلیدی در انعقاد قرارداد پیمانکاری اشاره می‌کنیم:

1. تعریف دقیق موضوع قرارداد

موضوع قرارداد باید به طور واضح و دقیق تعریف شود، شامل جزئیات کار، محدوده پروژه، و انتظارات کارفرما از پیمانکار.

2. تعیین مبلغ و شرایط پرداخت

مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت ‌ها باید به روشنی مشخص شود. این می‌تواند شامل پیش‌پرداخت ‌ها، پرداخت ‌های مرحله‌ای و پرداخت نهایی باشد.

3. زمان‌بندی و برنامه‌ریزی

تاریخ ‌های شروع و پایان پروژه و همچنین نقاط عطف مهم باید در قرارداد ذکر شود. برنامه‌ریزی دقیق به مدیریت بهتر زمان و منابع کمک می‌کند.

4. تعهدات و مسئولیت‌ها

وظایف و مسئولیت ‌های هر یک از طرفین باید به وضوح تعریف شود. این شامل تعهدات پیمانکار در قبال کیفیت کار، تحویل به موقع و رعایت مقررات ایمنی است.

5. شرایط فسخ و خاتمه قرارداد

شرایطی که تحت آن هر یک از طرفین می‌توانند اقدام به فسخ قراردادهای پیمانکاری نمایند باید مشخص شود. این می‌تواند شامل نقض قرارداد، عدم پرداخت، یا تأخیرهای غیرموجه باشد.

6. مدیریت تغییرات

فرآیند مدیریت تغییرات در پروژه باید در قرارداد توضیح داده شود. این شامل نحوه درخواست و تأیید تغییرات و تأثیر آنها بر زمان و هزینه پروژه است.

7. شرایط حل اختلاف

روش ‌ها و فرآیندهای حل اختلافات احتمالی باید در قرارداد تعیین شود. این می‌تواند شامل مذاکره، میانجی‌گری یا داوری باشد.

8. مسئولیت‌های قانونی و بیمه

تعهدات قانونی هر یک از طرفین و نیاز به بیمه‌ های مورد نیاز باید مشخص شود. این شامل بیمه‌ های مسئولیت عمومی، بیمه کارگران و سایر بیمه ‌های مرتبط است. برای اطلاع بیشتر از این قسمت می توانید به مقاله حق بیمه قراردادهای پیمانکاری مراجعه نمائید.

9. ضمانت‌نامه‌ها و تضمین‌ها

در صورت نیاز، انواع ضمانت ‌نامه‌های بانکی  مانند ضمانت حسن انجام کار یا ضمانت پیش‌پرداخت باید در قرارداد قید شود.

10. امضای قرارداد

تمام صفحات قرارداد باید توسط نمایندگان قانونی طرفین امضا شود و تاریخ امضا نیز ثبت گردد.

رعایت این اصول در انعقاد قرارداد پیمانکاری به ایجاد یک توافق‌ نامه شفاف و کامل کمک می‌کند و می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات در طول اجرای پروژه جلوگیری کند.

در نهایت، انتخاب نوع مناسب قرارداد پیمانکاری می‌تواند تأثیر بسزایی بر موفقیت پروژه‌های شما داشته باشد. با درک دقیق از انواع مختلف قراردادها و مزایا و معایب هر یک، می‌توانید تصمیمات بهتری بگیرید و ریسک ‌های مرتبط با پروژه‌های خود را به حداقل برسانید. با این حال، تنظیم و اجرای قراردادهای پیمانکاری نیازمند دقت و دانش حقوقی است که می‌تواند پیچیدگی‌های خاص خود را داشته باشد.

در این مسیر، دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی از وکلای مجرب و متخصص در زمینه قراردادهای پیمانکاری، آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی به شماست. با اعتماد به وکلای متخصص ما، می‌توانید از تنظیم قراردادهای دقیق و کارآمد اطمینان حاصل کنید و از حقوق و منافع خود در برابر چالش‌های احتمالی محافظت نمایید. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره، با ما تماس بگیرید و از خدمات حرفه‌ای ما بهره‌مند شوید.