تعارض ثبتی در دو حالت به وجود می آید، اول در مواردی که دو ملک مجاور متعلق به دو شخص متفاوت باشد و از لحاظ حدود و مرزبندی و حقوق ارتفاقی، کلا یا جزئا بر روی هم منطبق باشد به نحوی که تمام یا قسمتی از ملک مورد نزاع در محدوده و اسناد مالکیت هر دو ملک تعریف شده باشد. دوم زمانی که دو نفر نسبت به یک ملک که حدود مشخصات یکسانی دارد، تقاضای ثبت ملک را بنمایند.
این مشکل یکی از رایج ترین مشکلات ثبتی است که شمار بسیاری از دعاوی را در بر می گیرد. لذا با توجه به اهمیت آن سعی نموده ایم در این مقاله تعارض ثبتی و انواع آن و مشکلات ناشی از آن و راهکارهای حقوقی حل این مشکل را به شما عزیزان ارائه نمائیم.
اگر در ملک شما نیز حدود، مرزبندی یا سند همپوشانی دارد، بدون بررسی کارشناسی هیچ اقدامی نکنید. پرونده های تعارض ثبتی با یک اشتباه ساده قابل برگشت نیستند. برای بررسی سند و نقشه ملک، همین حالا با وکیل متخصص تماس بگیرید.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
تعارض ثبتی چیست؟
تعارض ثبتی زمانی به وجود می آید که دو ملک مجاور از حیث حدود و مشخصات و مرزبندی همپوشانی داشته باشد و بر روی هم منطبق باشند به نحوی که تمام یا قسمتی از ملک در محدوده و اسناد مالکیت هر دو ملک تعریف شده باشد.
به عبارت ساده‌تر، زمانی که یک ملک واحد (یا بخشی از آن) به دلایل مختلف در دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک، دارای دو یا چند سند رسمی متفاوت یا دو ثبت متوالی و مغایر برای اشخاص مختلف باشد، یا حدود و مشخصات آن به گونه‌ای ثبت شده باشد که با ثبت ملک مجاور تداخل پیدا کند، با پدیده تعارض ثبتی مواجه هستیم.
انواع تعارض ثبتی
تعارض ثبتی در املاک به دو دسته تقسیم می شود:
تعارض در املاک تحدید حدود شده و دارای سند مالکیت
این مشکل به طور معمول نسبت به املاک مجاور به وجود می آید به نحوی که این دو ملک از نظر حدود و مرزبندی و حقوق ارتفاقی کلا یا جزئا با همدیگر همپوشانی داشته و بر روی هم منطبق باشد. در چنین حالتی تمام یا قسمتی از ملک متنازع فیه در محدوده و اسناد مالکیت هر دو ملک تعریف می شود.
تعارض در مرحله پذیرش ثبت ملک
در برخی از موارد در مرحله پذیرش ثبت ملک، دو نفر تقاضای ثبت یک ملک با حدود و مشخصات یکسانی را می نمایند و مدارک و مستندات ارائه شده و شهود معرفی شده مالکیت هر دو آنها را تائید می نماید.
نوع تعارض ملک شما تعیین می‌کند باید از کدام مسیر حقوقی وارد شوید. جهت بررسی نوع تعارض و تشخیص مسیر درست و مشاوره دقیق با وکیل ثبتی متخصص روی لینک کلیک نمایید.
فرق بین تعارض و تزاحم در ثبت چیست؟
تعارض با تزاحم متفاوت می باشد. تزاحم زمانی است که مالک ملکی از روی عمد و خارج از محدوده مندرج در سند مالکیت و مدارک مالکیتی خود به ملک مجاور تجاوز و تعدی می نماید به طوری که موجب کاهش مساحت و طول و ابعاد ملک مجاور و سبب افزایش مساحت و طول متراژ ملک خود می گردد ولی در حدود مندرج در سند مالکیت یا تحدید حدود تغییری ایجاد نمی شود.
اما تعارض زمانی است که حدود یک ملکی داخل در قلمرو حدود دیگری باشد و این به علت اشتباه در عملیات نقشه برداری یا استباه در تعریف حدود و مشخصات ملک صورت می گیرد.
تعارض در اسناد مالکیت
تعارض در اسناد مالکیت در موارد ذیل به وجود می آید:
- زمانی که یک ملک دارای دو سند مالکیت باشد. برای مثال برای یک ملک سند مالکیتی به نام شخص (الف) صادر شود و سند مالکیت دیگری برای همان ملک به نام شخص (ب) صادر شود.
- در مواردی که دو ملک دارای دو سند مالکیتی باشد که از لحاظ محتوا و مفهوم یکی باشد.
طبق بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، هر موقع در هیات نظارت، تشخیص شود نسبت به ملکی کلا یا بعضا اسناد مالکیت معارض صادر شده، خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیت موخر، معارض بوده و می توان ابطال سند مالکیت معارض را در مراجع قضایی مطرح نمود.
هر زمان برای یک ملک دو سند صادر شود، کوچک ترین تأخیر می‌تواند سند معتبر را به نفع طرف مقابل تغییر دهد. قبل از آنکه اختلاف بزرگ تر شود، مدارک خود را برای بررسی اولیه ارسال کنید. برای جلوگیری از چنین اشتباهی، از همین بخش فرم دریافت مشاوره تخصصی را پر کنید.
ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص
تعارض دو پلاک ثبتی
تعارض دو پلاک ثبتی به حالتی اطلاق می‌شود که یک قطعه زمین (یا بخشی از آن)، به دلایل مختلف (اعم از خطا، اشتباه، یا تقلب)، تحت دو شماره پلاک ثبتی متفاوت ( اعم از پلاک اصلی یا پلاک فرعی) در دفاتر و نقشه های اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد.
نحوه رفع تعارض ثبتی
در صورتی که با تعارض ثبتی مواجه شدید، برای حل اختلاف باید به هیات نظارت ثبت و شورای عالی مراجعه نمائید. این مرجع وظیفه رسیدگی به تشخیص تعارض ثبتی را بر عهده دارد اما برای ابطال اسناد معارض باید به دادگاه مراجعه نمود.
به طور کلی ملاک تشخیص تعارض املاک در ثبت، تاریخ تقدم و تاخر اسناد مالکیت می باشد. بدین معنی که سند مالکیت مقدم را معتبر می داند. اما در برخی از موارد، تاریخ صدور سند مالکیت در یک زمان است، در چنین حالتی برای رفع تعارض ثبتی به روش ذیل عمل می گردد:
- اگر دو فقره سند مالکیت در یک تاریخ باشد، ملاک تشخیص تعارض شماره ذیل ثبت و صفحه دفتر املاک بوده که مقدم بوده به عنوان سند مالکیت مقدم الصدور شناخته می شود.
- درد صورتی که اسناد مالکیت صادره در دو دفتر املاک جداگانه مربوط به دو بخش هم مرز، همزمان در یک روز ثبت دفتر املاک شده و منجر به صدور مالکیت شده باشد، هر یک از پلاک ها که از حیث تاریخ تحدید حدود مقدم باشند به عنوان سند مالکیت مقدم الصدور شناخته می شود.
- اگر دو ملک در یک زمان تحدید حدود شده باشند هر کدام که زودتر از آنها از نظر شماره گذاری املاک و ردیه آگهی های تحدیدی کوچکتر باشد، مقدم می گردد.
- در صورت درخواست ثبت یک ملک توسط دو نفر نیز ملاک تصرف متقاضی است. مگر اینکه یکی از طرفین در مراجع قضایی اثبات مالکیت ملک خود را مطرح و رای به نفع ایشان صادر شده باشد.
هر چند ملاک تشخیص تعارض، تاریخ صدور اسناد مالکیت است اما در جریان رسیدگی در دادگاه ممکن است با توجه به امارات قضایی و مستندات قانونی معلوم گردد که جریان ثبتی ملک مقدم الصدور مطابق مقررات قانونی صورت نگرفته در آن صورت به موجب ابطال در دادگاه می گردد.
اگر پرونده شما به هیات نظارت یا دادگاه رسیده، عدم حضور وکیل متخصص در دعاوی ثبتی عملاً ریسک باخت را چند برابر می‌کند. برای طرح صحیح دعوا، با وکلای متخصص مجموعه دادپویان حامی تماس بگیرید.
راهکارهای حقوقی رفع تعارض ثبتی
امروزه با اجرایی شدن قانون جامع حدنگار (کاداستر) در سراسر کشور و الزام به تهیه نقشه املاک بر اساس سیستم utm با قید طول و عرض جغرافیایی و مختصات ثبتی و حقوقی و تثبیت و انمایی نقشه ها در سامانه کاداستر موجب گردیده که در موقع پذیرش ثبت املاک و تحدید حدود یا تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت و ثبت مکرر از وقوع تعارض جلوگیری به عمل می آید.
تعارضات ثبتی می تواند مشکلات فراوانی را برای مالکان ایجاد نماید با این حال، با شناسایی دقیق انواع تعارض ثبتی و به‌کارگیری راهکارهای حقوقی مناسب، می‌توان تا حد زیادی این مشکلات را رفع نمود. از اعتراض در هیئت نظارت و شورای عالی ثبت گرفته تا طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند در دادگاه ها.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با تکیه بر دانش و تجربه گسترده در حوزه حقوق املاک و دعاوی ثبتی و وکلای متخصص آماده ارائه خدمات حقوقی در این زمینه به شما عزیزان می باشد. جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی این مجموعه می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
