ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک

ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

یکی از قراردادهای بانکی قرارداد اجاره به شرط تملیک می باشد. قرارداد اجاره به شرط تملیک بدین معناست که کالا توسط بانک اصالتا یا وکالتا توسط مشتری بر اساس نوع و مشخصات اموال مورد نیاز خریداری شده و سپس بانک کالای خریداری شده را در قالب عقد اجاره به شرط تملیک در اختیار مشتری قرار می دهد تا در صورت اجرای کلیه مفاد قرارداد، در پایان مدت قرارداد، اموال به مالکیت تسهیلات گیرنده در آید.

 در این نوع از قرارداد بانکی با توجه به اینکه اموال موضوع قرارداد تا قبل از پایان مدت، در مالکیت بانک باقی می ماند همان اموال نقش وثیقه را داشته و مشتری نیاز نیست وثیقه ای به بانک بسپارد. قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرایط عمومی صحت قراردادها و همچنین شرایط اختصاصی را دارا  باشد. در غیر اینصورت می توان ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک را از دادگاه درخواست نمود.

موارد ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

قرارداد اجاره به شرط تملیک عقدی است معین که از عمومات قانون مدنی تبعیت می کند. بنابراین فقدان هر یک از موارد احصا شده در ماده ۱۹۰ قانون اخیر منجر به بطلان این قرارداد خواهد شد. از جمله موارد ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

۱) ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت عدم اهلیت متعاقدین

۲) ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت معین نبودن مدت قرارداد

۳) ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت معین نبودن موضوع قرارداد

۴) ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت تلف شدن موضوع قرارداد

۵) ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت درج شرط خلاف مقتضای ذات عقد

۶) ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت درج شرط مجهولی که موجب جهل به عوضین شود.

اقاله قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

اصولا همان دو اراده ای که قرارداد را به وجود آورند، می توانند با توافق یکدیگر آن را از درجه اعتبار ساقط کنند. مگر در مواردی که اقاله قرارداد با قوانین آمره، اخلاق حسنه، نظم عمومی یا حقوق اشخاص ثالث در تعارض باشد. قرارداد اجاره به شرط تملیک تابع اصل است و طرفین می توانند با توافق و تراضی یکدیگر آن را اقاله کنند. هر یک از طرفین پس از وقوع اقاله می تواند جهت تثبیت این امر نزد مرجع صالح، دعوای تایید اقاله (اثبات اقاله) را مطرح نماید.

اقاله فاقد اثر قهقرایی است و اثر ان ناظر بر آتیه است. البته طرفین می توانند با توافق یکدیگر، اثر اقاله را بر گذشته سرایت دهند.

موارد فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک به موجب اصل لزوم قراردادها از سوی هیچ یک از طرفین قابل فسخ نیست، مگر اینکه حق فسخی به موجب قانون یا قرارداد برای یکی از طرفین یا هردو ایجاد شده باشد.

یکی از تعهدات وام گیرنده در قرارداد اجاره به شرط تملیک، عدم تعدی و تفریط در انتفاع از عین مال است. اگر وام گیرنده مرتکب تعدی و تفریط شود و بانک قادر به منع وی نباشد، بانک می تواند قرارداد را فسخ کند.

ممکن است بانک ها نوع انتفاع از مال را در قرارداد معین نمایند. در این صورت تخلف وام گیرنده از این شرط می تواند موجب فسخ قرارداد شود. در خصوص تخلف مستاجر از شرط عدم واگذاری منافع مال به غیر نیز همین حکم جاری است.

ایجاد تغییر در مال موضوع قرارداد توسط اعتبار گیرنده بدون رضایت بانک از دیگر عوامل موجد حق فسخ برای بانک به شمار می رود. به علاوه بانک می تواند ضمن قرارداد شرط کند در صورت تاخیر در پرداخت اقساط، حق فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک برای بانک محفوظ است.

چنانچه وجود وصفی در مورد مال موضوع قرارداد بین طرفین شرط شده باشد و مال تسلیم شده به وام گیرنده فاقد وصف مذکور باشد، وام گیرنده حق دارد به موجب خیار تخلف از وصف اقدام به فسخ قرارداد نماید. هرچند با توجه به اینکه بانک ها در متن قرارداد قید می کنند که مال به نحو صحیح و مطابق با شرایط قانونی و قراردادی به طرف دیگر تسلیم شده، عملا استفاده از این اختیار جهت فسخ قرارداد منتفی یا حداقل بسیار دشوار است.

در فرضی که انجام عملی در قرارداد اجاره به شرط تملیک بر بانک شرط شده باشد و بانک از اجرای شرط امتناع نماید، وام گیرنده می تواند قرارداد را فسخ کند. البته بانک ها در ضمن قرارداد، این حق را از وام گیرنده سلب می کنند.

همچنین اگر خرابی مال موضوع قرارداد به میزانی باشد که امکان انتفاع از آن برای وام گیرنده وجود نداشته باشد و قابل تعمیر هم نباشد، اعتبار گیرنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

بهره مندی از سایر خیارات قانونی مثل خیار غبن و خبار تدلیس نیز اصولا در قرارداد اجاره به شرط تملیک بلامانع است اما بانک ها غالبا به وسیله اشتراط شرط اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش، امکان استفاده از این خیارات را از بین می برند.

انقضا مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی

قرارداد اجاره به شرط تملیک یک قرارداد مدت دار است و با سپری شدن این مدت، قرارداد خاتمه می یابد. مگر اینکه مدت قرارداد پیش از سررسید با توافق طرفین تمدید شده باشد. اگر وام گیرنده در پایان مدت قرارداد به تعهدات قانونی و قراردادی خود عمل کرده باشد، مالک مال خواهد بود و در غیر این صورت ملزم به استرداد مال است.

اثر فوت، حجر و ورشکستگی وام گیرنده در قرارداد اجاره ه شرط تملیک

عقود لازم که قائم به شخص نباشند، از جمله قرارداد اجاره به شرط تملیک به سبب فوت یا حجر یکی از طرفین منحل نمی شود. مگر اینکه این امر در قرارداد شرط شده باشد. بنابراین در صورتی که طرفین در قرارداد، فوت یا حجر اعتبار گیرنده را موجب انفساخ قرارداد یا موجد حق فسخ برای طرف دیگر ندانند، وقوع این موارد خللی به اعتبار عقد وارد نمی کند.

اثر ورشکستگی وام گیرنده نیز موضوع مواد ۵۱۲ و ۵۱۳ قانون تجارت است. به موجب مواد مذکور هر گاه اموالی در اجاره تاجر ورشکسته باشد، مدیر تصفیه در مورد فسخ یا ابقاء اجاره به نحوی که موافق منافع طلبکارها باشد اتخاذ تصمیم ‌می‌کند. اگر تصمیم بر فسخ اجاره باشد، صاحبان اموال مستأجره از بابت مال‌ الاجاره که تا آن تاریخ مستحق شده‌اند جزو غرما منظور می‌شوند. اگر‌تصمیم بر ابقاء اجاره بوده و تأمیناتی هم سابقاً به موجب اجاره ‌نامه به موجر داده شده باشد، آن تأمینات ابقاء خواهد شد و الا تأمیناتی که پس از ‌ورشکستگی داده می‌شود باید کافی باشد. در صورتی که با تصمیم مدیر تصفیه بر فسخ اجاره، موجر راضی به فسخ نشود، حق مطالبه تأمین را نخواهد داشت.
مدیر تصفیه می ‌تواند با اجازه عضو ناظر اجاره را برای بقیه مدت به دیگری تفویض نماید، ‌مشروط بر اینکه به موجب قرارداد کتبی ‌طرفین این حق منع نشده باشد و در صورت تفویض به غیر باید وثیقه کافی که تأمین پرداخت مال‌ الاجاره را بنماید به مالک اموال مستأجره داده و کلیه‌ شرایط و مقررات اجاره‌ نامه را به موقع خود اجرا کند.

البته بانک می تواند ضمن قرارداد شرط کند در صورت ورشکستگی طرف مقابل حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

انحلال قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت تسویه مبلغ وام

یکی از طرق قانونی انحلال قراردادها اجرای کامل تعهدات قراردادی است. به این ترتیب در صورتی که وام گیرنده طبق شرایط قانونی و قراردادی کلیه اقساط وام را در سررسید تادیه نموده و در موعد معین کل مبلغ وام را تسویه کرده باشد، مالک مال موضوع قرارداد خواهد بود و قرارداد به جهت اجرای کامل تعهدات خاتمه می یابد.

اثر ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک

در ماده ۱۶ قراردادهای اجاره به شرط تملیک بانک ها مقرر گردیده است، در صورت عدم ایفای تعهدات موضوع این قرارداد توسط مستاجر، بانک حق فسخ قرارداد اجاره را دارد. در این صورت اقساط دریافتی مورد اجاره تا زمان فسخ به علاوه پیش پرداخت (منهای سود و هزینه های مرتبط بانک یا موسسه اعتباری) به مستاجر مسترد خواهد گردید. با توجه به اینکه بر عقود باطل اثر مترتب نیست و مانند این است که از ابتدا عقدی محقق نگردیده است، لذا باید مال موضوع معامله به بانک مسترد شود و اقساط پرداختی نیز به مشتری مسترد گردد. با عنایت به اینکه در قرارداد اجاره به شرط تملیک قصد طرفین، فروش کالاست و اجاره مقدمه آن قرار گرفته و وسیله ای برای تقسیط ثمن و وثیقه گرفتن مبیع می باشد لذا اینکه بگوییم در صورت ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک یا فسخ آن از سوی بانک موجب می گردد مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک به طور کلی از دست تسهیلات گیرنده خارج می گردد و صرفا اقساط پرداختی آن هم پسس از کسر سود و هزینه ها به وی پرداخت می گردد کاملا به ضرر تسهیلات گیرنده می باشد. و بهتر است اینگونه عمل شود که به میزان اقساط پرداختی از سوی تسهیلات گیرنده مالکیت وی در مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک ثابت گردد و نسبت به مابقی نیز در مالکیت بانک باقی بماند. اما در عمل طبق ماده ۱۶ قراردادهای اجاره به شرط تملیک در صورت ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک، صرفا اقساط پرداختی از سوی تسهیلات گیرنده به وی مسترد می گردد.

ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از دعاوی بانکی می باشد که از رواج زیادی برخوردار نیست. چرا که با توجه به تبعاتی که در صورت ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک دارد، افراد به ندرت اقدام به طرح چنین دعوایی در مراجع قضایی می نمایند. بنابراین بهتر است پیش از هرگونه اقدام حقوقی با وکیل دعاوی بانکی مشاوره لازم را بنمایید تا بهترین راهکار به شما ارائه شود. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی بانکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و باتجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در این زمینه به شما عزیزان می باشد.