فروش مال وقفی

وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل(آزاد) شود. مقصود از حبس عین مال، نگاه داشتن عین مال از نقل و انتقال و تصرفاتی است که موجب تلف عین گردد. بنابراین نباید موقوفه از وضعیت وقفی خود خارج شود. به همین جهت، اعمالی مانند فروش مال وقفی یا رهن گذاشتن مال وقفی جایز نمی باشد. در قانون مدنی فروش مال وقفی، در مواردی استثنایی و در صورتی که شرایط مقرر شده در قانون جهت فروش، وجود داشته باشد، مجاز اعلام شده است.

ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ فروش کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی صورت گرفته را باطل اعلام نموده است. این ماده واحده در سال ۱۳۷۱ مجدد تصویب گردید و در آن فروش بدون مجوز کلیه موقوفات عام را باطل اعلام نمود.

البته تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱، باعث لغو ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ نگردید و در خصوص موقوفات خاص مشروط به اعمال تبصره ۴ قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب  و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱ در مورد این رقبات به قوت خود باقی است. فروش مال وقفی جز در موارد پیش بینی شده در قوانین، اعم از آنکه وقف عام باشد یا خاص، باطل است و اداره اوقاف به لحاظ وظایفی که در حفظ موقوفات دارد می تواند بطلان آن را از دادگاه درخواست نماید.

آیا فروش مال وقفی امکان پذیر میباشد؟

ماده ۳۴۹ قانون مدنی مقرر می دارد:
” بیع مال وقف، صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم، تولید اختلاف شود. به نحوی که بیم سفک دماء (خونریزی) رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است .”
از این رو می توان گفت که اصل، ممنوعیت بیع مال موقوفه می باشد و فروش مال وقفی جایز نیست. اما این اصل سه استثناء دارد:

• موردی که مال موقوفه خراب شود، به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد و عمران آن ممکن نگردد یا کسی برای عمران حاضر نگردد.
• هنگامی که بیم آن رود که مال موقوفه خراب شود، به نحویکه انتفاع از آن ممکن نبوده و عمران آن ممکن نباشد.
• اختلاف بین موقوف علیهم ایجاد شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد.

خرابی مال وقفی، در چه صورتی سبب فروش مال وقفی میگردد؟

طبق ماده ۸۸ قانون مدنی، بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد درصورتی جائز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
بنابر مضمون ماده فوق اگر امکان استیفای منفعت از مال موقوفه امکان پذیر نباشد مال موقوفه فروخته می شود. برای فروش مال وفقی به جهت خرابی وجود دو شرط ذیل لازم می باشد:

• خرابی مال وقفی به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد و عمران آن متعذر باشد:

یعنی اعاده آن به حالت اول و استفاده از آن ممکن نباشد. برای مثال، اعیانی ملکی، وقف است و آن اعیانی در اثر مرور زمان به شکلی درآمده که چاره ای جز تخریب ندارد.

• عمران آن متعذر نیست اما در عین حال کسی برای عمران آن حاضر نشود:

برای مثال، یک دستگاه ضبط صوت که کسی جهت تعمیر آن حاضر نمی شود که در این صورت با وضعیت موجود فروخته می شود.

به بیان دیگر امکان تعمیر یا بازسازی مال موقوفه در صورتی مانع فروش است که تامین هزینه و وسایل آن از درآمد وقف یا یاری نیکوکاران در خارج موجود باشد. وگرنه تنها به این بهانه که امکان عقلی یا عرفی تعمیر وجود دارد نمی تواند مانع فروش وقفی خراب شده، گردد.

همچنین در صورتی که بین موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود به نحوی که موقوفه منجر به خرابی گردد، امکان فروش مال موقوفه پیش بینی شده است.
تخریب مال موقوفه چه ناشی از حوادث و امور طبیعی مانند سیل، زلزله یا خشکی قنات، باشد و چه ناشی از اختلاف بین موقوف علیهم و منجر به خرابی مال موقوفه گردد از موجبات تجویز فروش مال وقف است.

هرگاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بعض فروخته می شود. مگر اینکه خرابی بعض، سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است بشود، در این صورت تمام مال وقفی فروخته می شود.

آیا اختلاف موقوف علیهم، میتواند سبب فروش مال موقوفه گردد؟

فروش مال وقفی، در صورتی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف گردد در ماده ۳۴۹ قانون مدنی پیش بینی شده است. اختلاف بین موقوف علیهم باید باعث بیم سفک دماء (خونریزی) گردد و منجر به خرابی موقوفه شود.

یکی از مواردی که اختلاف بین موقوف علیهم موجب جواز فروش موقوفه می شود، زمانی است که بیم سفک دماء رود. (یعنی موجب جرح شدیدی شود که نوعا منجر به فوت گردد) والا هرگاه موجب عداوت و اتلاف مال و زد و خرد و جرح های کوچک گردد، فروش آن جائز نخواهد بود.
به نظر می رسد باید در سفک دماء در موقوفه های خاص و عام قائل به تفکیک شویم.
اگر موقوفه خاص باشد بیم اختلاف و سفک دماء بین موقوف علیهم ملاک است. و در صورتی که موقوفه عام باشد گاهی وجود موقوفه در یک نقطه و نحوه بهره برداری اهالی محل از آن موجب کشمکش و اختلاف می شود و صلح ثبات اجتماعی تحت الشعاع قرار می گیرد.

آیا به منظور تبدیل به احسن ،میتوان اقدام به فروش مال وقفی نمود؟

موضوع امکان فروش مال وقفی به جهت تبدیل آن به مالی که برای موقوفه بهتر بوده و منابع بیشتری را به همراه بیاورد از جمله مباحث مترقی در بحث وقف است.
برابر ماده واحده اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق مصوب ۲۹/۱۰/۵۰ به وزارت تعاون و امور روستایی تکلیف شده بود که دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات ماده ۲ قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات اراضی مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات اراضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نماید. و برابر تبصره یک ماده واحده، به منظور کمک به امور عام المنفعه که عواید موقوفات موضوع این قانون اداره می شده، دولت قبوض اقساطی مربوطه به بهای این قبیل املاک را با بهره ۹۰ درصد پرداخت می نماید. و مطابق تبصره ۲ این ماده واحده، در صورت نبود زارع در اراضی موقوفه تبدیل به احسن انجام نخواهد شد.
پس از پیروزی انقلاب و با تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه در سال ۱۳۶۳ (در وقف خاص ) و در سال ۱۳۷۱(در وقف عام) مقرر شد:
از تاریخ تصویب قانون مذکور، کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد، به وقفیت خود برمی گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است. و برابر تبصره ۲ این ماده واحده، کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنها تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود. و وجوهی که قبلا از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده باشد بابت اهدایی به موقوفه محسوب می گردد.

همچنین طبق ماده ۳۲ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی ۲۳/۳/۱۳۹۱، فروش رقبات موقوفه و تبدیل آنها به احسن را با رعایت موازین شرعی و قانونی مجاز دانسته است. البته تبدیل به احسن مال موقوفه باید با اطلاع و تائید نماینده ولی فقیه در سازمان صورت گیرد.

دعوای ابطال فروش مال وقفی

دعوای ابطال فروش مال وقفی، از سوی اداره اوقاف علیه اشخاصی که بدون مجوز شرعی اقدام به فروش مال موقوفه نموده اند اقامه می شود. همانطور که گفته شد فروش مال وقف جز در مورد ماده ۸۸ قانون مدنی جایز نیست . طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۲۵/۱۱/۷۱ از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد، به وقفیت خود برمی گردد.
به موجب ماده ۲ آئین نامه اجرای قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۳/۲/۷۴، در صورتی که به نظر کمیسیون متشکله در سازمان اوقاف، تبدیل و فروش رقبه موقوفات با مجوز شرعی انجام شده باشد، معامله تائید می گردد. در غیر اینصورت به بطلان سند و صدور سند جدید به نام موقوفه اقدام می گردد. نظریات کمیسیون ماده ۲ در مورد موقوفات خاص طبق قسمت اخیر بند (ب) ماده ۲ آیین نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه قابل اعتراض در محاکم عمومی است اما نظریات کمیسیون مزبور در مورد موقوفات عام طبق تصویب نامه مورخ ۲۸/۱۲/۱۳۸۱ هیئت وزیران قابل اعتراض در محاکم نیست.

تقاضای بطلان بیع مال وقفی

اداره اوقاف به لحاظ وظایفی که در حفظ موقوفات دارد، می تواند بطلان معامله واقع شده را مطرح نماید و در این موضوع تفاوتی میان موقوفه عام و خاص وجود ندارد .

درصورتی که پس از بیع مال موقوفه، سند مالکیت به نام خریدار صادر شده باشد می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال بیع موقوفه، ابطال سند مالکیت را نیز خواستار شد.

چنانچه خریدار مال وقفی از وقفیت مال بی اطلاع بوده باشد، و به موجب قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه سند مالکیت آنها باطل شود، می توانند برای دریافت خسارت وارده به فروشنده رجوع نمایند. در صورتی که متصرف طبق تبصره ۱ این قانون، تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند با متصرف، اجاره نامه تنظیم نماید.

تبدیل موقوفه

طبق ماده ۹۰ قانون مدنی: عین موقوفه در مورد جواز بیع به اقرب به غرض واقف تبدیل می شود. با توجه به این ماده، پس از تحقق وقف، واقف نمی تواند در وقف تغییری بدهد، لذا تبدیل موقوفه باید در جهت قصد واقف و اغراض او از وقف باشد. و هرگاه امکان نداشته باشد باید اقرب به غرض واقف باشد.
ماده ۴۳ آئین نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه نیز مقرر می دارد:

“ثمن بیع وقف در صورت جواز بیع باید در حساب مخصوصی در بانک تودیع و با جلب موافقت سرپرست سازمان و طبق ماده ۹۰ قانون مدنی، رقبه دیگری به نام همان موقوفه خریداری که عواید آن برای وقف نامه سابق به مصرف خواهد رسید.”

در تبصره این ماده آمده است:

“بیع و تبدیل موقوفه با کسب موافقت کتبی سرپرست سازمان امکان پذیر خواهد بود. در صورتی که متولیان طبق مواد ۹۹ و ۸۹ قانون مدنی قصد بیع و تبدیل موقوفه را داشته باشند کسب موافقت سرپرست سازمان ضروری می باشد.”

سوالی که مطرح می شود این است در صورتی که ثمن بیع وقف تکافوی خرید رقبه دیگری را ننماید تکلیف چیست؟

برای پاسخ به این سوال باید به ماده ۴۵ آئین نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اشاره نماییم. طبق ماده مذکور:
“در مواردی که ثمن بیع وقف، تکافوی خرید رقبه مستقلی را ننماید، سازمان می تواند با مشارکت چند موقوفه و نظر متولیان آنها رقبه واحدی خریداری و سهم هر موقوفه را به تناسب سرمایه آن تعیین نماید.”

دعوای مطالبه بدل زمین املاک اوقافی واقع در طرح های عمرانی دولت و شهرداری ها

قانونگذار در برخی از قوانین به موضوع واگذاری اراضی موقوفه برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی پرداخته است. دولت ضمن تجویز فروش موقوفات برای اجرای طرح های عمومی، مقرر داشته است که در صورت عدم امکان فروش این اراضی، از طریق اجاره طویل المدت اقدام شود. مقنن برای رعایت مصلحت کلی اجرای طرح های عمرانی و تاسیساتی کشور، تا آنجایی پیش رفته که مقرر داشته است، اگر متولی موقوفه به اجاره دادن و تحویل اراضی رضایت نداشته باشد، دادستان محل با رعایت مقررات پس از سپردن اجاره بهای ۵ ساله موقوفه در صندوق ثبت، اقدام به انعقاد قرارداد اجاره می کند.

بنابراین چنانچه ملک وقفی در طرح های عمرانی دستگاههای اجرایی قرار گرفته باشد با رعایت شرایط مذکور در قانون نحوه خرید و تملک اراضی مصوب سال ۵۸، ضرورتا و به حکم قانون انجام می پذیرد. لذا انتقال ملک وقفی از طرف متولی به دستگاههای ذیربط فاقد اشکال قانونی است.

اخذ به شفعه در مال موقوفه

مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی باید گفت که هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

تأثیر اخذ به شفعه در مال وقفی

با توجه به ماده ۸۱۱ قانون مدنی باید گفت اگر حصه ی یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.

دلیل این امر این است که ایجاد حق شفعه برخلاف اصل مالکیت است و برای حمایت مالک از ضرر شرکت می باشد.

ولی در مورد وقف، عموماً موقوف علیهم بیش از یک نفر می باشد و نکته ی دیگر این است که وقف از شرکت با ملک، متضرر نمی شود زیرا اختیار مالک مطلق است و اختیار متولی در اداره امور محدود به مندرجات وقف نامه می باشد.  و هر زمان مالک می تواند برای اصلاح امور موقوفه آنگونه که منظور متولی است اقدام نماید. برخلاف متولی که نمی تواند منظور مالک شریک را در اصلاح و نگهداری تأمین کند. این است که موقوفه از شرکت متضرر نمی شود.

با توجه به ماده ۸۱۶ قانون مدنی که مقرر داشته، اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می کند لذا باید گفت عقد وقفی که مشتری، بعد از بیع نسبت به مورد شفعه نموده باطل خواهد بود.

همچنین لازم به ذکر است که اعمال حق شفعه، بیع را از آغاز باطل می نماید و هیچ اثری از آن باقی نمی گذارد. بنابراین منافع زمان وقف بیع تا زمان تملک آن به وسیله شفیع به موقوف علیهم تعلق نمی گیرد و به تبعیت از عین،  به صاحب حق شفعه می رسد.

جرم فروش مال وقفی

طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ هرکس مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری، اختلاس و ارتشاء محکوم می گردد. در خصوص فروش مال وقفی نیز با توجه به اینکه پس از وقف، مالکیت عرصه و اعیان ملک وقفی متعلق به موقوف علیهم یا  اداره اوقاف می باشد در صورت فروش آن، فروشنده و خریدار عالم به وقفی بودن، مرتکب جرم انتقال مال غیر گردیده اند و طبق این ماده محکوم می شوند.

“سوالات متداول”

“آیا زمین وقفی را می توان فروخت؟”

زمین وقفی قابل فروش نمی باشد و در صورتی که شخصی اقدام به فروش زمین وقفی نماید و سند مالکیت صادر شود علاوه بر طرح دعوا از سوی اداره اوقاف نسبت به ابطال سند مالکیت، مرتکب جرم فروش مال غیر نیز گردیده است.

“آیا وقف خاص قابل فروش است؟”

طبق قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ کلیه موقوفات اعم از وقف خاص و عام بدون مجوز شرعی قابل فروش نمی باشد.

“مجازات فروش مال موقوفه چیست؟”

مجازات فروش مال موقوفه طبق قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، علاوه بر رد مال، حبس از یک تا هفت سال حبس می باشد. که با تصویب قانون کاهش مجازات های تعزیری این مجازات به نصف تقلیل یافته است.

“چگونه با وکلای دادپویان حامی در ارتباط باشیم؟”

شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.