اجرای اسناد ذمه ای و وثیقه ای توسط اجرائیات ثبت

طلب یا تعهد موضوع اسناد لازم الاجرا ممکن است دارای وثیقه یا بدون وثیقه باشد. با توجه به تفاوت های موجود در خصوص روند اجرای این قبیل اسناد، لازم است اجرای اسناد ذمه ای و وثیقه ای توسط اجرائیات ثبت به تفکیک مورد بررسی و تدقیق قرار بگیرد.

اجرای اسناد ذمه ای توسط اجرائیات ثبت

منظور از اسناد ذمه ای اسنادی است که موضوع آن ها تعهد به پرداخت وجه نقد، جنس یا تعهد به فعل معین باشد. متعهد در این قبیل اسناد مکلف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه، مفاد آن را به موقع اجرا گذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی را معرفی کند که اجرای سند از محل آن مال امکانپذیر باشد. شخص ثالث نیز می تواند جهت تادیه طلب موضوع اجرائیه، مال خود را معرفی نماید. در این صورت مال متعلق به ثالث به درخواست ذی نفع  اجرائیه بازداشت خواهد شد. پس از بازداشت مال، ثالث حق انصراف ندارد و طلب موضوع اجرائیه از محل مال متعلق به ثالث استیفا خواهد شد.

در صورتی که بدهکار یا ثالث، مالی را به اداره اجرا معرفی نمایند، همان مال بازداشت خواهد شد. البته طلبکار در این صورت هم می تواند مال دیگری از اموال بدهکار را معرفی کرده و تقاضای بازداشت آن را مطرح نماید. پذیرش این درخواست مشروط به این است که بازداشت مال معرفی شده میسر بوده، با طلب موضوع اجرائیه متناسب باشد و فروش آن آسان تر از فروش مال بازداشت شده باشد. طلبکار تنهار یکبار و پیش از انتشار آکهی مزایده می تواند از این حق استفاده کند. اگر فروش مال بازداشت شده به نظر اداره ثبت به سهولت امکانپذیر باشد، موجبی برای تبدیل مال نخواهد بود؛ مگر آنکه بدهکار به این امر رضایت دهد.

اگر متعهد خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند، باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا تسلیم نماید و اگر مالی ندارد صریحا اعلام کند. بدهکار موظف است هر زمان قادر به پرداخت دین خود بود، تمام یا قسمتی از آن را بپردازد و متعهد له نیز این اختیار را دارد تا هر زمان مالی از اموال متعهد را شناسایی کرد، تقاضای توقیف مال مزبور را مطرح نماید. همچنین حساب های بانکی متعلق به متعهد نیز قابل توقیف است.

اجرای اسناد ذمه ای از طریق دادگاه

در صورتی که ظرف دو ماه از زمان صدور اجرائیه، مالی از اموال مدیون به منظور استیفا طلب بستانکار پیدا نشود یا با گذشت شش ماه، به هر دلیلی اداره اجرا موفق به اجرای سند نشود، متعهدله می تواند با انصراف از اجرای سند توسط اداره ثبت، جهت استیفا حقوق خود اقدام به طرح دعوا در محاکم دادگستری نماید. فلذا ذی نفع اسناد رسمی بدوا حق مراجعه به محاکم دادگستری را ندارد و امکان تعقیب موضوع از طریق دادگاه ها مستلزم آغاز عملیات اجرایی در اداره ثبت و سپری شدن مواعد دو ماهه و شش ماهه مذکور در فوق است.

تامین موضوع اجرائیه

همانطور که پیشتر گفته شد، متعهد اجرائیه مکلف است ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه، مفاد آن را اجرا نماید. ذی نفع اجرائیه می تواند همزمان با صدور اجرائیه یا پس از آن و تا پیش از انقضا مهلت ده روزه، تقاضای تامین طلب خود از اموال متعهد را مطرح نماید. در این صورت اجرای ثبت بلافاصله پس از ابلاغ اجرائیه، معادل مبلغ موضوع اجرائیه را از اموال متعهد بازداشت می کند.

محدود شدن امکان تقاضای تامین طلب تا پیش از انقضا مهلت ده روزه به این جهت است که پس از انقضا این مهلت، بازداشت اموال جنبه تامینی نخواهد داشت، بلکه به منظور اجرای مفاد سند انجام می شود. به عبارت دیگر تا پیش از مضی مهلت مقرر در اجرائیه امکان اجرای سند وجود ندارد و بازداشت اموال متعهد تنها در راستای تامین طلب امکانپذیر است اما پس از گذشت ده روز، اداره اجرای ثبت به منظور اجرای مفاد سند اقدام به بازداشت اموال بدهکار می نماید.

اجرائیه با موضوع تسلیم مال منقول

اگر متعهد در سند لازم الاجرا ملزم شده باشد عین مال منقولی را به متعهد له تسلیم نماید و پس از گذشت ۱۰ روز از ابلاغ اجرائیه به تعهد خود عمل نکند، مال مزبور به همراه منافع آن توسط مامور اجرا به متعهدله تسلیم می شود. تسلیم منافع مال به متعهدله منوط است به این که اجرائیه نسبت به منافع هم صادر شده باشد و در غیر این صورت فقط عین مال به متعهدله تحویل داده می شود.

چنانچه مال منقول موضوع اجرائیه در تصرف شخص ثالث بوده و متصرف، مدعی مالکیت عین یا منافع آن باشد، امکان تسلیم مال به متعهدله وجود ندارد و متصرف می تواند برای اثبات مالکیت خود به دادگاه مراجعه کند.

به حکم ماده ۲۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هرگاه موضوع اجرائیه عین معین منقولی بوده و به آن دسترسی نباشد یا مال کلی در ذمه بوده و متعهد از انجام تعهد امتناع ورزد یا مثل آن در خارج یافت نشود، متعهدله می‌تواند بهای روز اجرای تعهد را بخواهد. در این مورد رئیس ثبت محل، بهای مزبور را به وسیله کارشناس رسمی تعیین و از متعهد خواهدگرفت؛ مگر اینکه در سند ترتیب دیگری بین طرفین مقرر شده باشد که طبق آن عمل می‌شود.

اجرائیه با موضوع تسلیم مال غیرمنقول

چنانچه موضوع اجرائیه تسلیم مال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی باشد، مامور اجرا پس از گذشت ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه، ملک را از تصرف متعهد خارج و به متعهدله تسلیم می نماید. اگر شخص ثالثی با استناد به حکم دادگاه یا سند رسمی دیگری که تاریخ آن مقدم بر سند موضوع اجرائیه باشد، مدعی مالکیت منافع ملک باشد، ملک با رعایت حقوق مدعی به متعهدله تسلیم می شود. اگر متعهدله اعتراضی نسبت به ادعای مطروحه داشته باشد، می تواند به دادگاه مراجعه کند.

اگر مال غیرمنقول که اجرائیه درمورد آن صادر شده پیش از صدور اجرائیه و به موجب سند رسمی، توسط مالک به غیر منتقل شده باشد، متعهدله حق مطالبه ثمن را خواهد داشت. تسلیم ثمن به متعهدله در اجرائیات ثبت منوط به این است که نیازی به رسیدگی قضایی وجود نداشته باشد.

وفق ماده ۳۴ آیین نامه اجرای مفاداسناد رسمی لازم الاجرا، در موردی که اجرائیه برای انجام تعهداتی از قبیل تعمیر بنا، قنات، تکمیل ساختمان یا بنای جدید یا غرس اشجار و امثال آن صادرشده و متعهد پس از ابلاغ اجرائیه اقدام به انجام آن ننماید، اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد یا پرداخت هزینه‌های لازم برای انجام آن می‌نماید. اگر متعهد اقدام نکند متعهدله می‌تواند با اطلاع اداره ثبت و به هزینه خود تعهد مزبور را انجام دهد و اگر کیفیت انجام تعهد یا تعیین میزان هزینه آن محتاج به نظر کارشناس باشد، اداره ثبت یک نفر کارشناس رسمی برای تعیین کیفیت انجام تعهد یا هزینه آن تعیین خواهدکرد. حق‌الزحمه کارشناس به میزان مناسبی جزء سایر هزینه‌ ها از متعهدله توسط اجرای ثبت دریافت می‌گردد و متعهدله حق دارد کلیه هزینه‌ها را از متعهد توسط اجرای ثبت مطالبه و دریافت نماید.

اجرائیه با موضوع مطالبه وجه التزام

اشخاص  میتوانند ضمن سند رسمی، مبلغی را به عنوان وجه التزام عدم انجام تعهد یا تاخیر در اجرای آن تعیین کنند. در صورتی که وجه التزام برای تاخیر در اجرای تعهد باشد، متعهد له می تواند وجه التزام مقرر و الزام به ایفا تعهد را به صورت توامان درخواست کند؛ اما اگر وجه التزام تعیین شده مربوط به فرض عدم انجام تعهد باشد، مطالبه وجه التزام و الزام به انجام تعهد قابل جمع نیست و متعهد له تنها می تواند یکی از این دو مورد را تقاضا کند.

اجرای اسناد وثیقه ای

سند وثیقه سندی است دال بر وقوع عقد رهن، معامله با حق استرداد یا بیع شرط. به موجب این سند، شخصی که ممکن است متعهد سند باشد یا شخص ثالث، عین مال خود را در برابر انجام عملی به وثیقه می گذارد.

اگر وثیقه، مال منقول باشد، بعد از ابلاغ اجرائیه به نحو معتبر و به درخواست ذی نفع سند بازداشت می شود. بازداشت اموال منقول ممکن است در محل وقوع مال صورت بگیرد یا به محل دیگری منتقل شده و به حافظ سپرده شود. شایسته تذکر است به منظور اجرای اسناد وثیقه ای، ابلاغ اجرائیه به بدهکار و وثیقه گذار ضروری است و ابلاغ به یکی از این دو نفر به تنهایی نمی تواند منشا اثر باشد. در خصوص وثایق غیر منقول، پس از ابلاغ اجرائیه و استعلام وضعیت ثبتی ملک، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

اگر بدهکار علی رغم سپری شدن مهلت ده روزه از اجرای مفاد سند امتناع نماید، اداره اجرای ثبت به درخواست طلبکار اقدام به ارزیابی وثیقه می نماید. ارزیابی وثیقه با اداره ثبت محل وقوع مال است بنابراین اگر وثایق در اسناد وثیقه ای متعدد بوده و در حوزه های ثبتی مختلف واقع شده باشد، اداره ثبت محل تنظیم سند مکلف است به منظور ارزیابی وثایق واقع در سایر حوزه های ثبتی به اداره ثبت مربوطه نیابت دهد. اداره ثبت مربوطه نیز موظف است به منظور ادامه عملیات اجرایی، نتیجه ارزیابی را به اداره ثبت نیابت دهنده اعلام نماید.

در اجرای اسناد ذمه ای، اداره اجرای ثبت تنها معادل اصل طلب و هزینه های مربوط به اجرا از اموال مدیون بازداشت می کند و حق بازداشت اموال بیش از این مبلغ را نخواهد داشت. در حالی که در خصوص اجرای اسناد وثیقه ای،  اجرائیه نسبت به کل وثایق صادر خواهد شد حتی اگر ارزش آن بیشتر از اصل طلب و متفرعات آن باشد.

برائت ذمه بدهکار نسبت به بخشی از طلب

 حصول برائت ذمه بدهکار نسبت به بخشی از طلب موضوع اجرائیه موجب آزاد شدن بخشی از وثیقه نخواهد شد و در این حالت نیز کل مال توثیق شده ارزیابی شده و مزایده نیز راجع به کل مال برگزار خواهد شد. بدهکار می تواند بعدا معادل مبلغ پرداخت یا ابرا شده را از طلبکار مطالبه نماید.

تبدیل اسناد وثیقه ای به اسناد ذمه ای

اعراض از رهن توسط مرتهن و تلف عین مرهونه موجب می شود تا اسناد وثیقه ای به اسناد ذمه ای تبدیل شود. چنانچه مرتهن پیش از صدور اجرائیه از رهن انصراف دهد، موضوع پس از اطلاع دفترخانه تنظیم کننده سند در ستون ملاحظات سند قید خواهد شد. پس از صدور اجرائیه نیز مرتهن می تواند از رهن اعراض کند. به این منظور مرتهن باید اراده خود مبنی بر اعراض از رهن را به اداره اجرا اعلام نماید. به این ترتیب عین مرهونه آزاد خواهد شد و سند وثیقه ای به سند ذمه ای تبدیل می شود. لازم به ذکر است مرتهن تنها تا پیش از تنظیم صورت مجلس مزایده حق اعراض از رهن را دارد و پس از این موعد حق اعراض برای مرتهن وجود ندارد.

همچنین تلف عین مرهونه نیز سبب تبدیل سند وثیقه ای به سند ذمه ای است. در صورت تلف بخشی از عین مرهونه، سند وثیقه ای نسبت به بخش باقی مانده همچنان معتبر است.

به علاوه تملک مال مورد وثیقه توسط اشخاص ثالث و عدم تکافوی این اموال جهت تسویه مطالبات نیز سند وثیقه ای را به سند ذمه ای تبدیل می کند.