تقسیم و افراز ملک وقفی: صفر تا صد مراحل قانونی

داشتن ملکی که بخشی از آن وقفی و بخش دیگر آن مِلک شخصی (طِلق) است، یکی از پیچیده‌ترین مسائل حقوقی در حوزه املاک به شمار می‌رود. بسیاری از مالکان در چنین شرایطی با این سوال اساسی مواجه می‌شوند: آیا می‌توان سهم خود را از یک ملک وقفی مشترک جدا کرد؟ مراحل قانونی تقسیم و افراز ملک وقفی چیست و از کجا باید شروع کرد؟

طبق ماده ۵۹۷ قانون مدنی، تقسیم ملک از وقف جایز است و قانونگذار راهکارهای مشخصی را پیش‌بینی کرده که مهم‌ترین آن افراز است. بنابراین تحت شرایط خاصی امکان قانونی برای تقسیم و جداسازی سهم شما از ملک وقفی وجود دارد، اما این فرآیند، مسیری ساده نیست و نیازمند طی کردن مراحل دقیق اداری و قضایی است.

در این مقاله، قصد داریم تمام مراحل قانونی تقسیم و افراز ملک وقفی را برای شما روشن کنیم. لذا برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می توانید با ما همراه باشید.

تقسیم مال وقفی به چه معناست؟

تقسیم عبارتست از تفکیک حصه هریک از شرکاء ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکاء یا از طریق حکم دادگاه.

شرکت عبارتست از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه و هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید. مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، به عدم تقسیم ملزم و متعهد شده باشند.

هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی می نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق میان شرکاء حاکم، اجبار به تقسیم می کند. مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت، اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

در صحت وقف مال مشاع نیز نباید تردید روا داشت. چنانچه ماده ۵۸ قانون مدنی آن را مجاز دانسته است.

بیشتر بدانید: تقسیم ملک مشاع چگونه انجام می شود؟

تقسیم ملک از وقف

طبق ماده ۵۹۷ قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جائز است و برابر عرف موجود، مال افراز شده دارای ارزش بالاتری از مشاع غیر مفروز است. لذا اصولا مصلحت وقف آن را اقتضاء می نماید. در تحریر الوسیله آمده است: اشکالی نیست در جداکردن وقف از ملک طلق، چنانچه ملکی مشترک بین آن دو باشد، جائز است.

تقسیم باید طوری باشد که برای تعدیل سهام، احتیاج به دادن پول و یا مال دیگری به موقوفه نباشد. زیرا آن مقداری از موقوفه که در مقابل رد قرار می گیرد انتقال موقوفه است و انتقال مزبور موجب قانونی ندارد. با وجود این هرگاه چاره ای جز تقسیم به رد نباشد، بلا اشکال است. زیرا تقسیم، تمییز حق است نه فروش یا مبادله سهم مشاع و حصه مفروز.

تفاوت تقسیم مال وقفی با تقسیم منافع وقف

تقسیم مال موقوفه را نباید با تقسیم منافع وقف یکی دانست. چرا که تقسیم منافع جزء رایج ترین طرق اداره اموال می باشد و بدین معناست که منافع حاصل از مال موقوفه تقسیم می گردد بدون اینکه تغییری در ملک موقوفه ایجاد شود که قانون نیز آن را جایز دانسته است.

اما تقسیم مال موقوفه بدین معناست که ملک وقفی تقسیم شود که طبق قانون امکان پذیر نیست.

تقسیم وقف بین موقوف علیهم

موقوف علیهم می توانند منافع موجود را به تراضی میان خود تقسیم نمایند. البته باید میان تقسیم منافع در میان موقوف علیهم و تقسیم عین موقوفه در میان آنها قائل به تمییز شد. تقسیم منافع که اصطلاحا مهایات نامیده می شود دو قسم است:

• مهایات زمانی
• مهایات مکانی

در باب وقف، فقها با توجه به مهایات مکانی عقیده دارند که موقوف علیهم نمی توانند عین موقوفه را بین خود افراز و تقسیم کنند. ولی منافع آن را می توانند بین خود تقسیم کنند (مهایات زمانی)

بنابراین قسمت اخیر ماده ۵۹۷ قانون مدنی که بیان می دارد تقسیم مال وقفی بین موقوف علیهم جائز نیست، ناظر به مهایات مکانی است.

تقسیم وقف از وقف

تقسیم وقف از وقف، نه تنها با مانع قانونی و شرعی روبرو نیست بلکه در بسیاری موارد به مصلحت و غبطه وقف است. تفاوتی میان آنکه واقف یکی باشند یا بیشتر در امکان تقسیم وقف از وقف وجود ندارد. اما طبق ماده ۸۲ قانون مدنی، هرگاه واقف برای اداره کردن موقوفه ترتیب خاصی معین کرده باشد متولی باید به همان ترتیب عمل کند.

لذا چنانچه واقف اشاعه و ارتباط بین دو وقف را شرط کرده باشد باید از مقصود او پیروی کرد. به هرحال با توجه به مقررات مربوط به وقف در هرمورد که تقسیم وقف به نفع موقوفه بوده و برخلاف منظور وقف نباشد، تقسیم مانعی نخواهد داشت.

البته لازم به ذکر است که در تقسیم وقف از وقف نیز باید مقررات حاکم منجمله قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ را مراعات نمود.

تقسیم منافع وقف

در تعریف وقف گفته شد، وقف عبارتست از: تحبیس عین و تسبیل ثمر آن، یعنی در این نهاد حقوقی عین حبس و منافع آن برابر نظر واقف آزاد می گردد. بنابراین هدف حبس عین در نهاد وقف، استفاده از منافع موقوفه در راستای نیات واقف است. لذا تقسیم منافع در اجرای هدف جزء مقتضای ذات عقد وقف می باشد.

طبق ماده ۸۷ قانون مدنی:

واقف می تواند شرط کند که منافع موقوفه مابین موقوف علیهم به تساوی تقسیم شود یا به تفاوت و یا اینکه اختیار به متولی یا شخص دیگری بدهد که هر نحو مصلحت بداند تقسیم کند.

لذا واقف می تواند به تشخیص خود و هرآنگونه که خود مایل باشد حکم کند و نحوه تقسیم منافع موقوفه را معلوم سازد. بنابراین او می تواند هرقسم که بخواهد عایدات را بین موقوف علیهم تقسیم نماید و کسی نمی تواند بر آنها اعتراض کند.

منافع مورد نظر به ۲ صورت ممکن است بروز کند.

• منافع یه صورت عین باشد مانند ثمره و میوه درختان موقوفه.
• وصفی که مال موقوف با آن وصف قابل انتفاع باشد. مانند وقف مسجد جهت انتفاع نمازگزاران

درصورتی که واقف برای اداره کردن موقوفه ترتیب خاصی معین نکرده باشد، متولی باید راجع به تعمیر و اجاره و جمع آوری منافع و تقسیم آن بر مستحقین، حفظ موقوفه و غیره مثل وکیل امینی عمل نماید.

اخذ به شفعه در ملک وقفی

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

سوالی که مطرح می شود این است:

در صورتی که ملک مرکب از جزء وقف و ملک طلق به نحو اشاعه باشد و مالک ملک طلق سهم خود را بفروشد آیا متولی یا موقوف علیهم می توانند نسبت به مورد معامله اخذ به شفعه نماید؟

پاسخ به این پرسش درحقوق موضوعه ما روشن است. زیرا ماده ۸۱۱ قانون مدنی، به صراحت بیان می دارد: اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارند. دلیل آن نیز معلوم است زیرا برقراری حق شفعه برخلاف اصل مالکیت است و از نظر حمایت مالک از ضرر شرکت می باشد و در مورد وقف عموما موقوف علیهم بیش از یک نفر می باشد و دیگر آنکه وقف از شرکت با ملک متضرر نمی شود. زیرا اختیار مالک مطلق است و اختیار متولی در اداره موقوفه محدود به وقف نامه می باشد و هرزمان مالک می تواند برای اصلاح امور موقوفه آنگونه که نظر متولی است اقدام نماید.

افراز ملک موقوفه

در صورت غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی که قسمتی از آن وقف است، قسمت دیگر آن قابل فروش خواهد بود. برخی از فقها درخصوص افراز ملک موقوفه آورده اند:

بدون اشکال افراز وقف، درصورتی که عین موقوفه مشترک باشد با ملک طلق، جایز است و مالک ملک یا متولی موقوفه یا موقوف علیهم این کار را به عهده می گیرند. تقسیم موقوفه نیز درصورتی که واقف و موقوف علیهم متعدد باشند نیز جایز است. دعوی افراز ملک باید بدوا طبق قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب سال ۵۷ در واحد ثبتی محل ملک غیر منقول مطرح و رسیدگی می شود. چنانچه طبق تصمیم واحد ثبتی مذکور و قطعیت آن، ملک غیرقابل تقسیم باشد متقاضی می تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش نماید.

صرف ادعای اینکه ملک غیر قابل افراز است برای دادگاه نمی تواند مستند دستور فروش باشد. بنابراین اگر دلایل و حکم لازم بر غیر قابل افراز بودن ملک به دادگاه ارائه شود، دادگاه می تواند درحدود مقررات قانون فوق و آئین نامه اجرای آن، دستور فروش را به حالت مشاعی یعنی سه دانگ مشاع از ششدانگ ملک (با حفظ سه دانگ وقف) را صادر نماید. در این صورت اگر سه دانگ به فروش برسد، سه دانگ آن فروخته می شود و اگر مشتری پیدا نشود به همان حالت اشاعه باقی می ماند.

بیشتر بدانید: افراز ملک مشاع: مراحل قانونی و نکات کلیدی آن

نحوه افراز ملک موقوفه

درخصوص نحوه افراز مال موقوفه از ملک باید به قانون نحوه افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ و آئین نامه اجرایی آن مصوب آذر ماه ۱۳۵۸ اشاره کرد. برابر ماده اول آن قانون:

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضا یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.

برابر ماده چهارم آن قانون:

ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه، فروخته می شود.

نکته: ماده مذکور مشمول املاک وقفی نمی شود. چراکه در صورت غیر قابل افراز بودن مال موقوفه، امکان فروش آن نیست. با این حال به نظر می رسد جهت رفع ضرر از شرکای مالک ملک، بتوان مشکل را اینگونه حل نمود.که دادگاه بتواند درصورت عدم جواز بیع موقوفه از یک سو و عدم امکان افراز از سوی دیگر حکم به فروش تمام سهام غیر وقف را صادر نماید.

در این مقاله سعی نمودیم در خصوص تقسیم و افراز ملک وقفی توضیجاتی را ارائه نمائیم اما با توجه به تخصصی بودن موضوع و پیچیدگی های قانونی در این زمینه، اخذ مشاوره حقوقی از وکیل متخصص اوقاف می تواند بسیار موثر باشد. دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی وقفی و با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.