مهم‌ترین موارد ابطال اظهارنامه ثبتی و دلایل توقف ثبت ملک و طرح دعوا

اظهارنامه ثبتی اولین گام برای ثبت ملک در اداره ثبت می باشد و بدون تکمیل و ارائه آن درخواست ثبت ملک از متقاضی پذیرفته نمی شود. این سند نشان دهنده معرفی ملک به نام شخص معین و احراز مالکیت او توسط اداره ثبت می باشد. در مواردی که اظهارنامه ثبتی دارای اشتباهاتی از نظر ثبتی و شکلی باشد، اصلاح آن با هیات نظارت است اما ابطال اظهارنامه ثبتی در صلاحیت دادگاه می باشد.

در این مطلب، تمام مراحل تنظیم، دریافت و اصلاح اظهارنامه ثبتی و همچنین مواردی که منجر به ابطال آن می‌شود را به‌ طور کامل توضیح داده‌‌ایم. قبل از هر اقدامی، لازم است بدانید چه نکاتی را باید رعایت کنید تا بعدها مجبور به مراجعه دادگاه یا طرح دعوی نشوید.
اگر پرونده شما موردی خاص، مشکوک یا همراه با سابقه اعتراض است، حتماً پیش از تکمیل اظهارنامه با یک وکیل متخصص مشورت کنید، چون اشتباه در این مرحله می‌تواند برای همیشه اثرگذار باشد.

برای دریافت مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) با بهترین وکیل ثبتی تهران تماس بگیرید

اظهارنامه ثبتی چیست؟

اظهارنامه ثبتی فرم مخصوصی است که توسط اداره ثبت در اختیار اشخاصی که متقاضی ثبت ملک هستند قرار می گیرد و می توان با تکمیل و ارائه ان به اداره ثبت، درخواست خود را ثبت نمود. پس از تکمیل اظهارنامه، متقاضی ثبت باید آن را امضاء نموده و همراه با مدارک مالکیت خود به اداره ثبت محل تسلیم نماید.

نحوه تنظیم اظهارنامه ثبتی

در اظهارنامه ثبتی باید موارد ذیل قید گردد:

• نام و نام خانوادکی متقاضی
• شماره شناسنامه و محل صدور آن
• سمت دهنده اظهارنامه نسبت به ملک مورد درخواست
• محل اقامت مستدعی ثبت و یا تابعیت مستدعی ثبت
• نوع مال غیرمنقولی که درخواست ثبت آن می شود با تعیین محل، شماره، مشخصات و حدود و اجزاء و متعلقات آن
• بهای ملک در تاریخ درخواست
• شرح حقوق عینی که برای اشخاص در آن ملک است با تعیین صاحبان حقوق و حقوق عینی که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد.

آیا اظهارنامه ثبتی دلیل مالکیت است؟

اظهارنامه ثبتی به خودی خود اعتباری ندارد اما در مواردی که اظهارنامه از سوی اداره ثبت مورد پذیرش واقع شود، اماره ای بر مالکیت است و نمی توان گفت دلیل مالکیت می باشد. تا زمانی که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد، نمی توان متقاضی را مالک رسمی خطاب نمود. اما می توان برای اثبات مالکیت ملک به آن استناد نمود.

مدارک لازم که باید همراه اظهارنامه ثبتی ارائه شود

اظهارنامه ثبتی باید به همراه اسناد و قباله ها و بنچاق ملک و مدارک مربوط به مالکیت و تصرف به اداره ثبت ارائه شود تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه اظهارنامه و در پرونده ثبتی بایگانی شود. اگر دلیل مالکیت صرفا تصرف است، ادله و نشانی های تصرف فعلی متقاضای باید کتبا به اداره ثبت ارائه شود.

تا چه زمانی اظهارنامه ثبتی پذیرفته می شود؟

طبق ماده ۱۱ قانون ثبت، متقاضیان ثبت ملک و متصرفین، باید ظرف ۶۰ روز از تاریخ نشر اولین آگهی مقدماتی، اظهارنامه خود را طبق مقررات تنظیم و به اداره ثبت مربوطه تسلیم نمایند. اگرچه در این ماده مهلت پذیرش اظهارنامه ۶۰ روز تعیین شده است اما در ماده ۲۹ همان قانون، اجازه داده شده است تا زمانی که آگهی نوبتی نامبرده منتشر نشده اظهارنامه را می توان پذیرفت. بنابراین موعد پذیرش اظهارنامه محدود به ۶ ماه نبوده بلکه مدت آن اضافه شده است.

اظهارنامه ثبتی چه کاربردی دارد؟

اولین و مهم ترین کاربرد اظهارنامه ثبتی، پذیرش درخواست ثبت ملک می باشد در واقع با ارائه اظهارنامه ثبتی، مالکیت ملک برای اداره ثبت محرز می گردد. اظهارنامه ثبتی ملک برای املاکی است که تاکنون هیچ سند رسمی مالکیت نداشته‌اند (ملک‌ های فاقد سابقه ثبتی). این املاک ممکن است به صورت سنتی، از طریق ارث، تصرف طولانی مدت یا اراضی بایر در اختیار اشخاص قرار گرفته باشند. یکی از موارد رایج می توان به درخواست سند مالکیت بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت اشاره نمود.

ابطال اظهارنامه ثبتی در چه مواردی مطرح می شود؟

همانگونه که گفته شد اظهارنامه ثبتی به خودی خود سند مالکیت نیست، بلکه درخواستی برای شروع تشریفات ثبتی و اخذ سند مالکیت است. اگر اظهارنامه ثبتی شما اشتباه تنظیم شده باشد، نه‌ تنها روند ثبت ملک متوقف می‌شود، بلکه ممکن است کار به ابطال اظهارنامه ثبتی و طرح دعوا در دادگاه برسد. بنابراین اظهارنامه ثبتی که ناقص باشد و برای تکمیل و رفع نقص آن فرصتی وجود نداشته باشد، باطل می گردد.

همچنین موارد دیگری نیز وجود دارد که موجب ابطال اظهارنامه ثبتی می شود:

1. اعتراض اشخاص مدعی مالکیت

پس از تسلیم اظهارنامه و انجام مقدمات، اداره ثبت اقدام به انتشار آگهی ‌های نوبتی می‌کند. این آگهی ‌ها به منظور اطلاع عموم و مالکین مجاور است تا اگر کسی اعتراضی به مالکیت متقاضی یا حدود و حقوق ملک دارد، در مهلت قانونی (معمولاً ۹۰ روز از تاریخ اولین آگهی نوبتی) اعتراض خود را تسلیم اداره ثبت کند.

چنانچه در مهلت مقرر اعتراض صحیحی از سوی شخص یا اشخاص ثالث (مثلاً مالک واقعی ملک، شریک مشاع، دارنده حق ارتفاق) به ثبت ملک یا حدود آن صورت گیرد و معترض بتواند حقانیت خود را در مراجع قضایی اثبات کند، دادگاه حکم به ابطال اظهارنامه ثبتی یا ثبت ملک بر اساس آن صادر خواهد کرد.

2. عدم احراز مالکیت متقاضی توسط اداره ثبت

حتی اگر اعتراضی هم صورت نگیرد، رئیس اداره ثبت موظف است بر اساس مستندات و بررسی ‌های موجود (مانند تحقیقات محلی، نقشه برداری، اسناد عادی ارائه شده توسط متقاضی) مالکیت متقاضی را احراز کند. یکی از موارد مهم در احراز مالکیت متقاضی، تصرف او در ملک مزبور است. بنابراین تقاضای ثبت از کسی که متصرف نمی باشد، پذیرفته نیست.

اگر متقاضی نتواند دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود ارائه دهد، رئیس ثبت می‌تواند درخواست ثبت را رد و اظهارنامه ثبتی را بی ‌اثر کند.

3. در صورتی که برای یک ملک دو اظهارنامه به نام دو نفر تنظیم شده باشد

در مواردی که نسبت به یک ملک دو اظهارنامه به نام دو نفر ارائه شده باشد، اظهارنامه موخر ابطال می گردد.

4. اثبات جعلی بودن مدارکی که بر اساس آن درخواست ثبت صورت گرفته است

در صورتی که مبانی و مدارکی که بر اساس آن تقاضای ثبتارائه شده است جعلی بوده و این ادعا در دادگاه اثبات شود، به تبع آن اظهارنامه ثبتی نیز باطل اعلام می گردد.

5. در مواردی که ملک ملی اعلام شود

چنانچه ملکی که تقاضای ثبت آن ارائه شده ملی اعلام شود، اظهارنامه ثبتی ابطال و ذینفع می تواند جهت احقاق حق خود به مراجع ذیصلاح مراجعه نماید.

چنانچه ابطال اظهارنامه ثبتی علیه شما مطرح شده و یا شما نسبت به اظهارنامه ثبتی ارائه شده از سوی شخصی اعتراض دارید و به دنبال ابطال آن هستید، می توانید با کمک وکیل متخصص در دعاوی ثبتی به نتیجه مطلوب و دلخواه خود برسید.

برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال اظهارنامه ثبتی

اگر نسبت به اظهارنامه اختلافی در خصوص اشتباه شکلی و ثبتی مطرح شود، رسیدگی به آن در صلاحیت هیات نظارت می باشد. اما در مواردی که شخصی نسبت به ملکی که اظهارنامه ثبتی آن ارائه شده ادعای مالکیت داشته باشد، در این حالت هیات نظارت مشخص می کند که چه کسی حق دادن اظهارنامه را دارد و کسی که اظهارنامه وی پذیرفته نشده می تواند به دادگاه مراجعه و همزمان با اثبات مالکیت خود، ابطال اظهارنامه ثبتی را نیز درخواست نماید.

آثار ابطال اظهارنامه ثبتی

ابطال اظهارنامه ثبتی آثار ذیل را خواهد داشت:

• با ابطال اظهارنامه، فرآیند ثبت ملک متوقف شده و اداره ثبت دیگر اقدامی در جهت صدور سند مالکیت برای آن ملک بر اساس اظهارنامه مذکور انجام نمی‌دهد.
• اگر ابطال به دلیل اعتراض شخص ثالث و حکم دادگاه باشد، حقانیت معترض ثابت شده و او می‌تواند برای ثبت ملک به نام خود اقدام کند.
• در صورت ابطال به دلیل عدم احراز مالکیت یا عدم پیگیری، متقاضی می‌تواند در آینده با رفع نواقص و ارائه مدارک قوی‌تر، مجدداً برای ثبت ملک اقدام کند، مگر اینکه مانع قانونی دائمی وجود داشته باشد.

در نهایت باید گفت، با توجه به پیچیدگی‌ های قوانین مربوط به ثبت املاک و امکان بروز مشکلات حقوقی نظیر ادعای معارضین یا عدم انطباق با ضوابط حقوق ثبتی، بهره‌ مندی از مشاوره حقوقی تخصصی ملکی و ثبتی یک ضرورت انکارناپذیر است.

دفتر حقوقی دادپویان حامی، با اتکا به دانش حقوقی تخصصی و سال ‌ها تجربه موفق در پرونده های ثبتی، آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در این زمینه به شما عزیزان می باشد. جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی این مجموعه می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.