حق فسخ در قرارداد اجاره به شرط تملیک

 از آنجا که قرارداد اجاره به شرط تملیک عقدی لازم می باشد که طرفین آن نمی توانند آن را فسخ نمایند؛ مگر در موارد اختیارات یا بنا به شروط ضمن عقد، لذا بانک ها با گنجاندن شرط ضمن عقد،  اختیار فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک را تا قبل از انقضای سر رسید، در مواردی که مستاجر از انجام مفاد قرارداد یا اجرای تعهدات مقرر خودداری نماید برای خود محفوظ می دارند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک

همانند بیشتر شروط ضمن عقدی که در قرارداد اجاره به شرط تملیک ذکر می شود، شروط مربوط به موارد فسخ نیز صریحا در قرارداد قید می گردد. ماده ۱۶ دستورالعمل اجرایی،  بانک ها را مکلف نموده که موارد فسخ و نحوه تسویه حساب را صریحا در قرارداد ذکر کنند. در این قراردادها، بیشتر نفع موجر در نظر گرفته می شود. به عبارتی حق فسخ در این قرارداد برای زمانی در نظر گرفته می شود که به یکی از حقوق قراردادی موجر لطمه وارد آید و اغلب حق فسخ از مستاجر سلب می گردد(مواد ۱۳، ۱۱ قرارداد نمونه طرح های صنعتی)

همچنین در ذیل ماده ۲ و ۹ قرارداد نمونه بانک ملی ، تخلف مستاجر از هر یک از شرایط قرارداد ، موجب خیار فسخ برای موجر دانسته شده است.

بیشتر بخوانید :  مرجع رسیدگی به تخلفات ناشی از عدم ایفاء تعهدات ارزی

همچنین مطابق ماده ۴۹۶ قانون مدنی نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر شده است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

طرفین می توانند در قرارداد صریحا قید نمایند که برای اجرای حق فسخ نیاز به مراجعه به مراجع قضایی نیست و در صورت تخلف از شرایط قرارداد، از حق فسخ قراردادی به عنوان ضمانت اجرا استفاده می کنند که از نظر عرف  و ماده ۱۰ قانون مدنی نیز این توافق طرفین صحیح می باشد.

فسخ قرارداد توسط موجر

شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک، به طور یک جانبه اختیار خاتمه دادن قرارداد را به موجر می دهد تا در صورت هر گونه تخلف یا نقض قرارداد از طرف مستاجر ، بتواند بدان وسیله، قرارداد را فسخ کند ولو آن که نقض جنبه اساسی نداشته و بر اساس قرارداد لطمه وارد نسازد.

برخی از موارد فسخ طبق دستورالعمل اجرایی و قراردادهای نمونه اجاره به شرط تملیک که که به صورت شرط ضمن عقد در قرارداد اجاره به شرط تمیک می آید از قرار ذیل است:

  • عدم اجاره به موجر جهت بازدید از مال مورد اجاره؛
  • عدم انجام تعمیرات کلی و جزئی؛
  • عدم پرداخت هزینه های قانونی مثل مالیات، عوارض و …؛
  • انتقال وثائق به دیگری؛
  • عدم برقراری سیستم حسابداری صحیحی که مبین وضعیت واقعی مالی مستاجر باشد؛
  • عدم نصب پلاک مبنی بر مالکیت بانک در اموال مورد اجاره در صورت درخواست بانک و …. .

همچنین از آنجا که بانک در قرارداد اجاره به شرط تملیک در مقام موجر قرار دارد، در مواردی می تواند مطابق قانون مدنی و قانون روابط موجر ومستاجر قرارداد را فسخ نماید. از جمله:

  1. استفاده نامتعارف یا خلاف جهت ذکر شده در قرارداد از مورد اجاره و تعدی و تفریط در آن؛
  2. واگذار نمودن مورد اجاره کلا یا جزئا به غیر با اینکه حق انتقال را نداشته است؛
  3. تخلف از تعهدات مربوط به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر؛
  4. تغییر شکل یا محل مورد اجاره توسط مستاجر بدون موافقت کتبی بانک.
بیشتر بخوانید :  حذف ربح مرکب در بانکداری

فسخ قرارداد توسط مستاجر

در قراردادهای اجاره به شرط تملیک که از طرف بانک ها تنظیم می شود، حق فسخ فقط برای موجر در نظر گرفته شده و در واقع این حق از مستاجر سلب می شود .لذا بسیار به ندرت دیده می شود که فسخ از طرف مستاجر صورت پذیرد. فرضا در ماده ۱۱ قرارداد نمونه بانکی مخصوص طرح های صنعتی آمده است که “مستاجر تحت هیچ عنوان حق فسخ قرارداد حاضر را ندارد” این مسئله تا حدودی منطقی به نظر می رسد چرا که این موجر است که سرمایه گذاری کرده، کالایی را به تقاضای مستاجر حتی به قیمت بالا خریداری نموده و همچنین کالای دست دوم او نیز در صورت فسخ از طرف مستاجر، قیمت اصلی و قیمتی را که  برای آن سرمایه گذاری کرده، از دست می دهد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست