الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی مطرح می شود که سازنده به تعهدات خویش عمل ننماید.در این مواقع امکان الزام به انجام تعهدات از سوی مالک وجود دارد.چرا که سازنده به موجب قرارداد مشارکت در ساخت عهده دار تعهداتی می گردد که بایستی آنها را انجام دهد.و اهمال و سهل انگاری در انجام تعهدات مزبور، این اختیار را به مالک اعطا می نماید که با طرح دعوا، الزام سازنده را به انجام تعهدات، درخواست نماید.

در این مقاله ضمن توضیح تعهدات سازنده به بررسی دعاوی که در صورت عدم انجام تعهدات بر وی طرح می گردد نیز می پردازیم.

الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

سازنده به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تعهداتی را عهده دار می گردد که به قرار ذیل می باشد:

1- دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی، فنی و قانونی

مقصود از امکانات این می باشد که سازنده توانایی لازم از جهت تجهیزات، مواد اولیه و وضعیت مالی را دارا باشد چنانچه سازنده یک شرکت معتبر خصوصی باشد بررسی وضعیت مالی آن پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ضروری است.

و منظور از صلاحیت این می باشد که مشخص گردد آیا سازنده صلاحیت علمی، فنی و قانونی برای انجام عملیات ساخت و ساز را دارد یا خیر؟

  • در خصوص اشخاص حقیقی نیز به طور خاص، بررسی اصیل بودن شریک، بررسی دقیق شناسنامه و اوراق هویت شریک و بررسی بیگانه نبودن و ممنوع المعامله نبودن شریک ،لازم است .
  • در خصوص اشخاص حقوقی بررسی هویت سهامداران، اعضای هیأت مدیره و مدیرعامل از جهت ممنوع المعامله نبودن یا به اصطلاح مسأله دار نبودن،بررسی آخرین تغییرات شرکت و بررسی اساسنامه ی شرکت و اصطلاحات آن می باشد.

2- انجام پروژه ی ساخت و ساز

براساس مفاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز انجام پروژه ی ساخت و ساز تعهد اصلی شریک به شمار می رود که در اجرای پروژه ی ساخت و ساز لازم است شریک شرایط زیر را رعایت نماید.

  • اجرای مطلوب: که منظور از مطلوب بودن مطابقت جریان پروژه با مقررات و شرایط قرارداد است از این رو مسئولیت کامل حسن اجرای پروژه به عهده ی شریک است.
  • اجرای به موقع: منظور این است که مدیریت و ساز و کار عملیات باید به گونه ای باشد که پروژه در زمان تعیین شده به مرحله ی اجرا درآید و پایان رسد.
  • لزوم حفاظت از طریق بیمه: بدین توضیح که شخص متعهد اجرای پروژه (سازنده) ،مکلف است پیش از شروع کار تمام یا آن قسمت از کارهای معین شده در قرارداد را در مقابل حوادث جوی و قهری نزد موسسه معتبری بیمه نماید همچنین سازنده موظف به حفاظت فنی و بهداشتی از پروژه می باشد.
  • لزوم تعیین محدوده ی عملیات ساخت و ساز: در صورتی که عملیات ساخت و ساز طبق نقشه ها و دستورکار انجام نشود آنچه در نهایت ساخته می شود غیر از چیزی خواهد بود که مورد توافق طرفین بوده است.
بیشتر بخوانید :  دعوای مطالبه وجه التزام در قراردادهای مشارکت در ساخت

تا به اینجای بحث ،در مورد تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بحث نمودیم ،اما چنانچه سازنده به تعهدات خویش عمل ننماید ،مالک می تواند او را به انجام تعهدات الزام نماید.از جمله دعاوی که می توان در قراداد مشارکت در ساخت علیه سازنده مطرح نمود و او را ملزم به انجام تعهدات کرد،عبارت است از :

  • دعوای الزام به اخذ پایان کار
  • دعوای الزام به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت
  • دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده
  • دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نو سازی
  • دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
  • دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت

دعوای الزام به اخذ پایان کار

یکی از مهمترین تعهدات سازنده اخذ پایان کار می باشد چرا که انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی بدون اخذ گواهی مذبور امکان پذیر نمی باشد. در این باره به تفصیل در مقاله دعوای الزام به اخذ پایان کار بحث نموده ایم.جهت اطلاعات تکمیلی می توانید به این مقال مراجعه نمایید.

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت ،سازنده می بایست نسبت به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد اقدام نماید.بیمه های مقرر در قرارداد مشارکت در ساخت به ترتیب ذیل میباشد:

  • بیمه مسوولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث
  • بیمه مسوولیت مدنی سازندگان ابنیه مقابل کارکنان ساختمان
  • بیمه تضمین کیفیت ساختمان

اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت جزء تعهدات سازنده می باشد. در صورت عدم اقدام سازنده به اخذ بیمه های مذکور و بروز خسارات مالی یا جانی،مالک نیز مسوول میباشد .لذا ایفای تعهد سازنده در این خصوص بسیار مهم می باشد.
در مواردی سازنده نسبت به تعهد خویش مبنی بر اخذ بیمه های مندرج در قرارداد اقدام نمی نماید.در اینصورت مالک می تواند الزام او را از طریق مراجع قضایی بخواهد.

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت مالی است یا غیرمالی؟

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت دعوای مالی محسوب می شود. و میزان خواسته بستگی به ارزش مالی بیمه دارد. حال اگر ارزش مالی بیمه کمتر از 20 میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف رسیدگی می شود .و در صورتی که بیشتر از 20 میلیون تومان باشد در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می گردد.

دادگاه صالح به رسیدگی در دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میگردد .پس از تقدیم دادخواست به شعبه ارجاع می گردد .و وقت رسیدگی تعیین میشود .در صورتی که ادعای مالک پذیرفته شود. دادگاه سازنده را ملزم به اخذ بیمه های مورد توافق می نماید. در زمان اجرای حکم به سازنده جهت اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت اخطار میشود.چنانچه سازنده اقدامی ننماید مالک میتواند خود اقدام نماید .و هزینه های مربوط را از سازنده مطالبه نماید.

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت دارای مزایایی میباشد.از جمله اینکه در صورتی که مالک نسبت به اخذ بیمه ها هزینه نماید می تواند از سازنده مطالبه نماید. چنانچه بدون طرح دعوا اقدام به اخذ بیمه ها نماید نمیتواند در خصوص هزینه های انجام شده ادعایی داشته باشد.

دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

یکی از دعاوی که ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت میباشد دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده می باشد. در بسیاری از مواقع سازنده جهت ساخت اقدام به اخذ وام بانکی مینماید و ملک را در رهن بانک قرار میدهد . جهت انتقال سند رسمی ملک، به نام خریدار می بایست ،نسبت به فک رهن اقدام شود. چرا که ملک در رهن قابل انتقال نمیباشد.در مواردی سازنده از باز پرداخت وام اخذ شده و فک رهن امتناع می نماید.در اینصورت می توان الزام وی را به فک رهن از  مراجع قضایی صالح در خواست نمود.

بیشتر بخوانید :  الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

بایستی دعوای الزام به فک رهن را علیه سازنده،مالک یا مالکین رسمی ملک و بانک وام دهنده مطرح نمود. دعوای الزام به فک رهن دعوای مالی محسوب می شود .و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می شود. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام به فک رهن دادگاه محل وقوع ملک می باشد. دعوای الزام به فک رهن را می توانید توسط وکیل متخصص در دعاوی مشارکت در ساخت مطرح نمائید.

مدارک مورد نیاز در دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

  • قراردادمشارکت در ساخت
  • سند رسمی
  •  استعلام ثبتی
  •  استعلام از بانک

پس از ارجاع دعوا به شعبه، وقت رسیدگی معین می گردد .وبا بررسی مدارک و مستندات رای ،مبنی بر الزام سازنده به فک رهن صادر می گردد. پس از قطعی شدن می توان تقاضای  صدور اجرائیه را نمود. البته در صورتی که این مراحل توسط  وکیل دعاوی مشارکت در ساخت انجام شود روند کار تسریع پیدا می کند .پس از اینکه سازنده از پرداخت مبلغ وام و فک رهن امتناع نماید ، خریدار میتواند وام را پرداخت نماید.و ملک را از رهن بانک خارج کند.و نسبت به انتقال سند به نام خویش اقدام نماید. و پس از آن هزینه پرداخت شده را از سازنده مطالبه نماید.

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نو سازی

در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهداتی برای مالک و سازنده مشخص می گردد. و می بایست مالک یا سازنده در موعد مقرر به تعهدات خویش عمل نمایند. از جمله این تعهدات می توان به اخذ پروانه تخریب و نوسازی اشاره نمود.

شرط اخذ پروانه تخریب و نوسازی توسط سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

در واقع پروانه تخریب و نوسازی به مالک یا مالکین داده می شود. در مواقعی در قرارداد مشارکت در ساخت اخذ پروانه تخریب و نوسازی بر عهده سازنده میباشد.و مالک یا مالکین می بایست به سازنده وکالت کاری جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی بدهند .در این صورت سازنده موظف می باشد با وکالتنامه رسمی به وکالت از مالک نسبت به انجام تعهد اقدام نماید.

اولین اقدام در قراردادهای مشارکت در ساخت اخذ جواز تخریب و نوسازی می باشد .لذا سازنده باید در موعد مقرر توافق شده فی مابین طرفین نسبت به اخذ جواز تخریب و نوسازی اقدام نماید.

در مواردی دیده میشود که سازنده علی رغم توافقات فی مابین، به دلایل مختلف از انجام تعهدات خویش خودداری مینماید. در چنین حالتی باید ببینیم در قرارداد مشارکت در ساخت چه شرایطی درج گردیده است . ممکن است در قرارداد مشارکت درساخت قید گردیده باشد که مالک جهت این کار وکالت کاری به سازنده بدهد.و مالک از انجام تعهد خویش سرباز زند.در اینصورت سازنده میتواند از طریق مراجع قضایی الزام مالک را نسبت به تنظیم سند رسمی وکالت نامه بخواهد. ممکن است مالک به تعهد خویش مبنی بر اعطای وکالت کاری عمل نموده باشد. و سازنده علی رغم آن به تعهد خویش جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی اقدام ننماید .در اینصورت می توان دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی را مطرح نمود.

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب دعوای حقوقی بوده و از دعاوی مالی محسوب می شود. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی دادگاه محل وقوع ملک می باشد. در طرح این دعوا اشاره به ماده ای که سازنده متعهد به انجام اینکار گردیده بسیار مهم میباشد. باید توجه نمود این شرط ، شرط فعل می باشد .لذا در ابتدا باید سازنده را ملزم به اخذ پروانه تخریب و نوسازی نمود . چنانچه وی پس از صدور رای دادگاه از اجرای رای و انجام تعهد خودداری نماید،مالک میتواند خود اقدام نماید. و هزینه های انجام تعهد را از سازنده مطالبه نماید. یا درصورت امتناع سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی، مالک میتواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت درساخت اقدام نماید.

بیشتر بخوانید :  فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

اخذ صورت مجلس تفکیکی ،زمانی در قراردادهای مشارکت در ساخت صورت میگیرد که عملیات ساخت و ساز به پایان رسیده باشد. این امر از تعهداتی میباشد که بر عهده سازنده است.و چنانچه به تعهد خویش عمل ننماید،مالک می تواند وی را به اخذ صورتمجلس تفکیکی ،ملزم نماید. الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را در مقاله ای به صورت مجزا شرح داده ایم ،جهت اطلاعات تکمیلی می توانید به این مقاله مراجعه نمایید.

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت

در قراردادهای مشارکت در ساخت ، مالک به سازنده اجازه میدهد که واحدهای ساخته شده متعلق به خود را بفروشد .در اینصورت سازنده در قبال خریداران تعهداتی خواهد داشت .و در قولنامه تنظیمی  متعهد خواهد شد در تاریخ مشخص نسبت به انتقال سندرسمی مالکیت به نام خریدار اقدام نماید.

توصیه میشود در قولنامه تاریخ و دفترخانه ای که سازنده باید نسبت به انتقال سند اقدام نماید مشخص گردد. در برخی موارد خسارت عدم انجام تعهد نیز پیش بینی میگردد .تا در صورت عدم انجام تعهد از سوی سازنده بتوان خسارت پیش بینی شده را نیز مطالبه نماید.

مطالبه خسارت مانع الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی نمیباشد.در برخی موارد به جهت عدم اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ، سازنده در آن تاریخ به تعهد خویش عمل نمی نماید .خریدار باید در تاریخ معین شده  به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه نماید ،و اصل قولنامه و مبلغی که میبایست در روز تنظیم سند در دفترخانه به سازنده پرداخت میگردید را ارائه دهد. و گواهی عدم حضور سازنده را دریافت نماید.

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به تنظیم سند مالکیت

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت به طرفیت سازنده و مالکین رسمی ملک مطرح می شود . این دعوا مالی بوده و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می گردد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد . پس از تعیین شعبه و تعیین وقت رسیدگی، رای مبنی بر الزام سازنده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. و خریدار می تواند از طریق صدور اجرائیه نسبت به انتقال سند رسمی اقدام نماید.

مرجع صالح در دعوای الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که سازنده از انجام وظایف و تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت امتناع نمود مالک باید با مراجعه به دادگاه صالح که محل اقامت خوانده (سازنده) می باشد دعوای الزام به تعهد سازنده را بخواهد و در صورتی که سازنده از انجام تعهد خود سر باز زند مالک می تواند به خرج متعهد، مورد تعهد را خود انجام دهد و هزینه دادرسی این قبیل دعاوی برابر با هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی می باشد.


موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی در راستای اهداف و خط مشی خود مبنی بر پیشگیری از اختلافات و نهایتاً کاهش حجم دعاوی در مراجع قضائی و اداری و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری و مشاورین حقوقی مورد اعتماد در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت، خدمات حقوقی تخصصی خویش را ارائه می نماید. برای بهره گیری از این خدمات می توانید با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمائید.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

4 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • جمشید قاسمی
    مارس 5, 2020 1:01 ب.ظ

    سلام و خسته نباشید
    بنده با فردی قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نموده ام و بنا به اعتمادی که به ایشان داشتم هیچ نظارتی بر کار ایشان نداشتم اما در حال حاضر احساس میکنم که شریکم از اعتماد بنده سو استفاده مینماید و عملیات ساخت وساز به درستی انجام نمیشود.می خواستم بدانم که آیا امکان نظارت بر اعمال شریکم را دارم یا خیر؟

    پاسخ
    • با سلام و سپاس از همراهی شما

      بله .شما به عنوان مالک زمین حق دارید در طول عملیات اجرایی ساخت و ساز بر تمامی کارها نظارت داشته باشید. این نظارت استطلاعی است و اگر تخلفی از شرایط ساخت و ساز اعم از کمی یا کیفی مشاهده نموید می توانید از شریک خود، رعایت شرایط قراردادی یا قانونی را درخواست کنید و در صورت عدم ترتیب اثر ، میتوانید الزام او را از دادگاه بخواهید. و در صورت اقتضاء از حق فسخ یا سایر آثار و تضمینات قراردادی استفاده نمایید. و در اینصورت سازنده باید تضمینات لازم را برای تعهدات خود، ارائه نماید.چنانچه به مشاوره تخصصی در این زمینه نیاز دارید،میتوانید به صورت تلفنی یا حضوری با وکلای موسسه تماس حاصل نمایید.

      پاسخ
      • سلام در مشارکت در ساخت در صورتیکه سازنده وام بگیرد باید سند ملک به رهن بانک گذاشته شود اگر سازنده اقساط را پرداخت نکند تکلیف سند چه می شود و آیا مالک باید پرداخت کند کل پروسه چگونه است

        پاسخ
        • با سلام و سپاس از همراهی شما
          با توجه به اینکه توافق بین سازنده و مالک را در این مورد قید نفرموده اید،لطفا برای توضیحات کامل تر با شماره 02188543084 تماس بگیرید تا با وکیل متخصص در زمینه دعاوی مشارکت در ساخت، مشاوره رایگان تلفنی داشته باشید.

          پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست