فسخ مبایعه نامه ملک در چه شرایطی امکان پذیر است؟

فسخ مبایعه نامه ملک ( قولنامه) به معنی پایان دادن به مبایعه نامه و بر هم زدن عقد توسط خریدار یا فروشنده می باشد. اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند مگر در مواردی که قانون اجازه داده باشد.

حق فسخ مبایعه نامه ملک

فسخ مبایعه نامه مبتنی بر حقی است که به وسیله حکم قانون و یا توافق طرفین ایجاد شده است.

  1. حق فسخ مبایعه نامه بر اساس توافق طرفین

طرفین قرارداد می‌توانند با توافق ضمن عقد یا خارج از آن ، برای یک یا هر دو طرف معامله و یا شخص ثالثی حق فسخ در نظر بگیرند ؛ برای مثال شخصی ملکی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین به مدت یک ماه حق داشته باشند قرارداد را فسخ نمایند و یا اینکه خیار فسخ را منوط به تحقق یا عدم تحقق مجموعه‌ای از شروط نمایند.

  1. حق فسخ مبایعه نامه بر اساس حکم قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ورود ضرر به طرفین قرارداد ، به طور مستقیم به خریدار و فروشنده حق می‌دهد که بتوانند اقدام به فسخ مبایعه نامه نمایند. این حق بر هم زدن معامله را «خیار» می گویند. بر این اساس چنانچه عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین بوده و خسارت قابل توجهی را بر او بار کند ، شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست ، اقدام به فسخ مبایعه نامه ملک نماید.

فسخ مبایعه نامه ملک
فسخ مبایعه نامه ملک

موارد فسخ مبایعه نامه ملک

ماده 396 قانون مدنی 10 مورد از خیاراتی را که به موجب آن خریدار یا فروشنده می تواند قراردادی را فسخ نمایند بیان کرده که چند مورد از آنان در فسخ مبایعه نامه ملک پر کاربرد می باشند از جمله :

  1. خریدار و فروشنده تا پیش از آنکه مجلس معامله را ترک کنند حق فسخ قرارداد را دارند (خیار مجلس)؛
  2. طرفین توافق نمایند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان حق بر هم زدن معامله را داشته باشند (خیار شرط) ؛
  3. بر اساس ماده ۴٢٢‏ ق.م چنانچه پس از انجام معامله معلوم شود که موضوع معامله دارای عیب بوده ، مشتری در پذیرفتن آن با گرفتن ارش و یا فسخ معامله مختار است (خیار عیب) ،
  4. چنانچه خریدار یا فروشنده متحمل ضرر زیادی شده باشد ، برای مثال اگر فروشنده قیمت ملک را نداند و آن را به مبلغی بسیار ارزان تر از قیمت اصلی اش بفروشد ، حق دارد معامله را فسخ نماید ؛ یا اگر خریدار یک ملک ، بعد از عقد قرارداد و پرداخت ثمن معامله متوجه شود ملک ، ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب ‌نشینی دارد، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید (خیار غَبن) ؛
  5. اگر مشخص شود که ملک فروخته شده، در واقع ملک مشاعی است که شریک یا شرکا دیگر ، راضی به معامله آن نیستند ؛ در این صورت خریدار می‌تواند تمام معامله را فسخ نماید (خیار شرکت)
  6. چنانچه در مبایعه نامه در خصوص زمان پرداخت ثمن یا تحویل ملک توافقی صورت نگرفته باشد و خریدار بهای ملک را تا سه روز پرداخت نکند ، فروشنده نیز ملک را تحویل نداده باشد. برای فروشنده حق فسخ وجود خواهد داشت (خیار تأخیر ثمن) ؛
  7. کسی که ملک را ندیده و از روی وصف و تعریف معامله کرده باشد چنانچه بعدا متوجه شود که ملک مطابق آن توصیفات نیست ، حق خواهد داشت معامله را به هم بزند . (خیار تخلف از وصف)

*** توجه داشته باشید که درج جمله «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد فرد را از هر گونه حق فسخ قرارداد محروم می‌نماید. ***

اقاله مبایعه نامه ملک

گفتیم که مبایعه نامه قراردادی است که نمی‎توان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرده و از بین برد. حال اگر هر یک از دوطرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه راضی نباشد، می‎تواند با جلب رضایت طرف مقابل، معامله را فسخ کرده و هر کدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیرد.

ابطال مبایعه نامه معارض

در مبایعه نامه، مالکیت منتقل نمی‌شود، بلکه این انتقال مالکیت، با تنظیم سند رسمی حاصل می‌گردد؛ بنابراین مبایعه نامه ها در تعارض با سند رسمی یا مبایعه نامه های دیگر باطل می شود.

روند ابطال مبایعه نامه ملک

در صورتی که یکی از طرفین مبایعه نامه ، ادعای وجود شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه ملک را داشته باشد، باید با ارسال اظهار نامه، فسخ خود را به طرف دیگر اعلام و با مراجعه به دادگاه، وجود شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را اثبات نماید . دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن‌ها از جمله دعوای ابطال مبایعه نامه ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. این دعوا از لحاظ هزینه دادرسی ، دعوای مالی محسوب می شود.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در امور و دعاوی ملکی می باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 6 امتیاز: 2.8)

16 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • سلام. من یه خونه رو قولنامه ای خریدم . وقتی رفتم دفترخونه فهمیدم که خونه با سند رسمی به یه نفر فروخته شده . الان با این قولنامه ای که دارم دستم به جایی بند هست که بتونم خونه رو بگیرم؟

    پاسخ
    • سلام مبایعه نامه در تعارض با سند رسمی باطل می شود.

      اگر مبلغی بابت خانه پرداخت کردید می توانید برای استرداد آن اقدام نمایید.

      پاسخ
  • امید نجاتیان
    آگوست 3, 2021 1:50 ب.ظ

    سلام من ملکی رو خریدم وسند محضری هم خورده.اما فروشنده طبق ادعایی فسخ معامله رو گرفته وحکم اجراییه تحویل مبیع هم انجام شده.درصورتی که فروشنده اکنون سندیات فسخ معامله که چک بوده از حساب برداشت نموده ودلیلی برای اثبات فسخ نداره .میت.نید کمکم کنید.

    پاسخ
    • سلام مدارک و آرای محاکم میبایست بررسی شود

      پاسخ
    • سلام خدمت شما،بنده یک آپارتمان ۴۵متری فروختم و از سال ساختش خبر نداشتم،من سیوم برج قبلی کد رهگیری گرفتم و مبلغ ۳۷۰ میلیون پیش،،،از اونجاییکه طرف مقابل میخواد وام بگیره منم با املاک دوستم رفتیم کنتور برق را خوندیم نوشته ۷۴،صورت مجلس تفکیکی نوشته ۷۶،کد رهگیری قبلی که من هم بر اساس همون کد فروختم نوشته سال ساخت ۷۸،بعد میخواستم بپرسم ایا برای سال ساخت میتونه قانونی معامله را یکطرفه فسخ کند؟چون در کد رهگیری آمده سال ساخت به گفته فروشنده که والا ازمن اصلا سوال نپرسیدن،به گفته فروشنده ۷۸و املاک هیچگونه مسئولیتی نداره،در قسمت خیارات نوشته کلیه خیارات ولو خیار غبن از طرفین ساقط گردید،خیار تدلیس و سایر منابعی که در این مبایعه نامه آمده استثنا اس،هیچ کجا هم حق فسخ ننوشته و ۲۰درصد جريمه هم گذاشته،حال اصلا برای چهار سال که منم شیش ماه پیش همینجوری خریدم و کد رهگیریش رو هم دارم،میتواند کد رهگیری را فسخ کند؟

      پاسخ
      • سلام اگر سال ساخت به عنوان شرط صفت در قرارداد آمده باشد ایشان از باب اعمال خیار تخلف از شرط میتواند مبایعه نامه را فسخ کند

        پاسخ
  • با سلام
    بنده در سال 97 ملکی را به مبلغ 260 میلیون فروختم به یکی از دوستانم که مشاور املاک داشت و مبایعه نامه را امضا کردم اما یادم رفت مبایعه نامه را ازش بگیرم و یک فقره چک 50 تومنی همان روز و یک فقره چک 50 تومانی برای 20 روز بعد گرفتم و هر دو پاس شد و مقرر شد یکماه بعد بریم دفترخانه وکالت بزنم به نامش باقی پولم رو بگیرم و در تاریخ مقرر چون پولش جور نبود نرفتیم دفترخانه پس از چند هفته گفت برای زمین مشتری امده وکالت بده به من بفروشم پولتو بدم منم رو حساب رفاقت وکالت زدم بعد از ان گفت معامله بهم خورده و صبر کن همین زمین و یا ملکی را بفروشم پولت را بدهم بعد چند وقت دیدم از پول خبری نیست رفتم سراغش گفت بدهکار نیستم و بحثمون شد و اونجا بود که متوجه شدم در مبایه نامه برای چک اول که به من داد و من پاس کردم نوشته 175 میلیون شماره و تاریخ چک درست هست اما مبلغ چکی که با همان شماره چک من دریافت کردم فقط 50 تومان گرفتم و 125 تومان زیاد در مبایعه نامه نوشته شده و در کل از 260 میلیون معامله من فقط 100 تومان طبق دو فقره چک دریافت کردم و باقی را دریافت نکردم. در قسمت توضیحات مبایعه نامه نوشته شده در صورتی که یکی از چک ها پاس نشود فروشنده حق فسخ دارد هر دو چک پاس شده اما مبلغ درج شده در مبایه نامه و چک مغایرت دارد آیا با این شرایط که بنده بیش از 60 درصد ثمن معامله را دریافت نکردم میتوانم معامله را فسخ نمایم؟ ممنون میشم راهنمایی کنید

    پاسخ
    • شرایط اعمال حق فسخ شما بستگی به قرارداد دارد که میبایست بررسی گردد

      پاسخ
      • سلام
        چطور میتونم برای شما ارسال کنم ملاحظه بفرمائید و لطفا راهنمایی ام کنید؟
        ممنونم از شما

        پاسخ
        • سلام
          در صورت تمایل می توانید قرارداد خود را جهت بررسی به شماره 09123034393 از طریق واتساپ ارسال نمایید.

          پاسخ
  • درود
    ملکی را با قیمت مشخص به خریدار فروختیم و قرار شد مبلغ کل ملک را ظرف یک هفته پرداخت کند منتها ایشان مبلغ در تاریخ مشخص پرداخت نکردند و طبق مبایعه نامه باید ضرر و زیان نیز پرداخت نماید و حالا که مقداری از مبلغ ملک باقیمانده بعداز یک ماه اداعا می کنند که ملک را گران خریده و درخواست فسخ معامله را دارند لطفا بفرمایید با توجه به اینکه این مبلغ را ما جایی دیگر مصرف نموده ایم تکلیف ما چیست ؟
    با سپاس از شما

    پاسخ
    • اگر در بیع نامه خیار غبن را ساقط کرده باشید که ادعایی نمی‌توانند داشته باشند
      و در فروض دیگر باید بیع نامه شما مطالعه شود

      پاسخ
      • با سلام
        اگر خریدار طبق تاریخ های قید شده در مبایعه نامه نتواند پول را پرداخت کند ، آیا فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید، ومبلغی را که به عنوان ضرر و زیان قید شده را پس ندهد ، در واقع مقداری از پول ملک پرداخت شده ولی نه در تاریخ های قید شده و مابقی پول هنوز پرداخت نشده و از تاریخ تنظیم سند هم 10 روز گذشته

        پاسخ
        • سلام شرط اعمال حق فسخ از ناحیه فروشنده به جهت عدم پرداخت ثمن در مواعد معین و تملک مبلغ ضرر و زیان باید در قرارداد پیش بینی شده باشد
          اگر پیش بینی نشده باشد ایشان صرفا میتواند مطالبه ثمن و خسارت وجه التزام تأخير در انجام تعهد علیه شما را مطرح کند و شما نیز باید دعوای الزامبهتنظیمسندرسمی مطرح کنید

          پاسخ
  • سلام خسته نباشید من سهم الارثمو قبل ۱۸ سالگی فروختم ، یعنی مادرمم که قیم قانونیم بوده امضا زده ، الان میتونم درخواست لغو مبایعه نامه بدم،؟؟ یعنی توی محضر واگذار نکردم ، اگه درخواست بدم لغو میشه ؟؟؟

    پاسخ
    • سلام وقت بخیر اگر مادر شما به عنوان قیم با توجه به مفاد قیم نامه اقدام کرده شما اکنون نمیتوانید ادعایی داشته باشید

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست