ابطال اجاره نامه

در خصوص اجاره، علاوه بر مواد 466 تا 517 قانون مدنی ، قوانین موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و 1362 و 1376 نیز وجود دارند که به بررسی قوانین و قواعد این عقد می پردازد. در ادامه به بحث ابطال اجاره نامه ، انواع آن، نحوه ی ابطال و شرایط آن می پردازیم

ابطال اجاره نامه به علت عدم معین بودن مدت آن

طبق ماده 468 قانون مدنی، اگر مدت اجاره تعیین نشود، اجاره باطل می شود؛ پس می توان این چنین برداشت کرد که اجاره عقدی موقت است و اگر عین مستأجره ای را به صورت دائم اجاره دهیم، آن اجاره باطل است. هم چنین مدت اجاره باید قابل اندازه گیری باشد، پس یعنی اجاره عین مستأجره به مدت عمر موجر یا مستأجر نیز اشتباه است و در قواعد و چهارچوب اجاره جنین امری موجب بطلان می شود و برای این کار، میتوان صلح عمری کرد.

ابطال اجاره به علت مجهول بودن مورد اجاره

مفاد مورد اخیر، در ماده 472 قانون مدنی ذکر شده؛ مطابق این ماده، عین مستأجره باید معین و معلوم باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است. یعنی به طور مثال اینکه بگوییم، اجاره یکی از این دو ملک، چون در مورد اجاره تردید داریم و نمی دانیم که کدام مورد منظور طرفین اجاره بوده، باطل است.

بیشتر بخوانید :  حقوق و تکالیف موجر در مورد اجاره

دعوای بطلان قرارداد اجاره

در ابتدای امر باید دقت داشت که مطابق ماده 20 قانون مدنی، کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد. به خاطر داشته باشید همانطور که گفتیم، ابطال اجاره نامه مشروط بر این است که عیب قابل رفع نباشد و در غیر اینصورت مستأجر حق دارد الزام موجر را به رفع عیب بخواهد یا اجاره را فسخ کند.

دراین صورت هر کدام از طرفین اجاره، موجر و مستأجر می توانند طرح دعوای بطلان قرارداد اجاره را طرح نمایند. دعوای ابطال قرارداد اجاره در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود. هزینه دادرسی دعاوی ابطال اجاره، طبق هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی محاسبه و پرداخت می شود. پس از ارائه دادخواست به مراجع قضایی که همان دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره می باشد، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع شده و درصورت کامل بودن مدارک و مستندات،  وقت رسیدگی تعیین می شود.

در جلسه رسیدگی طرفین قرارداد یعنی موجر و مستأجر اظهارات خود را ارائه داده و پس از ارائه مدارک و مستندات، چنانچه قاضی اظهارات خواهان را محرز بداند، رأی بر بطلان قرارداد اجاره را صادر مینماید. رأی بطلان قرارداد اجاره اعلامی می باشد یعنی که اعلام می دارد که قرارداد باطل بوده و صحیح نبوده است.

حق فسخ برای موجر به موجب ماده 474 قانون مدنی

طبق ماده 474 قانون مدنی، مستأجر می تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد خلاف آن شرط شده باشد. از این ماده می توان برداشت کرد که اصل با جواز انتقال منافع مورد اجاره است مگر آنکه خلاف آن تصریح شود.لازم به ذکر است که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، ماده 10 در موردی که مورد اجاره محل کسب و کار باشد، اصل بر عدم جواز انتقال به غیر است و این در حالیست که قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نظری موافق نظر قانون مدنی دارد.

بیشتر بخوانید :  تخلیه ملک اوقافی

حق فسخ مستأجر به علت جهل در اشاعه مورد اجاره

مطابق ماده 475 قانون مدنی، جواز در اجاره مال مشاع در صورتی است که شریک موجر، اذن به این کار را داده باشد و اگر مستأجر از مشاع بودن ملک بی اطلاع باشد، حق فسخ دارد.

حق فسخ مستأجر به علت عدم تسلیم مورد اجاره توسط موجر

پس از اینکه عقد اجاره منعقد شد و مدت و مورد اجاره هم به طور صحیح معین شدند، در تاریخ مقرر، مطابق ماده 476 موجر موظف است که عین مستأجره را تحویل به مستأجر دهد و اگر غیر این عمل کند، مستأجر حق خیار فسخ دارد. البته اختیار دیگری که در این مورد مستأجر دارد، این است که می تواند تا زمانی که عین مستأجره را از مستأجر تحویل نگرفته، از پرداخت اجاره بها خودداری نماید.

حق فسخ مستأجر به علت عیب و ایرادات و یا تلف شدن مورد اجاره

در این مورد، باید چند حالت را مورد بررسی قرار داد:

  • حالت اول حالتی است که کاشف به عمل بیاید که مورد اجاره از همان بدایت امر معیوب بوده؛ در این حالت مستأجر می تواند در صورتی که عیب موجب عدم انتفاع، کمتر استفاده کردن از آن منفعت و یا سختی در استفاده از آن باشد، یا اجاره را فسخ کند و یا همانگونه که بوده، مورد اجاره را تحویل بگیرد. نمته ی قابل توجه این است که اگر موجر نسبت به رفع عیب عیوب مذکور اقدام کند، مستأجر دیگر حق فسخ ندارد که ماده 478 و 479قانون مدنی موکد مفاد مذکور در حالت نخست است.
  • حالت دوم، حابتی است که عیب و یا ایراد حادث شود، یعنی اینکه مورد اجاره توسط مستأجر سالم تحویل گرفته شده باشد ولی در حین استفاده در موعد مقرر قرارداد اجاره، این عیب به وجود بیاید؛ در اینصورت حق فسخ مستأجر فقط نسبت به مدت باقی مانده از لحظه خرابی مورد اجاره می باشد و نمی تواند مبالغ پرداختی در زمان سلامت مورد اجاره را از موجر بخواهد.
  • حالت بعدی حالت است که عیب کاملاً باعث شود که مورد اجاره به واسطه و به علت آن عیب، قابلیت انتفاع و استفاده نداشته باشد و مضافاً نتوان رفع عیب مورد اجاره را کرد؛ در این حالت عقد اجاره منفسخ و باطل می شود.
  • گاه هم ممکن است پیش بیاید که مورد اجاره در مدت اجاره، به واسطه ی حادثه ای، کل و یا قسمتی از آن تلف شود. قانون در این مورد مطابق ماده 483 قانون مدنی این چنین پیش بینی کرده که: اگردرمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلایابعضا تلف شوداززمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شودودرصورت تلف بعض آن مستاجرحق دارداجاره رانسبت به بقیه فسخ کندیافقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید. البته طبیعتاً منظور ماده از حادثه، حوادث قهری و طبیعی می باشد.
بیشتر بخوانید :  قانون سرقفلی سال 56 - قوانین سرقفلی سال 56

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )
فهرست