حقوق و تکالیف مستاجر در عین مستاجره

اجاره عقدی است که به موجب آن طبق تعریف قانون مدنی در ماده 466، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود و همچنین مالکیت مستأجر بر منافع عین موقت است و در این مدت، مستأجردر مورد منفعت منتقل شده به خود، هم وظایف و تکالیفی دارد و هم حقوقی دارد که آن وظایف، حقوق و تکالیف مستاجر ،به مجرد انعقاد قرارداد و ابتدای مدت آن، آغاز می شود.

حقوق مستأجر در رابطه با عین مستأجره یا مورد اجاره

اجاره از عقود تملیکی است و مستأجر به محض عقد، مالک منفعت می گردد و هم چنین اجاره مالی که موجر نتواند آن را در اختیار موجر قرار دهد باطل است و نیز موجر می بایست مورد اجاره را باید در حالتی تحویل مستأجر دهد که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند که ماده 470 موید این موضوع است؛ همچنین است در موردی که استفاده از عین مستأجره برای مستأجر ناقص و سخت باشد؛ نکته ی دیگری که باید به آن توجه کرد، این است که انتفاع و استفاده از آن مورد اجاره تا آخر مدت اجاره، با بقای آن عین مستأجره ممکن باشد حال چه مال منقول باشد، چه غیر منقول؛ در چنین حالتی اگر خلاف آن اتفاقی رخ دهد و در میان مدت اجاره، استفاده از عین مستأجره دیگر ممکن نباشد، قرارداد اجاره منفسخ می شود.

  • موجر، باید مورد اجاره را به مستأجر تسلیم کند، حال اگر موجر از تسلیم مورد اجاره امتناع بورزد، مستأجر هم می تواند از پرداخت اجاره بها خودداری کند، یعنی از حق حبس خود استفاده کند و هم می تواند از خیار فسخ خود استفاده کند، به خاطر داشته باشیم به محض اینکه مستأجر در عین مستأجره تصرف کند، دیگر حق فسخ نخواهد داشت.
  • طبق ماده 474 قانون مدنی و مفاد قانون روابط موجر و مستأجر 1376، اصل بر این است که موجر می تواند منافع استیجاری خود را به شخص دیگری واگذار نماید که در این حالت رابطه ی جدیدی شکل می گیرد، اما در صورتی که موجر در مفاد قرارداد یا بطور ضمنی چنین اجازه ای به مستأجر نداده باشد، دیگر مستأجر چنین اجازه ای نحواهد داشت و در چنین حالتی، اجاره دوم باطل است.
  • طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر 1356، اگر مستأجر با استفاده از حق انتقال به دیگری، مورد اجاره را قبل از انقاضای مدت اجاره و در اثنای مدتی که هم چنان مالک اجاره می باشد، به دیگری واگذار نماید، رابطه ی استیجاری مستأجر اول با مستأجر دوم فقط تا اتمام مدت قرارداد اجاره اولیه می باشد، همچنین طی رأی دیوان عالی کشور پس از اتمام مدت اجاره اول، رابطه مستأجر دوم با مستأجر اول قطع شده و بین موجر اول و مستأجر دوم رابطه استیجاری برقرار می باشد.
  • اگر مستأجر نداند که ملکی که دارد آن را اجاره میکند، ملک مشاعی است، طبق ماده 473 حق فسخ اجاره را خواهد داشت. از دیگر حقوقی که متوجه مستأجر می باشد، اختیار وی در فسخ یا قبول عقد اجاره در صورت معیوب بودن مورد اجاره، مطابق ماده 479 قانون مدنی می باشد، در اینجا لازم است متذکر شویم که اگر عیبی بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود موجب فسخ است و عیب پیش آمده در میان مدت اجاره، از زمان رخداد به بعد از آن موجب حق خیار می شود و اگر خرابی و عیب طوری باشد که استفاده از عین مستأجره به طور کل غیر ممکن باشد، اجاره باطل است.
بیشتر بخوانید :  سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

تکالیف مستأجر در مورد عین مستأجره

از طرفی، علاوه بر اینکه حقوقی دارد، وظایفی هم در قبال موجر دارد که باید نسبت به رعایت آنها اقدام کند.

اهم این وظایفی که مستأجر در قبال موجر دارد، عبارتند از:

  • گاه ممکن است که مورد اجاره نیاز به تعمیر داشته باشد، حال چه برای استفاده از منافع مورد اجاره برای استفاده مستأجر و چه برای سلامت خود مورد اجاره؛

مطابق ماده 485 قانون مدنی، مستأجر نمی تواند مانع آن تعمیرات شود، حتی ممکن است در حین تعمیر عین مستأجره نتواند از عین مستأجره استفاده کند که البته در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

  • هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره، تعدی و تفریط نماید و موجر هم نتواند مانع از مستأجر برای این کار شود، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؛ البته در مورد قرارداد های اجاره قبل از سال 1356 که قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مجری بر آن ها است، صرف تعدی و تفریط مستأجر کافی است و نیازی به عدم توانایی امنتاع موجر از آن عمل نیست. ناگفته نماند که در صورتی که مستأجر در استفاده از عین مستأجره تعدی و تفریط ننماید، در این صورت ضامن نیست، یعنی خرابی مورد اجاره، ربطی به وی ندارد.
  • مورد دیگر که از جمله وظایف مستأجر می باشد، استفاده و استعمال از عین مستأجره به نحو متعارف و یا استفاده از آن به نحوی که در قرارداد اجاره ذکر شده و اینکه مال الاجاره و یا همان اجاره بها ی مقرر شده را در موعد خود، به موجر پرداخت کند.
  •  پس از اتمام مدت قرارداد، مستأجر موظف است مورد اجاره را تحویل به موجر دهد و اگر از آن زمان به بعد، از عین مستأجره استفاده نماید، موجر در این حالت مستحق اجرت المثل می باشد.

شما می توانید برای راهنمایی و توضیحات بیشتر در حوزه دعاوی بین موجر و مستأجر، با وکلا و مشاوران متخصص موسسه حقوقی دادپویان حامی تماس بگیرید.

بیشتر بخوانید :  درصد حق مالک در فروش سرقفلی

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست