تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

 تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارای اصولی است که چنانچه به درستی رعایت شود ،در تنظیم یک قرارداد صحیح نقش شایانی دارد. و همچنین حاوی نکاتی می باشد که بایستی در انعقاد قرارداد مذبور مورد توجه قرار گیرد .در این مقاله سعی بر این است تا شما را با اصول و نحوه صحیح تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت آشنا نماییم.اما پیش از شروع بحث جهت آمادگی ذهنی شما ،مختصری در مورد قرارداد مشارکت در ساخت صحبت می نماییم.

قرارداد مشارکت در ساخت ،چگونه قراردادی است؟

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است که پس از تصویب قانون زمین شهری در سال ۱۳۷۲ در ایران ظهور و رواج یافت که برحسب نوع شرایط اقتصادی مردم صورت پذیرفته و از جمله قراردادهای جدید می باشد و شخصی که مالک زمین می باشد به جهت آنکه توانایی ساخت و ساز برای احداث چندین دستگاه آپارتمان را ندارد با شخص حقیقی یا حقوقی (شرکت) مشارکت نموده و به مقدار ما به ازاء در قبال هزینه های ساخت و ساز از عرصه و اعیانی ملک موضوع شراکت ، سهمی را براساس توافق به مشارکت کننده (سازنده) منتقل می نماید.

تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت

تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت

ارکان قرارداد مشارکت در ساخت

عبارت است از طرفین، آورده و قدرالسهم آن که مالک عین یا منافع زمین، طرف اول و شریک متعهد به ساخت و ساز، طرف دوم قرارداد مزبور هستند. آورده های مالک (طرف اول قرارداد)، زمین است. با این حال تحت شرایطی و به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و ساز لازم است ،مالک زمین، بخشی از هزینه های ساخت و ساز را نیز تأمین نماید .علاوه بر آن، گاهی هزینه های اخذ مجوزها از جمله پروانه ساختمانی بر عهده مالک زمین می باشد. در مواردی نیز در جریان ساخت و ساز امتیاز زمین از نظر مقررات شهر سازی بالا یا پایین می شود که حسب مورد موجب افزایش یا کاهش آورده ی مالک زمین می شود. شخصی که به عنوان شریک وارد قرارداد می شود می بایست توانایی کافی به ویژه از لحاظ مالی به منظور هزینه کردن در امر ساخت و ساز را دارا باشد.

آورده ی شریک = زیربنای کل×قیمت هرمتر مربع زیربنا در زمان قرارداد

از آن جا که از هیچ شریکی توقع نمی رود که درهمان بدو انعقاد قرارداد به میزان ارزش ساخت و سازهای آتی وجه نقد در اختیار داشته باشد لذا مقرر می گردد که شریک، درصدی از کل برآورد هزینه های ساخت و ساز را به صورت نقد بیاورد و مابقی را به شکل اعتبار مشخص نماید. همچنین شریک می تواند قسمتی از هزینه ها را از محل پیش فروش بخشی از قدرالسهم خود پس از پیشرفت مقدار معینی از عملیات ساخت و ساز تأمین نماید.

براساس توافق طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تعهدات مالک زمین از این قرار است:

بیشتر بخوانید :  مزایا و معایب تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

۱-اخذپروانه ساختمان

2-تسلیم زمین

۳-اقدامات ثبتی و تفکیک

توضیحات تکمیلی تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت را در مبحث الزام مالک به انجام تعهدات به تفصیل مورد بررسی قرارداده ایم.

و تعهدات شریک سازنده  عبارت است از:

۱- دارابودن امکانات و صلاحیت علمی و فنی و قانونی

۲- انجام پروژه ساخت و ساز

۳- پذیرش نظارت مالک زمین بر اجرای عملیات ساخت و ساز

۴- دادن تضمین ها

توضیحات تکمیلی تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت را در مبحث الزام سازنده به انجام تعهدات به تفصیل مورد بررسی قرارداده ایم.

مالک می بایست درضمن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ،در مقابل حصه ی شخصی از آورده ی نقدی اولیه ی شریک، بخشی از عرصه را به تملیک وی در آورد و به همین ترتیب پس از پایان هر مرحله ازعملیات ساخت و ساز تملیک نسبت به مابقی حصه ی مشاع از زمین حاصل میگردد. در صورت بروز اختلاف علی الاصول طرفین برای حل اختلاف خود به دادگاههای دادگستری مراجعه می نمایند و رأی دادگاه لازم الاتباع و فاصل خصومت میان آنها خواهد بود. حال طرفین می توانند حل و فصل اختلافات خود را به داوری ارجاع دهند این توافق ممکن است قبل از بروز اختلافات یا بعد از آن به صورت شفاهی یا کتبی طی قرارداد عادی یا رسمی و نیز به طور جداگانه و مستقل یا ضمن قرارداد اصلی بعمل آید. قدر مسلم آنکه حل اختلاف از طریق داوری نیازمند توافق طرفین قرارداد می باشد،که به تفصیل در مبحث داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت به آن پرداخته شده است.

در قرارداد مشارکت در ساخت با توجه باینکه موضوع آن انجام کار می باشد این تردید وجود دارد که ممکن است با عدم یا تاخیر و یا نقص در اجرای تعهد از سوی متعهد مواجه گردد در این مورد شرط جبران خسارت چاره ساز است و می بایست تدبیری کرد که جبران خسارت در مدت کوتاه و حتی بدون طرح دعوی صورت پذیرد. برای رسیدن به این اهدف از متعهد تضمین گرفته می شود.

تضمین یعنی دادن وثیقه، خواه وثیقه وجه نقد باشد، خواه جنس باشد، خواه سپردن ضامن.

چنانچه تمایل به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه را دارید به مقاله تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت مراجعه کنید.

تا به اینجای بحث با قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات مالک،تعهدات سازنده ،تضمین و….آشنا شدید.موارد مذبور می توانند یاری دهنده شما در انعقاد یک  قرارداد  بی عیب و نقص در پروژه های مشارکت در ساخت باشند .باما همراه باشید تا در ادامه با نکات حائز اهمیت در تنظیم قرارداد مشارکت درساخت ،بیشتر آشنا شوید.

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به چه اصولی باید توجه داشت؟

1-طرفین قراردادمشارکت درساخت 

اولین اصلی که بایستی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مد نظر قرارگیرد این است که این قرارداد بین اشخاص حقیقی منعقد میگردد یا اشخاص حقوقی؟چرا که در نحوه تنظیم قرارداد بین این دو تفاوتهایی وجود دارد.

بیشتر بخوانید :  انتقال قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت درساخت بین اشخاص حقیقی

در  تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بین اشخاص حقیقی می بایست اهلیت و صلاحیت آنها بررسی شود.در وهله اول بایستی دقت شود آنها اختیار و اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد را دارا باشند.

به طور مثال شخص، ورشکسته نباشد.اموال وی توقیف نشده باشد.ممنوع المعامله نباشد.مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولتی در معاملات دولتی نباشد.صلاحیت علمی و فنی و تخصصی وی بررسی گردد.و گواهی های وی که نشان دهنده تجربه و تخصص در حوزه مشارکت درساخت باشد احراز گردد.همچنین بررسی گردد ملک یا زمین متعلق به مالک می باشد.برای احراز این موضوع باید اصل سند مالکیت ملاحظه گردد.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بین اشخاص حقوقی

در صورتی که طرف قرارداد مشارکت درساخت شخص حقوقی باشدباید به نکات ذیل توجه شود:

  • مدارک شناسایی و ثبتی شرکت اخذ شود.
  • موضوع شرکت بررسی شود که با موضوع قراردادمشارکت درساخت منطبق باشد.
  • مشخصات شرکت با مدارک شناسایی شرکت مطابقت داشته باشد.
  • دارندگان امضاءمجاز مشخص گردد.
  • وضعیت شرکت از نظر ممنوع المامله بودن یا ورشکسته بودن بررسی شود.
  • دقت شود که شرکت از لحاظ مالی و تخصصی توانایی انجام کار را داشته باشد.

2-موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

در قسمت موضوع قراردادمشارکت درساخت مشخصات دقیق ساختمانی که سازنده قصد ساخت آن را دارد، ذکر شود. و از به کارگرفتن عباراتی با مفاهیم مبهم و غیردقیق خودداری گردد.

3-نحوه مشارکت طرفین در قراردادمشارکت درساخت

در قراردادمشارکت درساخت بایستی آورده طرفین کاملا روشن و واضح قید گردد.و به نسبت آورده هرکدام در ساختمانی که احداث می شود سهیم می باشند.لذا می بایست از همان ابتدا در قرارداد میزان سهم هریک از طرفین قید گردد.

4-تعهدات طرفین در قراردادمشارکت درساخت

در قرارداد مشارکت درساخت تعهدات مالک با تعهداتی که سازنده دارد تفاوت دارد.به طور معمول مالک متعهد به اخذ پروانه ی ساختمان ،تسلیم زمین ،اقدامات ثبتی و تفکیک می باشد.البته در بسیاری موارد این تعهدات به سازنده سپرده میشود.اما مالک موظف می باشد به سازنده وکالتنامه رسمی جهت انجام این امور بدهد.در غیر اینصورت امکان ایفای تعهدات از سوی سازنده وجود ندارد.

تعهدات سازنده ،دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی،فنی و قانونی انجام پروژه ساخت و ساز میباشد.بکارگیری نیروی انسانی و ماشین آلات و اخذ مجوزهای لازم، رعایت مقررات وقوانین کار نیز از جمله تعهدات سازنده میباشد.

5-مدت قراردادمشارکت درساخت

در قراردادمشارکت درساخت بایستی مشخص شود قرارداد از چه زمانی لازم الاجرا است.همچنین باید مدتی را که تعهدات طرفین قرارداد در آن مدت انجام می شود به طور دقیق معین گردد.بیان مدت قرارداد از این جهت واجد اهمیت است که در صورت عدم ایفای تعهد در طول آن مدت متعهد مسوول خواهد بود.و متعهدله می تواند وجه التزام پیش بینی شده را اخذ نماید.

بیشتر بخوانید :  الزام مالک به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

6- مشخص نمودن جزئیات روش برنامه زمانبندی در قراردادمشارکت درساخت.

7-خسارات ناشی از عدم انجام تعهد و روش های برخورد با آن در قرارداد مشارکت در ساخت

در قراردادمشارکت درساخت ممکن است سازنده یا مالک به تعهدات خود عمل ننمایند.و از این عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهد خساراتی به طرف دیگر وارد آید.در قسمت مطالبه خسارت عدم یا تاخیر در انجام تعهد در این خصوص به طور مفصل توضیح داده ایم.

8-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت به طور معمول برای هریک از طرفین یا دو طرف حق فسخ پیش بینی میشود.تا در صورت تخلف هریک از طرفین،طرف دیگر بتواند قرارداد را فسخ نماید.

۹-تضمین اجرای قراردادمشارکت درساخت

در خصوص تضمین قرارداد مشارکت درساخت نیز به طور مفصل توضیح داده شده است.با مراجعه به این قسمت می توانید اطلاعات بیشتر کسب نمائید.

۱۰-ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت مواردی که باعث ابطال قرارداد می شود نیز قید می گردد.میتوانید با مراجعه به قسمت ابطال قرارداد مشارکت در ساخت اطلاعات بیشتر در این زمینه را کسب نمائید.

11-قوه قاهره(فورس ماژور)

فورس ماژور به عوامل خارجی گفته می شود که اجرای قرارداد را غیرممکن می سازد.چنانچه قوه قاهره مانع انجام تعهد شود نمی توان مطالبه خسارت نمود.بهتر است مصادیق قوه قاهره مثل سیل،زلزله،طوفان وغیره به صورت حصری در قرارداد ذکر شود.

12-حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت درساخت

در طول اجرای قراردادمشارکت درساخت ممکن است اختلافاتی در خصوص تفسیر یا اجرای مفاد آن بین طرفین حاصل گردد.در بیشتر قراردادهای مشارکت درساخت مرجع حل اختلاف داوری تعیین می گردد.داوری به جهت کم هزینه بودن و تسریع در رسیدگی مورد توجه افراد می باشد.جهت اطلاعات بیشتر در خصوص داوری در قرارداد مشارکت در ساخت می توانید به این قسمت مراجعه نمایید.

مسلما با خواندن مقاله مذبور ،نکاتی برای شما در مورد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت روشن شد که شاید سابقا نسبت به آنها بی اهمیت بودید.اما هم اینک متوجه شده اید که عدم رعایت اصول صحیح تنظیم قرارداد مذبور میتواند چه مشکلاتی را در بر داشته باشد.اگر چه در مقاله فوق سعی و اهتمام بر این بود تا هر آنچه لازم است را با شما به اشتراک بگذاریم ،اما ناگفته نماند که هر کدام از موارد مذبور دارای ریزه کاری های خاص خود می باشد و چه بسا برخی از این موارد تخصصی بوده و از این رو از توضیح آنها به جهت جلوگیری از اطاله کلام ،خودداری نمودیم.لذا توصیه می شود در کنار کسب اطلاعات در این زمینه قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص قرارداد مشارکت در ساخت مشورت و همفکری های لازم را داشته باشید. گروه وکلای موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با دارا بودن کادر متخصص در زمینه دعاوی قراردادهای مشارکت در ساخت، آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان می باشد.با ما تماس بگیرید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 1)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست