توقیف اموال و بازداشت مازاد

بازداشت مازاد ملک در اصطلاحات ثبتی وجه یا مقدار ملک زائد بر طلب بستانکار مقدم است. ماده 54 قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد: ((اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد ، قسمت اجرا به درخواست محکوم له توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلا مال را توقیف کرده است اطلاع می دهد. در این صورت اگر مال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شود که تکافوی طلب او را بنماید از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. در صورت فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال ، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این صورت مورد هرگاه محکوم علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد به هزینه او مال ارزیابی شده از مقدار زاید بر بدهی رفع توقیف خواهد شد.))

نحوه تعیین مازاد ملک توقیفی

مازاد ملک توقیفی با توجه به قیمت ملک و مبلغ بازداشتی مشخص می شود. یعنی هر چه در نتیجه فروش ملک به دست می آید از آن به اندازه مبلغ بازداشتی پرداخت و مابقی مازاد است یا با ارزیابی در حین بازداشت زائد بر آن مازاد تلقی می شود و چون هنوز فروخته نشده و احتمال نوسان قیمت تا زمان فروش است و معلوم نیست ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول ، بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد آن را مازاد احتمالی هم نامیده اند. بنابراین چنانچه بازداشت برای رسیدن به عین ملک است مازادی وجود ندارد ، اما در صورتی که بازداشت برای رسیدن به عین ملک نباشد و ملک بیش از ارزش بازداشت مقدم و یا رهن مقدم ارزش داشته باشد مازاد مال مالک آن است و می توان در قبال دین مالک بازداشت کرد.

بیشتر بخوانید :  Iran Corporate law framework for foreign investors

انواع مازاد بازداشتی

در اداره ثبت نسبت به ملک ثبت شده مازاد بازداشتی به سه دسته تقسیم می گردد:

  • مازاد رهنی

در رهن نیز مانند موارد بازداشت ، دینی وجود دارد و راهن در قبال دینی که به مرتهن دارد وثیقه ملکی می سپارد تا در صورت عدم پرداخت دین ، از عمل فروش مال مورد رهن ، طلب خود را بردارد. بنابراین در رهن طلبکار بدون مرافعه و در ابتدای قرارداد برای طلب خود ملک را به وثیقه خود در می آورد و این وثیقه تا پرداخت طلب یا گذشت طلبکار باقی است. چنانچه در هنگام بازداشت ، ملک در رهن بانک یا موسسه یا شخصی باشد ، باید نسبت به بازداشت اول به صورت مازاد رهنی و در صورتی که ملک در قبال دیون متعدد چندین بار بازداشت شده باشد به صورت مازاد اسناد رهنی عمل نمائیم. در اینگونه موارد مرتهن نسبت به وصول طلب خود از ملک رهنی بر هر بازداشت کننده دیگر مقدم می باشد.

در اکثر مواقع در قرارداد رهنی نوشته می شود که کل ملک در قبال مبلغ معینی در رهن قرار گرفته است اما این باعث نمی شود که نتوان مازاد سند رهنی را توقیف نمود چرا که طبق ماده 781 قانون مدنی ، اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود مازاد مال مالک آن است.

مازاد رهنی با احتساب مبلغ رهن مندرج در سند رهنی و خسارت دیرکرد آن و سایر خسارات قانونی قابل بازداشت است. و به همین جهت ممکن است خسارت تاخیر تادیه بالاتر از مبلغ رهنی باشد که با اعمال آن و مزایده دیگر مبلغی باقی نمی ماند.

به همین جهت مراجع قضایی در اکثر مواقع بازداشت مازاد ملک رهنی را قبول نمی کند. همچنین اگر مرتهن از حق خود اعراض کند ، سند رهنی به سند ذمی تبدیل و ملک از رهن آزاد می شود. در این خصوص ماده 113 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 11/6/87 مقرر می دارد: ((هرگاه مازاد مرهون به نفع غیر بازداشت شده باشد ، در صورت اعراض از رهن ، بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبدیل می گردد.))

  • مازاد بازداشتی

در برخی مواقع زمانی که نامه بازداشت ملک به اداره ثبت ارسال می گردد متوجه می شویم ملک مزبور دارای بازداشتی های دیگری نیز می باشد. در این صورت بازداشت موخر ، مازاد بازداشتی محسوب می شود. نامه بازداشت دوم ، مازاد اول و بازداشت سوم ، مازاد دوم و به همین ترتیب الی آخر ادامه می یابد.

بیشتر بخوانید :  The Governing regulations of iranian Oil and Contracts

معمولا رویه ادارات ثبت هنگام وصول نامه بازداشتی از مراجع قضایی بدین صورت است که بازداشت قطعی صورت می گیرد و در دفتر املاک توقیف شده و در دفاتر املاک ثبت می گردد. با این قید که خود متصدی دفتر بازداشتی ، مراجع بازداشت کننده مقدم را در ذیل پاسخ نامه بازداشت قید و اعلام می کند: ((ملک با حفظ حقوق بازداشت کننده مقدم انجام و این بازداشت به عنوان مازاد اول ثبت گردید.))

مازاد وقتی تحقق پیدا می کند که بازداشت های متعدد نسبت به ملک واحد و به مالکان واحد و به همان سهام مشاعی بازداشت شده قبلی تعلق پیدا کند. پس در مواردی که یک پلاک ثبتی دارای بازداشت های متعدد باشد دلیل بر این نمی شود که یکی از آنها مازاد دیگری است.

چنانکه ممکن است شش دانگ ملک متعلق به افراد مختلف باشد که سهم بعضی یا همه آنها از مراجع مختلف بازداشت داشته باشد و بازداشت سهم یک شریک باعث نمی شود تا بازداشت وارده به سهم شریک دیگر به عنوان بازداشت مقدم تلقی گردد.

همچنین اگر دو ملک متعلق به شخص واحد باشد که هر کدام از ملک ها بازداشت واحد با تاریخ های متفاوت داشته باشد ، نمی توان بازداشت با تاریخ موخر را در ملک دیگر مازاد این ملک تلقی کرد. لازم به ذکر می باشد که بستانکار بازداشت کننده مازاد می تواند تمام دیون و هزینه های قانونی بازداشت کننده مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید.

در این حالت ، از توقیف ها رفع اثر می شود و مال بابت کل یا قسمتی از طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف و از طریق مزایده به فروش می رسد.

  • مازاد رهنی و بازداشت

در برخی مواقع پیش می آید که ملکی در رهن و بازداشت مقدم دیگری می باشد. در این صورت سوالی که مطرح می شود این است که آیا می تواند نسبت به بازداشت مازاد این ملک اقدام نمود؟ در پاسخ باید گفت بله می توان مازاد این مال را با حفظ حقوق رهن و بازداشت مقدم بازداشت نمود.

بیشتر بخوانید :  Investment in Renewable Energy Sector in Iran

فروش مال به اعتبار توقیف مازاد

طبق ماده 54 قانون اجرای احکام مدنی امکان توقیف مازاد مال محکوم علیه که در توقیف یا در رهن شخص دیگری است وجود دارد اما مزایده و فروش مال مزبور بدون رضایت مرتهن و توقیف کننده اول امکان پذیر نیست.

توقیف مال معرفی شده قبلی

در برخی موارد محکوم علیه مال خود را برای استیفای محکوم به معرفی نموده و توقیف می گردد. چنانچه محکوم به کمتر از ارزش مال توقیف شده باشد توقیف مجدد آن مال به اعتبار مازاد ارزش آن برای استیفای محکوم به دیگر قابل توجیه بوده و ماده 54 قانون اجرای احکام مدنی آن را پذیرفته است.

حال سوالی که مطرح می شود این است آیا توقیف مازاد تنها توسط محکوم له مجاز می باشد یا اینکه محکوم علیه نیز می تواند نسبت به معرفی مازاد اقدام نماید؟

در نظریه مشورتی شماره 2323/93/7 – 25/9/93 اداره حقوقی قوه قضائیه این حق تنها به محکوم له داده شده است در حالی که حق معرفی مازاد منحصر به حق محکوم له نیست بلکه محکوم علیه نیز دارای چنین حقی خواهد بود.

بازداشت مازاد حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی

طبق نظریه مشورتی شماره 2544/93/7 – 21/10/93 اداره حقوقی قوه قضائیه مقررات بازداشت مازاد بر مالی که توقیف شده یا مورد وثیقه است ، با مقررات مربوط به بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت از طریق اجرای ثبت متفاوت است. زیرا شخصی که مازاد بر مال توقیف شده یا مورد وثیقه را بازداشت کرده است می تواند طبق مواد 54 و 55 قانون اجرای احکام مدنی با پرداخت تمام دیون و خسارات متعلقه به آن درخواست فروش مال را برای استیفای مطالبات خود نماید. در حالی که فروش حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر بدون رضایت مالک از اعتبار قانونی برخوردار نیست.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست