نمونه رای با موضوع تخلیه به جهت انتقال به غیر

قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با گذشت زمان، کماکان دارای اعتبار بوده و تنها در موارد خاصی قابل فسخ می باشند. یکی از مواردی که به موجر، امکان فسخ اجاره و تقاضای تخلیه عین مستاجره را اعطا می کند، انتقال منافع ملک توسط مستاجر به غیر می باشد.

در  تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر ، زمانی که مستاجر منافع را به شخصی منتقل کند که نسبت به قرارداد اجاره، ثالث محسوب می شود، مشکل به خصوصی ایجاد نخواهد شد؛ اما زمانی که مالک، ملک را به چند نفر به نحو مشاع اجاره می دهد و یکی از مستاجران، قدر السهم خود را به مستاجر دیگر همان ملک منتقل نماید، موضوع محل مناقشه و اختلاف خواهد بود.

گروهی معتقدند منتقل الیه در چنین حالتی نسبت به قرارداد اجاره، ثالث محسوب نمی شود و موجر در قرارداد اجاره، شخصیت و تصرفات وی را به رسمیت شناخته است؛ فلذا چنین انتقالی، مصداق انتقال به غیر و موجب فسخ اجاره و تخلیه ملک نخواهد بود.

در مقابل برخی اعتقاد دارند موجر، تصرفات مستاجر را به همان میزان که در قرارداد اجاره مقرر شده به رسمیت شناخته است و تصرفات بیش از آن، مصداق انتقال به غیر است که موجر می تواند به استناد آن، اجاره را فسخ نموده و تخلیه ملک را از مرجع صالح بخواهد.

در همین مورد، دعوایی از سوی بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی به خواسته تخلیه محل مورد اجاره موضوع اجاره نامه رسمی شماره 20664 اقامه شده است. بنیاد مستضعفان در تاریخ 12/10/1350، منافع ملک متعلق به خود واقع در بخش 7 تهران را به 2 نفر اجاره داده و ذیل اجاره نامه رسمی نیز، حق انتقال منافع را از مستاجران سلب نموده است؛ لکن در سال 1392 و پس از فوت یکی از مستاجرین، مستاجر دیگر، سهم خود از منافع را به ورثه مستاجر متوفی منتقل نموده و به همین جهت، بنیاد مستضعفان تقاضای فسخ اجاره و تخلیه ملک را مطرح کرده است.

دادگاه دعوای خواهان را وارد نمی داند؛ زیرا انتقال ملک موضوع اجاره از یک شریک به شریک دیگر را مصداق انتقال به غیر مطمح نظر قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نمی داند.

بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی نسبت به رای صادره از سوی شعبه بیست و دو دادگاه عمومی حقوقی تهران، اعتراض نموده که پرونده جهت رسیدگی به شعبه 49 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ارجاع شده است.

دادگاه تجدیدنظر با استناد به نظریه مشورتی شماره 5518 اداره کل حقوقی قوه قضائیه، موضوع را از مصادیق انتقال به غیر ندانسته و ضمن رد تجدیدنظر خواهی، دادنامه تجدیدنظر خواسته را تایید و استوار نموده است.

نظریه مشورتی مارالذکر به شرح ذیل است:

سوال : چنانچه دو نفر مستاجر هر يك سه دانگ مشاع از يك باب مغازه را اجاره نموده و سپس يكي از آنها سهم خود را از مورد اجاره به شريك ديگر انتقال دهد آيا مالك مي‌تواند به استناد انتقال به غير تقاضاي تخليه را مطرح سازد يا خير؟

نظریه مشورتی : ” چنانچه مستاجر سهم خود را از مغازه مورد اجاره به شريك ديگر واگذار نمايد با توجه به اينكه شريك خود نيز مستاجر مورد اجاره است و هر شريك حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده كند، تخليه به علت انتقال به غير مصداق ندارد. “

اختلاف نظر مطروح، همچنان به قوت خود باقی است و حتی برخی ضمن اینکه انتقال منافع به مستاجر دیگر را انتقال به غیر می دانند، صدور حکم به تخلیه کل ملک را موجه نمی دانند؛ بلکه معتقدند حکم تخلیه باید تنها نسبت به آن بخش از ملک صادر شود که به موجب قرارداد اجاره ثانوی به مستاجر دیگر واگذار شده است. هر چند رویه قضایی حاضر بیشتر به این نظر تمایل دارد که مستاجر مشاعی، عرفا “غیر” محسوب نمی شود و انتقال منافع به مستاجر مشاعی نمی تواند سبب صدور حکم تخلیه شود؛ اما آرایی مبنی بر نظر مخالف نیز صادر شده است.