مالکین ملک مشاع می توانند با توافق و تراضی یکدیگر ملک مشترک را میان خود تقسیم کنند. در صورتی که مالکین در مورد تقسیم ملک به توافق نرسند، هر شریک می تواند افراز ملک مشاع را حسب مورد از اداره ثبت اسناد و املاک یا محاکم دادگستری بخواهد. افراز ملک مشاع موکول به اثبات مالکیت متقاضی افراز است و در صورت حصول اختلاف در اصل مالکیت، ادامه رسیدگی به درخواست افراز منوط به تعیین تکلیف قطعی در خصوص مالکیت ملک است.

افراز ملک مشاعی

افراز ملک مشاع به چه معناست؟

افراز به معنای تعیین حصه ای مشخص از ملک مشاع برای هر شریک است و موجب از بین رفتن حالت اشاعه در ملک می شود. برخلاف تفکیک ملک که هم در املاک مشاع و هم درمورد املاک غیر مشاع امکانپذیر است و موجب خروج ملک از حالت اشاعه نیز نمی شود.

ضمنا تفکیک اجباری در املاک مشاع ممکن نیست؛ مگر اینکه مالکین قبلا متعهد به تفکیک شده باشند. در حالی که اگر در خصوص افراز ملک مشاع میان شرکای ملک مشاعی توافق حاصل نشود، هریک از مالکین تحت شرایطی می تواند افراز ملک را از مرجع صالح تقاضا کند و به این ترتیب سایر شرکا را ملزم به افراز کند.

افراز ملک مشاع در فرض اختلاف در مالکیت

متقاضی افراز باید مدارک مثبت مالکیت خود در ملک موضوع درخواست افراز را به اداره ثبت یا دادگاه رسیدگی کننده ارائه دهد.

در صورت طرح اعتراض نسبت به ثبت ملک نیز افراز ملک منوط به رسیدگی به این اعتراضات خواهد بود. اگر خوانده یا خواندگان دعوا منکر مالکیت خواهان باشند، باید ابتدا به موضوع مالکیت رسیدگی شود. پس از صدور حکم قطعی نسبت به مالکیت ملک، رسیدگی به درخواست افراز میسر خواهد بود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع

اصولا رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع با اداره ثبت اسناد و املاک است. به موجب ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا ‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.

بنابراین اگر جریان ثبتی ملک مشاع موضوع درخواست افراز خاتمه یافته باشد، رسیدگی با اداره ثبت محل وقوع ملک است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک مشاع پایان نیافته باشد و یا در میان شرکای ملک مشاع، شخص محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد، رسیدگی به امر افراز با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. دادخواست افراز باید به طرفیت همه شرکا تنظیم و تقدیم شود؛ در غیر این صورت دعوای مطروحه قابلیت استماع ندارد.

اعتراض به تصمیم اداره ثبت نسبت به درخواست افراز

وفق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، تصمیم واحد ثبتی از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک قابل اعتراض است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوا رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم صادره از سوی دادگاه شهرستان قابل فرجام خواهی است.

دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

اراضی کشاورزی، موقوفات و اراضی ملی از جمله املاک غیر قابل افراز هستند. همچنین به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی، در فرضی که تقسیم ملک مشاع مشتمل بر ضرر بوده و موجب تضرر یک یا چند شریک باشد، افراز ممکن نیست و در این قبیل موارد تقسیم باید به تراضی باشد. ماده ۵۹۵ قانون مدنی نیز اشعار می دارد هرگاه تقسیم، متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است؛ اگر چه شرکا تراضی نمایند. بنابراین در فرضی که افراز موجب زوال مالیت ملک یا بخشی از آن باشد، حتی تراضی شرکا و موافقت شریک یا شرکای متضرر نمی تواند منجر به افراز شود.

طبق تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر نسبت به ملک مشاع، سند مالکیت معارض صادر شده باشد نیز  امکان افراز ملک وجود ندارد. پس از ابطال معامله معارض و رفع تعارض می توان درخواست افراز ملک را مطرح کرد.

اشتراک گذاری: