افراز املاک مشاع

افراز در لغت به معنی جداکردن چیزی از چیز دیگر است و در اصطلاح حقوقی حسب قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی دعوای افراز، دعوای شریک مال مشاع با شریک دیگر است بنابراین افراز املاک مشاع به جهت تقسیم و تعیین نمودن سهم هریک از شرکاء در ملک مشاع صورت می گیرد و در نهایت به شراکت شرکاء در ملک مشاع خاتمه می دهد و در آن بر خلاف دعوای تفکیک املاک  ، ملک صرفا باید مشاع باشد .

نحوه افراز املاک مشاع

افراز می تواند با توافق و تراضی شرکاء صورت گیرد اما اگر آنها به توافق نرسیدند و اختلاف بر سر تعیین سهم هریک پیدا شد .در این خصوص باید به دادگاه مراجعه کنند بنابراین ، نحوه رسیدگی به درخواست افراز بدین صورت است که دادگاه زمانی را برای رسیدگی تعیین می نماید در اینجا اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد(سند مالکیت قطعی صادر شده و آگهی منتشر شده است و کسی هم به آن اعتراض نکرده باشد) آخرین وضعیت ثبتی ملک استعلام گرفته می شود و پس از دریافت پاسخ استعلام ،در جلسه رسیدگی قرار ارجاع به کارشناسی جهت تشخیص قابلیت افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک ، صادر می گردد  ،سپس چنانچه  ملک قابل افراز باشد،کارشناس نظریه خود را مبنی بر نحوه تقسیم ملک و تعیین میزان سهم هر یک از شرکاء اعلام می دارد در صورت موافقت شرکاء با نظریه اعلام شده از سوی کارشناس ، دادگاه بر مبنای سهم هریک از آنان حکم به افراز ملک مشاع صادر می نماید.

اما در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود دادگاه حکم بر عدم افراز ملک مشاع صادر می کند.

 

افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع

 

مرجع صالح برای درخواست افراز ملک مشاع

دعوای افراز نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی دارد و باید به طرفیت کلیه مالکین طرح شود در غیر این صورت دعوای افراز رد خواهد شد.برای رسیدگی به درخواست افراز باید به جریان سند ثبتی ملک توجه کرد چراکه اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد و حکم قطعی مالکیت صادر شده باشد مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز از ملک مشاع اداره ثبت محل وقوع همان ملک است.تصمیم اداره ثبت در این خصوص ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخی که اعلام گردیده قابل اعتراض است .

بیشتر بخوانید :  تفکیک املاک

مواردی که برای درخواست افراز باید به دادگاه مراجعه نمود:

از جمله این موارد، زمانی است که یکی از شرکا غایب مفقود الاثر  یا محجور (کسی که به واسطه سفاهت و کم عقلی یا الزام قانونی از تصرف در اموال خود منع شده است)باشد.همچنین زمانی که ملک مجهول المالک باشد ، یعنی عملیات ثبتی در خصوص ملک درخواست نشده باشد یا درخواست شده ولی هنوز جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد.در این گونه موارد شرکا ملک مشاع ( همانند وارثین یک ملک که پس از فوت مورث ، حق دخل و تصرف در جز جز ملک را  با اذن دیگر شرکا دارند ) باید برای درخواست افراز ملک مشاع به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مشاع مراجعه نمایند.

در اینجا چنانچه نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است تا زمانی که از ملک رفع تعارض نشود افراز صورت نمی گیرد.

برای درخواست افراز چه در دادگاه و چه در اداره ثبت ، تمامی مالکین مشاع چه به عنوان خواهان چه به عنوان خوانده باید در پرونده مطرح باشند مثلا اگر درخواست افراز از سوی یکی از مالکین داده شود اسم و مشخصات سایر مالکین نیز باید در درخواست یا دادخواست تقدیمی قید گردد در غیراینصورت دادخواست رد خواهد شد.

تفاوت افراز با تفکیک

  1. دعوای افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین هم امکانپذیر است اما در دعوای تفکیک تمامی شرکاء باید متقاضی درخواست تفکیک باشند.
  2. برای درخواست افراز ، اشاعه (مشترک بودن ملک)شرط است اما در دعوای تفکیک نیازی نیست ملک حتما مشاع باشد.
  3. تفکیک فقط تقسیم مال است اما در افراز جدا از اینکه مال تقسیم می شود،سهم هریک از مالکین و حدود سهم هریک نیز در آن مشخص می گردد.
  4. تفکیک صرفا تقسیم ملک به قطعات کوچک تر، بدون تعیین سهم هریک از افراد می باشد و در آن توجهی به میزان و تعیین سهم نمی شود.اما در افراز بعد از تقسیم ، سهم هریک باید مشخص شود و اگر بعد از افراز سهم افراد مانند قبل از افراز نباشد و مقدار متراژ کم یا زیاد تعیین گردد بهای آن قسمت به طور مشخص در صورت مجلس افراز قید می گردد.این موضوع مبنای اعتراض افرادی است که در این خصوص زیان دیده اند.
بیشتر بخوانید :  وکیل دعاوی ثبتی

آیا نداشتن سند مالکیت مانع از افراز ملک مشاع است؟ گاها اتفاق می افتد که بین صاحبان یک باب مغازه اختلاف حاصل می گردد و شرکاء تصمیم به تقسیم و تعیین سهم خود می گیرند اما سند قطعی برای مالکیت مغازه در دسترس نیست در اینجا نداشتن سند مالکیت، مانع از این نیست که طرفین نتوانند درخواست افراز مغازه را بنماید و مالکیت مشاعی آنها به هر طریقی که احراز گردد ( از جمله استشهادیه ، تصرف داشتن در مال) برای درخواست افراز کفایت می کند به علاوه ملکی که غیر قابل افراز تشخیص داده شود به دستور دادگاه شهرستان محل وقوع ملک به فروش می رسد.

افراز ملکی که در اجاره غیر است

دادگاه این اختیار را دارد که نسبت به ملکی که در اجاره غیر است و مستاجر آن نیز در آن حق کسب و پیشه دارد حکم افراز و تقسیم صادر نماید بنابراین در اجاره بودن ملک، مانع افراز ملک مشاعی نیست.

تفکیک ملک مشاع در صورتی که غیر قابل افراز تشخیص داده شده باشد

چنانچه به موجب حکم قطعی ملک مشاع قابلیت افراز را نداشته باشد با تقاضای هریک از شرکاء دادگاه ملک مشاع را به فروش می رساند.بنا به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن ، تصمیم به فروش مال مشاع صرفا در صلاحیت دادگاه است و دستور دادگاه در این خصوص قطعی است بنابراین قابلیت تجدیدنظر را ندارد و تنها اشخاصی می توانند به رای اداره ثبت درخصوص غیرقابل افراز بودن ملک مشاع اعتراض نمایند که مالکیت رسمی ملک را داشته باشند.

بیشتر بخوانید :  دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا

چگونگی استقرار مالکیت در تفکیک و افراز

در تفکیک ابتدا باید خواسته را در دفاتر اسناد رسمی مطرح نمود و مدارکی منجمله درخواست تفکیک ،صورت جلسه پایان کار و نقشه تفکیکی ( باید به تایید شهرداری رسیده باشد) به انضمام رونوشت از کپی ملکبه اداره ثبت اسناد ارجاع شود سپس صورت مجلسی به نام صورت مجلس تفکیکی که به امضای مامور ثبت و نقشه بردار رسیده است تنظیم می گردد.صرف صدور این صورت مجلس مبنای مالکیت نیست بلکه باید منجر به انتقال سند به دیگری یا شرکاء به همدیگر و تقسیم نامه در نهایت منجر به سند قطعی شود تا مالکیت هریک از شرکاء را مستقر بدانیم .اما در افراز به صرف درخواست افراز از اداره ثبت و قطعیت آن در صورتیکه هیچ یک از شرکاء به میزان سهم جدا شده برای آنها در ملک مشاع اعتراضی نداشته باشند با انقاضای مهلت اعتراض ، مالکیت هریک بر سهم خود مستقر می گردد.

هزینه دادرسی در دعوای افراز ملک مشاع

میزان هزینه دادرسی در هر دعوا با توجه به نوع دعوا (مالی یا غیر مالی) و میزان خواسته دعوا و مرحله و مرجع دادخواست متفاوت است.و از آنجاکه دعوای افراز یک دعوای غیرمالی و مربوط به اموال غیرمنقول است بنابراین هزینه دادرسی در آن مطابق دعاوی غیرمالی محاسبه و اخذ می گردد.

براساس قانون بودجه ،هزینه دادرسی و تعرفه خدمات قضایی سال ۱۳۹۸ ،تعرفه هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی از400/000 تا 1/800/000 ریال طبق بخشنامه رئیس قوه قضاییه تعیین گردیده است.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست