الزام مالک به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

الزام مالک به انجام تعهدات ،در صورتی که در انجام تعهدات خود قصور نماید امکان پذیر است .چرا که همانطور که سازنده باید به نعهدات خویش عمل نماید،مالک نیز بایستی تعهدات خویش را انجام دهد.در این مقاله ضمن برشمردن تعهدات مالک ،نحوه الزام وی را به انجام تعهدات بررسی خواهیم نمود.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

براساس توافق طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ،تعهداتی بر عهده مالک زمین قرار می گیرد که این تعهدات عبارتند از:

  • اخذ پروانه ساختمانی
  • تسلیم زمین
  • اقدامات ثبتی و تفکیکی

 اخذ پروانه ساختمانی

براساس ماده 100 قانون شهرداری کلیه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر، مکلفند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساخت و ساز از شهرداری محل (پروانه ساختمان) اخذ نمایند البته می توان شرط نمود که پرداخت عوارض شهرداری در زمره ی هزینه های ساخت و ساز بر عهده ی شریک باشد اما چون مالک زمین واجد شرایط در اخذ پروانه است می تواند برای این کار به شریک وکالت دهد. به موجب ماده 22 قانون پیش فروش ساختمان: “شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ی ساختمانی برای هر واحد نیز شناسنامه ی فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.”

الزام مالک به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

الزام مالک به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

تسلیم زمین

مطابق قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مالک زمین مکلف است ظرف مدت معینی از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز که معمولاً یک ماه می باشد زمین را به منظور شروع اجرای عملیات ساخت و ساز در اختیار شریک قرار دهد.

در غیر این صورت باید از عهده ی خسارت شریک برآید و چنانچه از تسلیم زمین به کلی ناتوان گردد ناگزیر باید به قرارداد خاتمه داد. در چنین حالتی شریک می تواند قرارداد را با استناد به خیار تخلف شرط فعل (تسلیم زمین) فسخ نماید.

اقدامات ثبتی و تفکیکی

پس از پایان عملیات ساخت و ساز و تعیین قدرالسهم هر یک از طرفین به شکل مفروز و عینی، لازم است مالک زمین با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به انتقال رسمی سهم شریک از زمین، اقدامات لازم را انجام دهد. اداره ی ثبت با تنظیم صورت جلسه ی تفکیکی برای هر یک از واحدها سند مجزا با نام مالک آن (حسب مورد مالک زمین یا شریک) صادر می کند.

در چه صورتی می توان دعوای الزام مالک به انجام تعهدات در مشارکت در ساخت را مطرح نمود؟

در صورتی که مالک از ایفای تعهدات خود امتناع نماید سازنده می تواند با مراجعه به دادگاه صالح ،که محل اقامت خوانده (مالک) می باشد مراجعه نماید و دعوای الزام مالک به انجام تعهداتش را طرح نماید و الزام وی را به انجام تعهداتش را درخواست نماید. لازم به توضیح است که هزینه دادرسی این قبیل دعاوی برابر با هزینه های دادرسی دعاوی غیرمالی می باشد.

بیشتر بخوانید :  تأمین دلیل در دعاوی قراردادهای مشارکت در ساخت

دعاوی که میتوان علیه مالک جهت عدم انجام تعهداتش مطرح نمود ،عبارتند از :

  • دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت
  • دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک
  • دعوای الزام مالک به تجمیع املاک موضوع مورد مشارکت
  • دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک
  • دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری

دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت

در قراردادهای مشارکت در ساخت مالک می بایست اصل سند مالکیت را تحویل سازنده دهد.ارائه اصل سند،با اعطای وکالت به سازنده جهت انجام اموراداری در شهرداری،ادارات ثبت و ادارات مالیات متفاوت است .چرا که جهت پیگیری امور اداری نیاز به اصل سند مالکیت می باشد. و در صورتی که این مدارک نزد سازنده باشد دیگر نیازی به حضور مالک نمی باشد.
به همین دلیل درقراردادمشارکت درساخت پیش بینی میشود که مالک سند رسمی ملک را به سازنده یا شخص دیگری تحویل دهد.سند مالکیت به صورت امانت نزد سازنده می ماند.

نحوه طرح دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت

در صورتی که مالک به تعهد خود عمل نکند سازنده می تواند وی را به تحویل سند الزام نماید .و اقدام به طرح دعوای الزام مالک به ارائه اصل سندمالکیت نماید. البته بهتر این است که ابتدا طی اظهارنامه رسمی به مالک اظهار نماید که به تعهد خود عمل نماید .چنانچه پس از ارسال اظهارنامه مالک حاضر به ایفاء تعهد نشود سازنده می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید.دعوای الزام به ارائه اصل سندمالکیت در دادگاه محل اقامت خوانده،محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای تعهد مطرح می شود.

حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از طرف سازنده در صورت عدم اجرای حکم توسط مالک

چنانچه پس از طرح دعوا وصدور رای مالک ،حاضربه ارائه سند مالکیت نشود سازنده میتواند قرارداد مشارکت درساخت را فسخ نماید . در این صورت سازنده حق فسخ خواهد داشت. و دیگر نیازی به طرح دعوا نیست .و سازنده با ارسال اظهارنامه می تواند فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به مالک اعلام نماید.

دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک

درقرارداد مشارکت درساخت ،مالک باید بدهیهایی که قبل ازانعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در رابطه با ملک موضوع قراردادوجود داشته پرداخت نماید.بدهیهای ملک شامل مالیاتهای متعلق به ملک،بدهیهای مربوط به مصرف گاز،برق،آب و تلفن ،هزینه انشعاب فاضلاب،عوارض و بدهیهای شهرداری میباشد.
چنانچه مالک بدهیها را پرداخت ننماید سازنده میتواند ازطریق مراجع قضایی الزام مالک را به پرداخت بدهیهای ملک بخواهد.

نحوه طرح دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک

دعوی الزام مالک به پرداخت بدهیهای ملک دعوای مالی بوده و طبق دعاوی مالی می بایست هزینه دادرسی پرداخت گردد.دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه محل انعقاد قرارداد ، محل اقامت خوانده و یا محل اجرای تعهد می باشد.

پس از ارائه دادخواست و صدور رای و قطعی شدن آن ،سازنده می تواند تقاضای صدور اجرائیه نماید.درصورت عدم پرداخت از سوی مالک،اموال مالک را توقیف و به فروش رساند و یا اینکه جلب وی را بخواهد.

دعوای الزام مالک به تجمیع املاک موضوع مورد مشارکت

تجمیع املاک یعنی دو ملک مجاورهم، که به صورت یک بنا درآمده باشد در یک پلاک ثبتی قرار گیرد. این کاراز طریق اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد.
تجمیع پلاک های ثبتی در قرارداد مشارکت در ساخت نیز کاربرد دارد. ممکن است زمین مورد ساخت و ساز از به هم پیوستن دو پلاک ثبتی فراهم آمده باشد. در این صورت برای اخذ سند مالکیت جدید برای واحد های احداثی ، باید پلاک های ثبتی تجمیع شوند. پس ازتکمیل بنای موضوع مشارکت درساخت،تجمیع پلاکها و دریافت اسنادمالکیت جدید براساس ساختمان کنونی،به تقاضای مالکین همه پلاکها انجام میشود.

بیشتر بخوانید :  الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه طرح دعوای الزام مالک به تجمیع املاک موضوع مورد مشارکت

در بسیاری از موارد مالک از انجام این کار امتناع می ورزد.وسازنده نیز برای این کار از وی وکالت ندارد. دراین مواقع یکی از راه های پیش روی سازنده،الزام مالک به تجمیع املاک موضوع مشارکت از مراجع قضایی است.
خواهان دعوا سازنده یا شخصی است که در تفکیک واحد های ساخته شده ذی نفع است . خوانده نیز مالکی است که از تجمیع پلاک های ثبتی خودداری می کند. و با این کار ، روند اخذ سند مالکیت جدید برای واحد ها با مشکل مواجه می شود. دعوای الزام مالک به تجمیع املاک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود.
پس از صدور رای و قطعی شدن آن می توان تقاضای صدور اجرائیه نمود. و در صورتی که مالک مبادرت به تجمیع نکند این کار با مجوز دادگاه توسط اداره ثبت انجام خواهد شد.

دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک

پس از انعقاد قرارداد مشارکت درساخت واخذ پروانه تخریب و نوسازی،مالک می بایست ملک را تخلیه و تحویل سازنده دهد. تا بتواند عملیات تخریب و ساخت بنای جدید را انجام دهد.درصورت امتناع مالک از تخلیه وتحویل،سازنده میتواند دعوای الزام مالک به تخلیه وتحویل ملک را درمراجع قضایی مطرح نماید.

نحوه طرح دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک

در دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک خواهان، سازنده و خوانده ،مالک ملک می باشد. دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد. و پس از صدور رای و قطعی شدن آن می توان تقاضای صدور اجرائیه نمود.چنانچه مالک از تحویل وتخلیه ملک امتناع نماید اجرای احکام، نسبت به تخلیه و تحویل ملک به سازنده اقدام مینماید. در صورتی که تخلیه و تحویل ملک ممکن نباشد،سازنده می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید.

بیشتر بخوانید :  مزایا و معایب تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

بهتر است که تعهد تحویل ملک به سازنده صریحاً در قرارداد آمده باشد .در غیر این صورت نیز تحویل ملک به سازنده امکان پذیر خواهد بود .ولی در صورت درج در قرارداد ، رسیدن به نتیجه دلخواه تسریع پیدا خواهد کرد.

چنانچه برای تحویل ندادن ملک،امکان فسخ پیش بینی شده باشد بدون طرح دعوای الزام تحویل،امکان فسخ وانحلال قرارداد خواهد بود. البته می بایست ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی به مالک اخطار داده شود .تا ظرف مهلت مناسبی نسبت به تحویل و تخلیه ملک اقدام نماید. پس از آن نسبت به اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام شود.

دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری

یکی از تعهدات مالک درقراردادهای مشارکت درساخت اعطای وکالت کاری به سازنده است .وکالت جهت انجام اموراداری از قبیل اخذ پروانه تخریب و نوسازی پیگیری امور ثبتی،اخذ پایان کار و …میباشد. که به سازنده به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی وکالت داده می شود.و این به جهت تسریع در روند کار می باشد. ممکن است در قراداد مشارکت درساخت این تعهد قید شده باشد و جزء تعهدات مالک شمرده شود .و در بعضی مواقع امکان دارد این مورد قید نشده باشد. با توجه به اینکه درعرف چنین امری مرسوم و رایج است طبق ماده۲۲۵قانون مدنی به منزله تصریح در قرارداد میباشد.

ممکن است مالک پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت از ایفای تعهد خود امتناع نماید. و نسبت به دادن وکالت به سازنده اقدام ننماید. عدم ایفای تعهد نسبت به تنظیم سند وکالت کاری باعث تاخیر در اجرای قرارداد و ورود خسارت و ضرر میشود .لذا سازنده می تواند الزام وی را از طریق مراجع قضایی درخواست نماید.

نحوه طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری

دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری به طرفیت مالک زمین مطرح می شود. و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد. پس از ارائه دادخواست و تعیین شعبه، وقت رسیدگی معین میگردد.سپس رای مبنی بر الزام مالک به تنظیم سند رسمی و وکالت کاری صادر می گردد. پس از قطعی شدن رای سازنده می تواند تقاضای صدور اجرائیه نماید.چنانچه مالک حاضر به تنظیم وکالت نشود نماینده دادگاه دردفترخانه حضور پیدا کرده و وکالت مورد نظر را امضا مینماید.بهتر است این تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت درج گردد .چرا که در صورت عدم درج چنین تعهدی اثبات آن در مراجع قضایی بسیار مشکل می باشد.


موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی در راستای اهداف و خط مشی خود مبنی بر پیشگیری از اختلافات و نهایتاً کاهش حجم دعاوی در مراجع قضائی و اداری و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری و مشاورین حقوقی مورد اعتماد در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت، خدمات حقوقی تخصصی خویش را ارائه می نماید. برای بهره گیری از این خدمات می توانید با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمائید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )
فهرست