تجویز انتقال سرقفلی به غیر

انتقال سرقفلی در قانون روابط مور و مستاجر مصوب 1356 نیاز به اذن مالک داشته است.و چنانچه مستاجر بدون اینکه حق انتقال داشته باشد اقدام به انتقال سرقفلی به شخص دیگری نماید مالک می تواند نسبت به تخلیه اقدام نماید .اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قید گردیده است مستاجر حق انتقال دارد مگر اینکه این حق از وی سلب شده باشد .بنابراین چنانچه مستاجر حق انتقال نداشته باشد و مالک نیز جهت انتقال رضایت ندهد ،چاره ایی جز طرح دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی به غیر نمی ماند.در ادامه در خصوص اقسام انتقال و نحوه انتقال و نحوه طرح دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی و اجرای آن توضیحاتی را ارائه می نماییم .

شرایط انتقال سرقفلی در قانون سال 56

طبق ماده 19 قانون موجر و مستاجر سال 56 مستاجر می تواند در صورت وجود حق انتقال به غیر ،منافع مورد اجاره را انتقال دهد.اما در صورت داشتن حق انتقال می بایست مواردی رعایت گردد .که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد :

1 – انتقال برای همان شغل یا شغل مشابه باشد

در مقاله های قبل گفته شد که تغییر شغل از موارد اسقاط سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت می باشد.به همین جهت انتقال می بایست برای همان شغل یا شغل مشابه باشد.ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 نیز به صراحت بیان می نماید :در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.مگر اینکه در اجاره نامه شغل خاصی قید نشده باشد.در این صورت می تواند به هر شغل انتقال دهد.

بیشتر بخوانید :  تغییر شغل سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت

2 – انتقال با سند رسمی باشد

در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و تبصره 2 آن مقرر گردیده انتقال می بایست با سند رسمی باشد.بدین صورت که چنانچه مستاجر حق انتقال داشته باشد و شرط شغل مشابه را نیز رعایت نماید اما سند انتقال به صورت رسمی نباشد انتقال صحیح نمی باشد.بنابراین یکی از شروط انتقال طبق این قانون رسمی بودن آن است .وسند عادی برای انتقال موثر نخواهد بود.

شرایط انتقال سرقفلی در قانون سال 76

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اصل بر قابل انتقال بودن سرقفلی است مگر اینکه این حق در اجاره نامه از مستاجر سلب شده باشد.بنابراین چنانچه این حق سلب نشده باشد وی می تواند سرقفلی را انتقال دهد اما مستلزم رعایت شرایطی می باشد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

1-عدم سلب حق انتقال

اولین شرط و مهم ترین آن جهت انتقال سرقفلی در قانون مذکور این است که حق انتقال از مستاجر سلب نشده باشد.

2 – عدم انقضاء مدت اجاره

یکی از شرایط انتقال سرقفلی طبق سال 76 ،عدم اتمام مدت اجاره است.مدت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 از اهمیت خاصی قائل می باشد.به نحوی که به محض اتمام مدت می توان نسبت به تخلیه آن اقدام نمود.به همین جهت انتقال زمانی باید صورت گیرد مدت قرارداد اجاره تمام نشده باشد.

طرق انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر ومستاجر سال 76

انتقال سرقفلی تحت عناوینی مانند اجاره و صلح و بیع صورت می گیرد.یکی از روشهای انتقال سرقفلی این است که در قالب عقد اجاره صورت می گیرد البته انتقال سرقفلی در قالب اجاره چندان رایج نیست بلکه اغلب اوقات انتقال سرقفلی در زمان حکومت قانون سابق با عقدی مجزا و مستقلا منتقل می شود .یکی دیگر از روشهای انتقال این است که انتقال در قالب عقد صلح صورت می گیرد که بین مردم بسیار رایج است .

بیشتر بخوانید :  تخلیه ملک مشاعی

در قانون سال 56 نیز این روش معمول و رایج بوده است .اما یکی از شایع ترین طرق انتقال سرقفلی از طریق بیع می باشد.به طوری که مشاهده می شود اکثر قراردادهای سرقفلی تحت عنوان مبایعه نامه بوده است .

البته با توجه به اینکه در قانون سال 56 قید مدت در اجاره نامه الزامی نبود ، انتقال سرقفلی در قالب بیع مشکلی ایجاد نمی نمود .اما به جهت الزامی بودن قید مدت در اجاره نامه های مشمول قانون سال 76 انتقال از طریق بیع محل ایراد و اشکال می باشد.

نحوه طرح دعوای الزام به تجویز انتقال منافع سرقفلی

چنانچه سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد و در آن حق انتقال به مستاجر نیز داده نشده باشد و یا سرقفلی مربوط به قانون سال 76 باشد و حق انتقال از مستاجر سلب شده باشد ،برای انتقال آن نیاز به اخذ رضایت از مالک می باشد.دراین صورت مستاجر چاره ای جز اینکه مجوز انتقال را از طریق دادگاه کسب نماید ندارد.برای این امر می بایست دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی را مطرح نماید.دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک تجاری می باشد.برای اینکه مستاجر بتواند از طریق دادگاه اقدام نماید مستلزم وجود دو شرط است:

  1. مالک برای انتقال به غیر راضی نباشد.
  2. مالک حاضر به پرداخت حق سرقفلی یا کسب وپیشه وتجارت نباشد

در صورت وجود هر یک از دو شرط مذکور ،مستاجر می تواند از طریق دادگاه اقدام به انتقال نماید.در صورتی که مالک در قبال دعوای مستاجر مبنی بر الزام به تجویز انتقال منافع ، حاضر به پرداخت حق سرقفلی نباشد دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع را صادر می نماید.اما در صورتی که مالک حاضر به پرداخت سرقفیل باشد ،دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناسی جهت تعیین مبلغ سرقفلی را صادر می نماید .در این صورت رای بر تخلیه عین مستاجره صادر می نماید مشروط به پرداخت حق سرقفلی به مستاجر ،در صورتی که مالک ظرف 3 ماه سرقفلی را نپردازد مستاجر مجاز به انتقال منافع به غیر با دریافت سرقفلی به هر میزان خواهد بود.

بیشتر بخوانید :  وکیل امور سرقفلی

حکم به تجویز انتقال منافع نیز 6 ماه اعتبار دارد و در صورت عدم اقدام مستاجر در مهلت مقرر جهت انتقال منافع ،حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست