الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل انجام آن

الزام به تنظیم سند رسمی زمانی لازم می شود که معامله ای با غیر از سند رسمی منعقد شده باشد. در این مواقع ،قانونگذار این امکان را برای متقاضی ثبت سند رسمی پیش بینی نموده است که بتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید که البته سازوکارهای خاص خود را دارد.

تنظیم سند رسمی چه مزایایی دارد؟

سند رسمی به سندی گفته می شود که در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است.زمانی که سند رسمی برای ملکی تنظیم می شود ،قانونگذار تنها کسی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده است .و تنطیم سند رسمی برای او صورت گرفته است. که البته جهت ثبت و تنظیم سند رسمی هر ملکی به شرایطی نیاز است که قانونگذار این شرایط را در قانون لحاظ نموده است. جهت کسب اطلاعات کامل تر در باب سند رسمی ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک، و ساز و کار آن می توانید به مبحث دعاوی ثبتی مراجعه نمایید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در صورتی که خوانده دعوا دارای مالکیت مشاعی بر ملک موضوع دعوا باشد،دادگاه می تواند او را صرفا به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به میزانی که بر آن مالکیت دارد، محکوم نماید ولو این که آن چه که وی به خریدار واگذار کرده است ،بیش از میزان مالکیت رسمی وی بر ملک موضوع دعوا باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

 

در صورتی که خریدار بخشی از ملک مشاع ، ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گردد اگر خریدار صرفا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به بخشی از ملک مشاع را طرح نماید ضرورتی در طرح دعوا علیه همه مالکان مشاعی وجود ندارد در این فرض صرفا طرح دعوا علیه فروشنده برای قابل استماع بودن دعوا کافی است و با این وجود برخی از قضات معتقد هستند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قسمتی از ملک مشاع باید علیه همه مالکین ملک مطرح گردد گاهی ممکن است مبیع بخش مفروزی از یک ملک مشاع باشد بدون اینکه ملک مشاع به نحو رسمی و قانونی افراز شده باشد تا هنگامی که ملک مشاع بین مالکان مشاعی تقسیم نشده باشد تمامی مالکان در جزء جزء ملک مالکیت دارند .به همین جهت به حکم ماده ۶۷۶ قانون مدنی هرگونه تصرف در مال مشاع بدون اجازه و موافقت همه مالکان امکان پذیر نمی باشد.برای اینکه مالکان مال مشاعی بتوانند در آن تصرف نمایند لازم است مال مشاع بین مالکان تقسیم یا اینکه مالکان به نحوه استفاده از آن با یکدیگر توافق نمایند.

به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۵۷ افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است با اداره ثبت محل وقوع ملک است. تا هنگامی که ملکی در اجرای قانون افراز و فروش املاک مشاعی افراز نشود، هرگونه دعوا به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یا تسلیم مبیع به نحو مفروز، غیر قابل استماع است. زیرا مقدمه لازم برای استماع این دعاوی مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز ملک است مگر اینکه خواهان الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مفروز را از دادگاه مطالبه نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

گاهی ممکن است به هنگام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشخص شود ملک موضوع خواسته در رهن قرار دارد.در این صورت این پرسش مطرح میشود که آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملکی که در رهن است مسموع می باشد؟

با توجه به نظریات اداره حقوقی قوه قضاییه در مورد این سوال،معتقد هستند که در صورت در رهن بودن ملک طرح دعوای الزام به فک رهن هیچ ضرورتی ندارد و خواهان می تواند بدون این که الزام به فک رهن را بخواهد اقدام به طرح دعوای مذبور نماید . در این صورت دادگاه باید با جمع بودن سایر شرایط اقدام به صدور رای بر محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال نماید . اما اجرای حکم صادره منوط به فک رهن خواهد بود که در این صورت چون خواهان دعوای الزام به فک رهن را طرح نکرده است دادگاه نمی تواند خوانده را به فک رهن محکوم نماید اما محکوم له می تواند به جای راهن اقدام به پرداخت بدهی راهن به مرتهن نماید تا موجبات فک رهن فراهم آید در این صورت با پرداخت دین به مرتهن ،فک رهن انجام می شود و خواهان می تواند پس از پرداخت بدهی به راهن مراجعه و دین پرداختی را مطالبه نماید.بدین طریق مانع موجود بر سر راه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال برداشته می شود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

 

لذا اداره حقوقی قوه قضاییه در رهن بودن ملک را مانع استماع دعوای مزبور نمی داند بلکه آن را مانع اجرای رای محکومیت بر تنظیم سند رسمی می داند.

علیرغم نظر اداره حقوقی قوه قضاییه ، رویه قضایی و اکثر حقوقدانان نظریات مختلفی در آن مورد ابراز نموده اند که به طور مختصر به آن می پردازیم :

الف)دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به عین مرهونه ، غیر قابل استماع است.

برخی از قضات عقیده دارند که تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به عین مرهونه ، با حقوق مرتهن تعارض داشته و دعوای مذبور راجع به عین مرهونه غیر قابل استماع است.

در استدلال این نظریه به ماده ۷۹۳  قانون مدنی اشاره می نمایند که به موجب آن راهن نمی تواند در عین مرهونه تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن،در نتیجه چون انتقال مالکیت مال مرهونه تصرف منافی با حقوق مرتهن محسوب می گردد.بر این اساس دعوای مذکور نسبت به چنین مالی مسموع نمی باشد.

ب)دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به عین مرهونه مردود است اما دعوای الزام به فک رهن و تفکیک آن مسموع است .

برخی دیگر از حقوقدانان معتقد هستند که اگر چه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به عین مرهونه مسموع نیست ،خواسته الزام به فک رهن ، الزام به تفکیک و اخذ پایان کار نسبت به ملکی که در رهن است مسموع است .بدیهی است خواهان می تواند پس از قطعی شدن رای الزام به فک رهن مجددا به طرح دعوای مذبور اقدام نماید. که در صورت اخیر چون مانع رهن برداشته شده دعوای فوق الذکر و اجرای رای صادره منعی نخواهد داشت.

ج)دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در صورت طرح هم زمان یا دعوای الزام به فک رهن مسموع است.

رویه اغلب دادگاه های حقوقی متاثر از این نظر است اما این نظر دارای ایراد می باشد چرا که عقد رهن نسبت راهن لازم است و قانونا راهن نمی تواند اقدام به فک رهن کند. لذا محکوم کردن راهن به عملی که قانونا فاقد اختیار انجام دادن آن است منطقی نیست به همین دلیل برخی از دادگاه ها به درستی استدلال کرده اند که در دعوای الزام به فک رهن و انتقال ملک به خریدار ، صدور رای الزام به فک رهن به طرفیت راهن صحیح نیست چون او قانونا اختیار فک رهن ملک را ندارد لذا خواهان باید مرتهن را هم طرف دعوا قرار دهد و مرتهن به فک رهن ملزم شود.

البته این نظر نیز قابل نقد می باشد چرا که منظور از طرح دعوا به خواسته الزام به فک رهن ماهیتا الزام راهن به تادیه بدهی اش به مرتهن می باشد .زیرا طبق مواد ۷۸۳ و ۷۸۷ قانون مدنی ، راهن در صورتی که دین خود را ادا نماید می تواند رهن را مسترد نماید .و در واقع با تادیه دین از سوی راهن عقد رهن فسخ می شود.لذا درست آن است که به جای طرح دعوای الزام به فک رهن ، دعوای الزام فروشنده به تادیه دین به مرتهن طرح شود تا دادگاه بتواند راهن را به آن محکوم نماید به ویژه آن که با توجه به لازم بودن عقد رهن نسبت به راهن ، اساسا نمی توان وی را به فک رهن ملزم نمود.

د)در رهن بودن ملک مانع تنظیم سند رسمی انتقال نیست.

برخی دیگر از حقوقدانان عقیده دارند در رهن بودن ملک مانع تنظیم سند رسمی انتقال نیست و بدون فک رهن نیز دادگاه می تواند حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر نماید.

اما اگر این عقیده که در رهن بودن مال ، مانع از تنظیم سند رسمی انتقال نیست را بپذیریم باید بتوانیم توجیهی منطقی و قابل قبول برای رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور را با تمام صراحتش ارائه کنیم .به ویژه با وجود شرط منع هرگونه معامله نسبت به عین مرهونه، نمی توان به جای مرتهن تصمیم گرفت و عقیده داشت که انعقاد رهن صرفا برای تحبیس مجازی عین است و راهن می تواند هرگونه نقل و انتقالی نسبت به عین مرهونه انجام دهد.

بیشتر بخوانید :  فروش ملک مشاع از چه طریقی امکان پذیر است؟

نظر کمیسیون نشست قضایی مدنی در این مورد چیست؟

الف)با توجه به رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور و ماده ۷۹۳ قانون مدنی ، نظر به این که راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن و فر.وش مالی که در رهن بانک است دلیل تصرف در رهن است که با حقوق بانک منافات دارد ، در نتیجه علی الاصول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک قرار دارد مسموع نبوده و اقتضای مورد ، صدور قرار عدم استماع دعوا و رد آن است .

ب)با عنایت به مقررات ذیل ماده ۷۹۳ قانون مدنی ، چنانچه بانک مرتهن با حفظ حقوق رهن با انتقال مرهونه موافقت کند و منتقل الیه کماکان به ادامه رهن تراضی کند.

نظر به توافق حاصله صدور حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن نسبت به رهن امکان پذیر خواهد بود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل

در برخی مواقع، طرفین عقد بیع توافق می نمایند به جای تنظیم سند رسمی انتقال ، سند وکالتی تنظیم شود و به موجب آن فروشنده به خریدار وکالت می دهد تا با مراجعه به مراجع قانونی ذی ربط و انجام امور مقدماتی تنظیم سند رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود یا دیگری نماید.

در این فرض گاهی خریداران به جای استفاده از اختیارات ناشی از وکالت نامه مذکور بدوا علیه فروشنده اقدام به طرح دعوا مبنی بر الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و تنظیم سند رسمی می نمایند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل

 

در این خصوص برخی قضات عقیده دارند اگر خواهان از جانب خوانده وکالت نامه را داشته باشد که بتواند بر اساس آن مقدمات تنظیم سند رسمی ملک به نام خود را تمهید کند و ملک را به خود یا دیگری انتقال دهد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وی مسموع نیست و قرار رد دعوا صادر می شود.

اشکال وکالت در تنظیم سند رسمی کدام است؟

الف)فروشنده برای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک و در نهایت تنظیم سند رسمی به شخص ثالث وکالت بدهد در این فرض تعهد فروشنده کماکان به قوت خود باقی است و در صورت عدم اقدام ثالث به انجام مورد وکالت و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ، دعوای اخذ پایان کار و تفکیک و تنظیم سند رسمی مطروحه از سوی خریدار علیه فروشنده مسموع بوده و قابل رسیدگی است.

ب)فروشنده به خود شخص خریدار برای اخذ پایان کار و تفکیک و در نهایت تنظیم سند رسمی وکالت می دهد.در این حالت خریدار مقدمتا و ضمنا پذیرفته است که اقدامات اجرایی برای تدارک مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال را خود انجام دهد و عدم اقدام خریدار نمی تواند موجب مسئولیت فروشنده گردد..در فرض صدور حکم محکومیت دادگاه می خواهد فروشنده را به انجام تعهدی در حق خریدار مجبور کندکه خریدار خود پذیرفته است آن تعهد را خود انجام دهد.بر این اساس به نظر می رسد قضاتی که عقیده به مسموع نبودن دعوای خریدار دارای وکالت برای تنظیم سند رسمی دارند صحیح قضاوت کرده اند.

اگر طرفین معامله برای تنظیم سند وکالت به جای تنظیم سند رسمی توافق نمایند،اما فروشنده اقدام به تنظیم سند وکالت ننماید، آیا خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند وکالت طرح نماید و در صورت طرح، چنین دعوایی قابلیت استماع دارد ؟

برخی از دادگاه ها دعوای الزام به اعطای وکالت را به دلیل جایز بودن عقد وکالت ترافعی ندانسته و مسموع نمی دانند.اما چون تعهد اصلی و مبتنی بر قانون آمره و نظم عمومی فروشنده، تنظیم سند رسمی انتقال است و این تعهد به علت بطلان تعهد به تنظیم سند وکالت همچنان به اعتبار خود باقی است خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را علیه فروشنده مستنکف از اعطای وکالت طرح نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور

خوانده شخصی است که دعوا علیه او مطرح می شود و نتیجه دادرسی هرگاه به صدور حکم محکومیت انجامد بر او تحمیل می گردد.

در دعوای مذبور فروشنده خوانده قرار می گیرد و در صورتی که ملک به نام شخص یا اشخاص دیگری باشد بایستی دعوا علیه فروشنده و مالکین توامان مطرح گردد.

الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور

الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور

 

چنانچه فروشنده یا مالکین شخص صغیری باشد ، در ستون خوانده ، نام  چه کسی درج می شود؟ صغیر یا نام قیم یا ولی قهری او؟

با توجه به اینکه ولی قهری،قیم ،امین و ناظر مانند نماینده قانونی صغیر هستند دعوا باید علیه خود شخص صغیر مطرح گردد اما از ان جا که صغیر فاقد اهلیت قانونی برای دفاع از دعوای مطروحه است ،ولی قهری یا قیم باید در دادگاه حاضر و اقدام به دفاع از حقوق قیم نماید.

اما در برخی از آراء مشاهده می شود که اعتقاد قضات بر این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علیه قیم یا قیم ها مطرح گردد اما این نظر صحیح نمی باشد چرا که طبق بند ۴ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی ، دعوا باید علیه شخص طرح شود که دعوا متوجه اوست بنابراین اگر دعوا تنها متوجه محجور است دعوا باید تنها علیه شخص محجور طرح شود.

همچنین در بسیاری از موارد خواهان نمی داند و نمی تواند بداند که خوانده محجور است و هیچ اطلاعی از قیم یا ولی او ندارد  و به همین دلیل است که در قانون آئین دادرسی مدنی حجر خواهان و عدم سمت نماینده خواهان از موارد ایراد به شمار می آید و در خصوص محجوریت خوانده اشاره ای صورت نگرفته است.این در حالی است که خوانده در صورت عدم اهلیت می تواند از پاسخ در ماهیت دعوا امتناع نماید.

طبق بند ۴ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی…

  • اولا طرح دعوا علیه محجور صحیح است.
  • دوما به خوانده محجور اجازه داده شده بدون پاسخ در ماهیت دعوا ، اقدام به طرح ایرادات شکلی نماید و حتی محجور را از دفاع در ماهیت دعوا محروم نکرده است.

لذا دعوا باید بر علیه شخص محجوری که دعوا متوجه اوست طرح شود اما قیم یا ولی او می توانند به نمایندگی از وی اقدام به دفاع از دعوای مطروحه نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی علیه شرکت/ شخص حقوقی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی که مالک ملک موضوع دعوا شخص حقوقی باشد این سوال مطرح می شود که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید علیه شخص حقوقی طرح شود یا مدیر عامل و مدیران ؟

در پاسخ به این سوال لازم به ذکر می باشد که هرگاه خوانده دعوای مذبور شخص حقوقی باشد بایستی در ستون خوانده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نام شرکت و مشخصات آن درج شود و طرح دعوا علیه مدیر عامل یا مدیران از موجبات رد دعوا می باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی علیه شرکت/ شخص حقوقی

الزام به تنظیم سند رسمی علیه شرکت/ شخص حقوقی

 

اگر خواهان ، در ستون خوانده نام شخص حقیقی یا مدیر عامل را درج نموده اما در شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مشخص نموده که طرف دعوای او شخص حقوقی می باشد تکلیف دادگاه چیست ؟

تعیین خوانده از اختیارات قانونی خواهان است و دادگاه نمی تواند به او تکلیف نماید که علیه چه کسی دعوا طرح نماید .و اشتباه در تعیین خوانده از مواردی که در ماده ۵۲ قانون آئین دادرسی مدنی آمده است،نمی باشد تا بدین وسیله دادگاه به خواهان اخطار رفع نقص صادر نماید چرا که اگر اشتباه در تعیین خوانده از موارد نقص دادخواست محسوب می شد در این ماده به آن اشاره می گردید بنابراین خواهان بایستی نام خوانده را در محل مشخص شده در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی درج نماید و درج نام شخص حقوقی در متن دادخواست تاثیری در موضوع ندارد درچنین صورتی دادگاه می بایست مستند به ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی مبادرت به صدور قرار عدم استماع نماید .

نکته دیگری که می بایست خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه شرکت توجه نماید این است که آگاهی و شناخت کامل از شخص حقوقی داشته باشد و به درستی خوانده را انتخاب نماید گاهی اشخاص حقوقی متعدد در یک مجموعه وجود دارند که هر یک شخصیت حقوقی مستقل دارند در این صورت دقیقا باید خوانده را از دیگر اشخاص حقوقی مرتبط و وابسته مشخص نمود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

با استناد به ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 باید اشاره کرد که قرارداد پیش فروش می بایست نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال، اگر پیش خریدار ، پس از انعقاد قرارداد پیش فروش بخواهد از الزام قانونی استفاده کند ، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را طرح کند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش

  • سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
  • پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
  • بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون.
  • تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
بیشتر بخوانید :  دعوای خلع ید چیست و چگونه طرح می شود؟

اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست ، الزام پیش فروشنده به اخذ این مورد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده دعوا پیش فروشنده است.

اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان

اگر چه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان ، حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است اما از آن جا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارادهای پیش فروش دادگاه محل وقوع ملک است

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند ، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم نماید و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد رسمی و املاک اعلام می نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملکی طرح شود که قبلا توقیف شده باشد و توقیف ملک ممکن است در اجرای ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی یا در اجرای آئین نامه اجرای مفاد اسناد لازم ا لاجرا ،صدور قرار تامین خواسته ، صدور دستور موقت و یا صدور قرار وثیقه در پرونده های کیفری صورت پذیرد و در این صورت صدور حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار مغایر با مقررات قانونی است.

بازداشت ملک قبل از تاریخ وقوع عقد بیع

ممکن است قبل از انعقاد عقد بیع و تنظیم سند عادی ، ملک بازداشت بوده باشد در این حالت طبق ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد، عقد غیر نافذ بوده و اعتبار یا بطلان آن منوط به تنفیذ یا عدم تنفیذ بازداشت کننده می باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

البته در این گونه موارد عموما به ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی استناد می شود که مقرر داشته است هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

البته به نظر می رسد که قائل به عدم نفوذ قرارداد موخر بر توقیف مال ، منطقی تر از بطلان آن بوده و با پذیرش عدم نفوذ این قرارداد،هم حق توقیف شده و هم حق منعقد کننده موخر محفوظ خواهد بود در حالی که با پذیرش بطلان قرارداد حتی با رضایت  توقیف کننده قرارداد مذکور باطل و بلااثر است.

بازداشت ملک پس از انعقاد عقد بیع

در برخی موارد اتفاق می افتد که پس از انعقاد عقد بیع به موجب سند عادی ، ملک بازداشت می شود در این صورت برخی قضات معتقد بر این هستند که باید به نفع خواهان حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر شود زیرا در زمان توقیف ، ملک موصوف متعلق به فروشنده و جزء اموال او نبوده است لذا در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات ، باید به نفع او مبادرت به صدور حکم نمود.

بعضی دیگر معتقد هستند که در این مورد هم باید قرار رد دعوا صادر شود و اگر توقیف از طریق اجرای ثبت باشد، خواهان می تواند دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه را طرح کند و پس از اثبات حقانیت خود نسبت به ملک رفع توقیف نموده و از دادگاه صدور حکم به تنظیم  سند رسمی را بخواهد.

و اگر ملک مذکور از طریق مرجع قضایی توقیف شده باشد خریدار می تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی به استناد مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم کردن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

لذا بازداشت بودن ملک مانعی جدی بر سر راه پذیرش دعوای فوق الذکر نیست و در صورت طرح چنین دعوایی دادگاه نباید قرار عدم استماع دعوا صادر نماید و به جای آن باید قرار اناطه صادر نماید تا خواهان برای رفع اثر از بازداشت ملک اقدام نماید.

بازداشت ملک توسط خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

چنانچه ملک موضوع خواسته توسط خواهان و در راستای حفظ حقوق وی و با صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت بازداشت شده باشد مانع از صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نیست.

بازداشت سهم یکی از مالکان مشاعی

در صورتی که دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به ملک مشاعی علیه مالکان مشاعی مطرح شود و سهم یکی از مالکان مشاعی توقیف شده باشد در صورتی که به طور مثال الف مالک ۲ دانگ مشاع و ب مالک ۱ دانگ مشاع از ملکی باشند و سهم الف بازداشت شده باشد طرح دعوا علیه ب به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به کل خواسته شده است آزاد است و قسمتی  که بازداشت است اساسا موضوع خواسته نمی باشد.

الزام به رفع بازداشت

سوالی که در مورد بازداشت ملک پیش می آید این است که آیا می توان دعوای الزام به رفع بازداشت را علیه فروشنده طرح نمود و در این صورت آیا دادگاه می تواند با صدور حکم علیه فروشنده یا مالک وی را ملزم به رفع بازداشت ملک کند؟

در صورت طرح چنین دعوایی برخی از قضات معتقد هستند که مراجع قضایی و دادگاه ها، حق رفع بازداشت از ملک را ندارد و صرفا همان مرجع بازداشت کننده می تواند دستور رفع بازداشت بدهد و قرار رد دعوا را صادر می نمایند.

اما به نظر می رسد در برخی از موارد بازداشت شدن ملک در اثر اقدام ارادی مالک ملک انجام می شود به عنوان مثال در فرضی که مالک ملک به عنوان ثالث با معرفی ملک خود تامین محکوم به دادنامه ای که علیه شخص دیگر صادر شده است را برعهده می گیرد و یا برای تامین محکوم به دادنامه ای که علیه او صادر شده اقدام به معرفی ملک خود می کند و در جریان عملیات اجرایی برای وصول محکوم به ملک معرفی شده توقیف می شود، در این موارد دعوای الزام مالک به رفع بازداشت ملک قابل پذیرش می باشد در صورتی که دادگاه احراز کند قبل از اقدام مالک در عمل حقوقی ای که منتهی به بازداشت ملک شده است ملک به خریدار فروخته شده است این دعوا پذیرفته خواهدشد.اما برخی از قضات معتقد هستند دعوای ابطال بازداشت ملکی که برای استیفای حقوق مرتهن بازداشت شده و نیز دعوا به خواسته الزام مالک به رفع بازداشت و پرداخت حقوق قانونی بستانکار پذیرفته نمی شود.

الزام به تنظیم سند رسمی با وجود عدم پرداخت ثمن

طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی :” بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم” و طبق بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی،” به مجرد وقوع عقد بیع مشتری مالک بیع و بایع مالک ثمن می شود”

بنابراین همانطور که خریدار حق دارد الزام فروشنده را به تسلیم مبیع بخواهد فروشنده نیز حق دارد الزام خریدار را به پرداخت تمام ثمن درخواست نماید.

طبق ماده ۳۹۴ قانون مدنی :”مشتری باید ثمن را در موعد در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده پرداخت نماید “. در صورت عدم پرداخت ثمن علاوه بر امکان اجبار خریدار به پرداخت ثمن و استفاده از حق حبس، فروشنده می تواند با رعایت شرایط خاص عقد بیع را فسخ نماید در صورتی که برای پرداخت ثمن مهلتی مشخص نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه فروشنده بیع را به مشتری تسلیم نماید و نه مشتری تمام ثمن را به فروشنده بدهد،فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی با وجود عدم پرداخت ثمن

الزام به تنظیم سند رسمی با وجود عدم پرداخت ثمن

 

حال این سوال مطرح می شود که آیا عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن مانع از پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است؟

در مورد این سوال بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد برخی از قضات در دعوای مورد بحث وقتی خریدار دلیل موجهی برای عدم پرداخت ثمن ارائه نمی کند در رای خود الزام فروشنده به انتقال رسمی سند را منوط و مشروط به پرداخت مابقی ثمن از ناحیه خریدار می کنند.

در این خصوص اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۳۹۳۸/۷ مورخ ۱۴/۵/۸۲ اعلام نموده است : اگر چه طبق ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ رسیدگی به دعوا در دادگاه مستلزم ارائه دادخواست از طرف ذینفع می باشد اما این تبصره بدان معنا نیست که اگر دادگاه براساس مقررات قانون مذکور یا سایر قوانین موضوعه در خلال دادرسی احراز نماید که خواهان در دعوای مطروحه دارای تعهدات قراردادی یا قانونی است و هم زمان با اجرای حکم از جانب محکوم علیه باید انجام شود از تصریح آن در رای صادره ممنوع می باشد.

مانند موردی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه در رای تصریح نماید که تنظیم سند رسمی فروش موکول به پرداخت مابقی ثمن معامله است زیرا این اقدام نه تنها با ماده ۲ قانون مذکور که راجع به اقامه دعوا است مغایرتی ندارد بلکه در راستای اجرای دادرسی عادلانه انجام آن ضرورت دارد در غیر اینصورت صدور حکم بدون تقدیم دادخواست مستندا به ماده ۲ قانون مذکور فاقد وجاهت قانونی است.

بیشتر بخوانید :  رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی

اما در مقابل برخی از حقوقدانان مخالف این نظر هستند و معتقدند که الزام خواهان به پرداخت ثمن ،برخلاف اصول دادرسی و به ویژه صدور رای در خصوص موضوعی خارج از خواسته است و دادگاه موظف است صرفا در چهارچوب خواسته خواهان رسیدگی و مبادرت به صدور رای نماید در حالی که خواهان صریحا و صرفا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را خواسته است.

لذا در صورتی هم که طبق مبایعه نامه تنظیم سند رسمی انتقال منوط و مشروط به پرداخت تمام یا بخشی از ثمن باشد دادگاه نمی تواند خواهان را به پرداخت ثمن معامله در حق خوانده محکوم نماید چرا که چنین خواسته ای هیچ گاه مطالبه نشده است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشندگان قبلی

در این دعوا ، ممکن است نسبت به ملک موضوع دعوا معاملات متعددی واقع شده باشد در این صورت خواهان می بایست علیه همه ایادی قبلی طرح دعوا نماید.

ممکن است هنگام طرح دعوا خواهان قادر به شناسایی همه افرادی که لازم است طرف دعوا قرار گیرند نباشد در این گونه موارد با توجه به اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باید به طرفیت شخصی اقامه شود که نام وی به عنوان مالک در دفتر املاک درج شده یا در صورت فوت مالک ثبتی ،طرفیت ورثه او مطرح گردد، چنانچه جلسه اول دادرسی برگزار نشده باشد خواهان طبق ماده ۱۳۵ قانون آئین دادرسی مدنی می تواند و باید مالک ثبتی را به عنوان ثالث به د ادرسی پرونده در حال رسیدگی جلب نماید یعنی دادخواستی علیه او تنظیم و تقدیم نماید و یا جلب ثالث را در جلسه دادرسی اظهار و ظرف سه روز علیه ثالث نیز دادخواست جلب به دادگاه تقدیم نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشندگان قبلی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشندگان قبلی

 

در بسیاری مواقع مشاهده می گردد خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی فقط شخصی را که ملک را طی سند عادی از وی خریداری نموده است خوانده قرار می دهد و پس از اخذ استعلام از طرف شعبه رسیدگی کننده مشخص می گردد ملک به نام شخص دیگری ثبت گردیده است بنابراین صرف وقوع عقد بیع در طرح دعوای مذکور کافی نیست. چرا که ممکن است شخصی معامله را با سند عادی از دیگری خریده و حقوق خود را به عنوان خریدار به خواهان منتقل نموده است در این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می بایست علیه فروشنده و مالک آن پلاک ثبتی مطرح گردد.

دلیل اینکه می بایست مالک ملک مورد اختلاف طرف دعوا  قرار گیرد این است که هر گاه دادگاه وفق خواسته خواهان رای بر محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر نماید رای دادگاه در صورتی قابل اجراست که از یک سو ملک قبلا در اداره ثبت محل وقوع ملک ،ثبت شده باشد تا شماره پلاک ثبتی آن مشخص باشد و از سوی دیگر سابقه ای از ثبت به نام خوانده یا یکی از خواندگان در دفتر املاک موجود باشد تا بتوان مراتب انتقال به محکوم له را در دفتر املاک ثبت نمود.

دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله

دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله از جمله دعاوی ملکی می باشد که امروزه شاهد کثرت آن در مجامع قضایی می‌باشیم. و علی‌رغم اینکه شاید به ظاهر از جمله دعاوی پیچیده محسوب می گردند ولی در واقع اینطور نیست و در بسیاری مواقع به جهت عدم رعایت برخی نکات و موارد در طرح دعوا منجر به صدور قرار رد دعوای قرار عدم استماع دعوا می‌گردد و افراد ناگزیر از طرح مجدد آن می‌باشند که علاوه بر صرف هزینه مضاعف منجر به اتلاف وقت نیز می گردد جهت داشتن وکیل متخصص در دعاوی ملکی می‌تواند در حصول نتیجه موثر در مدت زمان کوتاه تر و هزینه کمتر بسیار موثر باشد لذا وکیل دعاوی ملکی موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی در این مقاله سعی نموده حتی الامکان نکاتی که رعایت آن در طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله الزامی می باشد را یادآور باشد.اما لازم به دکر است که صرف اطلاعات حقوقی جهت اقامه دعوا و پیشبرد دعاوی ملکی کفایت نمیکند و نیازمند تجربه و دانش عملی در این زمینه میباشد .چراکه در هر دعوای ملکی مطروحه مشکلاتی مطرح است که از یک پرونده به پرونده دیگر متفاوت است و نیازمند کنکاش موردی در هر پرونده به صورت مجرا می باشد. لذا در صورت نیاز به اخذ مشاوره تخصصی در این زمینه، می توانید با موسسه تماس حاصل فرمایید.

 در بسیاری از موارد خریدار و فروشنده که قصد معامله ای را دارند ولی هنوز مقدمات آن فراهم نشده است قرارداد مبایعه نامه ای منعقد می نماید که تمامی شرایط عقد بیع در آن اعم از طرفین قراردادموضوع قرارداد و مبلغ ثمن معامله و نحوه تحویل و تسلیم ملک و ضمانت اجراهای لازم جهت انجام تعهدات طرفین ذیل می گردد و زمانی را مشخص می نمایند تا در آن روز در دفترخانه حضور یافته و نسبت به انتقال سند رسمی ملک به خریدار اقدام نمایند .

دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله

دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله

در صورتی که در موعد مقرر فروشنده از اجرای تعهد خود سرباز زند خریدار میتواند الزام او را از دادگاه بخواهد .

نحوه طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله

1- در صورتی که خریدار ملک مورد معامله را از مالک اصلی آن خریداری نموده باشد می‌بایست دعوا را علیه ایشان مطرح نماینداما در صورتی که فروشنده ملک را به صورت مبایعه نامه از مالک اصلی خریداری و هنوز سند رسمی به نام تنظیم نگردیده باشد می بایست دعوا علیه فروشنده و مالک اصلی مطرح گردد .

۲ -در صورتی که نسبت به ملک گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی اخذ نشده باشد می بایست هم زمان با طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله الزام فروشنده را به اخذ گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی نیز تقاضا نمود .

۳ -در صورتی که ملک در رهن بانک باشند می بایست تقاضای فک رهن نیز در زمره خواسته ها مطرح گردد در غیر اینصورت پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به وضعیت ملک در صورتی که پاسخ استعلام مبنی بر در رهن بودن می باشد قاضی رسیدگی کننده حکم بر رد دعوا صادر می نماید.

4- در صورتی که فروشنده فوت نموده باشد باید دعوی علیه وراث قانونی او مطرح گردد مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله : ۱- کپی مصدق مبایعه نامه  ۲-کپی مدارک شناسایی ۳- کپی مصدق گواهی عدم حضور ۴- وکالتنامه در صورتی که دادخواست از طرف وکیل ارائه می گردد .

نحوه رسیدگی به دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله

 پس از طرح دعوی و ارجاع به شعبه رسیدگی کننده در صورت تکمیل بودن پرونده زمان جلسه رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می گردد در روز رسیدگی پس از رویت مدارک و مستندات و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک در صورتی که حقانیت خواهان اثبات گردد قاضی حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله را صادر می نماید رای صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی میباشد .

نحوه اجرای رای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله

 در صورتی که رای صادره قطعی گردیده باشد خواهان می تواند تقاضای صدور اجراییه را بنماید و ظرف مهلت ده روز فروشنده می‌بایست نسبت به انجام تعهد خویش و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله اقدام نمایند در غیر این صورت چنانچه رای حضوری باشد پرونده اجرایی تشکیل می گردد و اگر رای غیابی باشد خواهان جهت تشکیل پرونده اجرایی می‌بایست ضامن معرفی نمایند.پس از تشکیل پرونده مقدماتی که جهت تنظیم سند لازم است توسط خواهان انجام و در صورتی که مستلزم پرداخت هزینه باشد خودش پرداخت می نماید و پس از تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله می تواند از فروشنده مطالبه نماید .

الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

هنگامی که  ساختمانی احداث می شود ، مالک یا نماینده او می بایست اقدام به اخذ پایان کار از شهرداری نماید و در صورتی که ساختمان احداثی به صورت آپارتمان باشد ، علاوه بر اخذ پایان کار ، اخذ صورت مجلس تفکیکی ملک نیز از مقدمات  تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است.

 آیا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به یک واحد آپارتمان ، طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک نیز ضروری است؟

در رویه قضایی اختلاف نظرهایی در این مورد وجود دارد ، برخی معتقد هستند چنانچه در خصوص ملکی پایان کار صادر نشده و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نگردیده و به دلیل انکه صدور سند رسمی مستلزم دو مقدمه فوق است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور قابلیت استماع ندارد.

الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

 

برخی از حقوقدانان عقیده دارند اگر مورد معامله یک دستگاه آپارتمان تفکیک نشده باشد خریدار باید هنگام تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یا در زمان رسیدگی یا تقدیم دادخواست جداگانه ، تفکیک مورد معامله را نیز تقاضا نماید. در غیر اینصورت دعوای الزام به انتقال سند رسمی رد خواهد شد.زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان پلاک ثبتی مورد معامله صحیح نیست .علت این ضرورت این است که در زمان تصمیم گیری و قبل از صدور حکم ، دادگاه باید مالکیت خوانده را از اداره ثبت استعلام نماید و مورد حکم را برحسب خواسته مشخص کند .اگر دادگاه بدون توجه به عدم تفکیک آپارتمان حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر نماید و ملک موضوع انتقال را به صورت مجزا معین نسازد ، چنین حکمی قابل اجرا نخواهد بود.

اما برخی از دیگر قضات عقیده دارند اخذ گواهی پایان کار از لوازم اخذ صورت مجلس تفکیکی برای تنظیم سند انتقال است و ذکر نشدن آن به عنوان خواسته منجر به صدور قرار رد دعوا نمی شود.

توجه به این نکته ضروری است که الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و سایر مقدمات ضروری برای تنظیم سند رسمی انتقال ، همانند الزام به تنظیم سند رسمی ، تکلیف قانونی فروشنده است و عدم تصریح بر آن در متن قرارداد موجب معافیت فروشنده از انجام این تکالیف نمی گردد.

موسسه ی حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص در این زمینه آماده ی ارائه مشاوره و وکالت دعاوی می باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

10 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • بنده ملکی را از شخصی خریداری نمودم که جهت عدم حضور ایشان برای تنظیم سند رسمی ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند نمودم که رای به نفع من صادر و فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی شد پس از صدور رای متوجه شدم که ملک از طرف شخص دیگری توقیف شده است . آیا این توقیف می تواند مانع انتقال سند به نام بنده باشد؟

    پاسخ
    • با سلام .با توجه به اینکه دادگاه وقوع عقد بیع را احراز نموده و حکم به الزام مالک به تنظیم سند رسمی صادر نموده است لذا این حکم برای اثبات مالکیت شما در حکم سند رسمی بوده و توقیف ملک در قبال بدهی فروشنده موجه نبوده و باید از آن رفع توقیف کرد.

      پاسخ
  • مجید دهقانی
    دسامبر 24, 2019 9:50 ق.ظ

    من ملکی را از شخصی با مبایعه نامه عادی خریداری نموده ام و در فاصله فروش ملک تا انتقال سند رسمی در دفترخانه ، فروشنده بدون اطلاع بنده ، با همان سند اقدام به دریافت وام نموده و سند را در رهن بانک قرارداده است.الان من چه اقدامی می توانم انجام دهم؟

    پاسخ
    • با سلام .طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک بیع و بایع مالک ثمن می شود، بنابراین در صورتی که مالک بدون اجازه خریدار آن را در رهن دیگری قرار دهد مشمول مقررات جزایی خواهد شد بنابراین شما می توانید نسبت به شکایت کیفری علیه فروشنده تحت عنوان فروش مال غیر اقدام نمائید.پس از طرح شکایت کیفری می توانید نسبت به طرح دعوای فک رهن اقدام نمائید.

      پاسخ
  • اینجانب ملکی را خریده ام که فروشنده هم این ملک را از شخص دیگری با سند عادی خریداری کرده است الان فروشنده برای انتقال سند حاضر نمی شود . می خواهم بدانم آیا می توانم دعوای الزام به تنظیم سند را علیه فروشنده مطرح کنم؟

    پاسخ
    • با سلام .در صورتی که فروشنده ملک مورد معامله را با سند عادی خریداری کرده باشد با توجه به اینکه صحت مبایعه نامه عادی وی به اثبات نرسیده است می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و مالک اصلی مطرح گردد.

      پاسخ
  • اینجانب ملکی را با سند عادی خریدم به جهت وجود برخی مشکلات فروشنده سند را به صورت رسمی به نام بنده منتقل ننمود پس از چندسال متوجه شدم همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نموده است حال با وجود اینکه سند مالکیت به نام خریدار دوم می باشد،می توانم به استناد مبایعه نامه عادی اقامه دعوا نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام .طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت در صورتی که شخص به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مادی حقی به شخص یا اشخاص داده و نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید می توان دعوای ابطال سند دوم را مطرح نمود.

      پاسخ
  • شیرین شکری
    دسامبر 24, 2019 2:46 ب.ظ

    بنده ملکی را با مبایعه نامه عادی خریداری نموده ام، فروشنده تاکنون نسبت به انتقال سند رسمی به نام بنده اقدام ننموده آیا با توجه به اینکه مبایعه نامه من سند عادی است .آیا میتوانم دادخواست اثبات مالکیت وقوع بیع را علیه فروشنده ارائه نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام .طبق قانون ثبت ، دولت کسی را مالک می شناسند که ملک به نام او ثبت شده باشد. حال اگر کسی به طریق عادی و با سند عادی معامله ای نسبت به اموال غیر منقول انجام دهد ، خریدار می تواند دادخواست اثبات مالکیت و تنفیذ بیع را همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ارائه نماید. بنابراین دادخواست اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع به تنهایی قابل استماع نمی باشد.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست