حقوق و تکالیف موجر در مورد اجاره

پس از انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر مطابق ماده 466 قانون مدنی، مالک منفعت مورد اجاره می شود. اما هم چنان که مستأجر نسبت به موجر حقوق و تکالیفی دارد، حقوق و تکالیف موجر نسبت به مستاجر نیز از دید قانونگذار پنهان نمانده که در ادامه به اهم آنها اشاره می کنیم.

حقوق موجر نسبت به مورد اجاره

1- مطابق بند 3 ماده 490 قانون مدنی، موجر موظف است که در تاریخ های مقرر، اجاره بها های خود را مطابق شیوه ای که در اجاره نامه ذکر شده، دریافت کند و در صورتی که مستأجر، اجور معوقه داشته باشد، می تواند از طریق محاکم قضایی، الزام مستأجر به پرداخت اجاره بها را درخواست کند.

2- مستأجر باید هنگام تعمیراتی که ممکن است پیش بیاید، به موجر و یا تعمیرکار، اجازه ورود به عین مستأجره یا ملک را بدهد، در غیر اینصورت، چون ممکن است عدم اجازه وی باعث شود به عین مستأجره زیان و خسارت وارد شود، موجر می تواند الزام این کار را نیز از محاکم قضایی بخواهد.

3- مستأجر باید پس از اتمام مدت اجاره در موعد مقرری که در اجاره نامه ذکر گردیده است، مورد اجاره یا عین مستأجره را تحویل موجر دهد، در غیر اینصورت موجر میتواند اقدام به تخلیه عین مستأجره را از مستأجر بخواهد. در اینجا لازم به ذکر است که بدانید، در اجاره نامه هایی که قبل از سال 76 منعقد شده اند که قواعد و مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 1356 بر آن حاکم است، اتمام مدت اجاره لزوماً دلیل بر اتمام بر مدت اجاره نیست.

وظایف موجر نسبت به مورد اجاره

1- طبق ماده 476 قانون مدنی، موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می تواند یا از طریق محاکم قضایی وی را ملزم به تسلیم عین مستأجره کند و یا در صورتی که تعذر موجر از طریق محاکم قضایی محرز شد، فسخ اجاره نامه را بخواهد که مورد اخیر از حقوق مستأجر می باشد.

2- به موجب ماده 486 قانون مدنی :«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد.» انجام این تعمیرات و تحمل مخارج در درجه اول ناشی از این است که هزینه های هر ملکی بر عهده مالک آن می باشد و همچنین از آنجا که او در عقد اجاره متعهد شده که امکان انتفاع مستاجر لازم است را انجام دهد.

بیشتر بخوانید :  تخلیه ملک مسکونی

اما ممکن است عرف در مورد انجام برخی تعمیرات و تحمل مخارج بدینگونه باشد که مستاجر باید آن تعمیرات را انجام دهد و یا مخارجی را متحمل شود. همچنانکه در مورد تعمیرات جزیی و تزیین ساختمان الان عرف بدین گونه است که آنها را بر عهده مستاجر می داند. همچنین طرفین قرارداد می توانند شرط کنند که مثلاً انجام تعمیرات دیوار و سقف با مستاجر باشد و یا آنکه انجام کلیه تعمیرات اساسی نیز با مستاجر باشد.

به نظر می رسد باید موادی که انجام تعمیرات و تحمل مخارج را مقرر داشتند را با توجه به موادی که در مورد معیوب شدن عین مستاجره در قانون مدنی آمده است تعبیر و تفسیر کرد. چرا که اگر عین مستاجره دچار خرابی شود این خرابی از آنجا که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع می شود، حدوث عیب در مورد عین مستاجره محسوب می شود.

همچنین این عیوب گاهی عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج می کنند. در موردی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع می شوند، مستاجر می تواند الزام مالک به انجام تعمیرات و رفع عیوب را بخواهد (ماده 486 ق.م) یا اینکه اجاره را فسخ کند (ماده 480)

در مواردی که عیوب عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج می کنند، در صورتیکه مرمت و رفع آن عیوب ممکن باشد، مستاجر می تواند الزام موجر را بخواهد و یا آنکه قرارداد را فسخ کند و در صورتیکه رفع آن ممکن نباشد، عقد اجاره فسخ می شود(ماده 481).

در قوانین موجر و مستاجر سال های 1356و1362 آمده بود: تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عهده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود.

با توجه به اینکه قانون مدنی تعمیرات را به کلی و جزیی تقسیم نکرده است، ممکن است به نظر آید که حکم قوانین 1356 و 1362 با قانون مدنی متفاوت است. ولی به نظر می رسد چنین نباشد. چرا که همانطور که گفته شد، قانون مدنی انجام تعمیراتی را بر عهده موجر دانسته است که برای امکان انتفاع لازم باشد و اینگونه تعمیرات همان تعمیرات کلی و اساسی مورد نظر در قوانین موجر و مستاجر است.

بیشتر بخوانید :  توقیف سرقفلی

همچنین در ادامه ماده 486 قانون مدنی آمده که «مگر آنکه…عرف بلد برخلاف آن باشد…» همانطور که می دانیم عرف کنونی در مورد ساختمانها و اماکن این است که انجام تعمیرات جزیی و آنچه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد، بر عهده مستاجر است.

در ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مورد ضمانت اجرای تکلیف مورد اشاره آمده است :«…در صورتیکه موجر تعمیرات کلی مورد حکم را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا،انجام داده، مخارج آنرا حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.» اما ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 این محدودیت اخیر ماده 21 قانون 56 را مقرر نداشته و اعلام می دارد :«… مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت اجرا انجام بدهد».

به نظر می رسد در مورد قانون مدنی، با توجه به مواد 237 و 238 در مورد شرط فعل،می توان گفت در صورتیکه اجبار مالک مقدور نباشد، مستاجر می تواند از دادگاه اجازه بگیرد و خودش آن تعمیرات را به قدر متعارف انجام داده و هزینه آن را از اجاره بها کم کند و در صورتیکه اجاره بها را نقداً پرداخت کرده باشد،از اموال او تامین کند.

مستاجر نبایستی بدون اجازه مالک یا دادگاه تعمیرات را انجام دهد، چرا که :«اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخوهد داشت» (ماده502قانون مدنی).

3- موجر، پس از انمام و یا انقضای مدت اجاره، موظف است که مبلغی را که عرفاً تحت هنوان ودیعه یا رهن از مستأجر دریافت می کند را به مستأجر بدهد.

4- مورد آخر نیز، مجدداً ناظر به عین مستأجره می باشد که موجر باید مورد اجاره را در حالتی به مستأجر تحویل دهد که مستأجر بتواند استفاده عرفی و مطلوب را از مورد اجاره بنماید.

5- مالک می تواند پس از اینکه منافع عینی را با انعقاد اجاره به مستاجر منتقل کرد، خود عین را نیز بفروشد، چرا که هیچ منافاتی با هم ندارند و متعلق هر کدام از عقود اجاره و بیع متفاوت است. در فقه امامیه، اکثر فقها اولاً معتقدند مالک عین حق فروش آن را دارد و ثانیاً معتقدند با انعقاد بیع، اجاره منفسخ نمی شود و مشتری مالک عینی می شود که تا پایان مدت اجاره مسلوب المنفعه است و مشتری تنها در صورتیکه جاهل به این امر باشد حق فسخ بیع را دارد..

بیشتر بخوانید :  ابطال اجاره نامه

قانون مدنی نظر مشهور فقها را پذیرفته و در ماده 498 مقرر داشته: «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر و مالک حق فسخ درصورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.» در مورد حق فسخ مشتری، در صورت جهل به مسلوب المنفعه بودن، باید از ملاک ماده 53 قانون مدنی استفاده کرد.

این حق در قوانین روابط موجر و مستاجر سال های 1356 و 1362 نیز برای مالک (موجر) پیش بینی شده بود، با این تفاوت که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مورد اماکن تجاری پذیرفته نشده است که موجر بتواند برای خود حق فسخ را در صورت فروش عین مستاجره شرط کند. (بند 3 ماده 14)

ماده 25 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مقرر می داشت: «هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند.

دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می دهد تا خریدار و مالک به معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادر کننده دستور است.

این امکان بازدید در قانون مدنی پیش بینی نشده است ولی بنظر می رسد از مواد 485 و 498 می توان این امکان را استنباط کرد، چرا که طبق قاعده «اذن در شی اذن در لوازم آن نیز می باشد.» وقتی قانونگذار اجاره انجام تعمیرات لازم در عین مستاجره را، که هر چند مستاجر ناراضی باشد را داده است و یا وقتی که فروش عین مستاجره را صحیح می داند، آنچه لازمه و مقدمه اینها می باشد را نیز مجاز می داند. بنابراین مستاجر نمی تواند مانع بازدید مالک یا خریدار شود.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )
فهرست