اجاره یک عقد لازم می باشد و بر اثر فوت یا حجر یکی از طرفین منفسخ نمی شود . قانونگذار در جهت جلوگیری از هرج و مرج و حفظ حقوق موجر و مستاجر قوانینی را در خصوص فسخ قرارداد اجاره تعیین نموده است که در اثر بروز اختلاف فی مابین طرفین موجر و مستاجر می توانند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نمایند .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار تعذر از تسلیم

با انعقاد قرارداد اجاره موجر موظف به تحویل عین مستاجره به مستاجر می شود و در صورت عدم تسلیم ملک مورد اجاره , مستاجر می تواند الزام به تحویل ملک  را از مستاجر بخواهد چنانچه امکان تحویل ملک به مستاجر وجود نداشته باشد مستاجر می تواند به استناد خیار تعذر از تسلیم نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار تخلف از شرط و تخلف از وصف

اگر ضمن قرارداد اجاره  در خصوص عین مستاجره شرط یا وصفی ذکر شده باشد و در زمان تسلیم, عین مستاجره فاقد آن شرط یا صفت باشد مستاجر می تواند به استناد خیار تخلف از شرط یا صفت نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار عیب

مستاجر در صورتی می تواند به استناد خیار عیب نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید که وجود عیب موجب نقصان عیب یا صعوبت انتفاع گردد . براساس ماده ۴۸۰ قانون مدنی , در صورتی  که مستاجر بعد از عقد و قبل از قبض متوجه وجود عیب در عین مستاجره گردد حق فسخ قرارداد اجاره را دارد همچنین اگر در اثناء مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود , حق فسخ اجاره  برای مستاجر ثابت است اما اجاره نامه نسبت به قبل از وجود عیب , صحیح و نافذ می باشد . البته مستاجر مختار می باشد در صورت وجود عیب , عین مستاجره را همانطور که هست قبول نماید .

چنان چه موجر نسبت به تعمیر ملک مورد اجاره اقدام نماید مستاجر حق فسخ ندارد .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار شرط

گاهی طرفین ضمن قرارداد اجاره شروطی برای فسخ اجاره برای طرفین یا ثالث قرار می دهند , همچنین ممکن است شرط  شود تا در مدت معین برای طرفین و یا شخص ثالث حق فسخ قرارداد اجاره وجود داشته باشد .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای تلف عین مستاجره

براساس ماده ۴۸۳ قانون مدنی , چنان چه عین مستاجره کلا یا بعضا به واسطه حادثه قهری تلف گردد اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود اما اگر قسمتی از عین مستاجره تلف گردد مستاجر مختار می باشد فسخ قراداد اجاره  نسبت به مدت باقی مانده یا مطالبه تقلیلی مال الاجاره را درخواست نماید .  چنان چه موجر یا شخص ثالث موجب تلف مال گردد مستاجر می تواند طبق قوانین مسئولیت مدنی به شخص مقصر رجوع نماید و مطالبه اجرت المثل نماید .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای مشاع بودن عین مستاجره

در صورتی که عین مستاجره مشاع باشد و مستاجر از این موضوع مطلع نباشد حق فسخ قراراد اجاره را دارد . چنان چه شریک مال مشاعی , اجازه تصرف در عین مستاجره  را به مستاجر  ندهد , اجاره نسبت به مدتی که منفعت تسلیم نشده باطل و نسبت به مدت باقی مانده حق فسخ قرارداد اجاره را دارد .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای ایفاء ناروا

مستاجر موظف می باشد عین مستاجره را به همان صورتی که در قرارداد اجاره ذکر گردیده است و از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید , چنان چه موجر نتواند منع مستاجر را بخواهد حق فسخ قرارداد اجاره را دارد .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای تعمیرات عین مستاجره

چنان چه در عین مستاجره خرابی حادث شود به گونه ای که تاخیر در تعمیرات سبب ضرر موجر گردد , مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات گردد هرچند از در مدت تعمیرات امکان استفاده از ملک مورد اجاره برای او وجود نداشته باشد و تنها حق فسخ قرارداد اجاره را دارد .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای انتقال بغیر

در صورتی ضمن قرارداد اجاره شرط شده باشد مستاجر حق انتقال عین مستاجره را بغیر ندارد و مستاجر ملک را به دیگری انتقال داده باشد , موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد .

فسخ قرارداد اجاره بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

قانون گذار در جهت ثبات قراردادهای  اجاره و جلوگیری از هرج ومرج و کاهش دعاوی , در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مواردی را برای فسخ قرار اجاره املاک تجاری  ذکر کرده است .

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بر مبنای قانون روابط  موجر و مستاجر مصوب  ۱۳۵۶

براساس ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مستاجر در موارد زیر می تواند صدور حکم فسخ اجاره را  از دادگاه درخواست نماید :

۱ – در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .

۲ – در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .

۳- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ اجاره تحقق یابد .

۴ – در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره , از طرف کلیه ورثه .

۵ – هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ :

براساس ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند . دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صاد می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل تخلیه خواهد شد :

۱ – در صورتی که مستاجر عین مستاجره را در حالی که حق انتقال بغیر را ندارد به شخص ثالث بغیر از اشخاص تحت الکفاله خود منتقل نماید موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال بغیر اقدام نماید .

۲ – در صورتی که مورد اجاره در خصوص املاک مسکونی باشد و مستاجر برای سکونت خود یا اولاد , پدر, مادر یا همسر خود احتیاج به عین مستاجره داشته باشد . موجر می تواند نسبت به فسخ اجاره یا تخلیه به جهت سکونت شخصی اقدام نماید .

۳- در صورت تعدی تفریط در عین مستاجره نیز موجر حق  دارد نسبت به فسخ اجاره یا تخلیه به جهت تعدی و تفریط اقدام نماید .

۴ – در صورتی که عین مستاجره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد , مستاجر حق  دارد نسبت به فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه به جهت تغییر شغل اقدام نماید .

۵ – در صورت عدم پرداخت اجاره بها در اقساط تعیین شده موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام نماید .

اشتراک گذاری: