مطالبه اجرت المثل مورد اجاره
با اتمام قرارداد براساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مستاجر ملزم می باشد ,ملک مورد اجاره را به موجر تحویل دهد درصورتی که مستاجر از تسلیم مورد اجاره به مالک خودداری نماید , مالک می تواند علیه او در مرجع صالح دعوای مطالبه اجرت المثل مورد اجاره را اقامه نماید .
مطالبه اجرت المثل مورد اجاره
وضع حقوقی مستاجر پس از پایان اجاره
چنان چه پس از پایان اجاره, مستاجر با اذن مالک به تصرف خود در ملک ادامه دهد , موجر در صورتی می تواند علیه مستاجر دعوای اجرت المثل مطرح نماید که از ملک مورد اجاره استیفاء نموده باشد اما چنان چه مستاجر بدون اذن مالک به تصرف خود در ملک مورد اجاره ادامه دهد در این حالت مستاجر می بایست اجرت المثل زمان تصرف را به موجر بپردازد هرچند استیفاء منفعت نکرده باشد .
بررسی ضامن بودن مستاجر نسبت به عین مستاجره
براساس ماده ۶۳۱ قانون مدنی تصرفات مستاجر در عین مستاجره همچون امین می باشد و مستاجر ضامن تلف شدن عین مستاجره نمی باشد مگر این که در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط نموده باشد همچنین از زمانی که مستاجر از تخلیه ملک اجتناب می نماید, در حکم غاصب می باشد و ضامن عین و منافع عین مستاجره می باشد .
دعوای اجرت المثل در ملک مشاعی
شرکاء ملک مشاعی در تک تک اجزاء ملک , سهیم می باشند و هیچ یک بدون اجازه دیگری حق تصرف در ملک مشاعی را ندارد . قانون در صورتی اذن به تصرف مال مشاعی را صادر نموده است که تمام شرکاء بالاتفاق اذن به تصرف شریک یا شرکا دهند . در صورتی که یک یا چندنفر از شرکاء بدون اجازه سایرین در ملک مشاع تصرف نمایند سایر شرکاء می توانند علیه آنان دعوای مطالبه اجرت المثل را اقامه نمایند .
برای این که دعوای مطالبه اجرت المثل شریک در مال مشاع مسموع باشد خواهان می بایست در دادگاه ثابت نماید که تصرفات خوانده در ملک مشاع با مخالفت روبرو شده و اعلام مخالفت خود را به طرف مقابل اطلاع داده است برای مثال , با ارسال اظهارنامه برای شریک اعلام مخالفت خود را نسبت به تصرفات شریک یا شرکاء اعلام نمایند .
دعوای اجرت المثل در ملک ارثی
ورثه در صورتی می توانند علیه یکدیگر دادخواست مطالبه اجرت المثل را به دادگاه ارائه نمایند که یک یا چند نفر از وراث مانع استیفاء سایرین در ملک مشاعی شده باشند . در صورت عدم ایجاد مانع , طرح دعوای مطالبه اجرت المثل توسط وراث مسموع نمی باشد .
عدم مسئولیت ضامن در پرداخت اجرت المثل
اگر در قرارداد اجاره, مستاجر برای تادیه مال الاجاره ضامنی معرفی نماید پس از اتمام قرارداد , ضامن مسئول تادیه اجرت المثل به موجر نمی باشد از سوی دیگر براساس ماده ۶۹۱ قانون مدنی ضامن نمی تواند از دینی که سبب آن هنوز ایجاد نشده است , ضمانت کند و ضمانت در این خصوص باطل می باشد .
وضعیت بنا و غرس ایجاد شده توسط مستاجر
چنانچه ضمن قرارداد اجاره موجر به مستاجر اجازه احداث بنا یا غرس در زمین مورد اجاره را داده باشد موجر می تواند مستاجر را ملزم به تخریب بنا و یا کندن درختان نماید و در صورتی که بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند ,موجر حق دریافت اجرت المثل را دارد و چنان چه بنا و درخت در تصرف موجر باشد , مستاجر حق دریافت اجرت المثل را دارا می باشد .
درخصوص اجاره زمین های زراعی چنان چه در بازه زمانی که در قرارداد معین گشته است به سبب حوادثی مانند سرد شدن ناگهانی هوا , محصول به ثمر نرسد .براساس ماده ۵۴۰ قانون مدنی موجر در اخذ اجرت المثل و یا ازاله زراعت مختار می باشد و دیر رسیدن محصول برای مستاجر حقی را در جهت استمرار قرارداد اجاره ایجاد نمی کند.
نحوه تعیین میزان مبلغ اجرت المثل مورد اجاره
در صورتی که مستاجر با اذن مالک پس از اتمام قرارداد در ملک تصرف نموده باشد , اجرت المثل به میزان اجرت المسمی ( اجاره بها) تعیین شده در قرارداد می باشد اما اگر مستاجر بدون اجازه موجر به تصرف خود در ملک مورد اجاره ادامه دهد , میزان اجرت المثل را کارشناس دادگستری بر اساس ارزش واقعی محاسبه کرده وبه موجر پرداخت می گردد . ممکن است اجرت المثل تعیین شده توسط کارشناس دادگستری کمتر یا بیشتر از میزان اجاره بهایی باشد که در قرارداد اجاره ذکر شده است .
عدم امکان طرح دعوای خسارت تاخیر تادیه
خواهان خسارت تاخیر تادیه را در خصوص دین ثابت و مستقر می تواند در دادگاه اقامه نماید در حالی که اجرت المثل یک دین ثابت شده نیست و موجر نمی تواند ضمن دادخواست دعوای مطالبه اجرت المثل یا به صورت جداگانه , خسارت تاخیر تادیه را نیز درخواست نماید .
طرفین دعوای مطالبه اجرت المثل مورد اجاره
خواهان این دعوا موجر می باشد که به طرفیت مستاجر , دادخواست خود را به مرجع صالح تقدیم می نماید .
مرجع صالح
خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید .
اعتراض به رای دعوای مطالبه اجرت المثل مورد اجاره
در صورتی خواسته یا ارزش خواسته بیش از سه میلیون ریال باشد , تجدیدنظر خواه می تواند ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رای قطعی , دادخواست خود را به دادگاه تجدیدنظر تقدیم نماید .
نحوه اجرای رای
پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه , موجر می تواند میزان اجرت المثل را ازودیعه مستاجر که در زمان عقد اجاره به موجر پرداخت شده است , وصول نماید همچنین موجر می تواند با صدور اجراییه به میزان اجرت المثل از اموال مستاجر توقیف نماید , در صورت عدم دسترسی به اموال ,مستاجر تا زمان رضایت موجر , پرداخت مبلغ اجرت المثل و یا تقدیم دادخواست اعسار در حبس می ماند .
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
