معامله معارض

معامله معارض زمانی رخ میدهد که یک ملک بیش از یک بار معامله شده باشد.گاهی معاملات معارض ممکن است طبق سندعادی صورت بگیرد.ویا اینکه به برخی از افراد طبق سند عادی فروخته شود و به برخی طبق سند رسمی منتقل شده باشد.

انواع معامله معارض

معامله معارض به صورتهای مختلف اتفاق می افتد.انواع معامله معارض رابه شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

1-معامله معارض طبق سند عادی

درگذشته این مورد بسیار مشاهده میشد مالک یک ملک را طی سند عادی به چند نفر منتقل می نمود.در ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی آمده است تاریخ اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نمیباشد.اما نمیتوان این ماده را اینگونه تفسیر نمود که دارندگان اسناد عادی هیچگونه حقی ندارند.درصورتیکه مشخص شود تاریخ یکی از اسناد عادی مقدم بر سایر اسناد میباشد آن سند معتبر میباشد.و سایر افرادی که سند عادی با تاریخ موخر را دارند میتوانند ثمن پرداختی را مطالبه نمایند.اما اگر سند عادی تاریخ نداشته باشد اثبات اینکه آن سند قبل از اسناد دیگر تنظیم شده بسیار دشوار است.

مگر اینکه…

فروشنده خود اقرار نماید سند عادی بدون تاریخ قبل از سند عادی با تاریخ تنظیم شده است.

معامله معارض چیست؟

معامله معارض چیست؟

2-معامله معارض طبق سند رسمی

معامله معارض طبق دو سند رسمی بسیار نادر میباشد،چراکه هنگام تنظیم سندرسمی در دفترخانه تمامی استعلامات مربوطه اخذ میگردد.لذا امکان معامله مجدد منتفی میشود.مگر اینکه تخلفی از سوی سردفتر یا ماموران ثبتی صورت گیرد.در تعارض دو سند رسمی،سندی معتبر است که تاریخ آن مقدم بر سند دیگری باشد.مگراینکه دارنده سند دوم اثبات نماید که سند قبلی فاقد اعتبار میباشد.

3-معامله معارض طبق سند رسمی و سند عادی

این مورد به دو صورت اتفاق می افتد:
حالت اول:
شخصی طبق سند عادی ملکی را به شخصی میفروشد وپس از آن با سندرسمی به شخص دیگری منتقل می نماید.در رای وحدت رویه شماره ۴۳ آمده است سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.وطبق قانون ثبت مالک کسی است که ملک به نام او در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است.اما این بدین معنی نیست که شخصی که با سند عادی ملکی را خریداری نموده حقی ندارد.آراء بسیاری درمحاکم صادر میگردد که با احراز حقانیت دارنده سند عادی رای بر ابطال سندرسمی معارض صادر می نماید.در این خصوص مثالی را مطرح می نمائیم:
شخصی ملکی را در سال ۸۸طبق مبایعه نامه عادی به شخصی منتقل می نماید.با توجه به اینکه در آن زمان برای آن ملک سند صادر نشده بود سند رسمی تنظیم نمی گردد.در سال ۹۳ با آماده شدن سند،خریدار اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می نماید.متاسفانه به جهت ایراد شکلی در دعوای مطروحه قرار رد صادر میگردد.به جهت اختلافات حاصله بین خریدار و فروشنده دعاوی مختلفی مطرح میشود.فروشنده در سال ۹۶ بدون اطلاع خریدار،اقدام به انتقال ملک به شخص دیگری می نماید.وسندرسمی به نام ایشان تنظیم و صادر میگردد.خریدار پس از اطلاع،اقدام به طرح دعوای ابطال مبایعه نامه و ابطال سند رسمی و ابطال سندقطعی غیرمنقول می نماید.در این مثال نیرنگ و فریب فروشنده کاملا محرز میباشد.
لذا نمیتوان اینگونه استناد نمود سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.لذا خریدار میتواند پس از ابطال سندرسمی،الزام فروشنده را به تنظیم و انتقال رسمی ملک به نام خود را بخواهد.
حالت دوم:امکان دارد شخصی ملکی را با سندرسمی به شخص دیگر بفروشد،وپس از آن طبق سندعادی به شخص دیگری منتقل نماید.در این حالت به جهت مقدم بودن سندرسمی سند عادی اعتباری ندارد.چرا که معامله صورت گرفته اولا با سند رسمی بوده،ثانیا مقدم بر تاریخ سندعادی میباشد.ودرواقع مالک مال غیر را منتقل نموده است.در این حالت تنها راه چاره خریدار شکایت کیفری انتقال مال غیر میباشد.ودرصورت اثبات میتواند ثمن پرداختی و خسارات را مطالبه نماید.

بیشتر بخوانید :  وکیل ملکی

معامله معارض با سند رهنی بانکی نیز قابل طرح میباشد.این معامله در مواقعی مطرح میشود که شخصی ملکی را با سند عادی به دیگری منتقل کند و سپس به موجب سند رسمی آن را جهت اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار دهد، سند عادی با سند رهنی تعارض پیدا می کند.

آثار معامله معارض با سند رهنی بانکی

معامله معارض با سند رهنی بانکی نیز یکی از مجموعه معاملات معارضی است که وقوع آن به وفور مشاهده می شود .البته این نوع از معامله معارض هم دارای آثاری میباشد.لازم به ذکر است که این آثار نسبت به انتقال گیرنده،انتقال دهنده و بانک متفاوت است. که هر یک دارای مراتبی میباشند.که درادامه به توضیح هرکدام به تفصیل میپردازیم.باماهمراه باشید….

آثار معامله معارض نسبت به انتقال گیرنده

در رابطه با صحت بیع املاک ثبت شده با سند عادی دو نظریه ارائه شده است:
نظر اول)انتقال گیرنده به موجب مبایعه نامه و با تحقق عقد بیع مالک مبیع می شود. زیرا عقد بیع از جمله عقود رضایی میباشد. و در صورتی که صحیحا واقع شده باشد به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع می شود.هرچند به موجب مواد ۴۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص اموال غیر منقول ثبت شده و یا اموال غیرمنقولی که ثبت آن ها الزامی اعلام شده است ادارات و محاکم کسی را مالک می شناسد که نام وی در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
ثبت ملک تنها از نظر اثبات مالکیت انتقال گیرنده بر ملک برای وی ایجاد مشکل می کند.که میبایست برای دادگاه وقوع بیع درتاریخ مندرج درمبایعه نامه را احراز نماید.در این صورت دادگاه وی رامالک شناخته وتصرفات انتقال دهنده نسبت به مال را پس از آن تاریخ بلااثر میداند.اثبات وقوع بیع به وسیله هر دلیلی امکان پذیر است.

بیشتر بخوانید :  ملک بازداشتی

لازم به ذکر است که ….

با توجه به رویه دادگاه ها شهادت شهود نیز در این زمینه پذیرفته می شود .

بنابراین انتقال گیرنده میتواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن علیه انتقال دهنده و بانک،حقوق خود را از دادگاه مطالبه کند.

نظر دوم )طبق این نظر درباره املاک ثبت شده،دولت فقط کسی راکه ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهدشناخت .وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد و بدون آن بیع کامل نشده است. لذا از آنجایی که مطابق این نظر عقد بیع یک عقد تشریفاتی است .جز با ثبت آن در دفتر املاک معامله کامل نمیشود و شکل نمی گیرد. انتقال دهنده در زمان تنظیم سند رهنی مالک رسمی ملک محسوب شده و برای انتقال گیرنده در آن زمان هیچ گونه حقی در ملک متصور نیست.
بنابراین قرارداد رهنی در صحت و درستی کامل منعقد شده است. همچنین انتقال دهنده نیز ملزم به انجام تعهدات قانونی و قراردادی خود در رابطه با بانک میباشد.و درصورتیکه انتقال گیرنده اقدام به طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و انجام تعهدات قراردادی که به موجب سند عادی پدید آمده ،را از انتقال دهنده مطالبه کند،به دلیل آنکه مورد معامله متعلق حق غیر قرار گرفته است و به موجب ماده ۷۹۳ قانونی مدنی تصرفات راهن در مورد رهن بدون اذن مرتهن،هم باشد،بازهم این انتقال جایز است. در هر حال انتقال دهنده مسئول خسارات وارده به انتقال گیرنده نیز میباشد.چراکه با به رهن گذاشتن ملک مورد قرارداد از انجام تعهدات قراردادی خود تخلف نموده است.

آثار معامله معارض نسبت به انتقال دهنده

چنین اقداماتی انتقال دهنده،را درمعرض محکومیت به مجازات مندرج درماده ۱۱۷قانون ثبت درخصوص معامله معارض ومحکومیت به کلاهبرداری قرار میدهد.
علاوه براین درصورت احراز و اثبات بیع عادی مقدم،انتقال دهنده ملزم به تنظیم سند رسمی برای انتقال گیرنده شده است.در مقابل بانک نیز ملزم به بازپرداخت مبالغ دریافتی درقالب تسهیلات و کلیه ضرر و زیان بانک میباشد .

آثار معامله معارض نسبت به بانک

نظریه اول که توضیحات آن گذشت،ثبت ملک را در انعقاد بیع ، الزامی نمی دانست.در شرایطی که شخصی با علم و اطلاع قبلی از واگذاری ملک خود به دیگری،سند آنها جهت اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار می دهد ،متضرر اصلی بانک قرار میگیرد زیرا مطابق قواعد موجود شخص مزبور حقی نسبت به آن ملک نداشته است و با اثبات و احراز معامله پیش از انعقاد رهن ، تصرفات انتقال دهنده در آن مال در حکم تصرف در مال غیر تلقی میگردد و بلااثر است البته حق مطالبه مبالغ پرداختی جهت وام به انتقال دهنده ای که سند ملک فروخته شده را جهت اخذ تسهیلات به بانک ارائه داده است با کلیه خسارات و ضرر و زیان وارده به بانک محفوظ است .

البته از لحاظ کیفری دست بانک باز است و وی می تواند به اتهام کلاهبرداری از انتقال دهنده شکایت نماید .

لکن بر اساس نظریه دوم اگر تشریفات ثبت را در تحقق بیع الزامی بدانیم ، با توجه به عدم صحت انتقال ملک با سند عادی به انتقال گیرنده سند رهنی تنظیمی جهت اختصاص تسهیلات کاملا قانونی بوده و توسط مالک رسمی ملک تنظیم گردیده است لذا بانک می تواند حقوق قانونی خود را به موجب آن سند از راهن مطالبه کند.هرگونه تصرف در ملک مزبور نیز در صورتی که منافی حقوق وی باشد نیازمند اجازه او بوده در غیر اینصورت علیه بانک اثر قانونی نخواهد داشت.

بیشتر بخوانید :  اعتراض به ارزیابی ملک

دعوای ابطال معامله معارض

برای ابطال معامله معارض اولین گام شکایت کیفری میباشد.چراکه معامله معارض جرم بوده وطبق ماده 238 قانون مجازات عمومی مرتکب،کلاهبردار محسوب میشود و قابل تعقیب و مجازات میباشد.درخصوص جرم معامله معارض و مراحل رسیدگی و مجازات آن در بخش کلاهبرداری توضیح داده شده است.جهت اطلاعات بیشتر در این خصوص میتوانید به این بخش مراجعه نمائید.

نحوه طرح دعوای ابطال معامله معارض

ابطال معامله معارض دعوایی مالی محسوب میشود و در دادگاه محل وقوع ملک طرح میگردد.خواهان دارنده سند عادی مقدم الصدور یا سندرسمی موخرالصدور میباشد.خوانده دعوا دارنده سند مالکیت رسمی و فروشنده یا مالک سابق میباشد.در دعوای ابطال معامله معارض ممکن است چند خواسته مرتبط دریک دادخواست آورده شود.مانند:
۱-ابطال سند رسمی.
۲-ابطال وکالت نامه رسمی.
۳-ابطال مبایعه نامه.
۴-الزام به تنظیم سندرسمی.

دعاوی فوق با توجه به مرتبط بودن میتوانند همزمان در یک دادخواست طرح شود.

همچنین به جهت امکان انتقال ملک در طی مراحل رسیدگی میتوان تقاضای صدور دستور موقت را نیز نمود.موضوع دستور موقت منع از نقل و انتقال ملک متنازع فیه میباشد.
پس از بررسی موضوع و مدارک و مستندات ارائه شده،قاضی رسیدگی کننده رای مقتضی را صادر می نماید.

چنانچه نظر قاضی برحقانیت خواهان باشد رای بر ابطال معامله معارض صادر می نماید.

پس از صدوراجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه پرونده اجرایی تشکیل میشود.سپس یک نسخه از رای قطعی به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه فرستاده میشود.و دستور داده میشود سند معارض ابطال گردد.سپس برای تنظیم سندرسمی به نام محکوم له به دفترخانه ارسال میشود.وپس از طی تشریفات مربوطه سندرسمی به نام وی تنظیم میگردد وسند مالکیت رسمی به نام ایشان صادر میگردد.

لزوم داشتن وکیل در دعوای ابطال معامله معارض

طرح دعوای ابطال معامله معارض مستلزم تسلط بر قوانین قانون مجازات،قانون مدنی و…میباشد. دعوای ابطال معامله معارض ازجمله دعاوی ملکی بسیار پیچیده میباشد.وچنانچه از وکیل متخصص در دعوای ابطال معامله معارض استفاده نشود امکان شکست در این دعوا به کرٌات رخ میدهد.چرا که دادخواست ابطال معامله معارض دارای نکات بسیار ظریف و مهمی میباشد.عدم رعایت هریک از این نکات باعث صرف وقت وهزینه وعدم تحصیل نتیجه مطلوب میگردد.لذا میبایست اینگونه دعاوی تخصصی به وکلای متخصص درآن زمینه سپرده شود.موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی بابهره گیری ازوکلای متخصص وباتجربه آماده ارائه دادخواست حقوقی اعم ازمشاوره حقوقی،وکالت دعاوی میباشد.جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی با موسسه تماس حاصل فرمائید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست