موارد عدم پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه

 یکی از تدابیری که قانونگذار جهت نفع مالک لحاظ نموده است، عدم پرداخت سرقفلی ، در برخی موارد است .

آیا میدانید در چه مواردی نیازی به پرداخت حق سرقفلی وجود ندارد؟

قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال1376منعقد شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356هستند.طبق این قانون موجرحق درخواست تخلیه ملک تجاری را پس از انقضای مدت اجاره ندارد.امادرمواردی قانونگذار این حق رابه او اعطا کرده است وحتی او را از پرداخت حق سرقفلی نیزمعاف نموده است.که به بررسی این موارد میپردازیم.

 الف)عدم پرداخت سرقفلی ملک تجاری به جهت تغییر شغل مستاجر

یکی از اقداماتی که باعث ساقط شدن حق سرقفلی می شود تغییر شغل است.قانونگذار عدم پرداخت سرقفلی (حق کسب و پیشه و تجارت)را در ماده 14قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بیان کرده است. در این قانون موجر،حق درخواست فسخ سرقفلی وتخلیه ملک رادارد.

در بند 7 قانون مزبور، مقرر شده است:

” درمورد محل کسب و پیشه وتجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود ومستأجر بدون رضای موجرشغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.”

موارد عدم پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه

موارد عدم پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه

 

اگرمستأجر اقدام به تأسیس وانجام شغلی غیرمشابه شغل مندرج دراجاره نامه یاتوافق شده درعین مستأجره نمایدمالک چه حقی دارد؟

سوال مذکور را میتوان به استنادماده14قانون موجر ومستاجرسال 1356وبند 7همین ماده مذکورپاسخ داد.دراین مواقع مالک حق خواهد داشت نسبت به طرح دعوای تخلیه بدون پرداخت حق کسب وپیشه اقدام نماید.

بیشتر بخوانید :  دعوی تعدیل اجاره بها

درصورتیکه مستاجر،به طورصریح یاضمنی یاضمن سند دیگریا برابرسایر ادله،ملزم به دایرکردن شغل یاحرفه معینی درعین مستأجره باشد. بنابراین تا شرطی مبنی بر استفاده معین وجود نداشته باشد صحت ادعای تخلف از شرط غیرقابل پذیرش است.

مدارک لازم جهت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل

  •  کپی برابر اصل سند مالکیت.
  •  کپی برابر اصل قرارداد اجاره.
  • استعلام ثبتی.
  • معاینه و تحقیق محلی (ارجاع به کارشناسی).
  • تأمین دلیل.

لازم به ذکر است دعوای مذکور از جمله دعاوی غیرمالی است و هزینه دادرسی آن برابر دعاوی غیرمالی میباشد. و دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره است.

دادگاه ابتدا درجلسه رسیدگی ،اظهارات طرفین را استماع مینماید.سپس به بررسی مستندات خواهان میپردازد.سپس دادگاه درصورت نیاز، ارجاع امربه کارشناس دادگستری ویامعاینه محل پس ازاحرازتغییرشغل ازسوی مستاجر،رای به تخلیه ملک صادرمینماید.

درنهایت دادگاه درضمن رای مهلتی که از 10روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود،برای تخلیه تعیین میکند.

زمانی که رای مبنی برتخلیه صادرگردید و قطعی شد اجرائیه صادرمیشودو به مستاجر ابلاغ میگردد.تا وی ظرف مهلت تغیین شده نسبت به تخلیه اقدام نماید. درصورت استنکاف مستاجر از تخلیه در موعد مقرر دادورز اجرای احکام  اقدام به تخلیه ملک مینماید.

ب) عدم پرداخت سرقفلی ملک تجاری به علت تعدی و تفریط مستاجر

یکی دیگر ازمواردی که مالک میتواند درخواست تخلیه ملک رامطرح نماید،زمانیست که مستاجرنسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد.تعدی به معنای تخلف ازحدود اذن و اختیاراست .

چه مواردی تعدی وتفریط تلقی میشود؟

*تخریب تمام و یا بخشی از ملک.

*تغییر اساسی در ملک.

*انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستاجر است.

*احداث بنا در ملک.

مواردفوق نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب میگردد. به عبارت دیگر اگربرطبق یکی ازموارد فوق مستاجر ازحدود اختیارات خود تجاوزکندویاتکلیف خودرا انجام ندهد،تعدی وتفریط محقق میشود.و درچنین مواردی مالک میتواند نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

بیشتر بخوانید :  تخلیه ملک تجاری

دادگاه پس ازاستماع اظهارات طرفین،ودرصورت نیاز،ازطریق معاینه محل ویا ارجاع امربه کارشناس رسمی دادگستری،اقدام به بررسی صحت ادعای مالک مینماید. و درصورت احراز صحت ادعای وی حکم به تخلیه ملک صادر مینماید.همچنین برای مستاجر مهلتی که از ده روزکمتر و از 2ماه بیشترنباشد برای تخلیه ملک درنظرمیگیرد.

در دعوای تخلیه به علت تعدی وتفریط مالکی که خواستار تخلیه است،خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوا میشوند.

رسیدگی به دعاوی املاک تجاری در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط بدون احتساب و  واریز حق کسب و پیشه میباشد.

لذابه محض قطعیت رای و صدور اجرائیه،اگرمستاجر ملک را،درمهلت تعیین شده از سوی دادگاه تخلیه ننمایدبا اجبار،محل تجاری تخلیه میشود.

 ج)عدم پرداخت سرقفلی ملک تجاری به علت عدم پرداخت اجاره بها

 ازمواردی که قانونگذار درقانون روابط موجر ومستاجر،سال 56 به آن توجه ویژه ای داشته است مال الاجاره عین مستاجره میباشد.درماده6 قانون روابط موجر ومستاجرسال56 قانونگذارباتعیین یک مدت10روزه از اول ماه،مستاجر رامکلف به پرداخت اجاره به موجریانماینده قانونی اونموده است.دراین میان عدم وجود اجاره نامه بین موجر ومستاجریا اتمام مدت اجاره نیزنمیتواندبهانه ای برای عدم پرداخت به موقع اجورباشد.چه اینکه تکلیف درهرکدام ازموارد،مشخص گردیده وحتی درصورت انقضاء مدت اجاره،مستاجرمکلف به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی است. و درصورت عدم وجود اجاره نامه بین موجر ومستاجر اجاره باید به میزانی که بین طرفین مقرر گردیده پرداخت گردد.

صرف عدم رعایت مفاد ماده6 نمیتواند موجبات سقوط حق کسب و پیشه مستاجر را فراهم کند. لذا قانونگذار باتوجه به حساسیت موضوع برای سقوط آن به علت عدم پرداخت اجاره بها شرایطی  را قائل شده است.

 چنانکه مستاجر اجاره های خود راپرداخت ننموده باشد مالک چه اقداماتی میتواند انجام دهد؟ مالک درصورتیکه سند اجاره رسمی باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند،میتواند اجاره های عقب افتاده خودرا بخواهد.و درغیر این صورت از طریق اظهارنامه ازمستاجر بخواهد اجاره های عقب افتاده خود را ظرف10روز بپردازد.

درصورت عدم انجام این کار،ازسوی مستاجر،مالک میتواندازطریق دفترخانه ویا اجرای ثبت،نسبت به تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بهااقدام نماید.درصورت عدم وجود اجاره نامه یاعادی بودن آن درخواست تخلیه سرقفلی و وصول اجاره بها ازطریق دادگاه صورت خواهدگرفت.

در خصوص مورد اول به محض پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر، اجرای ثبت متوقف خواهد شد. اما موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه نماید.

موجرمیتواند بعد از ارسال اظهارنامه یا اخطار،درصورت عدم پرداخت اجاره بها،مراحل بند9 ماده14قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال56را ادامه دهد.

چنانچه مستاجربرای باردوم پس از اخطار ویا ابلاغ اظهارنامه مذکور در بند 9ماده فوق اقدام به پرداخت اجاره بها نموده باشد.چنانچه عدم پرداخت اجاره بهااز جانب مستاجر،برای بارسوم همچنان تکرارشود،لیکن بارسوم،عدم پرداخت به موقع اجاره بهابرای درخواست تخلیه کفایت میکند. بنابراین لازم نیست بار سوم همچون بار اول و دوم  اظهارنامه فرستاده شود.

دعوای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجار بها در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میگردد. و پس از رسیدگی و احرازصحت ادعای مالک رای برتخلیه ملک بدون تعلق حق کسب و پیشه به مستاجرصادرمیگردد. و پس از قطعیت رای از طریق صدور اجرائیه اقدامات لازم جهت تخلیه ملک انجام میگیرد.

 

بیشتر بخوانید :  ابطال دستور تخلیه
به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست