تخلیه ملک مسکونی

تخلیه ملک مسکونی از موضوعاتی است که از دیرباز در مراجع قضایی مطرح می باشد. اصل بر این است که با پایان یافتن مدت اجاره مستاجر آن را تخلیه نموده و تحویل مالک دهد. اما در بسیاری مواقع مستاجرین از تخلیه ملک امتناع می نمایند و مالک ناچار می باشد از طریق مراجع قانونی اقدام به تخلیه نماید. در طی سالیان گذشته قوانین و مقررات راجع به موجر و مستاجر تغییراتی داشته و به همین جهت عموم افراد جامعه را دچار سرگشتگی نموده است. در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص تخلیه ملک مسکونی از طریق اجرای ثبت و تخلیه از طریق مراجع دادگستری و مراحل انجام آن توضیحاتی را ارائه نمائیم.

تخلیه ملک مسکونی از طریق اجرای ثبت

قراردادهای اجاره به دو صورت عادی و رسمی تنظیم می گردد. چنانچه قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، می توان از طریق دایره اجرای ثبت نسبت به تخلیه اقدام نمود. در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به صراحت به این موضوع اشاره گردیده که طبق آن پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط داور اجرای ثبت ظرف یک هفته انجام خواهد شد.

مراحل تخلیه از طریق اجرای ثبت به شرح ذیل می باشد:

  • درخواست صدور اجرائیه

طبق ماده 9 آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 ، در صورتی که قرارداد اجاره به صورت سند رسمی باشد مالک می بایست به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه و درخواست صدور اجرائیه نماید.

  • صدور اجرائیه

پس از درخواست صدور اجرائیه ، سر دفتر مراتب احراز هویت درخواست کننده را انجام می دهد و اوراق اجرائیه را جهت تخلیه تنظیم و به دایره اجرای اسناد رسمی ارسال نماید.

  • ابلاغ اجرائیه

پس از ارسال اجرائیه به دایره اجرای ثبت ، پرونده تشکیل می شود و اوراق اجرائیه به مستاجر ابلاغ می گردد. ابلاغیه می بایست به مستاجر یا یکی از بستگان او ارائه و رسید دریافت گردد. در صورتی که مستاجر از گرفتن ابلاغ امتناع نماید ، مامور ابلاغ با درج این موضوع در ابلاغیه ، آن را عودت می دهد.

  • تخلیه

تشریفات مربوط به تخلیه از طریق دایره اجرای ثبت طبق ضوابط آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجرا می باشد. در صورتی که ملک تخلیه و تحویل موجر گردد مراتب به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام می گردد تا در ستون توضیحات دفتر ثبت اسناد ، درج گردد.

بیشتر بخوانید :  ابطال اجاره نامه

 

تخلیه ملک مسکونی

تخلیه ملک مسکونی

تخلیه ملک مسکونی از طریق مراجع قضایی

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت سند عادی باشد. تخلیه از طریق مراجع قضایی صورت می گیرد. اما برای اینکه سند عادی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 باشد شرایطی لازم است. این شرایط عبارتست از:

  1. درقرارداد اجاره می بایست مدت اجاره قید گردد.
  2. در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد.
  3. دو نفر شاهد می بایست ذیل قرارداد را امضاء نماید.

بنابراین قرارداد اجاره ای که پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 تنظیم گردد و موارد فوق رعایت شود تخلیه ، طبق ماده 3 قانون مذکور انجام می شود.

تخلیه ملک مسکونی از طریق دستور تخلیه

همانگونه که گفته شد در ماده 3 قانون فوق الذکر قید گردیده چنانچه اجاره نامه سند عادی باشد و شرایط مندرج در ماده 2 را دارا باشد ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.

مرجع صالح جهت صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. صدور دستور تخلیه بدون رعایت تشریفات دادرسی می باشد و طبق ماده 4 قانون مذکور چنانچه مالک ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد وجه یا سند مذکور به مستاجر می باشد.

مدارکی که جهت تقاضای صدور دستور تخلیه می باشد عبارتست از:

  1. اجاره نامه
  2. سند مالکیت
  3. فیش واریز مبلغ ودیعه

پس از صدور دستور تخلیه ، توسط مامور اجرا به مستاجر ابلاغ می گردد و مستاجر می بایست ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید. در صورت عدم اقدام مستاجر به تخلیه ، مامور اجرا اقدام به تخلیه ملک می نماید.

تخلیه ملک مسکونی از طریق حکم تخلیه

در صورتی که اجاره نامه ملک مسکونی دارای شرایط مذکور در ماده 2 قانون را نداشته باشد امکان تخلیه از طریق دستور تخلیه وجود ندارد و می بایست چنانچه مستاجر نسبت به تخلیه اقدام نماید از طریق ارائه دادخواست تقاضای صدور حکم تخلیه را نمود.

بیشتر بخوانید :  مطالبه حق سرقفلی

دعوای حکم تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می گردد. برای صدور حکم تخلیه نیاز به رعایت تشریفات آئین دادرسی می باشد. بدین صورت که برای رسیدگی وقت تعیین می گردد و در جلسه رسیدگی پس از بررسی اسناد و مدارک رای مبنی بر حکم تخلیه صادر می شود.

رای صادره ظرف 20 روز قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی در دادگاه های عمومی حقوقی می باشد. پس از قطعیت حکم صادره می بایست تقاضای صدور اجرائیه نمود و چنانچه در ظرف مهلت مقرر ، مستاجر اقدام به تخلیه ننماید پرونده اسناد رسمی محل ارسال می نماید. اجرایی تشکیل می گردد و مامور اجرا اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می نماید.

درخواست استهمال از سوی مستاجر

طبق ماده 13 ۀئین نامه اجرایی ، در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه یا حکم تخلیه مستاجر به علت حوادث غیر مترقبه ، قادر به تخلیه نباشد می تواند تقاضای مهلت نماید. درخواست مهلت از سوی مستاجر ، توسط مامور اجرا به مقام دستور دهنده یا قاضی صادر کننده حکم گزارش داده می شود. در صورتی که مقام قضایی تشخیص دهد که نیاز به اعطای مهلت به مستاجر وجود دارد می تواند با استهمال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت نماید.

بنابراین همانگونه که در این ماده قید گردیده درخواست مهلت می بایست به جهت حدوث حوادث غیر قابل پیش بینی باشد و اموری مانند عدم امکان تهیه مسکن و یا اشتغال فرزند به تحصیل در مدرسه نزدیک ملک و … نمی تواند موجبات صدور دستور استهمال را فراهم نماید. اما چنانچه مستاجر ثابت نماید عدم تخلیه در مهلت مقرر به جهت بیماری شدید یا فوت یکی از نزدیکان و … بوده ، با درخواست استهمال ایشان موافقت می گردد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 1)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست