تخلیه املاک مسکونی

تخلیه اماکن مسکونی قبل از انقضای مدت

قبل ازانقضای مدت اجاره ممکن است مواردی پیش آید که موجب پایان اجاره ودرنهایت تخلیه عین مستأجره شود.بنابرقانون روابط موجر ومستأجر سال1376وهمچنین ازآئین نامه اجرایی آن(بند4ماده۲)،مقررات تخلیه سریع وآسان،شامل موارد تخلیه قبل ازانقضای مدت نمیشود.و موجر و مستأجر برای تحقیق باید روال عادی دادرسی را طی کنند.

برای تعیین مواردتخلیه قبل ازانقضای مدت،معتقدیم قوانین قبلی نسبت به اجاره های منعقدشده پس ازدوم مهرماه سال۷۶ قابل اجرا نیستند.وبطورکلی درمورد اینگونه قراردادها مقررات قانون مدنی وقانون روابط موجر ومستأجر سال۷۶ حاکم است،باید به قانون مدنی رجوع کرد.

اینموارد را در دو قسمت بیان میکنیم.

الف)موارد بطلان اجاره

1- فقدان یکی از شرایط اساسی عقد

بدیهی است اجاره بعنوان یکی ازعقود باید شرایط اساسی وصحت معاملات را دارا باشد.ازآنجایی که بحث درمورد این شرایط مربوط به کلیه قراردادها است،ازبیان آن خودداری مینماییم. اجاره فاسد اثری درتملک ندارد. ودرصورتیکه مستأجر عین مستأجره را درتصرف داشته باشد نسبت به آن ضامن است.ودرمورد اجرت المثل منفعتی که استیفاء کرده یا دردست او تلف شده ضامن میباشد.

تخلیه املاک مسکونی

تخلیه املاک مسکونی

2- تلف عین مستأجره

به موجب ماده 483 قانون مدنی:

“اگر در مدت اجاره،عین مستأجره بواسطه حادثه کاملاً یا بعضاً تلف شود،از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود .و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.”

بیشتر بخوانید :  تکالیف مستاجر

همچنین ماده469 ق.م مقرر می دارد:

 “عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود…”

منظور ازتلف عین مستأجره،تلف آن بر اثر بروز حوادث طبیعی میباشد.اما درصورتیکه عین بوسیله مستأجر تلف شود،به منزله استیفای تمام منافع است وباید اجاره بها را کاملاً بپردازد.همچنین نسبت به عین درمقابل مالک مسئول است.اما درصورتیکه بوسیله موجر یا شخص ثالث تلف شود هردو دربرابر مستأجر مسئول پرداخت اجرت المثل میباشد.

3- خارج شدن عین مستأجره از قابلیت انتفاع

به موجب ماده 481 ق.م:

“هرگاه عین مستأجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود،اجاره باطل می شود.”

لذا با وجود این دو شرط اجاره نسبت به آینده باطل میشود.اما درصورتیکه رفع عیب ممکن باشد مستأجر  میتواند الزام موجر نسبت به آن را بخواهد.چراکه به موجب ماده۴۷۷موجر موظف است عین مستأجره را درحالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن بکند.

4- فوت موجر یا مستأجر

همانطورکه میدانیم اجاره عقدی لازم است.بنابراین با فوت یکی از طرفین آن،ازبین نمیرود.ولی درموراد استثنایی وجود دارد که با فوت موجر یا مستأجر اجاره از بین میرود.این موارد عبارتند از:

الف)درموردی که ضمن اجاره شرط مباشرت مستأجر شده است.در این موارد دادرس باید دقت کند قصد واراده طرفین چه بوده است.درمواردیکه قصد و اراده طرفین از شرط همان معنای خاص آن باشد با فوت مستأجر، برای موجر خیار ایجاد میشود.ومیتواند اجاره را فسخ کند.

ب)موجر موقوف علیهم باشد.درمواردیکه متولی،منافع مال موقوفه را با درنظرگرفتن مصلحت آن،به اجاره میدهد،با فوت او اجاره ازبین نمیرود.چراکه متولی بعنوان ولی وقف آن را اجاره میدهد و نه بعنوان کسی که از مال موقوفه انتفاع میبرد.

بیشتر بخوانید :  وکیل امور سرقفلی

ج)درمواردی که مالک فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره میباشد.(ماده 497 ق.م).

برای مثال درموردی که مالک عین وصیت کرده،که موجر تا وقتی که زنده است مالک منافع میباشد.روشن است که در این موارد با فوت موجر،اجاره منحل میشود.و مالک عین میتواند اجاره را برای باقی مدت تنفیذ کند و یا اینکه رد کند.

ب)فسخ اجاره

خیاراتی که در عقد اجاره میتواند مطرح شود عبارتند از:

خیار تبعض صفته(ماده 483).

خیار تلف شرط(ماده 496).

خیار عیب(مواد 478-472).

که به صورت مختصر به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

ا- خیار عیب

قانونگذار درماده۴۷۹ ق.م عیب موجب فسخ اجاره را عیبی دانسته که موجب نقصان منفعت یا صعوبت درانتفاع باشد.ازآنجاکه منافع به تدریج حاصل میشوند،اگر درطول مدت اجاره عیبی حادث شود مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.واگر مایل به فسخ نباشد،ومورد اجاره را به همان نحوی که بوده قبول کند،دراینصورت بایدتمام اجاره بها را بپردازد.در ادامه ماده 478 آمده است:

“اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.”

2- خیار تلف شرط

ماده 496 ق.م مقرر میدارد:

“…نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت است.”

اگر این شرطی که بین موجر ومستأجر مقررشده شرط صفت باشد،درصورت فقدان آن مشروط له خیار فسخ دارد.واگر شرط فعل باشد مشروط له میتواند اجبار او را بخواهد.هرگاه اجبار مشروط علیه ممکن نباشد،ولی انجام آن توسط دیگری ممکن باشد،دادرس موجبات آنرا به هزینه متعهد فراهم میکند.ودرصورتیکه انجام آن به وسیله شخص دیگری ممکن نباشد مشروط له میتواند عقد را فسخ کند.

بیشتر بخوانید :  نکاتی که در تنظیم قرارداد اجاره باید رعایت شود
به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست