دعوای الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل ملک

وقوع عقد بیع به نحو صحیح موجد تعهداتی برای هر یک از خریدار و فروشنده می باشد. مهم ترین تعهدات ناشی از عقد بیع را می توان تعهد خریدار به پرداخت ثمن و تعهد فروشنده به تحویل مبیع دانست. الزام به تحویل ملک نیز نتیجه بیع صحیح املاک است. همانطور که در صورت عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار، فروشنده می تواند دعوای مطالبه ثمن را علیه خریدار اقامه نماید، در صورت خودداری فروشنده از تسلیم مبیع نیز، خریدار می تواند ضمن تقدیم دادخواست الزام به تحویل مبیع را تقدیم مرجع قضایی نموده و اجبار فروشنده به ایفاء تعهدات قراردادی را از دادگاه تقاضا نماید. زمانی که موضوع عقد بیع، ملک باشد دعوای مذکور به موجب دادخواست الزام به تحویل ملک مطرح می شود هرچند طرح دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک نیز صحیح بوده و قابلیت استماع دارد. آشنایی با چگونگی طرح این دعوا و نحوه دفاع در پرونده های مربوط به آن امری است که نیازمند تخصص و تبحر وکیل ملکی می باشد.

دعوای الزام به تحویل ملک دارای سه رکن اساسی است که برای داشتن قابلیت طرح و اخذ نتیجه مثبت باید هر سه رکن وجود داشته باشند. بحث در خصوص این ارکان و تشریفات طرح و رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک و نحوه اجرای حکم الزام به تحویل مبیع مسائلی هستند که در ادامه سعی خواهیم کرد به بررسی آنها بپردازیم.

ارکان دعوای الزام به تحویل ملک

برای اینکه بتوان دعوای الزام به تحویل ملک را برعلیه فروشنده یا متعهد مطرح نمود  سه رکن اساسی نیاز است تا هم دعوا قابلیت استماع داشته باشد و هم بتوان نتیجه مطلوب گرفت. این موارد عبارتند از:

  1. وجود عقد صحیح و قانونی بین خواهان و خوانده: منشا طرح دعوای الزام به تحویل وجود یک قرارداد بین طرفین دعواست و زمانی که قراردادی فی مابین طرفین نباشد یا عقد منعقده باطل باشد نمی توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کرد چرا که اساسا منشائی برای طرح دعوا وجود دارد.
  2. موجود بودن ملک : زمانی که ملک موضوع قرارداد مشخص بوده ولی تلف شده باشد طرح دعوای الزام به تحویل ملک عملا امری بیهوده بوده خواهد بود و نتیجه مطلوبی را برای خواهان در پی نخواهد داشت در چنین مواردی طرح دعوای استرداد ثمن باید صورت بگیرد. البته چنانچه فاصله پرداخت ثمن تا تحویل مبیع طولانی گردد که عملا خریدار با استرداد ثمن پرداختی نتواند مانند آن ملک را خریداری نماید می تواند دعوای مطالبه ثمن به انضمام خسارت ناشی از ضمان درک مبیع را نیز مطرح نماید.
  3. عدم تسلیم ملک از سوی متعهد: این مورد  رکن دیگر دعوای الزام به تحویل مبیع می باشد. برای اینکه بتوان دعوای مزبور را مطرح کرد باید تعهد به تحویل ملک همچنان برعهده متعهد باقی باشد. لذا چنانچه متعهد سابقا ملک را تحویل داده یا این تعهد به جهت یکی از جهات سقوط تعهدات مثل اقاله قرارداد ساقط شده باشد ویا تحویل و قبض مورد معامله بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، تقدیم دادخواست تحویل ملک صحیح نخواهد بود. البته چنانچه عدم تحویل ملک بنا به جواز قانونی باشد بازهم شرایط طرح دعوای مزبور وجود ندارد. برای مثال اگر برای تحویل ملک موعدی تعیین شده باشد یا عرف تحویل ملک در منطقه ای تحویل ملک را منوط به گذشت مدت خاصی کرده باشد نمی توان الزام متعهد به تحویل ملک به خریدار را خواست.

زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک

سوالی که در این باره مطرح می شود این است که خریدار چه زمانی می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید؟ در پاسخ به این پرسش باید میان دو فرض قائل به تفکیک شویم؛ یکی زمانی که متبایعین موعدی را برای تحویل و تسلیم ملک تعیین نموده باشند و دیگری زمانی که در مورد تاریخ تسلیم مبیع توافقی صورت نگرفته باشد.

در فرض اول یعنی زمانی که خریدار و فروشنده ضمن عقد بیع، موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند ، همانطور که بیان شد خریدار پس از رسیدن موعد حق دارد تسلیم ملک را بخواهد. تا پیش از موعد مقرر امکان مطالبه تسلیم ملک وجود نداشته و طرح دعوا به خواسته الزام فروشنده به تحویل ملک محکوم به رد است. پس از موعد تحویل که در قرارداد قید شده و در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، خریدار می تواند اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده ممتنع نماید.

در فرض دوم یعنی در حالت سکوت طرفین نسبت به تاریخ تسلیم ملک به خریدار، اصل بر فوریت اجرای تعهدات است. به عبارت دیگر اگر بایع و مشتری در مورد تاریخ تادیه ثمن و تحویل ملک توافقی نکرده باشند، خریدار باید فورا ثمن را پرداخته و فروشنده نیز مکلف است ملک را فورا به خریدار تحویل نماید. بنابراین بلافاصله پس از وقوع بیع و امتناع فروشنده از تسلیم، خریدار می تواند اقامه دعوا نماید؛ مگر اینکه عرف معاملاتی موعدی را برای تسلیم ملک در نظر بگیرد.

مسئولیت پرداخت هزینه های تحویل ملک

مطابق ماده ۳۸۱ قانون مدنی هزینه اجرای تعهد اصولا با متعهد است فلذا اگر تحویل ملک مستلزم صرف هزینه ای باشد، فروشنده مسئول پرداخت این هزینه ها خواهد بود این قاعده و حکم قانونگذار یک قاعده تکمیلی بوده و طرفین قرارداد می توانند برخلاف آن توافق کنند همچنین به موجب ماده ۳۸۲ قانون مذکور:«هر گاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم برخلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد برخلاف آن شرط شده باشد ‌باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین میتوانند آن را به تراضی تغییر دهند.»

تحویل ملک معیوب یا ناقص

وفق ماده ۳۸۸ قانون مدنی اگر پیش از تسلیم ملک به خریدار، عیب یا نقصی در آن به وجود آمده باشد، خریدار می تواند نسبت به فسخ عقد بیع اقدام نماید و جهت تثبیت امر نزد دادگاه، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را اقامه نماید.

تحویل ملک معیوب یا ناقص

تحویل ملک معیوب یا ناقص

تحویل ملک متعذر التسلیم

لازم به تذکر است اگر تحویل ملک فروخته شده در زمان انعقاد عقد بیع غیر ممکن باشد و خریدار نیز قادر به تسلم نبوده و همچنین ثالث هم قادر به تسلیم ملک نباشد، عقد بیع باطل است.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک

در صورت تاخیر فروشنده در ایفاء تعهد خود مبنی بر تحویل ملک به خریدار، علاوه بر طرح دعوای الزام به تحویل ملک، مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز امکانپذیر است. اگر متبایعین ضمن عقد بیع، مبلغی را به عنوان ضمانت اجرای تخلف از اجرای تعهد تعیین نمایند، خریدار می تواند از طریق طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی ضرر و زیان خود را استیفا نماید.

چنانچه وجه التزام در قرارداد تعیین نشده باشد نیز خریدار می تواند با اثبات وقوع تخلف، ورود خسارت ناشی از آن و وجود رابطه سببیت میان وقوع تخلف و ورود ضرر و همچنین تصریح به لزوم جبران خسارت در قرارداد، قانون یا عرف، جبران ضرر وارده به خود را مطالبه نماید.

طرح دعوای الزام به تحویل مبیع با سند عادی (مبایعه نامه)

در خصوص قابلیت استماع دعوای الزام فروشنده به تحویل ملک بدون سند رسمی مالکیت میان حقوقدانان اختلاف نظر است. گروهی معتقدند بنا بر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، مراجع موظفند تنها شخصی را به عنوان مالک ملک مورد شناسایی قرار دهند که نام او در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک درج شده و سند رسمی مالکیت ملک به نام او صادر شده است. به همین جهت این گروه دعوای الزام به تحویل ملک را تنها در صورتی قابل استماع می دانند که از سوی مالک رسمی ملک مطرح شده و سند رسمی مالکیت نیز به دادگاه ارائه شود.

در مقابل عده ای بر این باورند که مبایعه نامه (سند عادی) نیز می تواند مستند دعوای الزام به تحویل ملک قرار بگیرد. دیدگاه اخیر الذکر مبتنی بر این استدلال است که عقد بیع به محض آنکه قطعا و جزما واقع شود موجب انتقال مالکیت ملک به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده خواهد شد. عدم انجام تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز مانع انتقال حق مالکیت محسوب نمی شود. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ناظر بر مرحله اثبات وقوع بیع است و جزء شرایط صحت عقد بیع قرار ندارد. در نتیجه صرف وقوع عقد بیع به نحو صحیح و قانونی میان فروشنده و خریدار، ولو به موجب مبایعه نامه (سند عادی)، خریدار را مالک ملک می گرداند و به تبع آن خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را از دادگاه بخواهد. البته ضروری است تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز توسط متبایعین انجام شود و در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و امضاء اسناد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه وی اقامه نماید.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک

به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک را خواهد داشت.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک

نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک

پس از قطعیت رای دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تحویل ملک و صدور اجرائیه، فروشنده مکلف به تحویل ملک می باشد. اگر ملک متنازع فیه در تصرف شخص ثالث باشد و شخض ثالث، مدرکی دال بر مالکیت خود ارائه ندهد، حکم دادگاه به اجرا در خواهد آمد. البته شخص ثالث که مدعی حقی برای خود در ملک مشار الیه باشد می تواند اقدام به طرح دعوا نماید.

سخن پایانی

در جامعه امروزی متاسفانه عقد قرارداد در اکثر مواقع منتهی به ایجاد و اختلاف می شود. این اختلافات در قراردادهای مربوط به املاک با توجه به ارزش اقتصادی بالای آنها مبتلا به تر است. یکی از دعاوی مربوط به نقل و انتقال املاک که در این مقاله به آن ها پرداخته شد دعوای الزام به تحویل ملک می باشد. آشنایی با چگونگی طرح این دعوا و نحوه دفاع در پرونده های مربوط به آن امری است که نیازمند تخصص و تبحر اهل فن می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از تجارب و سواد علمی وکلای مجموعه نزدیک به بیست سال است که در خدمت مراجعین محترم می باشد. چنانچه شما هم نیاز به مشاوره تخصصی در این زمینه داشتید حتما با ما تماس بگیرید.

آرای قضایی

سوالات متداول

خیر، دعوای الزام به تحویل ملک فقط از سوی مالک (خریدار) قابل طرح است مشروط بر این که به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت سند رسمی به نام وی صادر شده باشد.

عدم تحویل مبیع جرم نمی باشد لذا از مراجع کیفری قابل پیگیری نیست و مجازاتی هم ندارد.

دعوای الزام به تحویل مبیع یک دعوای مالی است و در اگر مبیع ملک باشد هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه میگردد.

شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫36 نظر

  • یعقوبی

    با سلام. بنده به عنوان خواهان دادخواستی به خواسته تسلیم مبیع تقدیم دادگاه نمودم. و سپس در جلسه دوم دادرسی اجرت المثل عدم تسلیم خواسته را هم مطالبه کردم. در این صورت دادگاه چه تکلیفی دارد؟ ممنون میشم پاسخ دهید. با تشکر.

    شهریور ۵, ۱۴۰۱ در ۱۷:۱۷
    • دادپویان حامی

      با سلام. با عنایت به اینکه ماده ۹۸ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی به صراحت بیان داشته:« تغییر خوساته و افزایش آن و غیره فقط تا پایان اولین جلسه دادرسی امکان پذیر است.» و در ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی نیز عبارت اثنای دادرسی و منظور همان (جلسه اول دادرسی) مصرح در ماده ۹۸ است و مطالبه اجرت المثل بعد از جلسه اول دادرسی توجیه قانونی ندارد و باید به طور مستقل مبادرت به تقدیم داخواست کند؛ لذا ماده ۵۱۵ ناظر بر ماده ۹۸ است و اجرت المثل خواسته جدیدی محسوب می شود که نیاز به تقدیم دادخواست و الصاق و ابطال هزینه دادرسی دارد.

      شهریور ۶, ۱۴۰۱ در ۱۱:۰۱
  • رضا

    سلام ملکی رو خریداری کردیم که در تصرف شخص ثالث هست و شخص ثالث هم تخلیه نمیکند . دادخواستی تنظیم کردیم که منجر به محکومیت خریدار شده به تحویل مبیع ، ولی اسمی از متصرف کنونی (که داخل ملک هست)ذکر نشده ، میخواستم بدونم آیا با همین حکم میتونیم ملک رو پس بگیریم یا باید برای متصرف یک دعوای جداگانه طرح کنیم؟

    بهمن ۹, ۱۴۰۰ در ۱۹:۲۹
    • دادپویان حامی

      سلام خیر میبایست دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح نمایید.

      بهمن ۲۳, ۱۴۰۰ در ۱۰:۱۷
  • ساداتی

    یک ملک خریدم که ۷۰۰ میلیون اون رو نقدا پرداخت کردم و قرار شد مابقی از حقوق بازنشستگی پدرم پرداخت بشه و فروشنده موافقت کرد الان فروشنده ملک رو تحویل نمیده من چه کار کنم

    دی ۲۰, ۱۴۰۰ در ۱۶:۵۳
    • مدیریت

      دادخواست الزام به تحویل مبیع را ارائه بدید

      دی ۲۱, ۱۴۰۰ در ۱۰:۱۶
  • افشین

    پرسش.بنده درسال۱۳۸۶ یک قطعه زمین مسکونی قولنامه ای به متراژ۱۹۸مترازروی نقشه ترسیمی خریدم ودرسال ۱۳۸۷ به شخص دیگری باقرارداد عادی فروختم ومالکیت آن رادربخش نقل وانتقالات قرارداد شرکت بنام خریدار انتقال دادم وخرید هردو آنهاراامضانمود کادربندی قراردادشرکت آمده زمین بعدازتسویه حساب کامل قابل تحویل است.حالاخریداربعداز۱۳سال شکایت تحویل مبیع نموده لطفا راهنمایی کنید

    آذر ۲۲, ۱۴۰۰ در ۲۳:۱۵
    • مدیریت

      مدارک باید بررسی شود

      آذر ۲۷, ۱۴۰۰ در ۱۱:۲۹
  • میردامادی

    سلام. بنده ملکی را خریداری نمودم و ثمن آن را هم پرداخت کردم البته یک سوم مبلغ موکول شد به زمان تنظیم سند و تحویل آن، زمان تنظیم سند فروشنده گفته منصرف شده و حاضر است پول من و خسارتم را برگرداند آیا می توانم از دادگاه الزام ایشان را بخواهم؟

    آذر ۱۵, ۱۴۰۰ در ۱۶:۴۲
    • مدیریت

      سلام. بله می توانید.

      آذر ۱۶, ۱۴۰۰ در ۱۳:۰۳
  • سعید قلی پور

    سلام.من ملکی را در سال ۹۸ از شخصی که خود پیش خرید کرده بود خریده ام. از زمان تحویل یک سال گذشته و کار ساختمان پایان نیافته است. سوال من اینجاست که من از واسطه باید شکایت کنم یا سازنده؟

    شهریور ۲۲, ۱۴۰۰ در ۱۸:۵۳
    • مدیریت

      سلام میبایست به طرفیت فروشنده و سازنده حسب خواسته های موضوع دعوا شکایت نمایید

      شهریور ۲۸, ۱۴۰۰ در ۰۹:۵۵

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    13 − 3 =