اشاعه وضعیت ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و حق مالکیت هر یک از شرکا منتشر در تمام اجزاء ملک میباشد. شرکای مشاعی در اعمال تصرفات حقوقی در قدرالسهم خود آزادند اما تصرفات مادی هر شریک به موجب ماده ۵۸۱ قانون مدنی، نیازمند اذن سایر شرکا میباشد. همین ویژگی سبب میشود رسیدگی به دعاوی مربوط به این املاک، ازجمله دعوای تخلیه ملک مشاع و اجرای آراء صادره، تابع مقررات مخصوصی باشد.

تخلیه ملک مشاعی

دعاوی تخلیه ملک مشاع

تخلیه ملک مشاع، عنوان عامی است که مشتمل بر سه دعوای تخلیه ید از ملک مشاع، خلع ید از ملک مشاع و الزام به رفع تصرف عدوانی از ملک مشاع میباشد.

دعوای تخلیه ید از ملک مشاع

در صورتی که شرکا یا یکی از آنها، حق انتفاع از ملک یا مالکیت منافع آن را به شخص ثالثی منتقل نمایند و در زمان زوال این حق، متصرف از تخلیه و تسلیم ملک امتناع نماید، مالکان میتوانند با تقدیم دادخواست تخلیه ید، الزام متصرف به تخلیه را از دادگاه بخواهند. جهت نیل به مقصود در دعوای تخلیه ید نیازی به ارائه سند مالکیت عین نبوده و مالکیت منافع به تنهایی کفایت میکند.

نکته قابل توجه در مورد دعوای تخلیه ید این است که شروع تصرف خوانده، مشروع و قانونی بوده اما بعد از زوال حق، از تسلیم ملک امتناع مینماید. شروع تصرف ممکن است از طریق عقد اجاره یا عقد موجد حق انتفاع یا اذن ساده باشد. در صورت انقضا مدت در عقد اجاره و عقد موجد حق انتفاع یا انحلال آنها در اثنا مدت، و همچنین در صورت رجوع مالک از اذن خود، متصرف ملزم به تخلیه و تسلیم ملک به مالک میباشد. چنانچه متصرف از تخلیه ملک امتناع نماید، مالک میتواند با اقامه دعوای تخلیه ید، الزام او را از دادگاه بخواهد.

شرکای ملک مشاع یا یکی از آنها نیز میتوانند در صورت وجود شرایط مقرر قانونی، دعوای تخلیه ید را علیه متصرف ملک اقامه نمایندکه دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک به این دعوا رسیدگی خواهد نمود.

امکان طرح دعوای تخلیه ید از سوی یکی از مالکان

مطابق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه مورخ ۱۰/۹/۱۳۵۰، رسیدگی به دعوای تخلیه ید مطروحه از سوی احد از شرکا بلااشکال است.

نظر به مفاد ماده ۵۸۲ قانون مدنی، تصرف مادی در هر قسمت از ملک مشاع نیازمند اذن همه شرکا میباشد، فلذا در صورتی که کل ملک به اجاره واگذار شده باشد، هریک از شرکا میتواند تخلیه شش دانگ ملک را از دادگاه بخواهد.

البته این موضوع محل اختلاف بوده و برخی معتقدند دعوای تخلیه ید از سوی یکی از مالکان مشاعی قابل استماع نمیباشد، زیرا در فرض صدور رای بر تخلیه ید نیز، اجرای این حکم مستلزم تصرف در مال غیر بوده و بنابراین چنین حکمی قابل اجرا نمیباشد.

گروهی نیز اصل دعوا را قابل رسیدگی میدانند اما معتقدند اجرای رای صادره ممکن نیست. این نظریه طرفداران زیادی ندارد؛ چرا که صدور رای غیرقابل اجرا بر خلاف اصول حاکم بر دادگستری و امری بیهوده میباشد.

اجرای حکم تخلیه ید مستاجر از ملک مشاع

چنانچه شروع تصرف متصرف به موجب عقد اجاره بوده و مدت اجاره منقضی شده باشد، اجرای حکم تخلیه ید که به درخواست یکی از شرکا صادر شده باشد، منوط به تودیع مبلغ قرض الحسنه و حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر نسبت به سهم تمام شرکا خواهد بود. در صورتی که شریک خواهان دعوای تخلیه ید، حاضر به پرداخت سهم سایر شرکا نباشد، حکم صادره قابل اجرا نمیباشد.

دعوای خلع ید از ملک مشاع

خلع ید دعوایی است که مالک رسمی مال غیرمنقول علیه شخص متصرف مطرح نموده و اخراج او را از ملک میخواهد. مهمترین تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تخلیه ید در نامشروع بودن شروع تصرف است. همانطور که بیان شد، شروع تصرفات خوانده دعوای تخلیه ید، قانونی و مشروع بوده اما خوانده در دعوای خلع ید شخصی است که از ابتدا به نحو غیرقانونی و نامشروع در ملک حضور داشته است. خواهان برای پیروزی در این دعوا باید سند رسمی مالکیت خود را ارائه نماید و صرف مالکیت منافع کافی نیست.

دعوای خلع ید در ملک مشاع ممکن است توسط یک یا چند نفر از شرکا علیه سایر مالکین و یا توسط کلیه شرکا علیه شخص ثالث متصرف مطرح شود که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل رسیدگی میباشد.

اجرای حکم خلع ید در ملک مشاع

در صورتی که مالک بخشی از ملک مشاع، دعوای خلع ید مطرح نموده و حکم له او صادر شده باشد، اجرای حکم خلع ید در ملک مشاع تابع مفاد ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میباشد که طبق آن، امکان اجرای حکم نسبت به بخشی از ملک وجود ندارد. مطابق ماده اخیرالذکر اجرای احکام دادگاه ها از کل ملک، خلع ید نموده، اما ملک را در تصرف محکوم له نیز قرار نمیدهد. مبنای این حکم، لزوم اذن همه شرکا برای تصرف مادی شریک در ملک میباشد؛ بنابراین در صورت وجود اذن کلیه مالکان، محکوم له میتواند ملک را تصرف نماید.

لازم به تذکر است که در صورتی که شرکای ملک مشاع اقدام به تنظیم تقسیم نامه نموده باشند، دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد.

دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع

الزام به رفع تصرف عدوانی، دعوای متصرف سابق ملک علیه متصرف فعلی است که من غیر حق، ملک را از تصرف خواهان خارج کرده است. برای پیروزی در این دعوا نیازی به ارائه سند مالکیت نمیباشد؛ بلکه کافی است خواهان اثبات نماید ملک سابقا در اختیار او بوده و خوانده بدون علت موجه قانونی، ملک را تصرف کرده است.

در ملک مشاع نیز طرح دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی قابل تصور است و ممکن است از سوی برخی از شرکا علیه سایرین و یا توسط کلیه شرکا علیه شخص ثالث مطرح شود. رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مشاع است.

یکی از موارد شایع تصرف عدوانی در ملک مشاع توسط شریک، اقدام یکی از مالکان آپارتمان ها در تصرف مشاعات ساختمان میباشد.

خواهان دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی در صورتی که سند رسمی مالکیت در اختیار داشته باشد، میتواند به وسیله طرح شکایت و طبق مفاد ماده ۶۹۰ کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی، متصرف را تحت تعقیب قرار دهد. رسیدگی به جرم تصرف عدوانی خارج از نوبت بوده و مجازات آن ۱۵ روز تا ۶ ماه حبس میباشد.

اجرای حکم رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع

اجرای حکم رفع تصرف عدوانی نیازمند قطعیت و صدور اجرائیه نبوده و علیه هر شخص متصرف، قابل اجراست؛ هرچند شخص متصرف، غیر از محکوم علیه باشد.

اشتراک گذاری: