مراجع صالح جهت تخلیه سرقفلی

دعاوی تخلیه سرقفلی با توجه به سال انعقاد اجاره ،رسمی یا غیر رسمی بودن قرارداد ،در سه مرجع قابل رسیدگی می باشد. این مراجع عبارتند از : دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ،شورای حل اختلاف محل وقوع ملک،دایره اجرای اداره ثبت.

دستور تخلیه مورد اجاره در صلاحیت کدام مرجع است؟

طبق ماده۳قانون روابط موجر ومستاجر مصوب۷۶،مرجع قضایی تنها درصورت انقضای مدت اجاره میتواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند.

در آیین نامه اجراییات قانون، مقررات تخلیه سریع وآسان یا همان دستورتخلیه شامل موارد تخلیه قبل ازانقضای مدت نمیشود. (بند 4 ماده  2آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376).

 اما در قراردادهای اجاره در بسیاری اوقات قبل ازانقضای مدت مواردی پیش می آید،که باعث پایان اجاره و در نهایت تخلیه اماکن مسکونی میشود.

دراین مواقع ،موجر بایستی جهت اخذ حکم تخلیه درمورد اماکن مسکونی به شورای حل اختلاف مراجعه نماید.و در مورد اماکن تجاری دارای حق سرقفلی به دادگاه عمومی حقوقی رجوع نماید.

مراجع صالح جهت تخلیه سرقفلی

مراجع صالح جهت تخلیه سرقفلی

 صدور حکم تخلیه

گاهی قبل از اتمام مدت قرارداد اجاره،موجرمیتواند نسبت به طرح دعوای صدورحکم تخلیه اقدام نماید.و آن درصورتی است که طبق قانون مدنی وقانون روابط موجر و مستاجر ،به موجر این اختیار اعطا شده باشد.در این مواقع موجر، میتواند به دادگاه مراجعه نموده و تقاضای صدور حکم تخلیه را بنماید.و نسبت به طرح دعوای صدور حکم تخلیه اقدام نماید.

دعوای صدور حکم تخلیه اماکن مسکونی،در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک،قابل طرح میباشد و دعوایی غیرمالی محسوب میگردد.اما دعاوی صدور حکم تخلیه درمورد اماکن تجاری که دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت میباشند درصلاحیت محاکم دادگستری میباشد.

پس از طرح دعوا و ارجاع پرونده به شعبه مربوطه رای مبنی بر حکم تخلیه صادر میگردد.حکم تخلیه پس از ابلاغ به طرفین قابل اعتراض میباشد.و پس از قطعی شدن میتوان تقاضای صدور اجرائیه نمود.در حکم تخلیه تمامی مراحل و تشریفات مطابق قانون آئین دادرسی مدنی صورت میگیرد.

طبق ماده ۳قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۷۶ ،مرجع قضایی تنها درصورت انقضای مدت اجاره میتواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دستور تخلیه ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه صادر میگردد،و نیازی به صدور اجرائیه ندارد وقابل اعتراض وتجدید نظر خواهی نمیباشد.ولی حکم تخلیه فوری نبوده و نیاز به رسیدگی دارد.و پس از صدور رای قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی میباشد و پس از قطعیت حکم نیازمند صدور اجرائیه میباشد.

بیشتر بخوانید :  تغییر شغل سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت

دستور تخلیه در قانون روابط موجر ومستاجر سال ۷۶ پیش بینی گردیده است.طبق این قانون می توان نسبت به قراردادهای اجاره که مدت آن خاتمه یافته تقاضای دستور تخلیه نمود.در این قانون قراردادهای تجاری دارای سرقفلی مستثنی گردیده است.بدین معنا که تقاضای تخلیه نسبت به آنها در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.جهت صدور دستور تخلیه قراردادهای اجاره باید دارای شرایط مقرر در ماده ۲ این قانون را دارا باشند.از جمله این شرایط قید مدت اجاره و تنظیم در۲نسخه و امضای۲شاهد در ذیل قرارداد میباشد.

مراحل صدور دستور تخلیه:

درخواست تخلیه ،دادخواست نیست بلکه درخواست کتبی است،اما هزینه دادرسی مانند دعاوی غیرمالی باید پرداخت شود.جهت ارائه درخواست تخلیه میبایست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمود. مدارکی که برای درخواست صدور دستور تخلیه مورد نیاز میباشد عبارت است از:

۱-اجاره نامه که حاوی شرایط قانونی باشد.

  • مدت اجاره تمام شده باشد.
  • در دو نسخه تنظیم شده باشد.
  • به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد.

۲- کپی سند مالکیت.

۳- فیش واریز مبلغ ودیعه.

پس از تکمیل مدارک،پرونده به یکی از شعبات شورای حل اختلاف مربوطه ارجاع میگردد.

نحوه اجرای دستور تخلیه

اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضائی نیازبه صدور اجرائیه ندارد.و توسط مامور، ابلاغ و اجرا میگردد. مامور مکلف است دستور تخلیه را ظرف۲۴ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند.ودرصورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید وظرف۳روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

درصورت اخذ مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر،اجرای دستور تخلیه منوط به سپردن وجه نزد اجرای احکام است.درصورت اخذ سند تعهدآور توسط موجر سند تعهد نیز نزد اجرای احکام سپرده میشود.چنانچه موجر مدعی ورود خسارت و یا عدم پرداخت اجاره بها باشد بایستی دادخواست خود را به دادگاه ارائه نماید.سپس  گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا تحویل می نماید.در این صورت مامور اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر خودداری می نماید.پس از رسیدگی به ادعای موجر وصدور رای وکسر مطالبات وی مابقی وجه یا سند به مستاجر مسترد میشود.

بیشتر بخوانید :  دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی به غیر

سوالی که مطرح میشود این است که آیا نسبت به قراردادهای اجاره رسمی هم میتوان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود؟

درمورد اسنادرسمی اجاره،درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل می آید.سردفتر پس از احراز هویت وصلاحیت درخواست کننده اوراق اجرایی را ظرف مدت۲۴ساعت در۳نسخه باقید تخلیه عین مستاجره تهیه میکند.وجهت اقدام به دایره اجرایی اسناد رسمی ثبت محل ارسال مینماید.

دعاوی مطروحه نسبت به دستور تخلیه

چنانچه مستاجر درخصوص اسناد تقدیمی موجر به دادگاه مدعی حقی باشد،باید دادخواست لازم به دادگاه تقدیم نماید.وی میتواند داخواست مزبور را در ضمن اجرای دستور تخلیه ارائه نماید.درصورتی که تخلیه انجام شده باشد میتواند شکایت کند.درصورت احراز حقانیت مستاجر حکم به جبران خسارات وارده به مستاجر،صادر میشود.همچنین به درخواست مشارالیه ممکن است رای مقتضی که اعاده وضع سابق باشد،صادر گردد.

تخلیه مورد اجاره از طریق دایره اجرای اداره ثبت

 نحوه صدور اجراییه

یکی از مهمترین آثار ثبت اسناد،قدرت اجرایی آن است.منظور از قدرت اجرایی این است که دارنده سندرسمی میتواند بدون مراجعه به مراجع قضایی وصدور حکم،اجرای مفاد آنرا بخواهد.وسند به مورد اجرا گذاشته میشود.البته کلیه اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی نیستند.بلکه قانون این قدرت را اختصاص به اسناد معینی داده است.بطورخلاصه میتوان گفت:

اولاً کلیه اسناد رسمی راجع به تعهدات ومعاملات، نسبت به املاک ثبت شده، لازم الاجرا بوده است.و درخواست اجرای مفاد آن بایستی به دفترخانه تنظیم کننده سند تسلیم شود.

ثانیاً اسنادرسمی راجع به تعهدات و معاملات املاک ثبت نشده،درمعامله باحق استرداد ودارای وثیقه واجاره نامه های رسمی لازم الاجراست.و مرجع تسلیم درخواست اجرای مفاد این اسناد،دفترخانه تنظیم کننده سند است.

قانون روابط موجر ومستأجر سال۱۳۷۶نیز برای اسناد رسمی اجاره،قدرت اجرایی قائل شده است.طبق ماده ۹ درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل می آید.

ماده 11 آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب 1376مقرر داشته است:

“سردفتر پس از احراز هویت  وصلاحیت درخواست کننده،اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در3نسخه باقید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش وجهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال مینماید.”

تخلیه از طریق دایره اجرا طبق مقررات اجرای اسنادرسمی در آیین نامه اجرای مفاد اسنادرسمی مصوب سال1387 انجام میشود.البته تفاوتهایی درمورد نحوه صدور اجراییه مشاهد میشود.

مانند اینکه طبق ماده 5آیین نامه اجرای مفاد اسنادرسمی سردفتر بایدظرف 24 ساعت رونوشت سند را در۳نسخه تهیه نماید.و موضوع اجرا را در محل مخصوص آن بنویسد.و ظرف 48 ساعت از تاریخ وصول تقاضا،برگه ی اجراییه را امضا و به مهر ویژه،«اجرا شود» برساند.و برای اجرا نزد مامور اجرا بفرستد.امادرمورد اجاره نامه های رسمی مقرر شده ظرف۲۴ساعت برگهای اجراییه نوشته،مهر و امضا شود وجهت اجرا ارسال گردد.

بیشتر بخوانید :  تخلیه املاک مسکونی

نحوه ابلاغ اجراییه توسط اجرای ثبت

 اجرای ثبت باید با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه،ظرف حداکثر 24 ساعت پرونده اجرایی را تشکیل دهد.و نسبت به صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نماید.

مامور مکلف است ظرف 48 ساعت اوراق اجراییه را به شخص مستأجر ابلاغ کند.و در نسخه دوم از او رسید بگیرد.

درصورت امتناع مستأجر از دادن رسید،مراتب را در ابلاغ نامه قیدکند.و ظرف۳روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

درصورت عدم حضور مستاجر برگ اجراییه به یکی از بستگان یا خادمان او ابلاغ میشود.چنانچه این اشخاص حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع کنند،مامور اجرائیه را الصاق مینماید.

در اعلامیه مراتب مراجعه واستنکاف اشخاص حاضر درمحل یا عدم حضور آنها ونیز مفاد اجراییه و مهلت تخلیه قید میگردد.(ماده 12 آیین نامه اجرایی).

درمورد شرکتها اوراق اجرایی به مدیر شرکت یا دارنده حق امضا به ترتیب مذکور درفوق ابلاغ میشود.ودرصورت انحلال شرکت به مدیر یا مدیران تصفیه ابلاغ میشود.درصورت عدم حضور یا امتناع اشخاص مزبور،به ترتیب مقرر درفوق،یک نسخه از اوراق اجراییه به محل شرکت الصاق خواهد شد.(بند الف ماده 14 آیین نامه اجرای مفاد اسنادرسمی).

درمورد وزارتخانه ها و ادارات دولتی وسازمانهای وابسته به دولت وموسسات عمومی وشهرداریها،اوراق اجرایی مستقیماً برای مسئول سازمانهای مذکورفرستاده میشود.ابلاغ از طریق پست صورت می گیرد.پس از گذشت۱۰روز از تاریخ تسلیم اوراق اجرایی به پست،طبق مواد مقرر در آیین دادرسی مدنی،اجراییه ابلاغ شده محسوب است.(بند ب ماده 14).

نحوه اجرای اجراییه توسط اجرای ثبت

از این روش در مورد ابلاغ برگهای اجراییه مربوط به اجاره نمیتوان استفاده کرد.چرا که طبق قانون روابط موجر و مستأجر تخلیه در ظرف یک هفته از تاریخ درخواست تخلیه صورت میگیرد.بنابراین به نظر نمیرسد در این موارد باید به روشی که برای اشخاص حقیقی ابلاغ صورت میگیرد،اقدام شود.

چنانچه مستأجر در ظرف3روز از تاریخ ابلاغ از تخلیه محل اجاره خودداری کند،مامور اجرا برای اجرای اجراییه اقدام خواهد کرد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 1)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست