نمونه رای مطالبه ثمن ناشی از کسری مبیع

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. نمونه رای مطالبه ثمن ناشی از کسری مبیع

موضوع رای : مطالبه ثمن ناشی از کسری مبیع

علی رغم آنکه معلوم و معین بودن موضوع معامله به تصریح ماده 190 قانون مدنی از شرایط اساسی صحت معاملات شمرده می شود، در صورتی که متبایعین در مورد اوصاف و یا مقدار مبیع مردد باشند می توانند ضمن عقد بیع، وجود وصف یا مقدار معین را شرط نمانید؛ اگر مبیع واجد وصف یا مقدار مشروط نباشد، حسب مورد موجب حق فسخ یا تعدیل ثمن خواهد شد.

کسری و فزونی مبیع در قانون مدنی

به حکم ماده 384 قانون مدنی اگر در زمان انجام معامله، مقدار و میزان مبیع نزد متعاقدین مشخص بوده ولی در زمان تسلیم و تحویل، کمتر از آن مقدار تصور شده باشد، خریدار می تواند بیع را فسخ نماید و یا به میزان کسری مبیع از ثمن کم کند. در حالتی که مبیع بیش از آن مقدار باشد که طرفین گمان می کردند، مقدار زیاده به فروشنده تعلق دارد؛ چراکه هیچ عقدی در مورد آن واقع نشده تا موجب نقل و انتقال مالکیت آن قسمت شود.

کسری و فزونی مبیع در قانون ثبت اسناد و املاک

در مورد فروش اموال غیر منقول با مقدار معین، ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک، مقررات خاصی را وضع نموده است. به موجب این ماده در صورتی که ملک با مساحت معینی موضوع عقد بیع واقع شود و بعد از عقد کشف شود که مساحت آن بیشتر بوده، خریدار می تواند قیمت آن بخش را بر اساس ارزشی که در اولین سند انتقال درج شده است به همراه سایر هزینه های قانونی نزد صندوق ثبت تودیع نموده و اصلاح سند رسمی مالکیت خود را از اداره ثبت بخواهد. منظور از اولین سند، طبق بخشنامه سازمان ثبت اسناد و املاک، سندی است که فروشنده با قید مساحت معین، ملک را منتقل نموده است. بنابراین هرگاه ملکی با حدود، بدون قید مساحت، منتقل شده باشد و خریدار آن را با ذکر مساحت به ثالث منتقل نماید، اولین سند، سند دوم محسوب می شود که مساحت در آن ذکر شده است.

اصلاح سند رسمی مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک مشروط به این شرط است که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوز نشده باشد و همچنین بین مالک و خریدار در این مورد توافقی صورت نگرفته باشد.

در صورت وجود شرایط مذکور در این ماده، اداره ثبت راسا اقدامات مربوط به اصلاح سند را انجام داده و تودیع ثمن از سوی خریدار را به ذی نفع اعلام می نماید.

در چنین مواردی نمی توان با استناد به ماده 384 قانون مدنی، مقدار زیاده را همچنان در مالکیت بایع دانست؛ چرا که متبایعین در زمان انعقاد عقد، آن بخش از مبیع را نیز موضوع قصد خود قرار داده اند. به عبارت دیگر وقتی قطعه زمینی بر اساس متری بیست میلیون تومان به فروش می رسد و طرفین در زمان انجام معامله تصور می کنند زمین، 1000 متر مربع مساحت دارد اما بعدا مشخص می شود که زمین 1100 متر بوده است. در این وضعیت، نمی توان 100 متر از زمین را همچنان متعلق به فروشنده دانست. بایع و مشتری در زمان توافق، کل قطعه زمین مزبور را مورد معامله قرار داده اند، نه 1000 متر از آن را. مفاد ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک نیز همین نظر را تایید می کند.

چنانچه ملک موضوع معامله که با فرض مقدار معین فروخته شده، کمتر از آن میزان باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید یا به میزان کسری مساحت از ثمن بکاهد و نمی توان از دادگاه، الزام فروشنده به انتقال میزان کسری را تقاضا نمود.

نمونه رای

مشابه این امر در پرونده ای در شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی قم مطرح و مورد رسیدگی واقع شده است. در این پرونده خواهان مدعی است یک قطعه زمین با پلاک ثبتی مشخص با مساحت 90 متر از خوانده خریداری نموده است. مقدار 20 متر از ملک مورد معامله دو سال پیش از انجام معامله در طرح شهرداری واقع شده است و شهرداری بعد از بیع به خریدار (خواهان) مراجعه نموده و مطابق قوانین مربوط به املاک واقع در طرح های شهرداری بیست متر از ملک را تصرف و تملک نموده است. خواهان بنا به مراتب فوق، به خواسته مطالبه ثمن کسری زمین طبق نظر کارشناس علیه خوانده طرح دعوا نموده است.

دادگاه با صدور قرار کارشناسی، پرونده را به کارشناس منتخب ارجاع نموده است. کارشناس مذکور با بررسی مبایعه نامه و صورت مجلس تفکیکی و معاینه ملک مختلف فیه، اعلام نموده است: فروشنده در زمان وقوع بیع، 90 متر مربع زمین را به خریدار تسلیم نموده است و خریدار نیز زمین 90 متری را به شهرداری تسلیم نموده است.

بین شهرداری و خواهان مصالحه نامه ای به شماره 83221 منعقد شده که به موجب آن شهرداری 20 متر از 90 متر ملک متعلق به خواهان را جهت اجرای طرح های عمرانی خود تملک نموده و مابه ازاء آن، مجوز 20 متر تراکم بدون اخذ عوارض را به خواهان اعطا نموده است.

بنابراین، زمین مزبور در زمان تسلیم مبیع به خریدار کسری نداشته و خریدار مابه ازاء 20 متر از ملک خود را که توسط شهرداری تملک شده دریافت نموده است.

شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی قم نیز با توجه به نظر کارشناسی که مصون از تعرض خواهان و خوانده مانده است و اوضاع و احوال معلوم قضیه، حکم به بی حقی خواهان صادر نموده است.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست