کمیسیون ماده ۵ مرجع صالح انحصاری تغییر کاربری و عدم صلاحیت شهرداری نسبت به آن در ماده واحده قانون اصلاح ماده۱۰۱ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ از کمیسیون ماده ۵ و وظایف آن به شرح مندرج در ماده واحده مذکور یاد شده است و با توجه به اینکه تاریخ تصویب و لازم الاجراشدن ماده واحده صدرالذکر ۱۳۹۰ می باشد که موخر بر قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب۶/۵/۸۱ است، لذا کمیسیون مزبور کماکان به وظایف خود در خصوص اعلام نظر برای تغییر کاربری بر اساس طرح جامع و تفصیلی ادامه می دهد. البته قابل ذکر است که تقاضای تغییر کاربری فضای سبز واقع در روستا باید به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داده شود.

شرایط و موانع برای تغییر کاربری از سوی کمیسیون ماده ۵

• تغییر کاربری بر اساس طرح جامع و تفصیلی

باید توجه داشت که بر اساس رای وحدت رویه ۱-۱۱۷/۳/۹۱ هیات عمومی دیوان عدالت اداری، امتیازات حاصل از اقدامات غیرقانونی، حق مکتسبه ای برای دارندگان آن ایجاد نخواهد کرد. در این خصوص اداره کل حقوقی قوه قضائیه بیان داشته: «چنانچه مامورین در صدور پروانه ساختمانی، رعایت مقررات قانونی و ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی شهر و کاربری ملک را ننموده باشند، موجب ایجاد حق مکتسبه برای دارنده پروانه ساختمانی نمی گردد و در چنین وضعیتی رعایت مقررات قانونی از جمله طرح موضوع تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ معماری و شهرسازی و تخلفات صورت گرفته در کمیسیونهای قانونی مربوطه، مرجع قانونی تعیین تکلیف موضوع مطروحه می باشند.

• شرط مدت: لزوم تغییر کاربری و احداث بنا ظرف مدت زمانی معین پس از تصویب کمیسیون

نظر به این که کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صرفاً وظیفه بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها را در هر استان عهده دار است که در هیچ یک از قوانین و مقررات مربوط، اختیاری برای کمیسیون مذکور در تعیین مهلت برای متقاضیان تغییر کاربری زمین در جهت اخذ پروانه و شروع عملیات ساختمانی ظرف یکسال از تاریخ مصوبه تغییر کاربری زمین وجود ندارد. دلایل و توجیهات کمیسیون جهت مصوبه خود به منظور تحدید حقوق مالکانه افراد: « همانگونه که در متن مصوبه مورخ ۳/۱/۷۳ کمیسیون ماده ۵ قید شده است، دلیل اصلی تعیین مهلت یکساله جهت اعتبار مصوبات آن کمیسیون، اخذ مصوبه توسط برخی متقاضیان و عدم اقدام به موقع جهت اخذ پروانه ساختمانی مربوطه و عدم احداث مبتنی بر آن است. این مساله از دید مسائل شهری و مباحث شهرسازی تبعات متعددی به دنبال داشته است. از جمله: معطل ماندن بازسازی املاک شهری موجب عدم ترمیم سیما و نمای شهر و عدم شکل گیری بدنه های شهری نوسازی شده است.

• ممنوعیت تغییر کاربری و ساخت و ساز در باغات و اراضی مزروعی

با تغییر کاربری ملک از ناحیه کمیسیون ماده ۵ قانون مذکور مانع قانونی صدور پروانه مرتفع می شود و شهرداری ملزم است برابر بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری پروانه احداث بنا صادر نماید و قبل از رفع این مانع دیوان مجاز نیست شهرداری را به امر خلاف قانون الزام نماید. همچنین تغییر کاربری زمین از مزروعی در صلاحیت شورای عالی شهرسازی است. اراضی مزروعی برابر مصوبه سال ۱۳۶۰ شورای عالی شهرسازی قابل صدور پروانه ساختمانی نمی باشند. رای وحدت رویه شماره۱۸۱- ۱۵/۸/۱۳۶۹ هیات عمومی دیوان عدالت اداری: با توجه به این که زمین هایی که نسبت به آنها تقاضای صدور پروانه ساختمانی شده مزروعی بوده و اراضی مزروعی برابر مصوبه سال ۱۳۶۰ شورای عالی شهرسازی قابل صدور پروانه ساختمانی نمی باشند و تغییر کاربری زمین از مزروعی به مسکونی در صلاحیت شورای عالی شهرسازی است.

استعلام از کمیسیون تشخیص باغات، هنگام صدور پروانه در اراضی بالای ۵۰۰ متر

به استناد ماده ۷ آئین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳/۵/۸۸ مجمع تشخیص مصلحت نظام به منظور نظارت بر حسن اجرای قانون و آئین نامه اجرایی آن و تشخیص باغات، کمیسیونی در هر شهرداری تشکیل می شود.

شهرداری موظف است برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع که در محدوده شهر واقع می باشد نظر کمیسیون فوق را اخذ نموده و مطابق آن عمل نماید.

شرط تملکات رایگان از سوی کمیسیون ماده ۵

یکی از شرایط تملک اجباری اراضی و املاک و تاسیسات اشخاص در طرح های عمومی و عمرانی دستگاه های اجرایی به خصوص شهرداری ها بر مبنای قاعده ی لاضرر و لزوم رعایت مصلحت و نظم و حاجت عمومی و اصالت اجتماع، پرداخت معوض حقوق مالکانه ی افراد است. اما برخی از کمیسیون های ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری مصوبه هایی تصویب نموده که در آن ها به این شرط خدشه وارد کرده و افراد را ملزم به تملیک رایگان حقوق مالکانه ی خود می نمایند. اهمیت این امردر جایی بیشتر می شود که تقاضای تملک اجباری و اعمال فشار بر افراد در این رابطه هنگام ارائه خدمات از سوی شهرداری از جمله تجدید بنا و تقاضای صدور پروانه ی ساختمانی، تغییر کاربری و یا تفکیک و افراز صورت می گیرد. بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی، دولت نمی تواند بدون جبران خسارت وارده، اراضی و ساختمان ها و تاسیسات مربوط به اشخاص حقیقی یا حقوقی را تصاحب و از آن ها به منظور تحقق اهداف خود استفاده کند.

دلایل و توجیهات مطرح شده از سوی مسئولین مصوبه های کمیسیون برای تملک رایگان اراضی

دستگاه های اجرایی به خصوص شهرداری ها در رابطه با تملک رایگان اراضی و املاک و تاسیسات شهروندان دلایل و توجیهات متعددی بر کار خود ارائه کرده اند. این دلایل به طور خلاصه عبارتند از: « جلوگیری از هر گونه بی نظمی و هرج و مرج و رعایت کاربری، دریافت مبلغی به عنوان کمیسیون توافقات، تامین معوض اراضی واقع در طرح های شهرداری، تهاتر ارزش عرصه ی واقع در عقب کشی با پروانه ساختمانی ملک، هماهنگ کردن برنامه های شهرسازی به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم، ایجاد معابر و تاسیسات رفاهی و خدماتی، جبران هزینه های تخلفات شهروندان نسبت به تفکیک غیرمجاز اراضی خود، تامین نظم و نسق ساخت و ساز در محدوده ی شهر، تامین فضای آموزشی، رعایت ضوابط شهرسازی، تامین فضای باز و کاربری عمومی شهری، عوارض ارزش افزوده ملک و … .

تامین خدمات و هزینه های خدماتی

بر اساس ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و الحاقیه مورخ ۶ اردیبهشت ۱۳۸۸ مجلس شورای اسلامی، تهیه طرح های تفصیلی و تغییرات بعدی آن ها در کمیسیونی متشکل از اعضای مرقوم در قانون مذکور صورت می پذیرد. بر این اساس کمیسیون مذکور مقرر نموده در اجرای ماده ۱۴ قانون زمین شهری برای املاکی که به لحاظ نوع زمین، زراعی و باغی بوده و تقاضای کاربری مسکونی برای آنها شده، بخشی از ملک ( اراضی با مساحت کمتر از ۵۰۰ متر مربع ۵۰ درصد و اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع ۶۵ درصد) با کاربری خدماتی برای تامین خدمات محله تثبیت و در اختیار شهرداری قرار گیرد.

ساخت شوارع و تاسیسات شهری، تامین فضاهای عمومی

در راستای طرح تفصیلی شهر کرمان، شورای اسلامی شهر کرمان مبادرت به صدور مصوبه ی شماره۱۷۷۴ -۱۸/۱۰/۸۰ با

عنوان « دستورالعمل نحوه محاسبه درصد مربوط به تاسیسات شهری املاک و اراضی داخل محدوده ی خدماتی شهر کرمان»

کرده است که بنا بر مفاد آن، اشخاص برای تفکیک اراضی خویش، مکلف به پرداخت سهم سرانه ی شهری بر اساس قیمت کارشناسی روز و یا واگذاری زمین به عنوان سهم سرانه خدمات رفاهی و یا مبالغ آن خواهند بود.

برابر ضوابط طرح های تفصیلی کلیه مالکین می بایست در زمان تفکیک به عنوان خدمات شهری درصدی از اراضی خود را در اختیار شهرداری قرار دهند. شهرداری ها در برخورد با این مساله و به منظور تامین بخشی از فضای عمومی از این قطعات درصدی به عنوان درصد تاسیسات شهری اخذ می نمایند و جهت تامین فضاهای عمومی هزینه می گردد. با عنایت به مراتب فوق مصوبه ی شورای اسلامی شهر کرمان در راستای اهداف قانونگذار بوده است.

دلایل لغو مصوبات تملکات رایگان کمیسیون از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری

مغایرت با صلاحیت های قانونی شورای عالی شهرسازی و معماری و شوراهای اسلامی شهرها

در هیچ یک از وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به شرح مقرر در ماده ۲ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱، سلب مالکیت مشروع اشخاص و یا الزام آنان به واگذاری قسمتی از زمین به طور رایگان و یا پرداخت قیمت معادل آن به منظور تفکیک آن ها تجویز نگردیده است. سازمان بازرسی کل کشور نیز در گزارشات خود به این امر تصریح دارد که ( مطابق بند ۳ ماده ۲ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۵۱ از جمله وظایف شورای عالی شهرسازی و معماری ایران« بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی» معین شده است. از این رو در قانون مذکور چنین اختیاری برای کمیسیون ماده ۵ یعنی تعیین و الزام اشخاص به واگذاری قسمتی از ملک خود و یا معادل قیمت آن پیش بینی نشده است) .

مغایرت با اصل تسلیط و موازین شرعی

خلاف شرع بودن‌ تملک رایگان از دلایل دیگری است که می توان در عدم توجیه تملیک اجباری بر شمرد. با عنایت به احکام بیع در قانون مدنی و رساله امام خمینی (ره) که خرید و فروش املاک بایستی اختیاری و در کمال آزادی و رغبت انجام پذیرد و در غیر اینصورت از موارد غصب به حساب خواهد آمد و اینکه در موازین اسلام و قوانین جاری اخذ مجانی نداریم. به همین علت در آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری هر گونه اقدام به تفکیک و افراز اراضی که موکول به اخذ مجانی قسمتی از زمین گردیده باشد خلاف اصل تسلیط و مالکیت مشروع اعلام شده است.

نتیجه:

کمیسیون های ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری در اقدامات و مصوبات خود هیچ توجهی به اصل احترام به مال مردم ننموده و اگر اقدامات شایسته و درخور هیات عمومی دیوان عدالت اداری و فقهای محترم شورای نگهبان نبود همین ناچیز هم از بین رفته بود. اما گویی رفته رفته این اندک باقی مانده از اصل تسلیط نیز رو به زوال است چرا که در نظرات اخیر شورای نگهبان اعلام شده اگر تصرف و تملک اجباری اراضی اشخاص به موجب قانون صورت گیرد دیگر این امر مغایر شرع نمی باشد. در حالیکه به نظر بسیاری از امور هستند که مغایرشرع اعلام شده اما با اصرار مجلس شورای اسلامی مجمع تشخیص مصلحت نظام آنها را به صورت قانون درآورده است. مانند بسیاری از مقررات مربوط به خسارت تاخیر تادیه از جمله تبصره های ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا.

اشتراک گذاری: