تحلیلی بر قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان

زندگی مدرن امروز سختی و دشواریهای ویژه خود را دارد که یکی از مظاهر آن پدیده آپارتمان سازی و فروش آن می باشد و همین امر سبب شده که قانونگذار در سال ۱۳۴۳ ، به وضع قانون تملک آپارتمانها مبادرت ورزد. امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاک است ولی گاهی موضوع خرید و فروش آپارتمان هایی است که هنوز ساخته نشده است و باید در آینده ساخته شود. با صنعتی شدن جوامع کم کم تحولاتی در زمینه معنای پیش فروش و قضاوتی که در مورد آن می شد اتفاق افتاده است و دیگر وجه ی ظالمانه این عقد تا حدودی تعدیل شده به طوری که از آن می توان به عنوان عقدی که جنبه حمایتی دارد یاد کرد زیرا این قبیل قراردادها دارای مزایایی است که هم به نفع خریداران و هم به نفع فروشندگان است قانون پیش فروش ساختمان در جلسه علنی مورخ ۱۲ دی ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب که مشتمل بر ۲۵ ماده و۴ تبصره می باشد.

قانون پیش فروش ساختمان دارای نقاط قوت و ضعفی می باشد که آن را مورد بررسی قرار می دهیم:

۱- در مواد ۴۸-۴۷-۴۶ قانون ثبت قید شده است که تمام عقود و قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی و به وسیله سند رسمی صورت گیرد اما در جامعه ما آنچنان که باید به این امر پرداخت نشده است و همین امر باعث به وجود آمدن مشکلات فراوانی برای افرادی که معاملاتی را بصورت پیش خرید و پیش فروش انجام می دهند گردیده بود. لذا در این راستا لازم بود طرحی تدوین شود تا مشکلات مبتلا به این مساله مرتفع شود همینطور آژانس های املاک به لحاظ عدم آشنایی با مسائل حقوقی وعدم تخصص در این زمینه فروشنده را به خوبی شناسایی نمی کردند، یا نمایندگی او را به درستی احراز نمی کردند و خریدار با مسائل و مشکلاتی مواجه می شد  در حالی که اگر به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود سر دفتر پس از اخذ استعلامات از مراکز مورد نظر از صحت و سقم قضیه اطلاع پیدا می کند که این موضوع در ماده ۳ این قانون پیش بینی شده است.

بیشتر بخوانید :  راهکارهای پیشگیری از مشکلات حقوقی معاملات در مشاورین املاک

۲- از جمله دغدغه هایی که موجب وضع چنین لایحه ای شده ابهام در مشخصات زمین، مشخصات فنی و معماری بنا و تجهیزات است بطوریکه یکی از عمده اختلافاتی که بین پیش خریداران و پیش فروشندگان وجود داشته عدم آگاهی از اقدامات مفید و در مواردی خریداران نمی دانستند نوع تجهیزات مصالح و محصول چیست و عمدتاً در این زمینه با مشکل مواجه می شدند که در ماده ی  دو قانون مذکور در جهت رفع این دغدغه تلاش شده است.

قانون پیش فروش ساختمان

۳- یکی دیگرازموارد قابل تامل این می باشد که خود ثبت و بخش نامه هایی که وجود دارد و اجرا می شود یکی از موانع نوشته شدن قراردادهای پیش فروش است طبق بخشنامه سازمان ثبت باید هزینه های قراردادهای مالی را پرداخت کرد و از آن جا که پیش فروش نوعی قرارداد مالی است باید هزینه های مالی فراوانی هم پرداخت شود ولی در ماده ی سه و پنج این قانون تلاش شده است علاوه بر به حداقل رساندن هزینه های دولت سعی شود نوعی سوبسید اداری و مالی ارائه شود که این مهم خود کم نظیر است و برخلاف گذشته که سوبسید فقط به کالا داده می شد این بار دولت سوبسید را به خدمات قائل شده که در قالب حذف مالیات، عوارض و حق الثبت دراین قانون پیش بینی شده است.

۴- درسالهای گذشته معمولاً پیش فروشندگان بلا فاصله پس از خرید زمین و حتی قبل از اخذ مجوز و مشخص کردن تعداد واحدها و امکانات اقدام به پیش فروش می کردند که به این طریق ممکن بود تعداد مجوزهایی که به آپارتمان ها داده می شد کمتر از تعدادی باشد که به فروش رسیده و دراین صورت دعاوی کلاهبرداری در محاکم دادگستری مطرح می گردید که ملکی فروخته شده اما وجود ندارد اما در قانون مذکور تلاش گردیده این مشکل را حل نمایند. به این صورت که باید حدود ده درصد از کل کار پیش رفته باشد و پس از آن آگهی پیش فروش آپارتمان منتشر شود.

بیشتر بخوانید :  ابطال وکالتنامه فروش

۵- پیش فروشندگان معمولاً برای تعهدات مالی پیش خریدار ضمانت اجرای سنگینی قرارمی دادند از جمله انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط، اما دراین قانون طبق ماده ۹ مقررشده که این مشکل حل شود و چنین آمده که باید پیش فروشندگان رأس موعد به تعهدات خود عمل کنند در غیر اینصورت باید خسارت بپردازند.

۶- بسیاری از دعاوی دادگستری ناشی از عدم انطباق خود قرارداد و واحد مربوطه مورد قرارداد با نقشه است که در این قانون پیش بینی شده است مهندس ناظر انطباق ها را بررسی کند و گواهی انطباق بنا صادر نماید.

۷- در ماده ی ۸ و ۱۰ قانون پیش فروش ساختمان مقرر شده اگر نواقص و عیوب آشکار یا مخفی پیش از تحویل مشخص باشد درخواست الزام به ایفای تعهد یا حق فسخ معامله با دریافت خسارت از حقوق فرد خریدار خواهد بود. و در تمامی مواردی که خریدار قرارداد را فسخ نماید پیش فروشنده باید تمامی مبالغ دریافتی رابراساس تغییر شاخص قیمت های اعلامی توسط بانک مرکزی در هنگام پرداخت به علاوه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

۸- در قانون پیش فروش ساختمان آمده که حداقل ۱۰ درصد از مبلغ ثمن تا زمان تنظیم سند رسمی نزد خریدار می ماند و همزمان با تنظیم سند می بایست پرداخت گردد که این امر می تواند انگیزه ی اتمام کار برای پیش فروشنده باشد.

۹- ضمناً طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر اختلافی بوجود آمد نباید در مراجع قضایی مطرح بلکه باید از طریق داوری حل نمایند و در صورت مراجعه به دادگاه، دادگاه باید رأی به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع دهد.

بیشتر بخوانید :  ثمن معامله - مطالبه ثمن معامله - استرداد ثمن معامله - مطالبه وجه بابت کسری مساحت

۱۰- ماده۲۳ قانون پیش فروش ساختمان جهت جلوگیری از اقدامات خلاف مربوط به ساختمانها مجازاتی را برای اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی کنند در نظر گرفته است که عبارتست از حبس از ۹۹روز تا یکسال یا جزای نقدی به دو یا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی.

در پایان امید آن می رود که تصویب قانون پیش فروش ساختمان بتواند گام موثری در کمک به متعاملان ساختمان ها باشد و آرامشی قلبی و اطمینان برای مردم جامعه فراهم آورد و کسانی که مبادرت به خرید و فروش ساختمان می کنند بتوانند بدون نگرانی، نسبت به خرید اقدام کنند.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )
فهرست