کاربرد خیارات در معاملات ملکی

در قوانین کشورمان، انواع عقد از نظر قابلیت فسخ از سوی یکی از طرفین ، به دو عقد جایز و لازم تقسیم‌ بندی می‌شوند. قانون مدنی ایران عقد جایز را عقدی می‌داند که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهند بتوانند آن را به هم بزنند.

اما همین قانون عقد لازم را عقدی می‌داند که هیچ از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در موارد معین شده نمونه این عقد را می‌توان قرارداد خرید و فروش یا اجاره املاک دانست. در اینجا قانون این حق را به طرفین معامله می‌دهد که با استناد به دلایل قانونی معامله را فسخ کنند که یکی از آن ها، خیارات است.

خیارات در معاملات ملکی

ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات در معاملات را به 10 نوع تقسیم کرده که تعدادی از آن ها در معاملات ملکی بیشتر کاربرد دارند.

کاربرد خیار شرط در معاملات ملکی

قانون مدنی خیار شرط را شرط مدت داری می‌داند که در متن قرارداد به آن پرداخته شده و بر طبق آن طرفین می‌توانند معامله را فسخ کنند. مدت زمان شرط در قرارداد حتماً باید مشخص شده باشد در غیر اینصورت شرط باطل است.

این شرط در قرارداد برای جبران ضرر طرفین معامله است؛ یعنی هر گاه یکی از آن ها یا هر دو دچار ضرر شدند، حق فسخ معامله را خواهند داشت؛ مثلاً معامل یا مستأجر شرط ‌کند که طرف معامله تا یک تاریخ معین برای ترمیم بخشی از ملک مسکونی اقدام کند، در غیر اینصورت حق فسخ معامله را دارد.

خیار شرط از دسته خیارات فوری نیست؛ یعنی طرفین بر اساس مدت زمان تعیین شده برای شرط می توانند نسبت به فسخ معامله اقدام کنند. فسخ قرارداد با اعلام صاحب حق بوده و نیازی به تایید رأی مراجع قضایی نیست.

به عبارت دیگر، در مورد خیار شرط، دادگاه رای به فسخ یا عدم فسخ نمی‌دهد، بلکه صرفا حکم اجرای فسخ معامله را صادر می‌کند تا سایر مراحل فسخ معامله، مثل بازگرداندن ثمن معامله و… به جهت قانونی قابل پیگیری باشد.

کاربرد خیار غبن در معاملات ملکی

خیار غبن، به اختیار فسخ معامله توسط یکی از طرفین اشاره دارد؛ زمانی که وی دچار ضرر و زیان فاحش شده باشد.

گاهاً یکی از طرفین معامله به علت جهل از ارزش دارایی، آن را با تفاوت بسیار زیادی نسبت به ارزش واقعی خود معامله می‌کند. خواه این فرد خریدار باشد یا فروشنده. در اینجا تحت شرایطی، می‌تواند با استناد به خیار غبن فاحش نسبت به فسخ معامله اقدام کند.

اما این خیار دارای شرایط خاص خود است و به راحتی قابل اثبات نیست. از جمله آنکه منظور از کلمه فاحش در قانون چندان مشخص نیست و تشخیص آن توسط مراجع قانونی نیز مقداری پیچیده است؛ به عبارتی دیگر خط کشی برای اندازی گیری این فاحش بودن نداریم!

از جمله شروط خیار غبن عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله است. بدین معنی که تفاوت در قیمت پرداختی و ارزش واقعی دارایی به گونه‌ای باشد که کاملا واضح و فاحش باشد. شرط دیگر مربوط به عدم اطلاع فرد زیان دیده از ارزش واقعی دارایی مورد معامله است. این عدم آگاهی باید قبل از معامله باشد.

خیار غبن در معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد. معمولا در قراردادهایی خرید و فروش و اجاره املاک به صورت پیش‌فرض این حق اسقاط شده است. اما در صورت رضایت طرفین، آن‌ها می‌توانند این خیار را به متن قرارداد اضافه کنند.

کاربرد خیار مجلس در معاملات ملکی

خیار مجلس به اختیاری اطلاق می‌شود که با استفاده از آن هر یک از طرفین در زمانی که در مجلس عقد قرارداد و معامله حضور دارند، می‌توانند آن را فسخ کنند. این حق بعد از خروج از مجلس ساقط می‌شود.

مدت زمان این خیار شاید کوتاه باشد، اما از آنجا که جلسات معاملات ملکی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده و طرفین خواسته‌ها و وعده‌های خود را در آن جلسه بیان می‌کنند، از این رو امکان رخ دادن آن نیز بالا است.

تفاوت اصلی خیار مجلس با سایر خیارات این است که در این خیار متعاملین نیازی به دلایل و مستندات برای فسخ قرارداد نداشته و می‌توانند آن را فسخ کنند. البته برای این خیار شروطی وجود دارد.

از جمله آنکه اگر هر دو طرف معامله یا یکی از آن‌ها مجلس معامله را ترک کند، این خیار ساقط می‌شود. البته نکته مهم در اینجا آن است که اگر دو طرف مجلس را ترک کرده اما همچنان به صحبت در مورد معامله بپردازند، باز هم حق استفاده از خیار مجلس را خواهند داشت.

همچنین اگر فروشنده بخواهد با استفاده از خیار مجلس معامله را فسخ کند و خریدار مبلغی را پرداخت کرده باشد، فروشنده برای استفاده از خیار شرط باید مبلغ دریافت شده را برگرداند. باز نگرداندن وجه پرداخت شده در این حالت، مانع استفاده از خیار مجلس است. چرا که از نظر قانون تمایل به فسخ معامله باید همراه با بازگرداندن وجه پرداخت شده باشد.

از آنجا که این خیار مربوط به جلسه معامله بوده، بنابراین نقش مشاوران املاک برای جوش خوردن معامله و عدم فسخ آن بسیار حیاتی است.

کاربرد خیار تدلیس در معاملات ملکی

خیار تدلیس یکی دیگر از انواع خیارات در معاملات است که اتفاقا در معاملات ملکی نیز بسیار کاربرد دارد. منظور از تدلیس نیرنگ و فریب یکی از طرفین معامله بوده که اگر این فریب نبود، طرف دیگر حاضر به انجام معامله نمی‌شد.

در صورت وجود تدلیس در معامله، طرف دیگر اختیار فسخ آن را دارد. از آنجا که معاملات ملکی پیچیدگی‌های بیشتری نسبت به سایر معاملات دارد، بنابراین امکان تدلیس در آن بیشتر است.

فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس نیاز به شواهد و مستندات کافی دارد. برای پیشگیری از تدلیس توصیه می‌شود که کلیه وعده‌های طرفین و صحبت‌های آن‌ها در خصوص ملک به صورت مکتوب نوشته شود.

نکته بسیار مهم در خصوص خیار تدلیس آن است که مابقی خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط هستند، اما خیار تدلیس همچنان پابرجا است و نمی‌توان آن را اسقاط کرد. چرا که این خیار مربوط به نیرنگ و فریب یکی از طرفین است.

اصطلاح اسقاط کافه خیارات

منظور از اسقاط کافه خیارات آن است که حق فسخ معامله توسط هر یک از طرفین با استناد به خیارات مختلف گرفته می‌شود. بنابراین در بسیاری از معاملات عبارتی تحت عنوان «طبق توافق طرفین، کلیه خیارات اسقاط گردید» به کار می‌رود.

این عبارت نشان از سلب اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف دارد. هر چند که خیار تدلیس در هر صورت باقی می‌ماند.

همچنین می‌توان از اسقاط کافه خیارات استفاده کرد اما در ادامه قرارداد، با آوردن شروطی جهت فسخ معامله، از خیار شرط نیز بهره‌مند شد. یعنی اسقاط کافه خیارات مانع استفاده از خیار شرط نیست.

خیارات در متن معاملات

معمولا در مبایعه ‌نامه و قراردادهایی که از طرف اتحادیه مشاوران املاک در اختیار مشاوران قرار می‌گیرد، عبارت اسقاط کافه خیارات به صورت پیش‌فرض وجود دارد. بنابراین امکان فسخ معامله با استناد به خیارات وجود ندارد. با این وجود آن‌ها می‌توانند این عبارت را حذف و همچنان از حق انواع خیارات استفاده کنند.

بحث استفاده از انواع خیارات در معاملات ملکی طرفداران و مخالفان خاص خود را دارد. برخی اینگونه استدلال می‌کنند که فسخ معامله با استناد به خیارات مختلف، حق افراد بوده و نباید آن را ساقط کنند. اما در عوض برخی دیگر استدلال متفاوتی در این خصوص دارند.

آن‌ها استدلال می‌کنند وجود خیارات در معامله باعث از بین رفتن دوام و ماندگاری آن می‌شود. چرا که هر زمان یکی از طرفین بخواهد با استناد به یکی از آن‌ها می‌تواند معامله را به هم بزند. خصوصا آنکه برخی از افراد در تصمیم‌گیری معمولا متزلزل بوده و هر آن امکان فسخ معامله توسط آن‌ها وجود دارد.

با این اوصاف، از آنجا که معاملات ملکی از اهمیت بالایی برخوردار بوده، بنابراین همواره طرفین نگران هستند که حقی از آن‌ها ضایع شود. از این رو معمولا کارشناسان توصیه می‌کنند که دو طرف با توافق یکدیگر شروط مورد نظر خود را در قرارداد بگنجانند تا در صورت عدم اجراء، امکان فسخ معامله را داشته باشند.

خیار تدلیس در هر حالت در معاملات و قراردادهای ملکی باقی می‌ماند و نمی‌توان آن را حذف کرد. استفاده از این خیار فریب و نیرنگ در معاملات ملکی را کاهش داده و در صورت وجود نیرنگ و اثبات آن می‌توان با استناد به آن معامله را فسخ کرد.

خیار شرط یکی دیگر از انواع خیار پرکاربرد در معاملات ملکی است. برای نمونه ممکن است مستاجر با موجر به صورت توافقی به این شرط برسند که موجر تا یک تاریخ معین باید سیستم لوله‌کشی واحد مسکونی را تعمیر کند.

معمولا بسیاری از طرفین معامله تلاش می‌کنند تا از خیار شرط در متن قرارداد به نحوی استفاده کنند. این مساله ناشی از پیچیدگی معاملات ملکی و انتظاراتی است که طرفین از یکدیگر دارند.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست