دعوای مطالبه اجاره بها در زمره دعاوی مالی مربوط به مالک و مستاجر قرار می گیرد.اجاره بها به مبلغی گفته می شود که جهت استیفاء مستاجر از عین مستاجره می بایست پرداخت گردد. اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود . اجاره بها می تواند روزانه یا ماهانه معین شود. اما به طور معمول و رایج در قرارداد های اجاره ، اجاره بها به صورت ماهانه تعیین می شود و مستاجر موظف است در موعد مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.در برخی مواقع مستاجرین نسبت به پرداخت اجاره در موعد مقرر اقدام نمی نمایند و این موجب بروز اختلافاتی فی مابین مالک و مستاجر می گردد. در ادامه در خصوص اقداماتی که مالک می تواند در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر نماید و نحوه طرح دعوای مطالبه اجاره بها و اجور معوقه و مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا توضیحاتی را ارائه می نمائیم.

مطالبه اجاره بها

ضمانت عدم پرداخت اجاره بها

به محض وقوع عقد اجاره ، ذمه مستاجر به مال الاجاره مشغول می گردد. در بند ۳ ماده ۴۹۰ قانون مدنی نیز به صراحت اشاره گردیده مال الاجاره در موعدی که بین طرفین مقرر گردیده می بایست تادیه شود. در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ نیز قید گردید ، مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید. اخذ اجاره بها از حقوق قانونی موجر می باشد و در صورت عدم پرداخت آن می تواند از طریق مراجع قضایی الزام وی را به پرداخت اجاره بها بخواهد. علاوه بر این می تواند در اجاره نامه قید نمایند. چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد. بنابراین در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر این حق را به مالک می دهد که نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه

اجرت المثل به مبلغی گفته می شود که در قراردادی قید نشده باشد و معین نباشد. اما اجاره بها مبلغی است معین که در اجاره نامه قید گردیده است. در برخی موارد پیش می آید که مدت اجاره پایان یافته و مستاجر نسبت به تخلیه و تحویل آن به موجر اقدام ننموده و همچنان به تصرف خود ادامه داده است در این حالت سوالی که مطرح می شود این است که آیا موجر بابت مدتی که قرارداد اتمام یافته و توافق جدیدی نیز حاصل نشده می بایست مبلغ اجاره بها را مطالبه نماید یا اجرت المثل ایام را؟

در این خصوص ماده ۴۹۴ قانون مدنی بیان می نماید که عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد ، و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد ، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد ، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.

اجرت المثل را چگونه می توان مشخص نمود؟

در بسیاری مواقع در اجاره نامه شرطی درج می گردد که اجرت المثل پس از انقضاء مدت اجاره معادل اجرت المسمی خواهد بود. که این شرط کاملا صحیح می باشد اما تا زمانی موجر می تواند از این شرط استفاده نماید که مستاجر با توافق موجر از عین مستاجره استیفاء نماید. بنابراین چنانچه موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره و پرداخت اجرت المثل را طبق نظر کارشناس نموده باشد ، توافق قبلی ساقط می گردد و دادگاه باید طبق تقاضای مدعی نظر کارشناس را ماخذ رای قرار دهد. در صورتی که توافقی وجود نداشته باشد ، اجرت المثل از طریق کارشناس رسمی دادگستری معین می گردد و مستاجر محکوم به پرداخت آن می شود.

نحوه طرح دعوای مطالبه اجاره بها اجور معوقه

همانگونه که گفته شد در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر ، موجر می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید. دعوای مطالبه اجاره بها و اجور معوقه دعوایی مالی بوده و باید هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی پرداخت گردد. دادگاه صالح به رسیدگی با توجه به میزان مبلغ اجور معوقه متفاوت است. در صورتی که مبلغ اجور معوقه کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف مطرح می گردد و چنانچه بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد در دادگاه های عمومی حقوقی مطرح می شود.

دعوای مطالبه اجاره بها و تخلیه

سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان همزمان با دعوای تخلیه ، اجور معوقه را نیز مطالبه نمود؟ طیق ماده ۴ آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت نموده باشد تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر می باشد. اما در صورتی که موجر ادعا نماید که مبالغی از اجاره بها پرداخت نشده است می بایست همزمان با تودیع وجه یا سند ، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه اجور معوقه به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خود داری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد. بنابراین با توجه به اینکه دادخواست دستور تخلیه مستلزم رسیدگی نمی باشد و فوری است قابلیت طرح همزمان با مطالبه اجور معوقه که نیاز به رسیدگی دارد نمی باشد.

دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته

طبق موارد فوق الذکر گفته شد که موجر می بایست قبل از تقدیم درخواست تخلیه برای مطالبات مالی خود اقدام نماید و پس از ارجاع به یکی از شعب دادگاه از دفتر شعبه گواهی اخذ نماید. و این گواهی همراه تقاضای تخلیه به شورای حل اختلاف یا دایره اجرای ثبت ارائه شود. در این صورت مرجع مذکور از پرداخت وجه یا تسلیم سند به مستاجر خودداری نماید. بنابراین موجر برای تامین حقوق خود نیازی به درخواست صدور قرار تامین خواسته ندارد. و صرف ارائه گواهی تقدیم دادخواست برای توقیف وجوه متعلق به مستاجر کافی می باشد.

اما چنانچه از این قانون مطلع نبوده و تخلیه صورت گرفته باشد و مستاجر وجه واریزی از سوی موجر را دریافت نموده باشد می تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه تقاضای صدور قرار تامین خواسته را نیز نماید.

تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها به معنی درخواست افزایش یا تقلیل اجاره بها می باشد. در صورتی که شرایط قانونی وجود داشته رای بر تعدیل اجاره بها صادر می گردد. تعدیل اجاره بها می تواند از سوی مالک یا مستاجر مطرح گردد. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ برای پذیرفته شدن این درخواست وجود سه شرط را لازم می داند:

۱-اثبات ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی

۲-پایان مدت اجاره

۳-گذشتن سه سال از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره

طبق ماده ۱ قانون مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۱ قانون مصوب ۱۳۶۲ حکم تعدیل در رابطه با محل هایی است که برای کسب و پیشه و تجارت تا تاریخ ۱/۷/۷۶ اجاره داده شده اند. به استثنای محل هایی که به این منظور از تاریخ ۱۵/۸/۶۵ با سند رسمی بودن دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره گذارده می شوند که در این صورت در زمان انقضای اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن است.

شورای نگهبان در نظریه شماره ۶۳۵۲ مورخ ۱۹/۴/۶۵ ماده ۴ قانون مصوب ۱۳۵۶ در مورد تعدیل اجاره بها را مخالف شرع اعلام نموده است اما با این وجود رویه غالب دادگاه ها صدور حکم به تعدیل است و در آراء خود نیز به این ماده قانونی استناد می نمایند. برخی از قضات نیز معتقدند با اعلام خلاف شرع بودن تعدیل ، موجر پس از پایان سال قرارداد اجاره می تواند درخواست اجرت المثل نماید.

طبق ماده ۵ قانون سال ۵۶ ، موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا صدور حکم ، ضمن دادخواست تعدیل ، مطالبه نماید.

که دادگاه ضمن صدور رای به تعدیل ، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت در زمان مذکور محکوم می نماید.

حکم تعدیل اجاره بها قابل اعتراض است؟

در ماده ۴ قانون مصوب ۱۳۵۶حکم تعدیل اجاره بها قطعی تلقی شده اما در رای وحدت رویه شماره ۵۱۹-۲/۱۲/۱۳۶۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور قطعی نیست و قابل تجدیدنظر است.

بی اعتباری توافق در مورد عدم درخواست تعدیل

همانگونه که گفته شد ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر شرایطی را برای تعدیل اجاره بها مقرر نموده است. در صورتی که این ماده را جزء قواعد آمره بدانیم عدول از شرایط آن قابل قبول نمی باشد. حال اگر توافقی بین موجر و مستاجر صورت گیرد و طبق آن میزان تعدیل را معین نمایند وضعیت این توافق به چه صورت است؟

در پاسخ باید گفت که در ماده ۴ قانون مذکور ، قید گردیده ، مستاجر یا موجر می توانند برای درخواست تعدیل اجاره بها به دادگاه مراجعه نمایند. لذا به نظر می رسد توافق در این خصوص منع قانونی ندارد.

اما در صورتی که در قرارداد شرط شود که طرفین حق تعدیل اجاره بها را ندارند مخالف قانون بوده و طبق ماده ۳۰ قانون فوق الذکر ابطال می باشد.

اعسار از پرداخت اجاره بها

در برخی مواقع مشاهده می شود که مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع نموده و موجر اقدام به ارائه دادخواست اجور معوقه می نماید و مستاجر طبق رای دادگاه محکوم به پرداخت اجور معوقه می گردد. سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که آیا مستاجر می تواند دادخواست اعسار از پرداخت اجاره بها را ارائه دهد؟

در پاسخ باید گفت امکان طرح دعوای اعسار نسبی از پرداخت اجاره بها وجود دارد اما اعسار مطلق از مستاجر پذیرفته نمی شود.

مالی بودن دعوای افزایش اجاره بها

طبق نظریه مشورتی به شماره ۱۴۱۲/۷ مورخ ۶/۳/۸۶ ، نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه این است که درخواست تعدیل اجاره بهای مورد اجاره ای که تابع قانون سال ۵۶ باشد در واقع تعیین اجاره بها به قیمت عادله روز است و لذا دعوای غیرمالی می باشد اما اگر علاوه بر تعدیل اجاره بها مابه التفاوت اجاره بهای قبلی و اجاره بهای جدید نیز مطالبه شده باشد این قسمت از دعوی مالی تلقی می شود.

اشتراک گذاری: