مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز

1- تعریف:

در بند د ماده 1 آئین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها تغییر کاربری چنین تعریف شده است: هرگونه اقدام که مانع از بهره برداری استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می شود.
2- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی، باغ ها مصوب 1374

به موجب ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 74/03/31 تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها ممنوع اعلام گردیده بنابراین اصل بر عدم امکان تغییر کاربری این دسته از اراضی است مگر در موارد استثنایی و تحت پاره ای شرایط که مرجع تشخیص و احراز آن کمیسیونی است که در تبصره 1 همین ماده پیش بینی گردیده است. در مواردی که توسط این کمیسیون مجوز تغییر کاربری صادر می شود مستند به موجب ماده 2 قانون حفظ کاربری زراعی و باغ ها 80% قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری عوارض از مالکین وصول خواهد شد و قانونگذار صرفاً موارد ذیل را از پرداخت عوارض فوق الذکر مستنثی اعلام داشته که عبارتند از:
1- تغییر کاربری زمین زراعی و باغ برای سکونت شخصی مالکین کم بضاعت در مساحت کوچک
2- تغییر کاربری براساس نیازهای بخش کشاورزی و دامی موضوع تبصره 1 ماده 2
در ماده 1 این قانون در واقع اساس قانون حفظ کاربری بر زراعی و باغی بودن اراضی است از این رو انواع دیگری از اراضی همچون اراضی موات- اراضی بایر و دایر از این قانون خارج است. مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها از انواع دیگر اراضی ادارات جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می نماید.
مستفاد از ماده 1 و تبصره 1 همین ماده از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی این است که قانونگذار مصداق تغییر کاربری را مواردی می داند که اراضی زراعی و باغ ها از حالت زراعی و باغ بودن خارج شود و به همین جهت در تبصره 4 از ماده 1 احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و امثال آن را تغییر کاری به حساب نیاورده است.
در ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها برای مالکین یا متصرفین اراضی زراعی باغهای موضوع این قانون که غیرمجاز اراضی زراعی و باغها را تغییر کاربری دهند علاوه بر الزام به پرداخت عوارض موضوع ماده 2 به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد.در صورت تکرار جرم علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهد شد.
طبق رأی وحدت رویه شماره 724-22/1/91 تغییر کاربری اراضی زراعی تا پانصد متر مربع برای سکونت شخص صاحبان زمین اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره 1 اصلاحی سال 1385 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها باشد طبق تبصره 1 ماده 2 این قانون فقط برای یکبار از پرداخت عوارض معاف خواهد بود.
مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییر کاربری کرده اند دلالت نمی نماید زیرا ماده 3 قانون مرقوم این قبیل اشخاص را کلاً قابل تعقیب دانسته و موارد استنثایی و خارج از شمول مجازات نیز در تبصره 4 همین ماده صراحتاً ذکر گردیده است.
لذا تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می باشند.

بیشتر بخوانید :  عقد رهن چیست؟

مصادیق تغییر کاربری غیرمجزا

فعل مجرمانه در ماده 3قانون تغییرکاربری غیرمجاز و بدون اخذ کمیسیون تبصره 1 ماده 4 می باشد همان طوری که در موارد فوق الذکر متذکر شدیم قانون گذار تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز را به وزارت جهاد کشاورزی واگذار کرده است و در دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به این مصادیق اشاره شده است این موارد بیست و هشت گانه به قرار ذیل است:
1- برداشت یا افزایش شن و ماسه: برداشت یا افزایش شن و ماسه در اراضی زراعی و باغ های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها بدون مجوز صورت می پذیرد و باید به گونه ای باشد که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود،لذا اگر این عمل در خارج از اراضی و باغ ها صورت پذیرد اگرچه عمل مجرمانه ای است اما مشمول ماده 3 قانون حفظ کاربری نمی شود.
فی المثل می توان به ماده 11 قانون اراضی مستحدث و ساحلی مصوب 54/04/29 اشاره کرد.لذا در این مورد عمل ارتکابی برحسب اوضاع و احوال و نحوه برداشت شن و ماسه اگر منتهی به تخریب اراضی مالک شده باشد می توان آن را از مصادیق تخریب تلقی کرد و اگر عمل مزبور به صورت مخفیانه باشد می توان آن را از مصادیق سرقت محسوب نمود و ممکن است این عمل به گونه ای باشد که عنوان مزاحمت و غیره را داشته باشد درهرحال قاضی رسیدگی کننده با توجه به اوضاع و احوال و شرایط و نحوه برداشت شن وماسه باید وصف مجرمانه را مشخص نماید.
2- ایجاد بنا و تأسیسات
ایجاد هرگونه بنا و تأسیساتی در اراضی زراعی و باغها ممنوع است این مصداق بسیار کلی است و شامل مصادیق دیگری همچون پی کنی،احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف و استخرهای ذخیره آب غیرکشاورزی نیز می باشد.
3- گودبرداری
4- احداث کوره های آجر و گچ پزی
5- پی کنی
6- دیوار کشی اراضی
یکی از مصادیقی که بسیار محل بحث و نزاع است دیوار کشی به دور اراضی زراعی و باغها می باشد رویه قضایی در این خصوص به این صورت است که دادگاههای بدوی بیشتر متمایل به آن هستند که دیوارکشی درصورتی که خللی به بهره برداری و استمرار کشاورزی وارد نیاورد جزء مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز محسوب نمی شود.
اما درهر حال تشخیص مصداق کاربری طبق ماده 10 با وزارت جهاد کشاورزی است.
7- دپوی زباله نخاله و مصالح ساختمانی،شن،ماسه و ضایعات فلزی
8- ایجاد سکونت گاه های موقت:
سکونت گاههای موقت را درصورتی تغییرکاربری غیرمجاز محسوب می نمایند که به کاربری اراضی زراعی خللی وارد آورد از این رو اگر مالک یا متصرف در ایام مخصوصی از سال در باغ یا زمین زراعی چادر یا سکونت گاه موقت برای بهره برداری بهتر از اراضی خود ایجاد کند را نمی توان از مصادیق ایجاد سکونت گاه موقت محسوب نمود.
9- استقرار کانکس و آلاچیق
از آنجایی که استقرار کانکس موجب عدم رویش گیاهای اراضی زراعی و در واقع عدم بهره برداری و از سوی دیگر استقرار آلاچیق مصداق ایجاد بنا و تأسیسات در اراضی زراعی و باغها می باشد ازمصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی شده است.
10- احداث جاده و راه :
دو تحلیل قابل ارائه است اینکه احداث جاده و راه از مصادیق است که تفسیر آن محل اختلاف است مطلق احداث جاده و راه در ارضی زراعی از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می شود. دوم اینکه باید با در نظر گرفتن عرف محل به این نظر قائل شدکه در صورتی که احداث جاده و راه در راستای بهره برداری بهتر از اراضی زراعی صورت پذیرد از مصادیق تغییرکاربری غیرمجاز محسوب نمی شود.
11- دفن زباله های واحدهای صنعتی
12- رها کردن واحدهای صنعتی، فاضلاب شهری، ضایعات کارخانجات
13- لوله گذاری
14- عبور شبکه های برق
15- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت های غیرکشاورزی
حقابه عبارت است از حق مصرف آبی که در دفاتر جزء جمع قدیم یا اسناد مالکیت و یا حکم دادگاه یا مدارک قانونی دیگر قبل از تصویب قانون توزیع عادلانه آب، تثبیت و یا حق مصرف آبی است که بعد از قانون توزیع عادلانه آب یا صدور مجوزهای قانونی توسط وزارت نیرو، اشخاص را در مصرف آن ذی حق می دانند و در هر طرح سرمایه گذاری میزان آن را به سرمایه گذار اعلام می نمایند.
در واقع انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات باعث لم یزرع شدن اراضی زراعی و باغات می باشد و از این رو آن را باید از مصادیق مسلم تغییر کاربری غیرمجاز تلقی نمود.
16- سوزاندن،قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق دیگر
با توجه به صراحت قانونی سوزاندن، قطع و ریشه کنی و جلوگیری از رسیدن آب به اراضی زراعی از مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز محسوب نمی شود.
17- مخلوط ریزی و شن ریزی
18- احداث راه آهن و فرودگاه
این مورد نیز مانند مصداق عبور شبکه های برق خارج از حیطه قدرت زارع یا باغدارمی باشد مگر اینکه بگوییم دستورالعمل ها تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز درمقام بیان این است که سازمان راه آهن کشوری و یا سازمان فرودگاه های کشور اراضی زراعی و باغ های متعلق به خود را بدون اخذ مجوزات قانونی به راه آهن و فرودگاه تبدیل نماید.
19- احداث پارک و فضاهای سبز
20- پیست های ورزشی
21- استخرهای ذخیره آب غیرکشاورزی
22- محوطه سازی(شامل سنگفرش و اسفالت کاری،جدول گذاری،سنگ ریزی و موارد مشابه )
23- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره 4 ماده 1 قانون
24- صنایع دستی
25- طرح های خدمات عمومی
26- طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی
27- احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف
28- خانه کارگری و نگهبانی
یکی از مواردی که مشمول تغییر کاربری می باشد احداث خانه کارگری و نگهبانی می باشد و متقاضیانی که واقعاً قصد احداث اتاق کارگری و نگهبانی دارند باید با مراجعه به امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان ها درخواست خود را ارائه دهند تا کمیسیون تبصره 1ماده 1 قانون حفظ کاربری در استان مربوطه درخواست وی را بررسی و طبق ضوابط اتخاذ تصمیم نماید.

بیشتر بخوانید :  تحلیلی بر قانون پیش فروش ساختمان
به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 4)
فهرست