دعاوی پیش فروش
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش
دعوای بطلان قرارداد جهت صوری بودن و به قصد فرار از دین
دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن قرارداد
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش
با استناد به ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 باید اشاره کرد که قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهر های کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال، اگر پیش خریدار ، پس از انعقاد قرارداد پیش فروش بخواهد از الزام قانونی استفاده کند ، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش ف5روش ملک را طرح کند.
برای تنظیم سند رسمی پیش فروش مدارک زیر لازم است :
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون.
- تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست ، الزام پیش فروشنده به اخذ این مورد از دادگاه خواسته شود.
یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.
دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده دعوی پیش فروشنده است.
اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.
اگر چه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان ، حال کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است اما از آن جا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارادهای پیش فروش دادگاه محل وقوع ملک است.
در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند ، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم نماید و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد رسمی و املاک اعلام می نماید.
دعوای بطلان قرارداد جهت صوری بودن و به قصد فرار از دین
چنانچه شخص مدیون ، برای جلوگیری از توقیف اموال خود و فرار از پرداخت به طلبکاران ، اموال خود را به دیگران انتقال دهد ، این عمل اصطلاحاً معامله به قصد فرار از دین محسوب می شود.
ادعای معامله قصد فرار از دین در مورد املاک بسیار متداول است ، چرا که اولاً اموال غیر منقول بارزترین اموالی هستند که مالکیت آن ها به ثبت می رسد و ثانیاً ارزش قابل توجه املاک موجب ترغیب به پیگیری و اثبات قصد فرار از دین در مورد آن ها می شود.
معامله به قصد فرار از دین دارای دو جنبه حقوقی و کیفری می باشد. شرایط احراز جرم معامله به قصد فرار از دین در ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ذکر شده است.
وکیل ملکی می گوید در مورد جنبه حقوقی معامله به قصد فرار از دین برخی حقوقدانان معتقدند این معاملات قابلیت استناد در برابر طلبکار را ندارد و طلبکار به محض مراجعه می تواند معامله را فسخ کند ، همچنین لازم به ذکر می باشد که بهتر است دادخواست را به صورت تایید فسخ و بطلان معامله به قصد فرار از دین بنویسیم.
طلبکاری که از مدیون طلب دارد خواهان دعوا است و باید به طرفیت مدیون و طرف قرارداد مدیون دادخواست دهد.
دعاوی املاک و دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می شود . به همین جهت دعوای تایید فسخ معامله به قصد فرار از دین در صورتی که موضوع معامله ملک باشد در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
طلبکار از وقتی که متوجه چنین چیزی گشت می تواند قرارداد را فسخ کند ، بنابراین رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد و اجرائیه صادر نمی شود.
نکات مهم در خصوص دعوای بطلان قرارداد به جهت صوری بودن و به قصد فرار از دین به گفته وکیل دعاوی عبارت اند از:
- در معامله به قصد فرار از دین سه رکن اساسی می باید توسط مدعی اثبات شود که این سه رکن عبارت اند از : وجود دین ، قصد فرار از دین و صوری بودن معامله.
- در برخی موارد لزومی به اثبات صوری بودن معامله نیست . به عنوان مثال اگر برای اضرار به طلبکاران مالی وقف شود ، صرف اثبات قصد اضرار به طلبکاران کافی است و نیاز نیست صوری بودن معامله اثبات شود.
- وجود دین باید مسلم باشد و در مورد آن اختلاف نباشد در غیر این صورت دین باید مبتنی بر حکم قطعی دادگاه باشد.
- حکم معامله به قصد فرار از دین ویژه فروش مال نیست بلکه صلح یا هبه یا وقف و هر معامله ای را که مالکیت مدیون را به ضرر طلبکاران از بین ببرد ، معامله به قصد فرار از دین نامیده می شود.
- در معاملات به قصد فرار از دین ، تنها طلبکاران حق در خواست تایید فسخ و بطلان را دارند.
- در دعوای کیفری معامله به قصد فرار از دین ، نیازی به طرح دعوای تایید فسخ معامله وجود ندارد و در صورت محکومیت بدهکار به جرم معامله به قصد فرار از دین مالی که معامله شده توسط دادگاه مسترد می گردد و مبلغ محکوم به از محل آن پرداخت می شود.
- در قانون قدیم نحوه اجرای محکومیت های مالی برای تحقق جرم معامله به قصد فرار از دین لازم بود دین موضوع یک سند و یا حکم لازم الاجرا مالی باشد ولی در قانون جدید چنین وصفی دیده نمی شود.
- اثبات صوری بودن معامله به قصد فرار از دین امری بسیار سخت است و مدعی صوری بودن باید آن را اثبات نماید. اقرار بدهکار ، شرایط و نحوه معامله به نحوی که دلالت بر صوری بودن دارد مانند فروش مال به قیمت بسیار پایین ، صلح بلاعوض ملک به نزدیکان و گواهی شهودی که در جریان معامله بوده اند برخی قرائن و دلایلی هستند که می توانند مستند اثبات صوری بودن باشد.
- اگر مدیون دارایی های دیگری که تکافوی بدیهی وی را دارد داشته باشد ، احتمال پذیرش معامله به قصد فرار از دین در دادگاه حقوقی به حداقل می رسد و جنبه کیفری معامله را به صورت کلی از بین می برد.
مدارک لازم جهت طرح دعوای بطلان قرارداد به جهت صوری بودن و به قصد فرار از دین از دیدگاه وکیل ملکی:
- اجرائیه صادر شده از سوی اجرای احکام دادگاه و یا اجرائیه ابلاغ شده از اجرای ثبت مبنی بر مدیون بودن طرف شکایت.
- معرفی مال منتقل شده و مستندات آن و تقاضای استعلام
- شهادت شهود که اطلاع از انجام معامله به قصد فرار از دین دارند.
- تحقیق محلی و سایر مواردی که موجب علم قاضی شود.
- مدارک شناسایی
همچنین لازم به ذکر است که مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای بطلان قرارداد به جهت صوری بودن و به قصد فرار از دین دادسرای عمومی محل وقوع دعوا می باشد. محل وقوع دعوا جایی است که معامله به قصد فرار از دین در آنجا انجام شده است خواه محل اقامت شاکی یا طرف شکایت باشد یا خیر .
دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن قرارداد
با استناد به ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان باید گفت که از ظاهر این ماده چنین استنباط می شود که در پیش فروش آپارتمان معمولا ثمن قرارداد به صورت اقساطی به پیش فروشنده پرداخت می شود. اقساطی بودن ثمن قرارداد از طرفی موجب بالا بردن قدرت خرید پیش خریداران می گردد اما از طرف دیگر ، پیش فروشنده را با خطر عدم پرداخت اقساط مواجه می کند.
دو طرف می توانند برای تاخیر در پرداخت اقساط و یا ثمن ملک پیش فروش شده وجه التزامی قراردهند . همچنین ممکن است پیش فروشنده در قرارداد شرط کند که عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد موجب ایجاد حق فسخ برای او خواهد بود. با این حال در بسیاری از قراردادهای پیش فروش چنین شروطی درج نمی شود. قانون برای حمایت از پیش فروشنده در این موارد ترتیبی را در نظر گرفته که بر اساس آن پیش فروش یا پیش فروشنده حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند. در صورت عدم پرداخت اقساط قرارداد پیش فروش ، پیش فروشنده باید موضوع عدم پرداخت اقساط را کتباً به دفتر خانه تنظیم کننده پیش فروش اعلام کند. دفتر خانه ملکف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
پس از آنکه پیش فروشنده اقدام به فسخ نمود میتواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه صالح تقدیم کند. دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط پیش فروشنده به طرفیت پیش خریدار مطرح می شود.
اگر چه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است ، اما از آن جا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلاف ناشی از قرارداد های پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است. و رای دادگاه جنبه ی اعلامی دارد و در نتیجه در دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط و یا ثمن قرارداد اجرائیه صادر نمی شود.
دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت
در قرارداد پیش فروش ، ممکن است ساختمانی که پس از ساخت تحویل داده می شود با آنچه که در قرارداد پیش فروش تعیین شده از نظر مساحت تفاوت هایی داشته باشد،در این صورت ، پیش خریدار که تفاوت بنا و کسری مساحت به ضرر اوست می تواند برای احقاق حق خود اقدام کند.
چنانچه مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کم تر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ما به التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد قابل محاسبه است. اما اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) متراژ توافق شده در قرارداد باشد ، پیش خریدار دو راه پیش رو دارد ، اول اینکه می تواند به استناد کسری در مساحت قرارداد را فسخ کند و دوم اینکه می تواند قیمت را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
و خوانده ی دعوا پیش فروشنده خواهد بود.
اگرچه براساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است لکن از آن جا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.
رای دادگاه فقط جنبه ی اعلامی دارد و به همین دلیل در دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت اجرائیه صادر نمی شود. چنانچه مبلغی بابت قرارداد به طرف مقابل داده شده باشد در دعوایی دیگر قابل مطالبه است.
دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت توسط پیش خریدار مطرح می شود که خوانده دعوا پیش فروشنده می باشد.