از سال 1307 تا 1339

در طول این سالها، روابط مالک و مستأجر دچار تحولات فراوانی شد. در بروز این تحولات رشد شهرنشینی و تحولات صنعتی و اجتماعی نقش مهمی داشته است.وقوع جنگ جهانی و تاثیر آن بر اقتصاد کشور و رشد قیمت ها نیز از جمله عمواملی بود که دولت را مجبور کرد دست به یکسری سیاست های خاص بزند و قوانین و مقررات ویژه ای تدوین کند.سیرتحول روابط مالک و مستأجر در این دوره را زمانی شروع می کنیم که جامعه وضعیت عادی داشته و دولت در آغاز راه برای تدوین قوانین و مقررات بود.

جلد اول قانون مدنی،مصوب سال 1307

قانونگذار در آغاز راه برای تدوین مقررات بود و وضعیت اقتصادی و اجتماعی جامعه آنچنان نبود که تصویب قانون خاصی در مورد روابط مالک و مستاجر ضروری باشد.بنابراین قانونگذار بطور کلی مقرراتی در مورد اجاره وضع کرد. در تصویب این مقررات توجه اصلی به منابع فقهی بود و سعی شد اصول و قواعد کلی حقوقی رعایت گردد. مقررات مربوط به اجاره برحسب اینکه مورد اجاره اشیا، حیوان یا انسان باشد، تقسیم بندی شدند.در مبحث اجاره اشیا، بین اموال منقول و غیرمنقول تفکیک قائل نشده است.از آنجا که در مورد مقررات قانون مدنی در مباحث بعدی بیشتر بحث خواهد شد، در این قسمت از توضیح بیشتر در مورد آن خودداری می کنیم.

قانون تعدیل مال الاجاره ها،مصوب سال 1317

با گسترش شهرنشینی و همچنین رشد صنایع و کارهای خدماتی و کمبود امکان استیجاری، اجاره بهای اماکن رشد فوق العاده ای یافت، بطوری که وضع مقررات خاصی برای مقابله با آن ضروری تشخیص داده شد.و در زیر به مهمترین نکات این قانون اشاره می شود.

تجدید اجاره

به منظور جلوگیری از تخلیه اماکن استیجاری که موجب تشدید مشکلات مربوط به اینگونه اماکن می شد، این قانون مقرر داشت: در صورت درخواست مستاجر،اجاره برای مدتی تا سه سال از تاریخ اجرای این قانون تجدید خواهد شد و درخواست خلع ید مستاجر در مدت مزبور در دادگاهها و ادارات ثبت به استناد انقضای مدت اجاره پذیرفته نخواهد شد.البته مشروط بر اینکه مستاجر مال الاجاره را مرتباً پرداخته و از شرایط مقرر بین او و مالک و مقررات قانون مدنی راجع به مستاجر که مغایر با این قانون نباشد، تخلف نکرده باشد (ماده 1).

تعدیل و تثبیت اجاره بها

همانطور که از عنوان قانون نیز برمی آید، یکی از مهمترین اهداف قانون، تعدیل مال الاجاره بوده است که در زمان تصویب قانون به میزان زیادی افزایش یافته بود. به موجب ماده 3 این قانون :«ماخذ مال الاجاره املاک نامبرده در ماده اول،هرچند که از مدت اجاره آنها سه سال یا بیشتر باقی مانده باشد، در مدت سه سال از تاریخ اجراء این قانون، بیش از حداکثر مال الاجاره آنها در ماه هزار و سیصد و پانزده نخواهد بود. چنانچه ملکی در مهر ماه هزار و سیصد و پانزده در اجاره نبوده، ماخذ مال الاجاره آن، مال الاجاره املاک مشابه در آن ماه خواهد بود».

آیین نامه شماره 22 تثبیت قیمت ها، مصوب سال 1322

در اثر بروز جنگ جهانی و حمله متفقین به ایران، قیمت اجناس و همچنین اجاره بهای اماکن استیجاری بطور چشمگیری افزایش یافت. دولت شخصی بنام «میلسپو» را استخدام کرد تا وضع اقتصادی کشور را سر و سامانی دهد. در سیزدهم اردیبهشت ماه 1322 مجلس قانونی در مورد اختیارات دکتر میلسپو تصویب کرد و به او اختیاراتی از جمله اختیار تعدیل اجاره بهای اماکن استیجاری را داد.

دکتر میلسپو ابتدا آیین نامه موقتی به منظور تعدیل اجاره بها در تاریخ اول خرداد سال 1322 تنظیم کرد.به موجب ماده 1 این آیین نامه: «کرایه خانه و یا کرایه قسمتی از خانه و همچنین کرایه هر نوع مستغل دیگر، اگر در اول اسفند ماه 1321 در اجاره بوده، نباید از میزان مال الاجاره آن تاریخ تجاوز نماید و اگر در اجاره نبوده، نباید از میزان کرایه مستغلات مشابه آن در تاریخ مذکور تجاوز نماید».

سپس در تاریخ بیست و سوم مهرماه سال 1322، آیین نامه اصلی تنظیم شد.این آیین نامه علاوه بر مقرراتی در مورد تعدیل و تثبیت اجاره بها، بطور کلی مقرراتی در مورد اماکن استیجاری وضع کرد. با توجه به این مقررات در می یابیم که پایه و مبنای بسیاری از مقررات قوانین روابط مالک و مستاجر سالهای بعد،مقررات این آیین نامه در مورد اجاره می باشد.مقررات این آیین نامه جنبه موقت داشت. چرا که به موجب ماده 24، این آیین نامه تا شش ماه پس از جنگ اعتبار داشت. نکات مهم این آیین نامه عبارت بودند از:

تجدید اجاره

برخلاف اصل حاکمیت ارداده و حقوق مالکانه، مالک در پایان مدت اجاره مجبور به تجدید قرارداد با مستاجر بود.به موجب ماده 10آیین نامه :«خودداری از تجدید اجاره در صورتیکه مستاجر متصرف مورد اجاره،حاضر باشد مورد اجاره را مطابق شرایط این آیین نامه اجاره نماید،مجاز نخواهد بود مگر در مواردی که این آیین نامه صریحاً تعیین می کند.»و به موجب تبصره 1 این ماده :«نماینده دادستان از طرف مالکی که مطابق این آیین نامه حاضر به تجدید اجاره نمی باشد،عین مستاجره را برای مدت یک سال اجاره خواهد داد».

تعدیل و تثبیت اجاره بها

به موجب ماده 13 این آیین نامه «به استثناء مواردی که رئیس کل قسمت تثبیت قیمت ها،بنا به پیشنهاد سه نفر شخص صلاحیت دار که از طرف ایشان تعیین می شود،صریحاً تجویز نماید،حداکثر میزان مال الاجاره مستغلاتی که مشمول مقررات آیین نامه می شودند،در هر حال نباید از میزان حقیقی اجاره مستغلاتی که در اول اسفند ماه 1321 در اجاره بوده اند تجاوز نماید.در صورتیکه مستغلاتی که در تاریخ نامبرده در اجاره نبوده و یا تا تاریخ اجرای این آیین نامه مدت آن منقضی می شود،میزان اجاره معادل اجاره حقیقی املاک مشابه در تاریخ اسفند ماه 1321 خواهد بود.»در صورتیکه اجاره بها از حداکثری که این آیین نامه مشخص کرده بود،تجاوز می کرد به تقاضای ذینفع،قسمت تثبیت قیمت ها تا میزان مجاز آن را کاهش می داد.

حق انتقال به غیر

در قانون مدنی اصل بر مجاز بودن مستاجر در اجاره دادن عین مستاجره به دیگری می باشد.اما به موجب این آیین نامه تنها مستاجرانی که در عقد اجاره به آنها حق انتقال به غیر داده شده بود،مجاز بودند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهند.البته به موجب ماده 7 این آیین نامه:«هر شخصی که بدون اجاره نامه رسمی به عنوان مستاجر،متصرف مورد اجاره می باشد،مطلقاً حق واگذاری مورد اجاره را به غیر نخواهد داشت».

مهلت تخلیه

همانطور که گفته شد در پایان مدت اجاره،به درخواست مستاجر اجاره تجدید می شد.اما مواردی را آیین نامه در مواد 8 و 9 پیش بینی کرده بود که اجباراً تخلیه صورت می گرفت.آیین نامه مقرر کرده بود در این موارد اجباری تخلیه،مالک باید یک اخطار برای مستاجر بفرستد و مهلت هایی که در آیین نامه مشخص شده بود را رعایت کند.البته در بعضی موارد مهلتی به مستاجر داده نمی شد.(ماده 12)

مرجع رسیدگی

به موجب ماده 18 آیین نامه : «مرجع دریافت کلیه شکایات مزبور به این آیین نامه،منحصراً قسمت تثبیت قیمت ها خواهد بود،ولی قسمت مزبور در مورد شکایاتی که مربوط به ماده 8 بوده و یا مربوط به صحت و تنظیم سند یا مربوز به انطباق مفاد سند با قوانین لازم الاتباع باشد،مطابق نظر اداره ثبت اقدام خواهد کرد و در سایر موارد مخصوصاً در مرود تعیین میزان مال الاجاره و صدور دستور تخلیه و اجرای آن،قسمت تثبیت قیمت ها منحصراً صلاحیت خواهد داشت.»

آیین نامه اصلاحی تثبیت قیمت ها، مصوب سال 1324

اصلاحاتی که دکتر میلسپو صورت داده بود،آنچنان که انتظار می رفت نتیجه نداد.در سال 1323 مجلس اختیارات دکتر میلسپو را لغوکرد و هیأت وزیران مامور اصلاح آیین نامه هایی شد که او صادر کرده بود.هیأت وزیران آیین نامه های مربوط به اجاره را در تاریخ 25 مهر1324 اصلاح کرد.اغلب مقررات آیین نامه اصلاحی همان مقررات آیین نامه سال 1322 می باشد.مهمترین تفاوت این دو آیین نامه،مقررات مربوط به مرجع رسیدگی می باشد.به موجب ماده 21 آیین نامه اصلاحی:« برای اجرای مقررات این آیین نامه در مرکز اداره ای به نام اداره مال الاجاره تهران که جزء سازمان اداره کل ثبت خواهد بود،تشکیل می شود و اداره نامبرده مرکب خواهد بود از یک رییس و هیأت رسیدگی به اختلافات و عده کافی اعضای علی البدل و بازرس و اعضای دفتری و مامور ابلاغ و احضار،ریاست هیات های رسیدگی با رییس اداره مال الاجاره تهران است که سمت ریاست شعبه اول را نیز دارا خواهد بود.:»به موجب ماده 21 این آیین نامه:« در تهران هیأت رسیدگی  به اختلافات تشکیل می شود از یک نفر رییس و یک نفر کارمند به انتخاب وزارت دادگستری ورای این دو نفر در صورت اتفاق مناط اعتبار قطعی خواهد بود و در هر موردی که بین این دو نفر اختلاف حاصل شود،یک نفر از اعضای هیأت های دیگر به تعیین رییس شعبه اول،برای مشاوره ورای در موضوع اختلاف،ضمیمه خواهد شد و در این صورت رای اکثریت قاطع است.»به موجب ماده 23 این آیین نامه:«مرجع رسیدگی به دعاوی اتاق های استیجاری تهران دادگاه بخش ناحیه محل وقوع ملک است که طبق مقررات این آیین نامه رسیدگی و رأی می دهد…».

به موجب ماده 24 آیین نامه اصلاحی:«در خارج از تهران هیأت های رسیدگی مرکب خواهد بود از رییس دادگاه شهرستان،در بخش ها رییس دادگاه بخش و رییس انجمن شهر،(در صورت نبودن رییس انجمن شهر،در شهرستان ها شهردار و در صورت نبودن او فرماندار و در بخش ها بخشدار)،و ریاست هیأت با رییس دادگاه خواهد بود و به قدر احتیاج عضو علی البدل خواهد داشت و رای اکثریت این هیأت قاطع است و در نقاطی که حضور یکی از اعضای معین در این ماده مقدور نباشد،جانشین آن را وزارت دادگستری انتخاب می نماید».

قابل توجه است که مرحله تجدیدنظر نیز برای آرای هیأت های رسیدگی پیش بینی شده بود.به موجب ماده 26:«در هر مورد که به نظر وزارت دادگستری یا مدیر کل ثبت،رای هیات های رسیدگی برخلاف مقررات این آیین نامه باشد،موضوع در هیأت تجدیدنظر طرح و رای هیأت تجدیدنظر لازم الاجرا است.مشروط بر اینکه تقاضای تجدیدنظر برحسب درخواست یکی از طرفین و دستور آن منتها در مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم از طرف وزارت دادگستری یا مدیر کل ثبت صادر شود.»هیأت تجدیدنظر مذکور در ماده فوق از سه نفر کارمندان عالی رتبه قضایی یا اداری،به انتخاب وزارت دادگستری در مرکز تشکیل می شد(ماده 27)

بیشتر بخوانید :  مقررات مالیاتی از وضع تا اجرا

ب) از سال 1339 به بعد

آیین نامه اصلاحی سال 1324 تا سال 1339 اجرا می شد.تا سال 1339 مقرراتی که در مورد اجاره اماکن به تصویب رسیدند،با اینکه بیشتر جنبه های اینگونه اجاره ها را مورد اشاره قرار داده بودند،به عنوان تعدیل یا تثبیت قیمت ها به خود گرفتند و این نشان دهنده این نکته است که مهمترین هدف در وضع آن مقررات،تعدیل و تثبیت اجاره بها بوده است.در سال 1339 قانونگذار احساس کرد بطور کلی نیاز به مقررات خاصی در مورد اماکن استیجاری است.

قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339

قانونگذار در این قانون نیز به سیاست های حمایتی از مستاجر ادامه داد و آن را مورد کلیه اماکن استیجاری قابل اجرا می دانست البته محل هایی که بطور فصلی برای مدتی کمتر از شش ماه به اجاره داده می شدند از شمول این قانون خارج بودند.نکات مهم این قانون عبارتند از:

تجدید اجاره

در مواردی که بین مالک و کسی که ملک را بعنوان مستاجر در تصرف دارد،اجاره نامه ای تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده،مدت آن منقضی شده بود،هر یک از آنها می توانست به وسیله اظهارنامه از طرف مقابل ده روز درخواست تنظیم اجاره نامه یا تجدید آن را بنماید(ماده 5).

بنابراین با پایان مدت اجاره،مالک ملزم بود اجاره را تمدید کند.البته در موارد خاصی که نام برده بود مالک یا مستاجر می توانستند صدور حکم به بطلان یا فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کنند.مواردی که با انقضای مدت مالک می توانست این تقاضا را بکند عبارت بودند از:تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید و تخلیه به منظور احتیاج شخصی برای کسب و پیشه یا تجارت به شرط استفاده شخصی مالک،در مورد اینگونه اماکن قانون به حق تقدم مستاجر پس از ساخت اشاره کرده بود(ماده9).

تعدیل اجاره بها

به موجب ماده3 این قانون:«مالک یا مستاجر منحصراً می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی،درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها بنماید و آن در صورتی است که مدت اجاره منقضی و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره و یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه(در صورتی که میزان اجاره بها از طرف دادگاه تعیین شده باشد)سه سال تمام گذشته باشد.این درخواست به وسیله اظهارنامه به عمل می آید و چنانچه ظرف مدت پانزده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بین طرفین توافق نظر حاصل نشود،ذینفع می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید و رسیدگی طبق مواد 13 و14 این قانون به عمل خواهد آمد.حکم دادگاه راجع به اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا می باشد،مگرآنکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی کرده باشند».

شرط خیار در صورت انتقال عین مستاجره

به موجب ماده498 قانون مدنی مالک می تواند حق فسخ اجاره را در صورت انتقال عین مستاجره برای خود شرط کند.قانون روابط مالک و مستأجر سال 1339 در مورد اماکن مسکونی به این نکته اشاره کرده است.اما آن را مشروط کرد به اینکه خریدار عین خواهد شخصاً در آن سکونت کند و یا برای سکونت اولاد و یا پدر و مادر و یا همسر خود تخصیص دهد.در اینصورت چنانچه خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال عین برای تخلیه مراجعه نمی کرد،درخواست تخلیه تا انقضای مدت اجاره از او پذیرفته نمی شد(بند 4 ماده8).

مهلت تخلیه

به موجب ماده 16:« در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه در حکم خود و برحسب مورد مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه تجاوز نخواهد کرد،برای تخلیه تعیین می نماید».

انتقال منافع به غیر

در مورد اماکن مسکونی،مستاجر می توانست آن را به دیگری انتقال دهد،مگر اینکه حق انتقال به غیر از او سلب شده بود که در صورت اخیر اگر انتقال می داد،مالک می توانست درخواست تخلیه کند(بند 1 ماده 8).

به موجب ماده18 :«مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت می تواند محل مزبور را به غیر انتقال دهد مشروط به اینکه اولاً مستاجر جدید به همان کسب و پیشه و یا تجارت مشغول شود که در اجاره نامه قید گردیده و ثانیاً مدت اجاره جدید از بقیه مدت اجاره اصلی تجاوز ننماید.مستاجری که می خواهد محل کسب و پیشه یا تجارت را به دیگری به طریق فوق انتقال دهد،باید بوسیله اظهارنامه مالک را به همان دفترخانه اسناد رسمی که اجاره نامه اصلی را تنظیم نموده،برای روز و ساعت معین،جهت شرکت در تنظیم اجاره نامه دعوت نماید.فاصله بین روز وصول دعوت نامه و روز موعد نباید کمتر از سه روز باشد.چنانچه مالک یا نماینده قانونی او در وقت مقرر حاضر نشد،سند انتقال از طرف دفترخانه تنظیم و مراتب در آن تذکره داده خواهد شد.در صورتیکه مالک به انتقال محل کسب و پیشه یا تجارت رضایت ندهد،مستاجر سابق و جدید متضامناً مسئول پرداخت مال الاجاره خواهد بود».تبصره:«در مورد محل کسب و پیشه یا تجارت،در صورت سلب حق انتقال به غیر در اجاره نامه،هر گاه مستاجر بخواهد منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد و مالک راضی به این انتقال نباشد،باید طبق موازین این قانون به مستاجر در مقابل تخلیه مورد اجاره،حق کسب و پیشه یا تجارت بپردازد».

طرز رسیدگی

به موجب ماده 12 این قانون:«رسیدگی به دعاوی ناشی از این قانون جز در مواردی که در این قانون تصریح شده،از حیث صلاحیت و تشریفات رسیدگی،طبق قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوط به عمل خواهد آمد.احکام صادره فقط قابل پژوهش است.»تبصره:«در مورد اتاق های استیجاری حکم دادگاه پیش از رسیدگی به دعوی،به طرفین تکلیف سازش یا ارجاع به داوری می کرد و در صورت عدم سازش و عدم تراضی به داوری،دادگاه رسیدگی و حکم مقتضی صادر می کرد(ماده10)

قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1356

این قانون نیز به سیاست حمایت از مستاجر ادامه داد.برای تصویب این قانون ظاهراً پیشنهادات و طرح های مختلفی از جانب مراجع رسمی و غیررسمی تهیه و ارائه گردیده بود.بگفته یکی از قضات دادگستری«قانونگذار در تصویب قانون روابط مالک و مستأجر تلاش بسیار کرده تا حد ممکن از تناقض قانون سابق کاسته شده و امکان سوء استفاده طرفین اجاره از مقررات قانونی زائل گردد»اگر این قانون را با قانون سال 39 مقایسه کنیم  می بینیم مقررات را روشن تر و سلیس تر بیان کرده و دارای ابهام کمتری است.نکات مهم این قانون عبارتند از:

تجدید اجاره

به موجب ماده 7 این قانون:«در مواردی که بین مالک و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد،اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها(در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد)و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند…»از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین اجاره مکلف بودند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم اجاره نامه را تنظیم کنند. هرگاه در این مدت،اجاره نامه تنظیم نمی شد،به تقاضای یکی از طرفین،دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ می کرد و به طرفین اخطار می کرد در دفترخانه حاضر شوند.هرگاه مالک حاضر به امضای اجاره نامه نمی شد،نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یکسال از طرف او امضا می کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نمی شد،دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نمی دانست،به تقاضای مالک حکم به تخلیه عین مستاجره می داد و این حکم قطعی بود(ماده9).

تعدیل اجاره بها

به موجب ماده 4 این قانون:«مالک یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجر یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده،سه سال گذشته باشد،دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرف،منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها خواهد داد.حکم دادگاه در این مورد قطعی است».

انتقال منافع به غیر

به موجب ماده 474 قانون مدنی:«مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد،مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»اما این قانون اصل را این قرارداد که مستاجر نمی تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه حق انتقال به غیر به او داده می شد.به موجب بند 1 ماده 14 این قانون:در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد،مورد اجاره را کلاًٌ یا جزئاً به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری،جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد،دادگاه به درخواست مالک حکم به فسخ و تخلیه عین مستاجره صادر می کرد.

به موجب ماده 19«در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه،حق انتقال به غیر داشته باشد،می تواند برای همان شغل یا مشابه آن،منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد،باید در مقابل تخلیه مورد اجاره،حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به مالک نیز اعلام خواهد نمود.مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره،قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند به مستاجر جدید انتقال داده نشود،حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.»تبصره:«در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید،مالک حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف،حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.»

بیشتر بخوانید :  موارد مجاز فروش مال موقوفه

قطع آب،برق،تلفن،گاز و…

در صورتی که مستاجر حق استفاده از انشعاب آب،برق،تلفن،گاز،تأسیسات حرارت مرکزی،تهویه،آسانسور و مانند آن را می داشت،مالک نمی توانست جز در مورد تعمیرات ضروری،آنها را قطع کند.تنها در صورتیکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نمی پرداخت،مالک می توانست آنها را قطع کند.هرگاه علت قطع آب،برق،تلفن و غیره،بدهی مالک به سازمانهای مربوط به آنها بود و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور و همچنین در صورتی که اتصال و به کار انداختن مجدد تاسیسات فوق مستلزم هزینه بود،مستاجر می توانست براساس قبوض سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسرکند(ماده24).

مرجع رسیدگی

«رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش محل وقوع ملک به عمل می آید،مگر دعاوی راجع به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می شود.حکم دادگاه در هر حال حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است،مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد…»(ماده 26).

مهلت تخلیه

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شد،دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دوماه بیشتر نبود،برای تخلیه تعیین می کرد.در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شد .مهلت های مذکور از تاریخ تودیع پرداخت وجه مزبور شروع می شد و در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شد،حداکثر مهلت 15 روز بود.(ماده27)

قانون روابط مالک و مستأجر، مصوب سال 1362

به موجب بندهای 4 و6 ماده 2 قانون سال 1356 کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده و همچنین واحدهای مسکونی که پی از اجرای آن به اجاره داده می شدند از شمول قانون سال 1356 مستثنی شدند.در سال1362 قانونگذار قانون خاصی در مورد روابط مالک و مستأجر در اماکن مسکونی تصویب کرد که به موجب ماده 15 آن:«از تاریخ تصویب این قانون،اجاره محل هایی که برای سکونت واگذار می شود،تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می باشد.»نکات مهم این قانون عبارت است از:

تعدیل و تثبیت اجاره بها

به موجب ماده 14 این قانون:«نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره بها،برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود،2ماده پس از تصویب این قانون،براساس آیین نامه ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب می رسد،اجاره بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه ای تعیین و اعلام نمایند.»

تبصره 2:«چنانچه مالک بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد،به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می گردد.»

آیین نامه نحوه تعدیل و تثبیت اجاره بهای واحدهای مسکونی در تاریخ6/4/1363 از طرف هیأت وزیران برای واحدهای مسکونی شهری تا پایان سال 1363 در 7 ماده به تصویب رسید.

تعهد مستاجر به تخلیه

برخلاف قوانین قبلی روابط مالک و مستأجر، به موجب قانون روابط مالک و مستأجر سال 1362 اجاره با انقضای مدت آن،به پایان می رسد و مستاجر باید محل را تخلیه کند.به موجب بند 7 ماده 5 این قانون دفاتر اسنادرسمی مکلف بودند در اجاره نامه تصریح کنند که مستاجر تعهد به تخلیه و تحویل مورد اجاره به مالک، پس از انقضای مدت اجاره را کرده است.بنابراین در صورت خودداری از تخلیه مالک می توانست از طریق اجرای ثبت محل مورد اجاره را تخلیه کند.

عسر و حرج

مستاجر برای تخلیه مهلت می دادند.اما قانون سال62 مهلتی را برای مستاجر تعیین نکرد و فقط به دادگاه اجازه داد در مواردی که تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج مالک نباشد،مهلتی را به مستاجر بدهد(ماده9).در سال 1356 به موجب تبصره الحاقی به ماده9 قانون سال 1362 مقرر شد«در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب،عسر و حرج تشخیص دهد،ددگاه موظف است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ28/6/1364 از صدور حکم خودداری کند و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن،تدابیر لازم اتخاذ نمایند.»

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط مالک و مستأجر، مصوب سال 1365

به موجب این قانون«از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود،در رأس انقضای مدت اجاره،مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد،مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».

همانگونه که در صفحات قبل گفتیم،در مورد اماکن تجاری با پایان مدت،اجاره از بین نمی رفت و مستاجر می توانست درخواست تنظیم اجاره نامه کند.این امر مخالف اصل حاکمیت اراده بود.قانونگذار از همان زمان قانون روابط مالک و مستأجر سال1356 درصدد بود اصل حاکمیت اراده را در مورد عقد اجاره رعایت کند.در قانون سال 1356 اماکن مسکونی را از شمول آن قانون استثنا کرد و در سال 1362 نیز در مورد اماکن تجاری با مقررکردن شرایطی پذیرفت که با انقضای مدت،مستاجر موظف به تخلیه است.این شرایط عبارت بودند از:1- اجاره باید بعد از تاریخ تصویب قانون(15 آبان 1365) منعقد شده باشد2- اجاره عادی با سند رسمی باشد3- هیچ سرقفلی و پیش پرداختی بوسیله مالک گرفته نشده باشد.

قانون روابط مالک و مستأجر،مصوب سال 1376

قانونگذار در این سال بطور کامل سیاست حمایت از مستاجر را کنار گذاشت و قراردادهای اجاره را بطور کلی تابع قانون مدنی قرارداد و برای آنکه مالکان تشویق به اجاره دادن اماکن خالی شوند و سرمایه گذاران تشویق به سرمایه گذاری در ساخت اماکن تجاری و مسکونی،مقررات خاصی را در مورد تخلیه اماکن وضع کرد که به موجب آنها مالکان به راحتی و در ظرف چند روز پس از انقضای مدت،محل را تخلیه کنند.در مباحث بعدی بطور مفصل در مورد این قانون بحث خواهد شد.

قلمرو مکانی و زمانی قانون جدید روابط مالک و مستأجر

قلمرو مکانی قانون جدید روابط مالک و مستأجر

به موجب ماده1قانون جدید:«از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون،اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی،تجاری،محل کسب و پیشه،اماکن آموزشی،خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود،تابع مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین مالک و مستاجر خواهد بود.»

اماکن مسکونی

اجاره اینگونه اماکن قبل از اجرای قانون جدید،تابع قانون روابط مالک و مستأجر سال 1362 بود.در قانون سال 62 با وجود اینکه سعی شد به اراده دو طرف عقد اجاره احترام گذاشته شود،یکسری حمایت هایی از مستاجر پیش بینی شده بود.از جمله ماده 9 آن که به موجب آن در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج مالک نباشد،مهلتی به مستاجر می داد.وزارت مسکن و شهرسازی که یکی از تهیه کنندگان لایحه جدید به مجلس بوده است،یکی از علل تهیه لایحه جدید را این دانست که با توجه به ساخت و سازهایی که صورت گرفته است،با آنچنان مشکلی در زمینه تهیه مسکن مواجه نیستیم که حمایت ویژه ای از مستاجر لازم باشد،بلکه این حمایت در زمان حاضر خود یکی از عوامل بروز مشکل در تهیه مسکن شده است چرا که اولاً سرمایه گذاران از سرمایه گذاری در بخش مسکن خودداری می کنند و ثانیاً مالکینی که بناهای خالی دارند از اجاره دادن آن خودداری می کنند..بنابراین با حذف این حمایت ها و فراهم کردن تخلیه آسان و سریع،سرمایه گذاران و مالکین تشویق می شوند

اماکن تجاری

اینگونه اماکن با مشکل بیشتری مواجه بودند.علاوه بر کاهش رغبت سرمایه گذاران و مالکین به اجاره دادن،برخی از حمایت هایی که به موجب قانون 1356 صورت می گرفت با ایراد غیرشرعی بودن مواجه بودند.از جمله اینکه با انقضای مدت اجاره مستاجر ملزم به تخلیه نبوده بلکه مالک مکلف به تنظیم اجاره نامه جدید می شد و یا در مورد حق سرقفلی که شورای نگهبان آن را غیرشرعی دانست و مجمع تشخیص مصلحت نظام آن را بنابر مصالحی همچنان مطابق قانون 1356 پذیرفت.همچنین قانون 1356 با این ایراد روبرو بود که در بعضی از شهرها اجر می شد و این باعث حکومت قوانی مختلف بر اماکن تجاری سطح کشور شده بود.همانطور که تهیه کنندگان قانون جدید اعلام داشتند،برای رفع این ایرادات لایحه جدید روابط مالک و مستأجر به مجلس ارائه شد.

اماکن آموزشی:

به موجب تبصره 2 ماده 4 قانون روابط مالک و مستأجر 1356:«در صورتیکه مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شوند از هر حیث تابع مقررات مربوط به محل سکنی خواهد بود.»بنابراین اماکن غیرتجاری-غیرمسکونی همچون محل هایی که برای کار اداری،هنری و مانند آن اجاره می شد،همچون اماکن مسکونی از شمول قانون سال 1365 خارج بودند.تا اینکه در سال62 قانونی در مورد اماکن مسکونی به تصویب رسید.دادگاهها اماکن غیرتجاری-غیرمسکونی را نیز مشمول قانون سال 1362 می دانستند.در نتیجه اماکن آموزشی نیز مشمول قانون روابط مالک و مستأجر سال 1362بودند.

بعلت کمبود فضاهای آموزشی،در سال 1365 یک تبصره به ماده 9 قانون سال 61 الحاق شد که دادگاهها را موظف می کرد در مواردی که صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی را موجب عسر و حرج تشخیص دهد،از صدور حکم تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال خودداری کند.در سال1367 «قانون تخلیه واحدهای آموزشی وزارت آموزش و پرورش و مراکز آموزشی دیگر که در اختیار سایر سازمانها و نهادها است و تحویل آن به آموزش و پرورش» به تصویب رسید و بالاخره در سال 72«قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی در اختیار وزارت آموزش و پرورش»به تصویب رسید.از سال72 تاکنون نیز با توجه به رشد روزافزون جمعیت دانش آموزی،کمبود فضاهای آموزشی بیشتر شده و مسئولین آموزش و پرورش بارها از مردم برای ساخت مدرسه کمک طلبیدند.با توجه به آنچه گفته شد جای تعجب است که قانونگذار اماکن آموزشی را نیز مشمول مقررات قانون روابط مالک و مستأجر سال1376 دانسته است و این امر نشان دهنده این نکته است که قانونگذار اصرار دارد قانون یکسانی بر تمام قراردادهای اجاره حاکم باشد.

بیشتر بخوانید :  تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر

خوابگاههای دانشجویی:

خوابگاههای دانشجویی نیز مشمول قانون روابط مالک و مستأجر سال1362 بودند و تخلیه آنها وزارت آموزش عالی را با مشکل مواجه می کرد.به همین دلیل در سال1368 «قانون ضرورت عدم تخلیه خوابگاههای دانشجویی»به تصویب رسید:«به موجب این قانون تخلیه ساختمانهایی که در اختیار خوابگاههای دانشجویی قرار دارند،تا رفع نیاز دانشگاهها و موسسات آموزش عالی(حداکثر به مدت پنج سال)ممنوع است.»قانونگذار با وجود آنکه علم داشت به اینکه دانشگاهها با کمبود خوابگاههای دانشجویی مواجه هستند،اینگونه اماکن را نیز مشمول قانون جدید روابط مالک و مستأجر دانسته است و این امر مطمئناً موجب بروز مشکلاتی در آینده خواهد شد مگرآنکه دولت بودجه بیشتری را برای ساخت خوابگاه اختصاص دهد.

ساختمانهای دولتی:

به نظر می رسد منظور ساختمانهایی باشد که وزارتخانه ها و موسسات دولتی اجاره کرده اند و همانطور که گفته شد نباید خانه های سازمانی را مشمول آن دانست.تنها در صورتیکه عنوان اجاره بر قراردادهایی که در مورد خانه های سازمانی منعقد می شوند صادق باشد،آنها نیز مشمول قانون جدید روابط مالک و مستأجر می باشند.

آمدن کلمات«کلیه اماکن» و «نظایرآن» در ماده یک و همچنین مشمول دانستن اجاره اماکن آموزشی و خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی نشان دهنده هدفی است که تهیه کنندگان قانون در پی تحقق آن بودند.رییس کمیسیون قضایی و حقوقی در هنگام تصویب کلیات لایحه روابط مالک و مستأجر گفت:«الان قوانینی که در مورد روابط مالک و مستأجر در نظام ما حاکم است قوانین متفاوت و متغیری است.هدف اصلی که از این لایحه تعقیب می شود یکسان کردن روابط مالک و مستأجر است…هدف کلی که در اینجا است این است که همه اینها را می خواهد یکسان بکند،یک قانون در تمام مملکت نسبت به تمام قراردادهای اجاره ای میخواهد اجرا بشود.»همچنین معاون حقوقی و امور مجلس وزارت دادگستری،بعنوان نماینده دولت،در مورد فرق این قانون و قوانین حاکم گفت:«فرق دیگری که هست این است که از نظر زمانی به کلیه موارد استیجاری از تاریخ تصویب قانون توجه داشته و کلیه آنها را شامل می شود…از این به بعد بطور کلی تمام اماکن اعم از تجاری،مسکونی،حتی دولتی تابع این مقررات خواهد بود.»

در قوانین روابط مالک و مستأجر سالهای 56 و62 مواردی از شمول آن قوانین استثنا شده بودند که به برخی از آنها در صفحات قبل اشاره شد،به دو مورد دیگر آن در این قسمت اشاره می شود:

زمین های کشاورزی:

به موجب بند 2 ماده2 قانون روابط مالک و مستأجر سال 1356: اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آنها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره،بهره برداری از محصول آنها باشد،از شمول این قانون مستثنی هستند.همانطور که از ماده 1 قانون نیز استنباط می شود این قانون مربوط به محلی است که قابل سکونت یا تجارت و مانند آن باشد.بنابراین زمین را شامل نمی شود.اداره حقوقی وزارت دادگستری در پاسخ به این سوال که آیا زمین هایی که اوقاف جهت احداث بنا و سکونت اجاره می دهد مشمول قانون روابط مالک و مستأجر است یا نه؟چنین نظر داد که:«مستفاد از عبارت ماده1 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب13 اردیبهشت ماه 62 که می گوید:اماکنی که برای سکنی…به تصرف متصرف داده می شود…این است که آن مکان معد از برای سکنی باشد و زمین از شمول آن خارج است،لذا اجاره اراضی موقوفه تابع مقررات مربوط به خود است.» در مورد قانون روابط مالک و مستأجر سال1376 نیز باید گفت از آنجا که این قانون مربوط به اماکن مسکونی،تجاری، مراکزآموزشی، خوابگاههای دانشجویی، ساختمانهای دولتی و نظایر آن می باشد شامل زمین های کشاورزی نمی شود، بعبارت دیگر واژه «نظایر آن» در ماده1 قانون جدید، باتوجه به موارد مذکور در همان ماده ،شامل زمین کشاورزی نمی شود.

اماکن مسکونی فصلی:

به موجب بند 3ماده 2 قانون روابط مالک و مستأجر سال1356 ساختمانها و محل هایی که به منظور سکونت، عرفاً بطور فصلی، برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند،به اجاره داده می شوند از شمول آن قانون استثنا شده اند.قانونگذار نخواسته اینگونه اماکن را مشمول مقررات خاص بکند و مستاجر این اماکن را از حمایت خود بهره مند سازد، بویژه که به موجب بند6 همین ماده واحدهای مسکونی که پس از اجرای قانون سال56 به اجاره داده می شدند را از شمول قانون استثنا کرد.در قانون روابط مالک و مستأجر سال 1362 این اماکن استثنا نشده اند.در مورد قانون جدید نیز باید گفت،با توجه به هدفی که قانونگذار در نظر داشته،اینگونه اماکن استثنا نشده اند و مقررات قانون سال1376 در مورد آنها قابل اجراست.

قلمرو زمانی قانون جدید روابط مالک و مستأجر

با توجه به آنچه در گفتار اول و همچنین در قسمت الف همین گفتار بیان شد، وضعیت قوانین سابق تقریباً روشن شده است.به همین جهت در این قسمت به منظور جلوگیری از تکرار مطالب،بطور خلاصه و روشن تر وضعیت قوانین سابق را مورد بررسی قرار می دهیم.

به موجب ماده 13 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال1376 :«کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.»

در تعیین اینکه چه قوانینی لغو شده اند با توجه به ماده 1 قانون جدید ضروری است. اولین نکته ای که باید در ماده1 مورد توجه قرار گیرد عبارت«که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود» می باشد.همانطور که گفته شد، از این عبارت می توان چند تحلیل کرد که به نظر ما تحلیلی که از نظر تفسیر قانون به مقصود قانونگذار نزدیکتر است و همچنین منطقی تر است این است که این شرایط تنها برای فراهم کردن دلایل اثباتی لازم برای صدور دستور تخلیه مقرر شده اند و در صورتیکه این شرایط رعایت نشوند، مالک نمی تواند از مزایای تخلیه سریع و آسان بهره گیرد نه اینکه موجب حکومت قوانینی با سیاست ها و مفاهیم متفاوت شود. بندهای ماده 2  آیین نامه اجرایی قانون جدید نیز باید به همین معنا تفسیر شود.نکته دیگری که در ماده یک تعیین کننده است عمومیت و کلیت آن نسبت به کلیه اماکن می باشد، که نشانگر این مطلب که قانونگذار می خواهد قانون یکسان بر کلیه موارد اجاره حاکم باشد. بنابراین قوانین روابط مالک و مستأجر سال های1356و1362 لغو شده اند و همچنین است قوانینی که در زمینه اماکن آموزشی، خوابگاهها و ساختمانهای دولتی به تصویب رسیده اند.

ماده دیگری که توجه به آن برای تعیین قلمرو زمانی قانون ضروری است ماده 11 قانون جدید می باشد. به موجب این ماده :«اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده، از شمول این قانون مستثنی،و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.»

این ماده از این جهت که قانون جدید را به گذشته تسری نداده است مطابق با قاعده عدم تاثیر قانون در گذشته می باشد و از این جهت که آثار قراردادهایی را که قبل از تصویب این قانون منعقد شده اند را همچنان تابع قانون زمان انعقاد آنها دانسته است، برخلاف اصل «اثر فوری قانون» یا به عبارت دیگر اصل حکومت قانون بر آینده می باشد.

بدین توضیح که مطابق قاعده عدم تاثیر قوانین در گذشته، قراردادهایی که پیش از قانون جدید منعقد شده اند تابع قانون جدید نمی باشند بلکه تابع قوانین زمان انعقادشان می باشند ولی برطبق اصل حکومت قانون بر آینده، پس از قابل اجرا شدن قانون جدید هر موقعیت حقوقی که در چهارچوب موضوع آن قانون بوجود آید تابع قانون جدید می باشند. اما این اصل در مورد آثار قراردادها اجرا نمی شود.بدین معنا که با اینکه آثار قراردادهایی که در زمان اجرای قانون قبلی منعقد شده اند در زمان اجرای قانون جدید بوجود می آید باز تابع قانون سابق  می باشند.

نکته ای که در مورد ماده 11 قانون جدید قابل ذکر است، این است که این ماده اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده اند را از شمول این قانون استثنا کرده است و می دانیم که زمان تصویب قانون جدید 26 مرداد سال1376 می باشد. مفهموم ماده این است که اماکنی که بعد از این تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن را مشمول این قانون و قانون مدنی و شرایط مقرر بین مالک و مستاجر اعلام می کند. تاریخ لازم الاجراشدن این قانون با در نظرگرفتن تاریخ ارسال قانون به رییس جمهور و تاریخ ابلاغ رییس جمهور به وزارت دادگستری و تاریخ انتشار آن به وسیله روزنامه رسمی و همچنین در نظر گرفتن 15 روز از تاریخ انتشار، دوم مهرماه سال1376 می باشد. بین دو تاریخ 26 مرداد و دوم مهرماه38 روز فاصله است.در این مدت چه قانونی حاکم است؟ آیا باید به مفهوم ماده 11 عمل کرد یا به منطوق ماده 1؟ روشن است که از چند جهت تاریخ لازم الاجرا شدن ترجیح دارد: اول بخاطر اینکه از نظر اصولی دلالت منطوقی قوی تر از دلالت مفهمومی است که و بر آن ترجیح دارد.دوم بخاطر اینکه در مواردی که شک و تردید وجود دارد باید آن موردی که مطابق اصل و قاعده است را ترجیح داد و اصل، عدم تاثیر قانون در گذشته است و سوم اینکه آیین نامه اجرایی قانون جدید، در همه موارد از تاریخ لازم الاجرا شدن نام برده است.

فهرست