مقالات و نکات کاربردی

حقوق و تکالیف موجر در مورد اجاره

مقالات و نکات کاربردی

حقوق موجر (مالک) در عین مورد اجاره

1-فروش عین مستاجر

1-1- مالک می تواند پس از اینکه منافع عینی را با انعقاد اجاره به مستاجر منتقل کرد، خود عین را نیز بفروشد، چرا که هیچ منافاتی با هم ندارند و متعلق هر کدام از عقود اجاره و بیع متفاوت است. در فقه امامیه، اکثر فقها اولاً معتقدند مالک عین حق فروش آن را دارد و ثانیاً معتقدند با انعقاد بیع، اجاره منفسخ نمی شود و مشتری مالک عینی می شود که تا پایان مدت اجاره مسلوب المنفعه است و مشتری تنها در صورتیکه جاهل به این امر باشد حق فسخ بیع را دارد..

قانون مدنی نظر مشهور فقها را پذیرفته و در ماده 498 مقرر داشته: «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر و مالک حق فسخ درصورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.» در مورد حق فسخ مشتری، در صورت جهل به مسلوب المنفعه بودن، باید از ملاک ماده 53 قانون مدنی استفاده کرد.

این حق در قوانین روابط موجر و مستاجر سال های 1356 و 1362 نیز برای مالک (موجر) پیش بینی شده بود، با این تفاوت که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مورد اماکن تجاری پذیرفته نشده است که موجر بتواند برای خود حق فسخ را در صورت فروش عین مستاجره شرط کند. (بند 3 ماده 14)

2-1- ماده 25 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مقرر می داشت: «هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می دهد تا خریدار و مالک به معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادر کننده دستور است».

این امکان بازدید در قانون مدنی پیش بینی نشده است ولی بنظر می رسد از مواد 485 و 498 می توان این امکان را استنباط کرد، چرا که طبق قاعده «اذن در شی اذن در لوازم آن نیز می باشد.» وقتی قانونگذار اجاره انجام تعمیرات لازم در عین مستاجره را، که هر چند مستاجر ناراضی باشد را داده است و یا وقتی که فروش عین مستاجره را صحیح می داند، آنچه لازمه و مقدمه اینها می باشد را نیز مجاز می داند. بنابراین مستاجر نمی تواند مانع بازدید مالک یا خریدار شود.

2- انجام تعمیرات ضروری

گاهی ساختمان احتیاج به تعمیراتی دارد که عدم انجام آن باعث خرابی و از بین رفتن آن می شود، بنابراین منطقی است در این موارد به مالک اجازه داده شود، تعمیرات لازم را انجام دهد. انجام این تعمیرات ممکن است موجب شود مستاجر نتواند از تمام یا قسمتی از ساختمان استفاده کند و در نتیجه باعث ضرر او شود. ولی از آنجا که عدم انجام تعمیرات موجب ضرر مالک (موجر) می شود این دو ضرر با هم تعارض پیدا می کنند و بر طبق قاعده تسلیط که در ماده 30 قانون مدنی بیان شده است، عمل می شود و تنها در صورتیکه انجام تعمیرات موجب شود مستاجر نتواند از تمام یا قسمتی از عین مستاجره استفاده کند، قانون در ماده 485 مقرر داشته که او حق فسخ اجاره را دارد. به نظر برخی از حقوقدانان «چنانچه مستاجر از فسخ اجاره صرفنظر نماید، می تواند طبق مستفاد از ماده 483 ق.م مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره را بنماید.»

همچنین در قوانین روابط موجر و مستاجر 1356و1362 به مالک اجازه انجام چنین تعمیراتی داده شده بود و در صورت ممانعت مستاجر، دادگاه او را ملزم به رفع ممانعت می کرد و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات می داد. به موجب ماده 22 قانون روابط موجر و مستاجر 1356: «در صورت ادامه ممانعت، دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد.»

تکالیف موجر (مالک)

1- تسلیم مورد اجاره

با انعقاد عقد اجاره مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. انتفاع مالک منافع مستلزم این است که موجر (مالک)، عین مستاجره را به او تسلیم کند. منظور از تسلیم همان چیزی است که در مورد مبیع در قانون مدنی گفته شده، بنابراین در صورتیکه عین مستاجره بگونه ای تحت اختیار مستاجر قرار گیرد که بتواند در آن تصرف کند، تسلیم صورت گرفته است. هر چند که مستاجر عملاً در آن هنوز تصرف نکرده باشد (مواد 367 و 368 قانون مدنی). همچنین موجر باید اجزا و توابع عین مستاجره را که برای انتفاع از آن لازم است تسلیم مستاجر کند. برای مثال یکی از چیزهایی که فقها تسلیم آن بعنوان توابع را بر موجر لازم دانسته اند کلید قفل ثابت ساختمان می باشد.

حق حبس مالک و مستأجر

ممکن است این سوال پیش آید که همچنانکه در مورد بیع فروشنده و خریدار حق حبس دارند، آیا در مورد اجاره موجر و مستاجر حق حبس دارند؟ علی الاصول باتوجه به مبنای حق حبس باید گفت: در مورد اجاره نیز موجر و مستاجر حق حبس دارند، همچنانکه برخی از فقها و حقوقدانان گفته اند، ولی بنظر می رسد قانونگذار در مورد اجاره، آن را نپذیرفته است. ماده 476 قانون مدنی مقرر می دارد :«موجر باید عین مستاجره را تسلیم کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد.» همانطور که ملاحظه می شود قانونگذار ضمانت اجرای امتناع موجر را اجبار او قرار داده و در صورت متعذر بودن اجبار، به مستاجر حق فسخ داده است. در حالیکه اگر قانونگذار حق حبس را در مورد اجاره پذیرفته بود، نباید اجبار موجر و حق فسخ را برای مستاجر مقرر می داشت، مگر آنکه با توجه به بند 3 ماده 490 قانون مدنی آن را حمل بر موردی کنیم که مستاجر اجاره بها را پرداخته است.

کیفیت تسلیم عین مستاجره: به موجب ماده 471 قانون مدنی: «موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم مستاجر نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.»

برخی از حقوقدانان این ماده را به این معنا دانستند که «موجر باید عین مستاجره را موقعی تسلیم مستاجر نماید که بتواند استفاده منظور را بنماید. مثلاً اگر کامیونی اجاره کند برای حمل اشیایی از محلی به محل دیگر، در اینصورت موجر مکلف است آن را در موقعی تسلیم مستاجر کند که قادر به استفاده باشد و در همین مثال اگر کامیون را موقع شب در اختیار مستاجر گذارد، در صورتی که هم راه خراب باشد و هم مأمون از راهزن نباشد، این نوع از تسلیم عین مستاجره که مستاجر نمی تواند در آن موقع استفاده کند، رافع تکلیف نیست».

همانطور که ملاحظه می شود، این نظر منظور ماده 477 قانون مدنی را در وضعیت خارجی و محیطی تسلیم دانسته است. در حالیکه به نظر می رسد نباید آن را تنها بدین معنا دانست بلکه باید وضعیت خود عین مستاجره نیز طوری باشد که مستاجر بتواند «استفاده مطلوبه» را از آن ببرد، موادی که قانون مدنی بعد از ماده 477 به آن اشاره کرده است می تواند موید این نظر باشد که بطور مختصر در مورد برخی از آنها بحث می شود:

معیوب بودن عین مستاجره

یکی از مواردی که سبب می شود مستاجر نتواند استفاده مطلوب را از عین مستاجره ببرد معیوب بودن آن است. منظور از عیب، در اجاره عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شود. بنابراین موجر باید عین مستاجره را در حالیکه عاری از اینگونه عیوب می باشد،تسلیم مستاجر کند.

مزاحمت موجر یا اشخاص ثالث در عین مستأجره

مطمئناً در مورد عین مستاجره ای که موجر یا شخص دیگری مزاحم استفاده مستاجر می باشد، نمی توان گفت ماده 477 قانون مدنی محقق است.این مزاحمت می تواند بصورتی باشد که مستاجر اصلاً نتواند از عین مستاجر خارج شود، مانع استفاده مطلوب و همراه با آرامش برای او باشد. بنابراین موجر وظیفه دارد عین مستاجره را در حالی تسلیم مستاجر کند که کسی مزاحم او نباشد. این وظیفه موجر در رفع مزاحمت اشخاص ثالث، تا زمان تسلیم عین مستاجره به مستاجر می باشد و پس از ان او مسئولیتی ندارد (ماده 488 قانون مدنی). این عدم مسئولیت یکی از نتایج تملیکی بودن اجاره است و نشان می دهد که در اجاره با در اختیار گذاشتن عین مستاجره تسلیم محقق شده است و پس از آن مستاجر است که باید شرایط استفاده مطلوب را برای خویش فراهم کند.

در مورد شخص ثالث مزاحم قابل توجه است که به موجب ماده 489 قانون مدنی در صورتیکه مدعی حقی نسبت به عین یا منافع باشد، نمی تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با ظرفیت مالک و مستاجر هر دو. در مورد علت اینکه او باید دعوی را بر علیه مالک و مستاجر هر دو اقامه کند،برخی از استادان اظهار داشتند: «از نظر تحلیلی مستاجر به دو عنوان متصرف عین مستاجره می باشد: یکی بعنوان استقلالی و اصالت که مالکیت او نسبت به منافع مدت اجاره است و دیگری بعنوان امانت و نمایندگی از طرف مالک.

در صورتیکه شخص ثالث بعنوان دعوی حقی نسبت به عین یا منافع بخواهد عین مستاجره را از دست مستاجر خارج بنماید چنانکه بدعوی مالکیت عین یا منافع یا داشتن حق انتفاع و امثال آن، خلع ید از عین مستاجر به تنهایی اقامه دعوی نماید و حقانیت خود را اثبات و حکم خلع ید بدست آورد ولی چون مستاجر بدون عنوان متصرف عین مستاجره است، حکم خلع ید بر علیه او اجرا نمی شود، در اینصورت حکم خلع ید بر علیه مستاجر اجرا می گردد.»اما برخی دیگر از حقوقدانان ضمن رد نظر فوق با این استدلال که با اصول دادرسی منافات دارد و دادگاه نباید حکمی صادر کند که قابل اجرا نباشد، اظهار داشتند :«برای اینکه مدعی در درخواست تخلیه پیروز شود، ناچار باید، به عنوان مقدمه، حق خویش را بر مورد اجاره ثابت کند. اثبات این مقدمه به زیان مالک است و رسیدن به خواسته به زیان مستاجر. باضافه مستاجر در تصرف خود دو عنوان اصیل و امین موجر را با هم دارد…اگر دعوای خلع ید تنها به طرفیت موجر اقامه شود، متصرف از حق دفاع محروم می ماند و هر گاه مستاجر به تنهایی طرف قرار گیرد، امکان دفاع از مالک سلب می شود. پس باید پذیرفت که هرگاه یکی از موجر یا مستاجر طرف دعوی قرار گیرد، دادگاه باید قرار عدم استماع دعوی را بدهد.»

2- خودداری از تغییر غیر ضروری عین مستاجره

ممکن است گفته شود مالک عین، اعم از اینکه موجر باشد یا نه، می تواند در عین تغییراتی ایجاد کند. چرا که بر طبق ماده 30 قانون مدنی: «هر مالکی نسبت به ما یملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.» ولی باید گفت در مواردی که عین به اجاره داده شده از آنجا که مستاجر نیز مالک منافع است، قانون این قدرت تصرف مالک را محدود کرده است، از این جهت که تصرفات مالک منافاتی با آنچه مستاجر،عین را برای آن اجاره کرده نداشته باشد، برای مثال اگر عین را برای سکونت اجاره کرده، تغییراتی که او ایجاد می کند، نباید منافی با سکونت مستاجر کلاً یا جزئاً باشد. همچنین این حق تصرف از این جهت نیز محدود شده است که این تغییرات نباید موجب مزاحمت مستاجر شود. این است که ماده 484 ق.م مقرر می دارد: «موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.»

3- انجام تعمیرات و پرداخت مخارج عین مستأجره

به موجب ماده 486 قانون مدنی :«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد.» انجام این تعمیرات و تحمل مخارج در درجه اول ناشی از این است که هزینه های هر ملکی بر عهده مالک آن می باشد و همچنین از آنجا که او در عقد اجاره متعهد شده که امکان انتفاع مستاجر لازم است را انجام دهد.اما ممکن است عرف در مورد انجام برخی تعمیرات و تحمل مخارج بدینگونه باشد که مستاجر باید آن تعمیرات را انجام دهد و یا مخارجی را متحمل شود. همچنانکه در مورد تعمیرات جزیی و تزیین ساختمان الان عرف بدینگونه است که آنها را بر عهده مستاجر می داند. همچنین طرفین قرارداد می توانند شرط کنند که مثلاً انجام تعمیرات دیوار و سقف با مستاجر باشد و یا آنکه انجام کلیه تعمیرات اساسی نیز با مستاجر باشد.

به نظر می رسد باید موادی که انجام تعمیرات و تحمل مخارج را مقرر داشتند را با توجه به موادی که در مورد معیوب شدن عین مستاجره در قانون مدنی آمده است تعبیر و تفسیر کرد. چرا که اگر عین مستاجره دچار خرابی شود این خرابی از آنجا که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع می شود، حدوث عیب در مورد عین مستاجره محسوب می شود. همچنین این عیوب گاهی عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج می کنند. در موردی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع می شوند، مستاجر می تواند الزام مالک به انجام تعمیرات و رفع عیوب را بخواهد (ماده 486 ق.م) یا اینکه اجاره را فسخ کند (ماده 480)

در مواردی که عیوب عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج می کنند، در صورتیکه مرمت و رفع آن عیوب ممکن باشد، مستاجر می تواند الزام موجر را بخواهد و یا آنکه قرارداد را فسخ کند و در صورتیکه رفع آن ممکن نباشد، عقد اجاره فسخ می شود(ماده 481).

در قوانین موجر و مستاجر سال های 1356و1362 آمده بود: تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عهده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود.

با توجه به اینکه قانون مدنی تعمیرات را به کلی و جزیی تقسیم نکرده است، ممکن است به نظر آید که حکم قوانین 1356 و 1362 با قانون مدنی متفاوت است. ولی به نظر می رسد چنین نباشد. چرا که همانطور که گفته شد، قانون مدنی انجام تعمیراتی را بر عهده موجر دانسته است که برای امکان انتفاع لازم باشد و اینگونه تعمیرات همان تعمیرات کلی و اساسی مورد نظر در قوانین موجر و مستاجر است. همچنین در ادامه ماده 486 قانون مدنی آمده که «مگر آنکه…عرف بلد برخلاف آن باشد…» همانطور که می دانیم عرف کنونی در مورد ساختمانها و اماکن این است که انجام تعمیرات جزیی و آنچه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد، بر عهده مستاجر است.

در ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مورد ضمانت اجرای تکلیف مورد اشاره آمده است :«…در صورتیکه موجر تعمیرات کلی مورد حکم را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا،انجام داده، مخارج آنرا حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.» اما ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 این محدودیت اخیر ماده 21 قانون 56 را مقرر نداشته و اعلام می دارد :«… مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت اجرا انجام بدهد».

به نظر می رسد در مورد قانون مدنی، با توجه به مواد 237 و 238 در مورد شرط فعل،می توان گفت در صورتیکه اجبار مالک مقدور نباشد، مستاجر می تواند از دادگاه اجازه بگیرد و خودش آن تعمیرات را به قدر متعارف انجام داده و هزینه آن را از اجاره بها کم کند و در صورتیکه اجاره بها را نقداً پرداخت کرده باشد،از اموال او تامین کند.

مستاجر نبایستی بدون اجازه مالک یا دادگاه تعمیرات را انجام دهد، چرا که :«اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخوهد داشت» (ماده502قانون مدنی).