تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی بنا یکی از جهات مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است که موجر میتواند به استناد آن و تحت ضوابط مقرر در قانون، تقاضای تخلیه ملک تجاری را مطرح نماید.

تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی

شرایط طرح دعوای صدور حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی

از آنجا که تخلیه املاک استیجاری در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجرسال ۱۳۷۶ در پایان مدت اجاره بدون نیاز به دلیل خاصی میسر میباشد، این دعوا صرفا در مواردی قابل تصور است که قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد.

علاوه بر این مورد، ضروری است که موجر به نحو قانونی ثابت نماید قصد نوسازی و تجدید بنا دارد.

اثبات قصد تخریب و نوسازی بنا توسط موجر

موجر برای نیل به مقصود از طرح دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی بنا، باید قصد خود را نزد مقام قضایی اثبات نماید؛ به این منظور موجر باید با مراجعه به شهرداری، پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید.

ارائه گواهی مزبور برای اثبات قصد تجدید بنا کفایت میکند و نیازی به اثبات مخروبه بودن بنا و نیاز به تجدید بنا نمیباشد. مطابق نظریه مشورتی شماره ۲۷۳۳ اداره حقوقی دادگستری مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۷ صدور گواهی از سوی شهرداری مبنی بر نیاز عین مستاجره به تجدید بنا به علت فرسودگی و قدمت بنا برای پذیرش دعوای تخلیه موجر کافی نبوده و تسلیم پروانه تخریب و نوسازی در این مورد موضوعیت دارد.

همچنین مجوز بازسازی بنا یا سایر اسنادی که شهرداری ها در مورد تخریب بنا صادر میکنند برای صدور حکم تخلیه ملک کافی نمیباشد و صرفا ارائه پروانه تخریب و نوسازی مورد پذیرش دادگاه ها قرار میگیرد.

مطابق بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورت مراجعه مالک به شهرداری و تقاضای صدور پروانه تخریب و نوسازی، شهرداری ها مکلفند پروانه مزبور را صادر و به مالک تسلیم نمایند. صدور این پروانه نیازمند رضایت مستاجر نمیباشد. منوط کردن صدور پروانه تخریب و نوسازی به اذن مستاجر و یا متصرف خلاف نص صریح قانون بوده و از درجه اعتبار ساقط میباشد.

تخلیه به جهت تعمیرات اساسی

نیاز ملک به تعمیرات، ولو تعمیرات اساسی به معنای تخریب و تجدید بنا نبوده و نمیتواند مستند دعوای تخلیه قرار بگیرد. تخلیه ملک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حتی پس از پایان مدت اجاره خلاف اصل است و تنها در مواردی امکانپذیر است که صراحتا در قانون بیان شده باشد. از آنجا که در قانون،  به  استناد تخریب کل ملک میتوان تقاضای صدور حکم تخلیه نمود، پس انجام تعمیرات اساسی موجبی برای تخلیه محسوب نمیشود.

البته مستاجر نیز حق ندارد مانع از انجام تعمیرات اساسی مورد نیاز توسط موجر شود، در غیر این صورت مسئول هر خسارتی میباشد که در نتیجه این ممانعت به ملک وارد شود. موجر نیز میتواند به وسیله تقدیم دادخواست، الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک را از دادگاه بخواهد.

تقاضای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی بخشی از بنا

صدور پروانه تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک نمیتواند موجبی برای تقاضای تخلیه کل ملک تجاری باشد. اکثریت قریب به اتفاق قضات نیز، صدور حکم تخلیه را در صورتی میسر میدانند که پروانه تخریب و نوسازی برای کل ملک صادر شده باشد. بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ صراحتا اثبات قصد تجدید بنا توسط موجر را ضروری میداند؛ بنابراین صدور پروانه تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک نمیتواند موید قصد تجدید بنا و به تبع آن موجب حق درخواست صدور حکم تخلیه ملک توسط موجر باشد.

مهلت موجر برای شروع به ساخت و ساز

در صورتی که پس از صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی بنا و اجرای آن، نزد دادگاه اثبات شود که موجر با گذشت ۶ ماه از تاریخ تخلیه ملک، هنوز عملیات ساخت و ساز را آغاز نکرده است، محکوم به پرداخت معادل یک سال  اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق  مستاجر میشود.

وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت تخلیه ملک به جهت تخریب و نوسازی

از آنجا که تخلیه به جهت تخریب و نوسازی بنا توسط مالک بوده و سو رفتار مستاجر تاثیری در این مورد نداشته، بنابراین موجر مکلف است کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد که میزان آن توسط کارشناس و پس از ارجاع دادگاه معین خواهد شد.

موجر برای پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر سه ماه مهلت دارد و در صورتی که ظرف سه ماه مبلغ مذکور را به مستاجر پرداخت نکرده و نزد دادگستری نیز تودیع نکرده باشد، حکم تخلیه کان لم یکن محسوب میشود و اگر موجر همچنان تخلیه ملک را بخواهد، باید مجددا مبادرت به طرح دعوا نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی بنا

با وجود این که دعاوی تخلیه ملک استیجاری در صلاحیت شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد اما دعاوی تخلیه املاک دارای سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از این حکم مستثنا بوده و در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار میگیرد.

اجرای حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

علاوه بر قطعیت رای صادره، اجرای حکم تخلیه در این مورد منوط به پرداخت کل حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر میباشد. در صورتی که موجر ظرف سه ماه، اقدام به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر  ننماید، حکم تخلیه فاقد اثر قانونی بوده و قابلیت اجرا نخواهد داشت.

اما در صورت پرداخت کل حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر ظرف مهلت قانونی و استنکاف مستاجر از اجرای حکم تخلیه در مهلت مقرر، واحد اجرای احکام دادگاه اقدام به اجرای رای صادره خواهد نمود.

مهلت مستاجر برای تخلیه ملک به تشخیص دادگاه بین ۱۰ روز تا ۲ ماه تعیین خواهد شد. اگر ملک موضوع دعوا، مدرسه ای باشد که به طریق قانونی تاسیس شده است، حکم تخلیه در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

اشتراک گذاری: