تخلیه پیش از موعد

ممکن است عوامل بسیاری پیش آید که موجب پایان اجاره و در نهایت تخلیه ملک اجاره ای زودتر از موعد انقضای مدت اجاره شود. همانطور که از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و همچنین از آئین نامه اجرایی آن (بند 4 ماده 2) فهمیده می شود مقررات تخلیه پیش از موعد سریع و آسان شامل تخلیه پیش از موعد ملک اجاره ای نمی شود و موجر و مستاجر برای تحقق تخلیه باید روال عادی دادرسی را طی کنند.

برای تعیین موارد تخلیه پیش از موعد ملک اجاره ای، از آنجا که معتقدیم قوانین قبلی نسبت به اجاره های منعقد شده پس از دوم مهرماه سال 76 قابل اجرا نیستند و بطور کلی در مورد این گونه قراردادها مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 حاکم است، باید به قانون مدنی رجوع کرد. این موارد را در دو قسمت بیان می کنیم.

الف) موارد بطلان اجاره

فقدان یکی از شرایط اساسی عقد

بدیهی است اجاره بعنوان یکی از عقود، باید شرایط اساسی و صحت معاملات را دارا باشد. از آنجا که بحث در مورد این شرایط مربوط به کلیه قراردادها است، از بیان آن خودداری می کنیم. تنها به این نکته اشاره می کنیم که روشن است که اجاره فاسد اثری در تملک ندارد و در صورتیکه مستاجر عین مستاجره را در تصرف داشته باشد، نسبت به آن ضامن است و در مورد اجرت المثل منفعتی که استیفا کرده یا در دست او تلف شده بین فقها اختلاف نظر وجود دارد: برخی از فقها علم و جهل موجر یا مستاجر را نسبت به بطلان عقد در نظر می گیرند و می گویند در صورتیکه موجر عالم به بطلان اجاره باشد، ضمان مستاجر نسبت به اجرت المثل مشکل است، بویژه اگر مستاجر جاهل باشد.چرا که موجر با تسلیم مال خود به مستاجر حرمت مال خویش را از بین برده است و برخی دیگر بطور کلی حکم بر ضمان مستاجر نسبت به منفعت می کنند. نویسندگان حقوقی نظر اخیر را ترجیح می دهند و می گویند در موردی که موجر عالم به بطلان اجاره می باشد، قصد اباحه منفعت یا تملیک مجانی نداشته است، بلکه می خواسته در مقابل تملیک، اجاره بهایی نیز بگیرد.

تخلیه پیش از موعد

2- تلف عین مستاجره

به موجب ماده 483 قانون مدنی : «اگر در مدت اجاره، عین مستاجره بواسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن، مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.» همچنین ماده 496 قانون مدنی مقرر می دارد :«عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود…».

در عقد اجاره آنچه تملیک می شود منفعت است، اما از آنجا که این منفعت به تدریج از عین حاصل می شود با از بین رفتن عین، حصول منافع نیز غیرممکن می شود. بنابراین موجر نیز از آن زمان مستحق عوض آن نمی شود و اگر به موجر پرداخت کرده باشد،مسترد می دارد. ( تخلیه پیش از موعد )

فقهای امامیه نیز در این مورد که از تلف شدن عین مستاجره، اجاره منفسخ می شود، اتفاق نظر دارند. تنها بعضی از آنها معتقدند اقوی این است که با انفساخ اجاره، کل اجرت المسمی به مستأجر مسترد گردد و بابت آن مقدار منفعتی که مستاجر استیفا کرده، اجرت المثل به موجر بپردازد.

منظور از تلف عین مستاجره، تلف آن بر اثر بروز حوادث طبیعی می باشد. اما در صورتی که عین به وسیله مستأجر تلف شود، به منزله استیفای تمام منافع است و باید اجاره بها را کاملاً بپردازد. همچنین نسبت به عین در مقابل مالک مسئول است، اما در صورتیکه بوسیله موجر یا شخص ثالثی تلف شود، کسی که باعث تلف شدن منفعت شده، در برابر مستأجر مسئول پرداخت اجرت المثل می باشد.

انفساخ عقد به سبب تلف عین مستأجره در موردی است که مورد اجاره عین معین باشد. اما در صورتیکه مورد اجاره کلی باشد و فردی که موجر تسلیم کرده تلف شود، اجاره منفسخ نمی شود و موجر باید به منظور وفای به عهد خویش، فرد دیگری را تسلیم مستأجر کند.

3- خارج شدن عین مستاجره از قابلیت انتفاع

به موجب ماده 481قانون مدنی: «هر گاه عین مستاجر بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود.»

بنابراین در صورت وجود دو شرط اجاره نسبت به آینده باطل می شود:1- غیرقابل انتفاع شدن عین مستاجره به سبب حادث شدن عیبی 2- این عیب قابل رفع نباشد. همانطور که ملاحظه می شود، در این مورد عین مستأجره تلف نمی شود بلکه تنها معیوب می شود. ولی از آنجا که هدف اصلی از اجاره انتفاع از منافع عین مستاجره می باشد، با غیر ممکن شدن آن، اجاره نیز منفسخ می شود. اما در صورتیکه رفع عیب ممکن باشد، مستاجر می تواند الزام موجر نسبت به آن را بخواهد. چرا که به موجب ماده 477 موجر موظف است عین مستأجره را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن بکند. همچنین مستاجره به موجب ماده 480 قانون مدنی می تواند اجاره را فسخ کند.

تخلیه پیش از موعد مستاجر

مواردی را که بر اثر شرایط محیطی امکان انتفاع از عین مستأجره ممکن نیست را فقها تحت عنوان عذر عام، موجب بطلان اجاره می دانند. از جمله خوف را مثال زنند. اگر محل سکونت در منطقه جنگی واقع شده باشد و امکان سکونت وجود نداشته باشد اجاره باطل می شود. اما در صورتی که عذر خاص مستاجر باشد، مثل اینکه مریض شود و یا کالایی را که برای مکان مورد اجاره خریده، مورد سرقت قرار گیرد، اجاره باطل نمی شود و مستأجر باید اجاره بهای آن را بپردازد. چرا که امکان انتفاع وجود داشته است. برای مثال او می توانسته منافع را به دیگری واگذار کند.

به نظر می رسد می توان در حقوق کشورمان این موارد را در حکم تلف بدانیم و با توجه به ماده 481 قانون مدنی حکم به انفساخ اجاره بدهیم.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بعنوان یکی از مواردی که مستاجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند، آماده است:» اگر در اثنای مدت اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد» (بند 2 ماده 12). مفهوم این بند تقریباً همان چیزی است که در ماده 481 آمده است جز اینکه خارج شدن عین مستاجره از قابلیت انتفاع را موجب افساخ ندانسته است بلکه به مستاجر حق داده تقاضای صدور حکم به فسخ را درخواست کند. علت آن می تواند این باشد که ازآنجا که مستاجر در مکان تجاری حق سرقفلی دارد قانونگذار سعی کرده تا آنجا که ممکن است از بطلان قهری جلوگیری کند و اختیار انحلال را به مستاجر بدهد.

4- فوت موجر یا مستاجر( در موارد خاص)

همانطور که می دانیم، اجاره عقدی لازم است بنابراین با فوت یکی از طرفین آن، از بین نمی رود، ولی موارد استثنایی وجود دارد که با فوت موجر یا مستاجر اجاره از بین می رود.این موارد عبارتند از:

1-4- در موردی که ضمن اجاره شرط مباشرت مستاجر شده است. در این موارد دادرس باید دقت کند قصد و اراده طرفین 7 شرط به معنای خاص کلمه بوده یا آنکه آن را به معنای قید بکار گرفته اند. مواردی که به معنای قید می باشد. در واقع مالکیت مستاجر بر منافع مقید است و با فوت مستاجر اجاره نیز منفسخ می شود. اما در مواردی که از شرط همان معنای خاص آن منظور است، با فوت مستاجر، برای موجر خیار ایجاد می شود و  می تواند اجاره را فسخ کند.

2-4- موجر موقوف علیهم باشد. «آنچه به آنان تعلق دارد«حق انتفاع» از مال موقوف است، آنان مانند مالک عین یا مستاجر، مالک منافع نیستند و تنها حق انحصاری دارند که محدود به عمر آنان است و با پایان گرفتن آن از بین می رود. به بیان دیگر آنچه به موقوف علیهم می رسد، مرتبه ای ضعیف تر از «مالکیت» است. نسل بعد از موقوف علیهم نیز همین حق را از واقف تلقی کرده اند. پس اولاً اجاره وقف از سوی اینان، در واقع انتقال حق انتفاع به مدت معین یا به مدت عمر است نه اجاره حقیقی، ثانیاً چون این حق مانند مالیکت استمرار ندارد و با فوت موقوف علیهم از بین می رود، اجاره برای مدتی بیش از زمان این حق غیرنافذ است و نسل بعد از موقوف علیهم می تواند انتقال حق خویش را اجازه دهد یا رد کند.»

لازم است توجه شود که در مواردی که متولی، منافع مال موقوفه را با در نظر گرفتن مصلحت آن، به اجاره  می دهد، با فوت او اجاره از بین نمی رود. چرا که متولی بعنوان ولی وقف آن را به اجاره می دهد و نه به عنوان کسی که از مال موقوفه انتفاع می برد. همچنین او مصلحت مال موقوفه و همه موقوف علیهم را در نظر می گیرد و مال را به اجاره می دهد. بنابراین طبقه بعدی موقوقف علیهم یا متولی بعدی نمی تواند عمل او را نافذ نداند، مگر آنکه ثابت کنند او مصلحت و غبطه را در نظر نگرفته است (ماده499 ق.م). فقهای امامیه نیز بر این مطلب تاکید کرده اند.

3-4- در مواردی که مالک فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره می باشد (ماده 497 قانون مدنی). برای مثال، در موردی که مالک عین وصیت کرده که موجر تا وقتی که زنده است مالک منافع می باشد. روشن است که در این موار با فوت موجر، اجاره منحل می شود و مالک عین می تواند اجاره را برای باقی مدت تنفیذ کند و یا اینکه رد کند.

ب) فسخ اجاره

همانطور که فقها و حقوقدانان تاکید کرده اند، کلیه خیارات، به جز خیارات مختص بیع، در مورد اجاره نیز می تواند مطرح شوند. قانونگذار به برخی از این خیارات در قسمت اجاره اشاره کرده است: خیار تبعض صفته (ماده483)، خیار تخلف شرط (ماده496)، خیار عیب (مواد478-482). مقررات مربوط به خیار عیب و خیار تخلف از شرط در اجاره اندکی با مقررات کلی مربوط به آنها متفاوت است، به همین جهت به آنها اشاره می شود ( تخلیه پیش از موعد ):

1- خیار عیب

قانونگذار در ماده 479 قانون مدنیعیب موجب فسخ اجاره را عیبی دانسته که موجب نقضصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. چرا که آنچه بوسیله اجاره تملیک می شود منفعت است نه عین، بنابراین حادث شدن عیب در عین مستاجره تنها در صورتی که موجب خیار می شود که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شود.

از آنجا که منافع به تدریج حاصل می شوند،اگر در طول مدت اجاره عیبی حادث شود،موجر می تواند اجاره را فسخ کند. (ماده 480 قانون مدنی) ماده 478 مقرر داشته :«هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند…» بنابراین اگر مستاجر مایل نباشد اجاره را فسخ کند، نمی تواند ارش بگیرد، بلکه باید تمام اجاره بها را بپردازد. این تفاوت اجاره با مقررات کلی خیار عیب ناشی از اختلاف نظر فقها است. قانونگذار در این زمینه نظری را پذیرفته است که با مقررات کلی خیار عیب متفاوت است.

در ادامه ماده 478 قانون مدنی آمده است: «اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.» ( تخلیه پیش از موعد ) این امر هم منطقی است، چرا که مبنای خیار جلوگیری از ضرر مستاجر است، بنابراین اگر در موردی ورود ضرر منتفی باشد، معلوم است که خیار نیز نباید وجود داشته باشد.

تخلیه پیش از موعد ملک اجاره ای

2- خیار تخلف شرط

ماده 496 قانون مدنی مقرر می دارد: «…نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت است».

اگر این شرطی که بین موجر و مستاجر مقر شده شرط صفت باشد، معلوم است که بر طبق قواعد عمومی شروط در صورت فقدان آن، مشروط له خیار فسخ دارد(ماده 235 قانون مدنی). اما اگر این شروط شرط فعل باشند، مفاد با ماده 496 با مقررات کلی متفاوت است.چرا که به موجب مواد 237-239، در صورتیکه مشروط علیه تعهد خود را انجام ندهد، مشروط له می تواند اجبار او را بخواهد. هر گاه اجبار مشروط علیه ممکن نباشد ولی انجام آن بوسیله دیگری ممکن باشد، دادرس موجبات انجام آن را به هزینه متعهد فراهم می کند و در صورتیکه انجام آن بوسیله شخص دیگری ممکن نباشد، مشروط له می تواند عقد را فسخ کند. اما ماده496 مقرر داشته از تاریخ تخلف مشروط له خیار دارد.

در ضمن بحث حقوق و تکالیف موجر و مستاجر نیز به مواری اشاره شد که قانونگذار برای موجر یا مستاجر حق فسخ قائل شده است. از آنجا که درباره این موارد بحث شده است، فقط بطور فهرست وار آن موارد را ذکر می کنیم:

موارد فسخ بوسیله موجر:

  1. هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد ( ماده 487 قانون مدنی )
  2. اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید و منع او ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت ( ماده 492 قانون مدنی )

موارد فسخ بوسیله مستاجر

  1. موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد ( ماده 476 قانون مدنی ).
  2. اگر در مدت اجاره عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی تواند مانع از تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در تمام یا قسمتی از مدت تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید.در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت (ماده 485 قانون مدنی).
  3. اگر شخص ثالثی، بدون ادعای حقی درعین مستاجره و منافع آن، مزاحم مستاجر گردد، در صورتیکه قبل از قبض باشد، مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ نکرد می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض صورت گیرد حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند ( ماده 488 قانون مدنی ).

««تخلیه پیش از موعد مستاجر »»

1 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • حسين نيکوکار
    آگوست 20, 2018 2:30 ب.ظ

    شرايط فسخ اجاره پيش از موعد
    با سلام
    آپارتماني اجاره دادم 25 ميليون تومان رهن و ماهي 3 ميليون تومان اجاره (6 فقره چک براي کل اجاره هر 2 ماه يکبار داده) . مستاجر مبلغ 18 ميليون تومان رهن نقدي داد و 7 ميليون تومان يک فقره چک 3 روز بعد را داده و آپارتمان را تحويل دادم در قراردا قيد شده اگر چکي برگشت بخوره موجر (بنده) حق فسخ قرارداد را دارم چک مابقي رهن برگشت خورده و هنوز يک هفته هم نشده در ضمن چکها هم براي خودش نيست ولي پشت آنها را امضا و در قرارداد نوشتيم (اجاره نامه عادي در املاک نوشتيم) آيا از طريق قانوني مي توانم اقدام کنم ممنون از راهنمايي

فهرست