اجاره عقدی است موقت، بنابراین با پایان مدت آن، اجاره نیز پایان می گیرد و مستأجر باید مورد اجاره را تخلیه کند. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به مستأجر حق می داد که پس از پایان مدت اجاره تنظیم اجاره نامه را درخواست کند و از تخلیه خودداری نماید. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 در مورد اماکن مسکونی اعلام کرد که با انقضای مدت، اجاره پایان می گیرد. در سال 1365 ماده واحده ای به تصویب رسید که مقرر می داشت: «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شوند، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.» بنابراین با تصویب این ماده واحده، اماکن تجاری که دارای شرایط مقرر در آن بودند، با انقضای مدت اجاره تخلیه می شدند. بالاخره با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه می شوند. قانون سال 1376 ضمن برگشت به قانون مدنی، در مورد تخلیه ملک اجاره ای پس از انقضای مدت، مقرراتی را وضع کرده که موجب تسریع آن می شود. به موجب ماده 3 این قانون: «پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.»

همانطور که ملاحظه می شود این ماده دو روش برای تخلیه ملک اجاره ای پیش بینی کرده است که به بررسی آنها می پردازیم؛

الف) تخلیه ملک اجاره ای از طریق دادگستری

1- نحوه رسیدگی و صدور دستور تخلیه

1-1- آنچه از شیوه بیان ماده 3 برمی آید این است که قانونگذار خواسته مقداری از بار دعاوی دادگاهها بکاهد. بنابراین تخلیه اماکنی که با سند رسمی به اجاره داده شده اند را از طریق دوایر اجرای ثبت اعلام کرد و تنها تخلیه اماکنی که با سند عادی به اجاره داده شده اند را مربوط به دادگاهها دانست. از آیین نامه اجرایی این قانون نیز همین نکته استنباط می شود. آیین نامه ضمن اینکه مقررات مربوط به اسناد عادی را از اسناد رسمی جدا کرد، در ماده 3 مقرر داشت: «رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آینی دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.»

ممکن است به این نظر ایراد شود که دادگستری مرجع تظلمات عمومی است. بنابراین بجز آنچه در قانون استثنا شده، انواع مختلف دعاوی، از جمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی دادگاههای دادگستری قابل استماع و رسیدگی است و اینکه ماده 3 در مورد اسناد رسمی، تخلیه از طریق دایره اجرای ثبت را ممکن دانسته بدین معنا نیست که در این مورد این اسناد نمی توان به دادگاهها رجوع کرد. بلکه تخلیه از طریق دایره اجرای ثبت در واقع یک امتیاز برای موجرانی است که اجاره نامه رسمی تنظیم کرده اند.

2-1- سند عادی باید شرایط مقرر در ماده 2 قانون را دارا باشد. به موجب این ماده: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره، در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.» بنابراین شرایط مقرر در این ماده عبارتند از :1-قید مدت اجاره: با اینکه یکی از اوصاف اساسی اجاره موقتی بودن آن است که در قانون مدنی بیان شده است، این ماده قید مدت را لازم دانسته است چرا که در صورتی دادگاه می تواند انقضای مدت را احراز کند که مدت در سند قید شده باشد. 2- در دو نسخه تنظیم شود. چرا که امکان سوء استفاده موجران را کاهش می دهد و برای مستاجران نیز امکان پیگیری حقوق خویش را فراهم می کند. 3- به امضای موجر و مستاجر برسد. چرا که امضا است که به نوشته سندیت می بخشد. 4- بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. در لایحه تقدیمی دولت به مجلس آمده بود که امضای موجر و مستاجر باید توسط دفترخانه اسناد رسمی گواهی گردد. این شرط مورد انتقاد نمایندگان قرار گرفت و به اصطلاح آن به صورت کنونی رای دادند. خصوصیت این دو نفر شاهد این است که باید مورد اعتماد دو طرف اجاره باشند. بنابراین به نظر می رسد هر یک از آنها نمی تواند یک نفر را معرفی کند که به عنوان شاهد گواهی کند بلکه این افراد باید مورد قبول و اعتماد هر دو طرف باشند.

3-1- معمولاً نخستین اقدام برای آغاز دعوی، دادن دادخواست است (ماده 70 ق.آ.د.م) در تعریف دعوی گفته اند: «عبارت است از خواستن چیزی به زیان دیگری به رسم منازعه.» بنابراین در دعوی اختلاف نظر بین دو نفر وجود دارد و بطور کلی یک امر ترافعی است. وقتی خواهان با تقدیم دادخواست چیزی خواست که به زیان دیگری است به خوانده نیز اطلاع داده می شود تا به دفاع از خود بپردازد. در مورد تخلیه اماکن قانونگذار برای آنکه موجران را مطمئن سازد که تخلیه ملک اجاره ای پس از پایان مدت، به راحتی ممکن است و حتی لازم نیست موجر، دستور تخلیه را صادر کنند و همانطور که ماده 3 آیین نامه اجرایی نیز بیان کرده این درخواست لازم نیست در قالب دادخواست باشد. به موجب ماده 10 آیین نامه اجرایی«درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

الف) نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی

ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت  مستاجر یا قائم مقام قانونی وی

پ) مشخصات عین  مستاجره

ت) مشخصات و تاریخ سند اجاره

تبصره 1- تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست یاد شده باشد.

تبصره 2- در صورت فوت موجر یا  مستاجر وارث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا  مستاجر، نماینده قانونی آنها قائم مقام آنان می باشند.»

4-1- خواسته دعوی ممکن است مالی باشد و یا غیرمالی. خواسته مالی شامل دو صورت زیر می شود: 1- وقتی که بطور مستقیم مدعی مطالبه مال کند، مانند دعوی مال الاجاره یا اجرت المثل و غیره. 2- وقتی که بطور مستقیم مطالبه مال نکند ولی مقصود اصلی و هدف نهایی مطالبه مال باشد.مانند دعوی توقف و اعسار و افراز و تخلیه و تصرف عدوانی. صرف اینکه قانونگذار از نظر هزینه دادرسی پاره ای از دعاوی را در حکم دعوی غیرمالی قرار داده، دلیل نیم شود که اولاً-خواسته در همه مقررات شبیه یکدیگر باشند.ثانیاً-تشابه دو ماهیت متغایر در یک حکم، مستلزم وحدت آن دو ماهیت نیست. هرگاه خواسته دعوی مال نباشد و هدف اصلی(در متعارف عمل مردم) هم طلب مال نباشد، آن دعوی غیرمالی است، مانند دعوی وصایت و نسب و تولیت. بنابراین از این مقدمه این نتیجه بدست آمد که بطور کلی تخلیه یک دعوی مالی است که قانونگذار از نظر هزینه دادرسی آن را در حکم دعوی غیرمالی دانسته است.

در مقررات جدید نیز با اینکه دادگاه به صرف درخواست موجر دستور تخلیه را صادر می کند و  مستاجر را دعوت نمی کند، از نظر هزینه دادرسی باید تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی ابطال گردد (ماده 3 آیین نامه اجرایی)

5-1- با توجه به اینکه تخلیه ارتباط نزدیک با ملک دارد، درخواست تخلیه ملک اجاره ای می باید به دادگاه محل وقوع ملک ارائه گردد (مستفاد از مواد 23 و 25 ق.آ.د.م). اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در مورد صادر کننده دستور از «مقام قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود». بنابراین ممکن است چنین استنباط شود که با توجه به اینکه برای صدور دستور تخلیه ملک اجاره ای، مستاجر نیز دعوت نمی شود،موجر می تواند درخواست تخلیه را به هر دادگاهی که مایل باشد بدهد.ولی این نظر برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت و نظم لازم برای دادرسی است.با توجه به اینکه مقررات جدید قابل تفسیر در چهارچوب اصول مربوط به صلاحیت نیز می باشد،باید گفت موجر باید درخواست تخلیه را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند تا اگر بعداً موجر یا  مستاجر به موجب مواد 4 و 5 قانون جدید دعوایی را اقامه کردند کل پرونده نزد یک حوزه قضایی باشد.

از قانون و آیین نامه می توان استنباط کرد که منظور از «مقام قضایی در مرجع قضایی» می تواند این باشد که رییس حوزه قضایی می تواند خود دستور تخلیه ملک اجاره ای را صادر کند و یا اینکه درخواست را به شعبه خاصی ارجاع دهد.

6-1- در مورد نحوه رسیدگی باید گفت روال عادی این است که پس از تسلیم دادخواست، دادگاه آن را به خوانده ابلاغ می کند و در وقت تعیین شده به دلایل و دفاعیات دو طرف گوش می کند و در نهایت به صدور حکم یا قرار مبادرت می کند و در صورتیکه از احکام و قرارهای قابل تجدیدنظر باشد، محکوم علیه می تواند از آن تجدید نظرخواهی کند. در قانون روابط موجر و  مستاجر سال 1356 با اینکه روال عادی دادرسی طی می شد،برخی از احکام دادگاهها قابل تجدیدنظر نبودند.

قانون جدید روابط موجر و مستاجر به منظور تشویق موجران و مالکین به اجاره دادن اماکن خالی و همچنین تشویق سرمایه گذاران به سرمایه گذاری در بخش مسکن و اماکن دیگر، مقرراتی را وضع کرد که به موجب آن موجر به راحتی و در ظرف چند روز می تواند محل را تخلیه کند. بدیهی است که امکان تخلیه سریع با وجود تشریفات دادرسی ممکن نیست. بنابراین قانون و آیین نامه آن درصدد برآمدند که با حذف تشریفات این امکان را برای دادگاهها فراهم آورند. به موجب قانون جدید مستاجر به دادگاه فراخوانده نمی شود و دادرس با توجه به درخواست موجر، مبادرت به صدور دستور تخلیه ملک اجاره ای می کند.

7-1- در مورد ماهیت دستور تخلیه ملک اجاره ای ممکن است نظرات زیر طرح شود:

1- دستور تخلیه ملک اجاره ای همان دستور موقت است که در موارد دادرسی فوری صادر می شود. قانونگذار به دادگاه اجازه داده در صورتیکه مدت قرارداد گذشته باشد به تقاضای موجر دستور تخلیه ملک اجاره ای را صادر کند و مستاجر نیز دعوت نمی شود و چنانچه او مدعی حقی باشد باید در دادگاه صالح اقامه دعوی کند. در مورد دادرسی فوری نیز چنین است و دادگاه به درخواست خواهان مبادرت به صدور دستور موقت می کند و هزینه ای هم که باید بپردزاد هزینه دعاوی غیرمالی است و رسیدگی نهایی بعداً صورت می گیرد.

2- دستور تخلیه ملک اجاره ای یکی از انواع قرارها می باشد. دستور تخلیه قرار موقتی است که دادگاه برای حفظ و حمایت از حقوق موجر صادر می کند.

3- دستور تخلیه ملک اجاره ای حکم است. حکم دو خصوصیت دارد: اولاً راجع به ماهیت دعوی است و ثانیاً قاطع دعوی کلاً یا جزئاً می باشد.دستور تخلیه نیز چنین است چرا که دادگاه بطور کلی در مورد خواسته موجر مبنی برتخلیه حکم صادر می کند و این حکم از نوع احکامی است که قابل تجدیدنظر نمی باشد و مستاجر باید پس از ابلاغ آن را اجرا کند.

4- دستور تخلیه ملک اجاره ای یک تصمیم اداری است. بطور کلی نظری که دادرس صادر می کند دو گونه است:

1- نظر قضایی2-نظر اداری. مشخصات نظر اداری این است که: «الف-احضار طرفین(در موردی که طرفین وجود داشته باشند) و رسیدگی به اظهارات آنان شرط اظهارنظر نیست. ب-نظر اداری برخلاف نظر قضایی (که محصور به مورد خاص است.ماده 4 آئین دادرسی مدنی)، ممکن است به صورت کلی صادر شود و منعی در این باب وجود ندارد. ج- نظر اداری مشمول قاعده اعتبار امر مختوم نیست. د-رای در نظر قضایی بر سبیل انشاء است (انشاء رای) ولی در نظر اداری غالباً به رسم اعلان مفاد قانون در موضوع مورد اظهارنظر است تا بر طبق آنچه که اعلام شده، عمل شود…». در مقابل در مورد مشخصات نظر قضایی می توان گفت: الف-نظر قضایی نظری است که در زمینه حل مجهول قضایی ابراز می شود. بنابراین هر نظری که در زمینه حل مجهول قضایی ابراز نشود تصمیم اداری دادگاه خواهد بود. ب-برای تحقق نظر قضایی باید یک امر ترافعی وجود داشته باشد. با این وجود وقوع مرافعه شرط ترافعی بودن یک امر نیست. با توجه به این مقدمات ملاحظه می شود دستور تخلیه ملک اداری دارای مشخصات اداری است نه نظر قضایی. حال به بررسی هر یک از نظرات می پردازیم:

1- دستور تخلیه ملک اجاره ای همان دستور موقت نمی باشد، چرا که همانطور که از اصطلاح دستور موقت نیز برمی آید این دستور جنبه موقتی دارد و صدور آن به هیچ وجه تأثیری در اصل دعوی ندارد(ماده799 ق.آ.م.د) و در صورتیکه قبلاً اقامه دعوی نشده باشد،درخواست کننده باید در ظرف ده روز از تاریخ صدور دستور به دادگاه صالح برای اثبات دعوای خود دادخواست بدهد(ماده 780ق.آ.د.م)،در حالیکه روشن است دستور تخلیه ملک اجاره ای چنین خصوصیتی ندارد. همچنین دستور موقت جنبه استثنایی دارد و در موارد خاصی صادر می شود (ماده 770 ق.آ.د.م)، در حالیکه دستور تخلیه این چنین نیست.بالاخره اینکه، در مورد ماهیت دستور موقت نیز ابهاماتی وجود دارد: برخی از حقوقدانان صدور آن را از جمله اختیارات اداری دادرسان می دانند و برخی دیگر با بیان اینکه قانونگذار آن را حکم یا قرار ندانسته و تصمیم دادرس در این امور را دستور موقت نامیده، به آن جنبه خاص دادند.

2- دستور تخلیه ملک اجاره ای نمی تواند قرار محسوب شود. قرارها را به سه دسته تقسیم می کنند: الف-قرارهای تحقیقاتی (ساده و قرینه)، ب-قرارهای موقت، ج-قرارهایی که بدون ورود در ماهیت دعوی صادر می شوند، مانند قرارهای نهایی. روشن است که دستور تخلیه از نوع قرارهای تحقیقاتی و یا قرارهای نهایی نمی باشد و با توجه به اینکه دستور تخلیه جنیه موقت ندارد از نوع قرارهای موقت نمی باشد.

3- دستور تخلیه حکم نمی باشد، چرا که برای تحقق حکم باید امر ترافعی مطرح باشد.در حالیکه موضوع مورد بحث چنین نیست.به عبارت دیگر حکم در مواردی صادر می شود که دادخواستی داده شده باشد و دادگاه با توجه به دلایل و مستندات دو طرف دعوی نظر خویش را در مورد ماهیت دعوی بگونه قاطع اعلام کرده باشد ولی در مورد تخلیه پس از انقضای مدت،دادگاه با توجه به درخواست موجر و بدون فراخواندن مستاجر و بررسی دلایل و نظرات او دستور تخلیه صادر می کند.مستاجر اگر مدعی حقی باشد،باید اول دستور تخلیه را اجرا کند و بعد در دادگاه صالح اقامه دعوی کند (ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376).

4- به نظر می رسد در بین نظرات فوق، نظری که دستور تخلیه را یک تصمیم ادارای دانسته است قابل قبول تر باشد، چرا که با توجه به اینکه مشخصات نظر قضایی را ندارد و همچنین از ویژگیهای نظر اداری برخوردار است،باید آن را نظر اداری دادرس دانست.

روشن است که این تصمیم دادرس دارای آثار احکام قضایی نمی باشد و دادرس می تواند بعد از صدور برخلف آن تصمیم بگیرد.برای مثال در صورت اثبات ادعای مستاجر مبنی بر تمیدد قرارداد،دادرس برخلاف دستور تخلیه،حکم به تمدید قرارداد و بقای مستاجر درآن مکان می دهد.

8-1- در اجاره های کنونی مرسوم است که مستاجر چک یا سند تعهدآور دیگری را به موجر می دهد تا در صورتیکه به مورد اجاره خساراتی از جانب او وارد شد، موجر بتواند از آن محل،آن خسارات را جبران کند و در واقع تضمینی است برای موجر برای جلوگیری از ورود خسارت از جانب مستاجر به عین مستاجره. همچنین معمول است که به اصطلاح محل را رهن کامل یا رهن ناقص می کنند.بدین معنی که در رهن کامل مستاجر مبلغی را هنگام اجاره به موجر می پردازد و دیگر اجاره بهایی در طول مدت اجاره به موجر نمی پردازد و پس از پایان مدت موجر آن مبلغ را به مستاجر برمی گرداند و در صورتیکه خسارتی به مورد اجاره وارد آمده باشد از آن مبلغ برداشت می شود و بقیه به مستاجر برگردانده می شود و رهن ناقص بدینصورت است که مستاجر هنگام انعقاد اجاره مبلغی به موجر بپردازد و در طول مدت اجاره نیز مبلغی به عنوان اجاره بها به او می پردازد و در پایان مدت نیز موجر باید آن مبلغ اولیه را به مستاجر برگرداند و اگر خساراتی به او وارد شده باشد از آن مبلغ برمی دارد.

در مورد ماهیت اینگونه قراردادها باید گفت اینکه در عرف از اینگونه قراردادها با عنوان رهن یاد می شود صحیح نیست چرا که ماهیت عقد رهن کاملاً با اینگونه قراردادها متفاوت است و شاید از این جهت که مبلغ پول داده شده به موجر برای او حالت تضمینی را دارد به این نام معروف شده است.اگر منظور قانونگذار در ماده 4 قانون جدید از ودیعه، تضمین یا قرض الحسنه همین پول هایی باشد که در ابتدای اجاره به موجر پرداخت می شود،به نظر می رسد خواسته از این طریق ایراد غیرشرعی بودن آن را رفع کند.در حالیکه به نظر می رسد ایراد خلاف شرع بودن آن نیز پایه و مبنای قویی نداشته باشد چرا که ایرادی که می شود این است که از آنجا که موجر از منفعت پول بعنوان اجاره بها استفاده می کند ربا محقق شده است. در حالیکه به نظر می رسد شرایط ربا در این موارد محقق نمی شود. ربا در موردی محقق است که عوض و معوض از یک جنس باشد و یکی از طرفین مقدار بیشتری از دیگری دریافت کند.در مورد موضوع مورد بحث آنچه به مستاجر تملیک می شود منافع مکان مورد اجاره است و در مقابل منافع پول به موجر تملیک می شود و این منافع نقش اجاره بها را در این قرارداد دارند.همانطور که ملاحظه می شود اولاً عوض و معوض در این مورد از یک جنس نمی باشند و ثانیاً یکی از آنها بیش از دیگری نمی باشد. آنچه در اجاره شرط است این است که مورد معامله منفعت باشد.اما عوض آن می تواند هر مالی اعم از پول، حق، دین و منفعت و غیره قرر گیرد.مرسوم است که عوض مبلغی پولی می باشد ولی اشکال ندرد عوض منافع پول باشد.ممکن است ایراد شود پول منفعت ندارد، بنابراین قابل تملیک نمی باشد.در پاسخ به این ایراد باید گفت پول مهمترین وسیله پرداخت و مبادله در اقتصاد می باشد. از پول است که انجام هر کاری ممکن است.همچنانکه که شخصی از خانه، زمین فایده می برد از پول نیز فایده می برد. با داشتن پول است که او می تواند چیزی بخرد و از آن استفاده کند وی ا وسایل تولید چیزی را فراهم آورد. منفعت تنها این نیست که از یک شیئی چیزی حاصل شود و وجود خارجی پیدا کند. بلکه همینکه بوسیله چیزی مشکل کسی حل شود و یا با آن قدرت انجام کاری را پیدا کند از آن بهره و فایده برده است.اگر پول منفعت ندارد پس برای چه به قرض گرفته می شود؟

در مورد اینکه این پول نقش تضمین را برای موجر نیز دارد باید گفت دو طرف در قرارداد شرط می کنند یا عرف جامعه چنین است که در صورت ورود خسارت به مورد اجاره، موجر می تواند در پایان مدت اجاره،خسارات را از پولی که نزد اوست برداشت کند.این امر نیز تغییری در ماهیت قرارداد ایجاد نمی کند. بنابراین عقد معروف به رهن کامل یا رهن ناقص همان اجاره است و مقررات اجاره در مورد آن حاکم است. پس از ذکر این مطلب، به این نکته اشاره می شود که آنچه از قانون استنباط می شود این است که پس از صدور دستور تخلیه،در صورتی مورد اجاره تخلیه و تحویل موجر می شود که این مبالغ و اسناد تعهدآور را به مستاجر مسترد کند و یا آنکه به دایره اجرای ثبت یا دادگستری بسپرد.در صورتیکه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از جانب مستاجر باشد و یا مدعی عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی قبوض تلفن، آب، برق، گاز مصرفی باشد، باید ابتدا دادخواست مربوط به آن را تنظیم کند و به دفتر دادگاه صالح تقدیم کند و همزمان با تودیع وجه با سند، گواهی دفتر دادگاه مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا تحویل دهد و در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری می کند.در صورتیکه موجر در دعوای ضرر و زیان پیروز شود، دایره اجرا آن مبلغ را به او می دهد و در غیر اینصورت آن را به مستاجر مسترد می کند.

اگر منظور قانونگذار این بود که موجر وجه یا سند را قبل از صدور دستور تخلیه تودیع نکند،نباید در ماده 4 مقرر می داشت که آن مبلغ یا سند را قبل از صدور دستور تخلیه زمانیکه دستور تخلیه صادر نشده است سخن از دایره اجرا گفتن صحیح نمی باشد.همچنین نباید مقرر می داشت گواهی دفتر دادگاه را به دایره اجرا تحویل دهد بلکه باید مقرر می داشت آن گواهی را همراه با درخواست تخلیه به دادگاه تحویل دهد.بنابراین تخلیه در ظرف یک هفته در این موارد ممکن نیست چرا که تا زمانیکه موجر یا سند را به مستاجر یا دایره اجرا تحویل ندهد، امکان اجرای دستور تخلیه وجود ندارد.

نکته ای که قابل توجه است این است که در موردی که موجر مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرد و در قرارداد نیز مورد اشاره قرار گرفته است (ماده 14 آئین نامه اجرایی)، با توجه به اینکه تعیین میزان آن در موارد اختلاف با دادگاه است (ماده10 قانون)، دادگاه باید در دستور تخلیه میزان سرقفلی را مشخص کند. مامور اجرا در صورتی دستور را اجرا می کند که وجه سرقفلی به مستاجر یا دایره اجرا داده شده باشد.

9-1- در صورتیکه مستاجر مدعی هرگونه حقی باشد،به موجب ماده 5 قانون و مواد 17 و 18 آئین نامه باید در دادگاه صالح اقامه دعوی کند. ماده 5 دارای ابهام است.این ماده مقرر می دارد: «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد،ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده، حکم مقتضی صادر می شود».

اول اینکه آیا مستاجر فقط در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر می تواند مدعی حقی شود؟ از ظاهر ماده چنین فهمیده می شود که اگر مستاجر مدعی است قرارداد تمدید شده است و یا اینکه در مورد اصالت آن تردید دارد می تواند دادخواست به دادگاه صالح تقدیم کند. در حالیکه بدیهی است که نمی توان مستاجر را از رجوع به دادگستری برای احقاق حقوق خویش منع کرد. مستاجر می تواند برای هر حقی که برای خود قائل است به دادگاه رجوع کند. مثلاً اگر به او خسارت وارد شده است و یا اینکه در مورد هزینه هایی که با اجازه موجر در ملک کرده مدعی حقی باشد می تواند به دادگاه مراجعه کند.آیین نامه اجرایی به این نکته است:«در غیر از موراد مذکور در ماده 4 قانون، چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد می تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع مک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد. فقط دادگاه، پس از ثبوت ادعا،به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می نماید. در این خصوص مستاجر می تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.»

دوم اینکه منظور از دادگاه صالح چه دادگاهی است؟

معیار مهم در تعیین دادگاه صالح در این موارد منقول بودن یا غیرمنقول بودن اینگونه دعاوی است. دعاوی با توجه به موضوع آن به منقول و غیرمنقول تقسیم می شوند. در مورد موضوع مورد بحث ممکن است دو گونه استدلال شود: اول اینکه دعاویی که موضوع آن مطالبه مبلغی پول است، دعاوی منقول محسوب می شوند،هر چند که مربوط به اموال غیرمنقول باشند. ماده 20 قانون مدنی نیز می تواند موید این نظر باشد. به موجب این ماده: «کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد.»

نظر دومی که ممکن است گفته شود این است که اینگونه دعاویی که مستاجر مطرح می کند مربوط به مال غیرمنقول است و به موجب ماده 18 قانون مدنی :«دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیرمنقول است.» در توجیه این نظر ممکن است گفته شود درست است که در برخی موارد مستاجر مطالبه جبران خسارت می کند و این خسارات با پول جبران می شود ولی باید توجه داشت که حکم دادگاه است که آنها را به مبلغی پول تبدیل می کند، در غیر اینصورت همان ارتباط را با اموال غیرمنقول دارند. همچنین ارزیابی و چگونگی ورود خسات برای صدور حکم لازم است و دادگاهی که راحت تر می تواند آنها را مشاهده و محاسبه کند دادگاه محل وقوع ملک است.مواد 17 و 18 آیین نامه اجرایی نیز مقرر داشته دعوی مستاجر چه مربوط به مفاد قرارداد شود و چه غیر آن باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شوند.

سوم اینکه منظور از «جبران خسارات وارده»چیست؟

در هنگام تصویب ماده 5 یکی از نمایندگان پیشنهاد حذف عبارت «و نیز جبران خسارات وارده» را ارائه کرد و در توجیه آن گفت: «…این جمله «و نیز جبران خسارت وارده» به نظر من مفهمومی ندارد،چون اگر اول خسارت وارده مسجل است،طرح دعوی و اثبات و اصدار حکم مقتضی معنا ندارد،بخصوص که نوشته شده» حکم مقتضی»! اگر منظور خسارات وارده به محل اجاره هست، باید در سطر دوم بیاید «ضمن اجرای دستور تخلیه و جبران خسارت»که این باز هم صحیح نیست،چون در ماده 4 مفصل راجع به دعاوی به نسبت حقی که در راستای محل اجاره علیه مستاجر داشته، از قبیل خسارت وارده به محل اجاره و یا بدهکاری مستاجر بابت قبوض آب و برق و تلفن و گاز و نظایر اینها،آنجا در ماده 4 مفصل بحث شده،ماده 5 مربوط به مستاجر است که مستاجر علیه موجر اقامه دعوی یا اداعای حق می کند. وقتی مستاجر علیه موجر اقامه عوی و ادعای حقی دارد،باید ماده به اینصورت در بیاید: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی…باشد،ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا، حکم مقتضی صادر می شود، اینجا معنا ندارد «و نیز جبران خسارت وارده». جبران خسارت وارده به چه کسی؟ یعنی موجر خسارت وارده را جبران بکند که دیگر با حکم مقتضی و اثبات مدعا و طرح دعوی معنا ندارد… اگر هم منظور این است که مستاجر جبران خسارت بکند… در رابطه با جبران خسارت در ماده 4 مفصل بحث شده و در اینجا منظور این است که اگر مستاجر مدعی حقی است،اول محل اجاره را تخلیه بکند،بعد اقامه دعوی داشته باشد که پس از اثبات،حکم مقتضی صادر می شود».

نماینده دیگر در مخالفت با پیشنهاد حذف اظهار داشت: «…بحث این ماده این نیست که مستاجر هم تخلیه بکند و هم جبران خسارت بکند،آن خسارت که در ماه گذشته بحث شده و حقش هم اداء شد.اینجا در مورد مستاجر است که موجر بیاید آن حق مورد ادعای مستاجر را جبران کند، نه اینکه مستاجر بیاید ضمن اینکه تخلیه می کند، بیاید ادعایی را هم که موجر دارد جبران کند…»

معاون حقوقی و امور مجلس وزارت دادگستری به عنوان نماینده دولت در مخالفت گفت: «…ما در ماده قبل تمام حقوق موجر را لحاظ کردیم و به او گفتیم که تو می توانی بروی و از دادگاه بخواهی حقوقی از تو که احیاناً از ناحیه مستاجر ضایع شده است را بگیری.در این ماده ما برای رعایت حقوق مستاجر این معنا را آوردیم که چنانچه مستاجر در ارتباط با عقد اجاره حقوقی را داشته باشد، ضمن اینکه باید هنگامی که مدت اجاره به پایان رسید ملک را تخلیه بکند،اما اجازه دارد برود به دادگاه مراجعه بکند و حقوق خودش را مطالبه بکند و یقیقاً این حقوق هم به مسایل مالی برمی گردد و بایستی که جبران خسارت بشود…».

بنابراین همانطور که ملاحظه شد. بین نمایندگان مجلس در مورد مفهموم «جبران خسارت وارده» اختلاف نظر وجود داشت. نهایتاً نظری را که کمیسیون و دولت اظهار داشتند مبنی بر اینکه منظور خسارات وارده به مستاجر است مورد تأیید قرار گرفت. اما هنوز یک ابهام در مساله باقی است و آن اینکه آیا منظور این است که قبل از صدور حکم، جبران خسارت صورت گیرد؟ یا اینکه طرز انشای ماده 5 این مطلب رامی رساند ولی باید گفت چنین چیزی نه تنها قابل قبول نمی باشد بلکه نظر نمایندگان و تهیه کنندگان قانون نیز نبوده است. به نظر می رسد منظور این است که چنانچه مستاجر مدعی حقی در مورد مفاد قرارداد و همچنین لزوم خسارات وارده به او باشد، باید ضمن اجرای دستور تخلیه، دادخواست مربوط به آنها را به دادگاه تقدیم کند و به اثبات آنها بپردازد. با این تفسیر منظور از «حکم مقتضی» نیز در ماده 5 روشن می شود.

2- نحوه اجرای دستور تخلیه

1-2- شرایط اجرای احکام عبارت است از:1-قطعی بودن حکم 2- تقاضای صدور اجراییه 3-ابلاغ رای دادگاه به طرفین دعوی. اما همانطور که در بحث ماهیت دستور تخلیه گفته شد، دستور تخلیه حکم نمی باشد. بنابراین شرایط اجرای احکام نیز در مورد آن مطرح نمی باشد.به همین جهت ماده 6 آیین نامه اجرایی مقرر داشته «اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد». اما برای اجرای آن به هر حال نیاز به ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر است. دستور تخلیه بوسیله مامور اجرا به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد ابلاغ می شود، مگر اینکه طرفین قرارداد اجاره محل دیگری را برای ابلاغ تعیین کرده باشند (ماده 5 آیین نامه اجرایی). مامور اجرا باید از زمان وصول دستور تخلیه در ظرف24 ساعت آن را به شخص مستاجر ابلاغ کند و در نسخه دوم آن از او رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید کند (ماده 6 آیین نامه اجرایی). «چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ می شود».(ماده 7 آیین نامه اجرایی).هر گاه بستگان یا خادمان مستاجر نیز در محل حضور نداشته باشند و یا از دادن رسید امتناع کنند، مامور مفاد دستور تخلیه و اینکه در ظرف 3 روز باید محل را تخلیه کنند را در اعلامیه ای نوشته و به محل عین مستاجره الصاق می کند. اگر مستاجر در ظرف این 3 روز تخلیه نکند، مامور اجرا به عنوان ضابط قوه قضاییه به تخلیه محل مبادرت می کند.

2-2- با نگاه به قوانین و آیین نامه  هایی که بعد از  قانون مدنی در مورد اجاره به تصویب رسیده اند متوجه می شویم که در اکثر آنها مستاجر در هنگام تخلیه مهلت داده شده است:در ماده 12 آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب سال 1322 به مستاجر یک ماه و دو ماه داده شده است. در ماده 15 آیین نامه اصلاحی سال 1324 به مستاجر مهلت های ده روز و دو ماه داده شده است. در ماده 16 قانون روابط مالک و مستاجر سال 1339 به مستاجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه تجاوز نمی کند داده شده است.در ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به مستاجر مهلتی که از ده ورز کمتر و از دو ماه بیشتر نمی شد، داده است.بالاخره ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 مقرر داشت: «در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد،می تواند مهلتی را برای مستاجر قرار دهد».

قانون مدنی نیز بطور کلی در ماده 277 به دادرسان اجازه داده که با توجه به وضعیت مدیون به او مهلت عادله یا قرار اقساط بدهند. اما قانون جدید روابط موجر و مستاجر مقرر داشته در ظرف یک هفته باید تخلیه صورت گیرد و با توجه به اینکه وصول دستور به مامور اجرا و ابلاغ آن وقت می گیرد،آیین نامه مقرر داشته مامور اجرا به مستاجر اعلام می کند در ظرف 3 روز باید تخلیه کند، در غیر اینصورت در روز و ساعت معین تخلیه صورت می گیرد (مواد 6 و 8 آیین نامه اجرایی).

هنگام تصویب قانون برخی از نمایندگان پیشنهاد کردند یک هفته به یک ماه یا دو ماه تغییر یابد و استدلال کردند دادگاهها نمی توانند ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر کند و حالت های اضطراری مستاجر در نظر گرفته نشده است.اما نمایندگان دیگر، همچنین نمیانده دولت با این پیشنهادات مخالفت کردند و معتقد بودند از آنجا که دادگاه رسیدگی ماهوی نمی کند، صدور دستور تخلیه در یک هفته ممکن است و دادن مهلت بیشتر به مستاجر خلاف شرع است و موجب می شود موجران از اجاره دادن اماکن خالی خودداری کنند.

به موجب ماده 13 آیین نامه اجرایی:«چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه، مراجع قضایی و دوایر اجرایی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت حداکثر یک ماه موافقت کند».

همانگونه که ملاحظه می شود با اینکه قانون اشاره ای به دادن مهلت به مستاجر نکرده است، آیین نامه برای یک وضعیت اضطراری مقرر داشته که ممکن است به مستاجر حداکثر یک ماه مهلت داد. با توجه به اینکه عبارت «وقوع حوادث غیرمترقبه» قابل تفسیر مضیق و موسع است، دامنه اجرای این ماده ممکن است کم یا زیاد شود.

مورد دیگری که ممکن است عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود موردی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه صادر شود.به موجب ماده 18 آیین نامه اجرایی«در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده،شکایت مستاجر را مدلل بداند. در اینصورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر،قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود». خیلی دشوار است که مستاجر بتواند از این طریق جلوی عملیات اجرایی تخلیه را بگیرد. چرا که پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، او می بایست در ظرف سه روز محل را تخلیه کند و در غیر اینصورت مامور اجرا دستور تخلیه را اجرا می کند. بنابراین چگونه ممکن است مستاجر در ظرف سه روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند و دادگاه هم در همان مدت سه روز تشکیل جلسه دهد و در صورتیکه ادعای خواهان را مدلل تشخیص دهد، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.مگر اینکه دادگاهها بدون آنکه مستاجر دادخواست داده باشد درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد و در صورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دادند، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کنند. و یا آنکه وقتی مستاجر دادخواست داد و هنوز به موجر ابلاغ نشده است، به درخواست او مبنی بر توقیف عملیات اجرایی رسیدگی کنند و در صورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دادند قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کنند. همچنین به نظر می رسد در صورتیکه مستاجر در این راه با مشکل مواجه شود، بهترین راه اقدام از طریق دادرسی فوری است.

با پایان گرفتن بحث پیرامون تخلیه از طریق دادگستری به یک نمونه عملی اشاره می شود. لازم به ذکر است که این موضوع قبل از تنظیم و ابلاغ آیین نامه اجرایی واقع شده است:

قرارداد اجاره ای در تاریخ 1377/04/31 منعقد شد و به موجب آن یک دستگاه آپارتمان برای مدت یازده ماه به اجاره داده شد. سه نفر به عنوان شاهد زیر قرارداد را امضا کردند. با پایان گرفتن مدت اجاره، موجر چندین بار از مستاجر خواست محل را تخلیه کند،اما او خودداری می کرد. در نتیجه در تاریخ 1378/04/07 موجر به موجب درخواستی از حوزه قضایی اسلامشهر تقاضای صدور دستور تخلیه را کرد. در همان روز دادرس شعبه دوم دادگاه عمومی اسلامشهر به فرمانده پاسگاه نیروی انتظامی شهرک واوان نوشت :«…با توجه به شکایت شاکی خصوصی و قرارداد اجاره استنادی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، مادتین 1و2 و3 قانون مارالذکر، با هماهنگی لازمه، پس از تودیع ودیعه مستاجر و با رعایت موازین مقرر در قانون فوق الذکر به تخلیه منزل شاکی اقدام معمول و نتیجه به نظر برسد».

موجر همان روز دستور تخلیه را به پاسگاه نیروی انتظامی ارائه کرد. در ساعت 16 موجر و مستاجر در پاسگاه نیروی انتظامی حاضر شدند. با مذاکرات اصلاحی ای که صورت گرفت موجر موافقت کرد بیست روز به مستاجر مهلت دهد و مستاجر نیز متعهد شد تا تاریخ 78/07/27 آپارتمان را تخلیه کند.

همانگونه که ملاحظه شد درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه در یک روز صورت گرفت و حتی در همان روز برای اجرای دستور تخلیه اقدام شد و این در تاریخ دادرسی ایران بی سابقه است

فهرست